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我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制度與權(quán)利登記制度之間。1一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行登記要件主義，登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件，實(shí)行登記的強(qiáng)制主義。另一方面，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度。在登記要件主義法制下，登記應(yīng)具有絕對(duì)的效力，應(yīng)當(dāng)賦予登記以公信力。我國(guó)一方面采行登記要件主義，但對(duì)于登記公信力卻未明文規(guī)定，且根據(jù)現(xiàn)行立法也不能推導(dǎo)出我國(guó)已承認(rèn)登記公信力。因而，現(xiàn)有的制度基本上忽略登記應(yīng)有的私法上得公示功能。

目前，我國(guó)法律對(duì)需要進(jìn)行登記的物權(quán)范圍規(guī)定得并不明確，現(xiàn)有的規(guī)定并未涵蓋所有的物權(quán)種類，這就意味著有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記種類不健全，在不動(dòng)產(chǎn)登記的種類中缺少預(yù)告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得要求。

登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大缺陷。由于長(zhǎng)期以來形成不同的財(cái)產(chǎn)分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，最終形成了多個(gè)登記機(jī)關(guān)都有權(quán)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)象。登記程序的不統(tǒng)一，使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無所適從，嚴(yán)重?fù)p害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息缺乏公開化，只有將不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開，才能使不動(dòng)產(chǎn)登記起到真正公示的效用，才能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和高效。

如上所述，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，結(jié)束我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記法律散亂、矛盾的情形，進(jìn)而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記范圍，登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記信息的利用等，從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。制訂統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律，對(duì)于建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義深遠(yuǎn)的。

2.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易有著極大的促進(jìn)作用，有利于不動(dòng)產(chǎn)交易的快捷和安全，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一后將不會(huì)出現(xiàn)一物交易多方登記的現(xiàn)象。未來的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)，應(yīng)以土地管理機(jī)關(guān)為主，輔之以房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門，在國(guó)務(wù)院之下成立國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記總署，在縣以上各級(jí)行政區(qū)域成立類似于現(xiàn)在各地行政服務(wù)中心的不動(dòng)產(chǎn)登記專門機(jī)關(guān)，對(duì)各種類型的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，以加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記市場(chǎng)，達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行在不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的原則?？缭絻蓚€(gè)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，由不動(dòng)產(chǎn)跨越的兩個(gè)行政區(qū)域的共同上級(jí)管理機(jī)關(guān)指定由其中的一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不干預(yù)原各個(gè)行政職能部門的行政審批權(quán)力，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、變動(dòng)、消滅須經(jīng)審批的，先由各個(gè)管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，然后由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一登記。

3.明確登記的物權(quán)制度屬性。正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如前所述，登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對(duì)于依法生效的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動(dòng)的效力，同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，規(guī)定不同的效力。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)依法律行為和非依法律行為產(chǎn)生的所有權(quán)變動(dòng)未予以區(qū)分，對(duì)因生產(chǎn)、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行，法院判決等原因發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，也需登記而生效。

5.應(yīng)承認(rèn)登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯(lián)系在一起的，實(shí)行登記要件主義，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進(jìn)登記制度的完善。

6.登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義。除前文所詳述的采行實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)點(diǎn)外，由于法律賦予的登記的公信力難免會(huì)犧牲真正權(quán)利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實(shí)的權(quán)利，就必須使登記與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)保持一致，為達(dá)這一目標(biāo)，應(yīng)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度。

7.完善的不動(dòng)產(chǎn)登記類型。未來制訂的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)包括各種登記類型。如規(guī)定實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位登記）；所有權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記（所有權(quán)之外的一切權(quán)利均為他項(xiàng)權(quán)利）；終局登記（包含總登記、變動(dòng)登記、更正登記、回復(fù)登記、涂銷登記）和預(yù)告登記。

8.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的程序與不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書。立法時(shí)可以在物權(quán)法中對(duì)此問題做以概括規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定具體的登記程序要盡可能簡(jiǎn)化、快捷。為簡(jiǎn)化登記薄的繁瑣性，建議只規(guī)定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發(fā)登記證件時(shí)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)制發(fā)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但會(huì)加重權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且還會(huì)加劇了動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間的爭(zhēng)執(zhí)。故不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書必須統(tǒng)一，這一點(diǎn)在物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

9.建立不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償制度。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記中難免因工作失誤而致登記錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致善意第三人因信賴登記而遭到損失。筆者認(rèn)為，當(dāng)因登記機(jī)關(guān)的原因發(fā)生錯(cuò)誤登記或漏登以后，只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人證明因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤而受到損害的，在向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供相關(guān)證明文件后，即可獲得相應(yīng)的賠償，如果登記機(jī)關(guān)拒絕賠償?shù)?，?quán)利人可以向人民法院提起訴訟。

10.建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開查閱制度?？煞隆度鹗棵穹ǖ洹返?70條之規(guī)定，合理兼顧登記名義人與相關(guān)利益人利益，區(qū)分不同登記權(quán)利人公示內(nèi)容不一樣。即（1）任何人均有權(quán)獲悉，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為何人；（2）經(jīng)初步證據(jù)證明為有利益關(guān)系者，有權(quán)請(qǐng)求查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿或請(qǐng)求就此制作內(nèi)容摘要。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬狀況任何人可查閱，而對(duì)他項(xiàng)物權(quán)狀況則必須限制利益關(guān)系人方可查閱，以維護(hù)他項(xiàng)物權(quán)人財(cái)產(chǎn)信息的保密性。為了保障登記信息的公開性，在當(dāng)今信息時(shí)代，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿中所登記的內(nèi)容，也應(yīng)該建立相應(yīng)的電子文檔，以便及時(shí)準(zhǔn)確和全面地為交易市場(chǎng)提供有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記信息。