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放低過去范文第1篇

關(guān)鍵詞:地方財政支農(nóng)支出;區(qū)域差異;資金使用

由于農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位和農(nóng)業(yè)所承受的風(fēng)險,世界大多數(shù)國家都對農(nóng)業(yè)給予必要的支持和保護。我國自分稅制改革實施以來,各地方政府提供的地區(qū)間財政支出和服務(wù)呈現(xiàn)相當(dāng)大的不平衡性,各地方政府財政支農(nóng)支出的差距也以較快的速度拉開,這種差距不僅反映在財政支農(nóng)支出規(guī)模與力度上,也反映在財政支農(nóng)支出結(jié)構(gòu)與效率上?，F(xiàn)有相關(guān)研究主要集中在對全國整體或某省財政支農(nóng)狀況進行分析,鮮有文獻從地方財政的角度對我國區(qū)域財政支農(nóng)問題進行研究。本文擬對分稅制改革以來東、中、西部地區(qū),地方財政支農(nóng)支出的差異進行描述性統(tǒng)計分析,并對區(qū)域差異的形成進行解釋,以尋求促進區(qū)域農(nóng)業(yè)經(jīng)濟協(xié)調(diào)增長的財政支農(nóng)政策路徑選擇。

一、地方財政支農(nóng)規(guī)模區(qū)域差異

財政支農(nóng)支出也即財政農(nóng)業(yè)支出,從統(tǒng)計口徑上講,財政農(nóng)業(yè)支出通常有大、中、小口徑之分。小口徑僅僅限于財政用于純農(nóng)業(yè)方面的支出,具體包括支援農(nóng)業(yè)生產(chǎn)支出、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)支出和農(nóng)林水利氣象等部門事業(yè)費支出,這也是各級財政落實《農(nóng)業(yè)法》的口徑。在小口徑的基礎(chǔ)上加上農(nóng)業(yè)基本建設(shè)支出、農(nóng)業(yè)科技三項費用以及農(nóng)村救濟費,就構(gòu)成了中口徑計算的農(nóng)業(yè)財政支出。大口徑的財政農(nóng)業(yè)支出即當(dāng)前的農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民的“三農(nóng)”支出范圍,包括了農(nóng)村教育衛(wèi)生支出、農(nóng)村基層政權(quán)的轉(zhuǎn)移支付等?；诒疚牡难芯繉ο笫堑胤截斦мr(nóng)支出,同時考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性和準(zhǔn)確性,故選擇小口徑范圍進行分析。本文采用地方財政農(nóng)業(yè)支出總額、凈額及其增長速度來對比分析區(qū)域財政支農(nóng)規(guī)模。

(一)各地農(nóng)業(yè)支出總額與增長速度比較

分稅制改革以來,我國東、中、西部地區(qū)無論是財政支農(nóng)總額,還是按鄉(xiāng)村人口平均的人均財政支農(nóng)總額都呈現(xiàn)增長態(tài)勢,財政支農(nóng)總額從1995年到2006年分別增長了4.9倍、5.24倍與5.30倍。從區(qū)域差異來看,財政支農(nóng)總額呈東、西、中遞減。人均財政支農(nóng)支出也呈類似分布,東部地區(qū)人均財政支農(nóng)支出穩(wěn)步增長,只是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施使西部地區(qū)人均財政支農(nóng)支出于2002年開始超過東部地區(qū),但表現(xiàn)出不穩(wěn)定性。中部地區(qū)無論從總額還是人均總額來看,都要低于東部與西部地區(qū),中部農(nóng)業(yè)經(jīng)濟塌陷的財政原因由此可見一斑。從財政農(nóng)業(yè)支出總額增長速度來看,東部地區(qū)增長速度最為穩(wěn)定,中西部地區(qū)財政支農(nóng)支出受國家政策影響較大,表現(xiàn)出較大的不穩(wěn)定性。尤其是2003-2005年間,2003年中西部地區(qū)財政支農(nóng)支出負增長,2004年財政支出巨幅增長,中西部地區(qū)分別增長66.76%和95.05%,但2005年又大幅回落,西部地區(qū)甚至負增長。這說明在我國中西部地區(qū)財政支農(nóng)支出增長缺乏計劃性和長期規(guī)劃,隨意性強,沒有缺乏制度和法律保障。

(二)各地農(nóng)業(yè)支出凈額與增長速度的比較

支出凈額是指財政農(nóng)業(yè)支出總額與財政從農(nóng)業(yè)得到的收入(主要指農(nóng)牧業(yè)稅、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅、耕地占用稅和契稅)之間的差額,由于它考慮了政府對農(nóng)業(yè)的收入和支出兩方面,可以更準(zhǔn)確地反映財政對農(nóng)業(yè)的實際支持程度。西部地區(qū)在西部大開發(fā)以后,財政支農(nóng)凈額與人均凈額都高速增長,二者皆于2000年超過并大幅拉大了與東中部尤其是東部的差距。中部地區(qū)財政支農(nóng)凈額與人均凈額也于2002年超過并拉開了與東部地區(qū)的差距。究其原因,中西部地區(qū)財政支農(nóng)凈額的增長除了因受國家區(qū)域發(fā)展政策影響增加了財政支農(nóng)總量外,更主要是受國家農(nóng)業(yè)稅政策調(diào)整的影響,與東部地區(qū)農(nóng)業(yè)各稅依然較穩(wěn)定增長相反,中西部地區(qū)農(nóng)業(yè)各稅從1998年就開始出現(xiàn)負增長。其中2003年比較特殊,中西部地區(qū)財政支農(nóng)總額下降的同時農(nóng)業(yè)各稅反而大幅增加,中西部地區(qū)財政支出總額分別下降了4.56%、9.06%,但農(nóng)業(yè)各稅收入?yún)s在2002年飆升的基礎(chǔ)上,繼續(xù)保持快速增長,分別增長了10.67%、14.84%,這必然導(dǎo)致2003年中西部地區(qū)財政支農(nóng)支出凈額較大幅度的減少。這表明區(qū)域財政支農(nóng)支出凈額增長速度的波動幅度要遠遠大于總額的波動幅度。這是由于它不但受支出總額的影響,也受農(nóng)業(yè)稅收的影響。這種對農(nóng)業(yè)支出的大幅起落,肯定是不利于農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的。

(三)財政支農(nóng)增長與財政收入增長比較

我國《農(nóng)業(yè)法》規(guī)定“國家逐步提高農(nóng)業(yè)投入的總體水平。中央和縣級以上地方財政每年對農(nóng)業(yè)總投入的增長幅度應(yīng)當(dāng)高于其財政經(jīng)常性收入的增長幅度?！边@里將我國區(qū)域財政農(nóng)業(yè)支出總額的環(huán)比增長速度與財政經(jīng)常性收入的環(huán)比增長速度進行比較,以反映區(qū)域財政農(nóng)業(yè)支出政策的傾斜程度和法律保障程度。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)各期的數(shù)據(jù)進行計算,從1996年至2006年11年間,東中西部地區(qū)僅分別有3年、5年和4年的財政農(nóng)業(yè)支出總額增長速度超過當(dāng)年財政收入的增長速度。由此可見,我國財政農(nóng)業(yè)支出的穩(wěn)定增長還沒有得到應(yīng)有的法律保障,《農(nóng)業(yè)法》中有關(guān)政府對農(nóng)業(yè)投入的條款實施并不到位,而且這種情況在東部經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)更為嚴(yán)重。從年均增長速度來看,中西部地區(qū)在國家西部大開發(fā)和中部崛起政策導(dǎo)向下財政支農(nóng)狀況有很大改善。同時從某種程度上講,中部地區(qū)財政支農(nóng)支出總額低下的原因之一在于地方財政收入增長緩慢。

二、地方財政支農(nóng)力度區(qū)域差異

盡管我國東中西部地區(qū)地方財政農(nóng)業(yè)支出的絕對規(guī)模在不斷擴大,但財政支農(nóng)總額占財政支出總額的比重卻呈下降走勢。區(qū)域?qū)Ρ确治霰砻?中西部地區(qū)財政農(nóng)業(yè)支出總額和凈額占財政總支出的比重較東部地區(qū)要高。但評價地方財政支農(nóng)力度是否合適還應(yīng)該綜合考慮農(nóng)業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟中所占比重。本文采用財政農(nóng)業(yè)支出占農(nóng)業(yè)GDP的比重,以及財政農(nóng)業(yè)支出份額與農(nóng)業(yè)GDP份額的比值這兩個指標(biāo)來衡量地方財政支農(nóng)支出力度。

(一)財政農(nóng)業(yè)支出總額占農(nóng)業(yè)GDP的比重

由圖1可見,與財政支農(nóng)支出總額占財政支出總額比重的下降走勢相反,東中西部地區(qū)財政支農(nóng)支出總額占農(nóng)業(yè)GDP的比重都呈上升趨勢。但這一時期財政農(nóng)業(yè)支出占農(nóng)業(yè)GDP比重的上升并不全是由于財政農(nóng)業(yè)支出總額增加的結(jié)果,一部分原因是由于農(nóng)業(yè)GDP增長緩慢導(dǎo)致的。其中在1997年至2003年間,除西部地區(qū)2003年農(nóng)業(yè)GDP環(huán)比增長速度達到10.55%外,東中西部地區(qū)基本上都低于5.5%,尤其是中西部地區(qū)1999年農(nóng)業(yè)GDP分別比上年下降了4.38%和2.01%,出現(xiàn)了改革開放以來的首次負增長。從區(qū)域比較來看,西部地區(qū)為一比重最高,而中部地區(qū)這一比重最低,這說明中部地區(qū)財政對農(nóng)業(yè)的支持力度有待加強。

(二)財政農(nóng)業(yè)支出份額與農(nóng)業(yè)GDP份額的比值

財政農(nóng)業(yè)支出占財政總支出的份額與全部GDP中農(nóng)業(yè)份額的比值高低,反映了財政支農(nóng)份額變化與農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟中相對重要性變化之間的關(guān)系。由圖2可知,盡管財政農(nóng)業(yè)支出占財政總支出的比重在下降,但由于GDP中農(nóng)業(yè)份額也呈波動性下降走勢,兩者的比值并沒有下降,反而呈波動性上升。由此說明,我國地方財政對農(nóng)業(yè)的支持程度并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下降。從區(qū)域比較來看,東部地區(qū)這一指標(biāo)要明顯優(yōu)于中西部地區(qū),比值最高且呈穩(wěn)步提高的趨勢,這也反映東部地區(qū)財政支農(nóng)總額占財政總支出的比重所以較低,原因之一在于農(nóng)業(yè)GDP所占份額較低。

三、地方財政支農(nóng)支出結(jié)構(gòu)區(qū)域差異

財政農(nóng)業(yè)支出的項目結(jié)構(gòu)直接決定了支出資金對農(nóng)業(yè)領(lǐng)域中不同公共需求的滿足程度。如前所述,本文采用小統(tǒng)計口徑分析地方財政支農(nóng)支出?！吨袊y(tǒng)計年鑒》2003年后對各地區(qū)財政支農(nóng)支出的項目進行了調(diào)整,之前分為支援農(nóng)業(yè)生產(chǎn)支出、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)支出和農(nóng)林水利氣象等部門事業(yè)費,2003年后調(diào)整為農(nóng)業(yè)支出、林業(yè)支出和農(nóng)林水利氣象等部門事業(yè)費,統(tǒng)計項目不一樣了,但加總的總額是一致的。東中西部地區(qū)農(nóng)林水利氣象等部門事業(yè)費支出占財政農(nóng)業(yè)支出總額的比重都偏高,2002年以前東中西部地區(qū)這一比例最高曾分別達到47%、68%與72%,其中中西部地區(qū)要高于東部地區(qū)。在農(nóng)林水利氣象等部門事業(yè)費中,絕大多數(shù)屬于非生產(chǎn)性支出,其中由于機構(gòu)膨脹、行政經(jīng)費支出剛性等原因,用于農(nóng)業(yè)事業(yè)單位人員機構(gòu)經(jīng)費比重大,且增長速度很快,而農(nóng)業(yè)發(fā)展以及為農(nóng)業(yè)事業(yè)發(fā)展提供保護和服務(wù)的農(nóng)業(yè)專項經(jīng)費支出比重較小,且增長速度緩慢。因此,事業(yè)費支出比重偏高必然削弱財政農(nóng)業(yè)支出對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟增長的帶動作用。需要說明的是,2003年以后因為《中國統(tǒng)計年鑒》對各地區(qū)財政支農(nóng)支出的統(tǒng)計項目進行了調(diào)整、以及縣鄉(xiāng)精減機構(gòu)和人員,這一比例在三大區(qū)域都大幅下降,西部、中部地區(qū)的下降幅度要超過東部地區(qū),這表明中西部地區(qū)財政支農(nóng)支出結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

四、地方財政支農(nóng)資金效率區(qū)域差異

在我國現(xiàn)階段鑒于多種因素的影響和制約,財政支農(nóng)支出水平不可能在短期內(nèi)大幅度地提高,提高財政支農(nóng)資金使用效率就更為重要。下面用地方財政農(nóng)業(yè)支出與其所獲得的經(jīng)濟成果之比來比較分析我國地方財政支農(nóng)資金區(qū)域使用效率。

(一)地方財政支農(nóng)資金的區(qū)域產(chǎn)出效率分析

從理論上講,農(nóng)業(yè)產(chǎn)出增長是各種投入要素綜合作用的結(jié)果,由于無法分清不同渠道資金投入作用的大小。因此,分析時只考慮財政農(nóng)業(yè)支出資金的作用。財政農(nóng)業(yè)支出的產(chǎn)出效率是指每一元財政農(nóng)業(yè)支出所對應(yīng)的農(nóng)業(yè)增加值的數(shù)額。東中西部地區(qū)農(nóng)業(yè)增加值與財政農(nóng)業(yè)支出資金總額的比值不斷下降,其中一個重要原因是1998年國家開始實施積極財政政策以后,大幅度增加了水利方面等的農(nóng)業(yè)基本建設(shè)支出,而這方面的支出金額較大、周期較長,主要具有長期的生態(tài)環(huán)境效益,對產(chǎn)出的影響時滯較長,短期內(nèi)經(jīng)濟效益難以顯現(xiàn),導(dǎo)致對農(nóng)業(yè)增加值的貢獻較小。從區(qū)域?qū)Ρ葋砜?西部地區(qū)財政支農(nóng)資金的產(chǎn)出效率最低,中部地區(qū)最高,因此,在加大西部財政支農(nóng)力度的同時要重視資金使用效率的提高。

(二)地方財政支農(nóng)資金的區(qū)域產(chǎn)出彈性分析

財政支農(nóng)資金的產(chǎn)出彈性是指財政農(nóng)業(yè)支出總額增長1%,所引起的農(nóng)業(yè)GDP增長的百分比。一般用產(chǎn)出彈性系數(shù)來表示產(chǎn)出彈性大小,產(chǎn)出彈性系數(shù)是農(nóng)業(yè)GDP增長速度與財政農(nóng)業(yè)支出總額增長速度之比。假定其他條件不變,產(chǎn)出彈性系數(shù)越大,表明財政農(nóng)業(yè)支出增長帶來的農(nóng)業(yè)GDP增長速度越快,財政支農(nóng)支出效益就越好;相反就越差。盡管現(xiàn)實生活中資金投入是農(nóng)業(yè)GDP增長的必要條件而不是充分條件,財政農(nóng)業(yè)支出也僅僅是農(nóng)業(yè)發(fā)展資本來源的一部分,換言之,農(nóng)業(yè)GDP增長不完全是財政農(nóng)業(yè)支出增長引起的,不可以用短期內(nèi)產(chǎn)出彈性系數(shù)的變化直接說明財政農(nóng)業(yè)支出對農(nóng)業(yè)GDP的影響。但是通過觀察產(chǎn)出彈性系數(shù)連續(xù)多年的變化,可以排除其他因素干擾,較為客觀地反映財政農(nóng)業(yè)支出的效益狀況。

計算結(jié)果表明,1996年以來,我國東中西部地區(qū)農(nóng)業(yè)GDP的增長速度大大低于財政農(nóng)業(yè)支出總額的增長速度,二者的比值除個別年份外均小于1,表明財政對農(nóng)業(yè)投入增加一元錢,卻不能獲得高于一元的增加值回報,財政農(nóng)業(yè)支出的經(jīng)濟效率不高。區(qū)域?qū)Ρ缺砻鳀|部地區(qū)這一狀況要略好于中西部地區(qū)。從波動幅度而言,中西部地區(qū)財政農(nóng)業(yè)支出的產(chǎn)出彈性系數(shù)的波動幅度較東部地區(qū)要大,尤其是中部地區(qū),波動幅度最大。中部地區(qū)1999年因農(nóng)業(yè)GDP負增長而使財政農(nóng)業(yè)支出的產(chǎn)出彈性系數(shù)達到最低比值-5.48,2005年則因財政支農(nóng)總額增幅減緩,以及農(nóng)業(yè)GDP因國家對糧食實施補貼刺激了糧食生產(chǎn)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)GDP增幅較大而使這一比值達到最大值1.84。這種不穩(wěn)定也說明了農(nóng)業(yè)GDP的增幅在很大程度上受國家政策的影響。

五、結(jié)論性評價

本文在大量查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上,運用描述性統(tǒng)計分析法對區(qū)域財政支農(nóng)支出差異進行了比較分析。研究表明:

其一,從財政支農(nóng)支出總量來說,東部地區(qū)財政支農(nóng)總額與人均總額都是最高的,但因農(nóng)業(yè)各稅收入也高,所以財政支農(nóng)支出凈額相較中西部地區(qū)反而要低,而且在西部大開發(fā)與中部崛起戰(zhàn)略實施以后比較差距更大;從地方財政支農(nóng)支出總額與財政收入總額增長速度的比較來看,東中西部地區(qū)執(zhí)行《農(nóng)業(yè)法》的效果均不理想,其中尤以東部地區(qū)為甚。

其二,就財政農(nóng)業(yè)支出力度而言,盡管中西部地區(qū)財政支農(nóng)總額與凈額占財政總支出的比重較東部地區(qū)要高,但因為農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)主要集中在中西部地區(qū),考慮農(nóng)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中的相對地位,中西地區(qū)尤其是中部地區(qū)財政支農(nóng)的力度反而較東部地區(qū)要低。

其三,財政農(nóng)業(yè)支出項目結(jié)構(gòu)不盡合理。這主要表現(xiàn)在各項事業(yè)費支出所占的比重偏高。根據(jù)李煥彰,錢忠好(2004)兩位學(xué)者對財政支農(nóng)政策與中國農(nóng)業(yè)增長的計量分析結(jié)果,我國財政支農(nóng)支出項目中事業(yè)費的邊際產(chǎn)出效應(yīng)最差。事業(yè)費過高必然削弱財政農(nóng)業(yè)支出對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟增長的促進作用,為此,要控制農(nóng)林水利氣象等部門事業(yè)費的增長速度,尤其是嚴(yán)格控制人員機構(gòu)經(jīng)費的增長速度。

其四,財政農(nóng)業(yè)支出資金使用效率不高。地方財政農(nóng)業(yè)支出資金的產(chǎn)出效率呈中東西遞減分布,三大地區(qū)均不斷下降,產(chǎn)出彈性系數(shù)普遍不高且波動幅度較大,相較而言,西部地區(qū)財政支農(nóng)資金使用效率最低。為此,在增加財政支農(nóng)投入的同時應(yīng)加強地方財政支農(nóng)資金尤其是西部地區(qū)財政支農(nóng)資金的管理,建立并嚴(yán)格財政支農(nóng)支出績效評價與考核制度,提高財政支農(nóng)資金使用效率。

參考文獻:

[1]魏朗.財政支農(nóng)支出對西部農(nóng)業(yè)經(jīng)濟增長的貢獻[J].財經(jīng)科學(xué),2006(4):111-117.

放低過去范文第2篇

1、蘇打粉在清除鍋底的污漬非常有效，可以有效地清除鍋底的污漬。而使用蘇打粉去清理鍋底，方法也是非常簡單的。

2、首先我們需要使用蘇打粉用水充分稀釋，然后把鍋放入帶有蘇打粉的水里，浸泡差不多有一夜，隔天就會發(fā)現(xiàn)鍋底上黑漆漆的地方消失得差不多，最后再使用抹布把它給擦拭一下，使用清水沖洗就可以了。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

放低過去范文第3篇

我們向同學(xué)介紹了自己去過的地方，現(xiàn)在就來寫一寫。要寫出這個地方怎么吸引人，使別人讀了也對這個地方感興趣……如果不想寫去過的地方，寫想去的地方也可以。

【習(xí)作指導(dǎo)】

小朋友，你一定去過好多地方，爸爸媽媽或者老師帶你遠游名山大川、名勝古跡、草原森林、海濱小島……同伴和你玩過家鄉(xiāng)的山澗小溪、果園田野、竹林菜園、高樓大廈……你心里還想著去好多地方。這些地方都是這次作文的材料，你只要從中選一處美麗好玩的還使你流連忘返的地方來寫，一定能把這次作文寫好。

作文時，你如果還能注意以下幾點，那么，你寫的地方就能更吸引讀者。

首先，要抓住所選地方景物的特點。景物的特點就是這一景物與其他景物不同的地方。不同的景物有不同的特點，就是同樣的景物在不同的時節(jié)和地點，特點也是不同的。比如花壇里的花不同，特點也不同――月季艷麗多姿，桂花十里飄香；又如不同地方的水，特點也不同――海水波濤洶涌，湖水波光粼粼；還有不同時節(jié)的風(fēng)，特點也不同――春風(fēng)和煦，夏風(fēng)熾熱，秋風(fēng)蕭蕭，冬風(fēng)凜冽，這些就是特點。

要發(fā)現(xiàn)所選地方景物的特點，你就得細心觀察，用心體會――調(diào)動自己的各種感覺器官，看看、聽聽、聞聞、摸摸、走走、問問，從形態(tài)、質(zhì)地、大小、顏色、聲音、氣味等方面去認識景物，發(fā)現(xiàn)景物與眾不同的、特有的東西。這樣，作文時才能鮮明、準(zhǔn)確地寫出不同景物的特點，才能讓筆下的“地方”避免一般化，讓讀者感興趣。

放低過去范文第4篇

關(guān)鍵詞：沿海地區(qū)；房地產(chǎn)；貿(mào)易

（一）大量土地非法閑置

許多開發(fā)商買下土地，是不是為了蓋房子，但是一年左右，如土地增值。為了避免土地部門的檢查也有許多技巧。例如，一些開發(fā)商在土地部門相關(guān)負責(zé)人檢查，標(biāo)志性建筑。當(dāng)檢查人繼續(xù)閑置，為了逃避國家政策的制約。的責(zé)任，小業(yè)主另一些開發(fā)商，說是由于其他業(yè)主反映房屋發(fā)展擋光問題和反對建設(shè)，開發(fā)商將借口推遲項目建設(shè)。一些開發(fā)商將土地分成許多批次，批量開發(fā)。這種現(xiàn)象在我們的日常生活中是很常見的。一些地區(qū)可以一次完成，開發(fā)商不可分為3個時期，以及后來的價格較高。這種行為使開發(fā)商的利潤大幅增加，與人民利益受損。更甚的是，一些開發(fā)商很長時間沒有啟動，如出售給其他人的土地升值，將閑置土地的責(zé)任到人，接受下一個。通過上面的行為可以看出，在大腦的開發(fā)商，尋找所有的方式逃脫懲罰的發(fā)育延遲。

在國家土地政策也存在一些漏洞，推遲了全國土地開發(fā)，將受到懲罰，要督促發(fā)展商不違反國家規(guī)定的行為。然而，開發(fā)商都算作一個帳戶，比較土地收益和罰款的球隊更多的囤積，如果更多的利潤，那么我認為開發(fā)商寧愿支付罰款。在這種方式中，細而成為開發(fā)商只是方式違反政策的國家主義部門工作。

（二）拆遷補償缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

第一個是獲得的補償和安置的第一個人是不一致的。由于補償價格的心理預(yù)期每個人是不同的，他們的經(jīng)濟條件不同，所以對待的態(tài)度也是千差萬別。有些人認為這是為了改善住房條件，有些人會認為是增加經(jīng)濟負擔(dān)，甚至沒有錢去租現(xiàn)象。新建成的房子快一年：三，五年，所以這一部分人選擇不動，直到政府在政策上給予更多的補償。所以在移動的人而獲得更多的利益，這也造成了人們的心理不平衡。以后遇到這種情況一般會選擇方法可以拖放，這增加了拆遷工作，很多不必要的麻煩。同時也促成了指甲，指甲出現(xiàn)被稱為，和剛才所說的情況很相似其實不然。最低要求是不向前釘為滿足溫飽，但不高于實際的房地產(chǎn)市場價值的價格，提出種種不合理的要求阻礙進步的。他們是沒有事實根據(jù)的，信口開河，漫天要價。而開發(fā)商由于施工進度的限制，最后不得不滿足他們的要求，開發(fā)成本大大增加。這種增長將房子去。原則上，政府是一個強制性的最小功率，但由于影響社會的和諧發(fā)展的恐懼，不要輕易使用。畢竟，事故將導(dǎo)致在拆遷過程中的社會動蕩，發(fā)展不利于和平與穩(wěn)定。因此，拆除，政府只能審慎的監(jiān)管，但不能過度干預(yù)。

其次，賠償數(shù)額是不合理的。由于住房市場評估機制的太少，目前的市場價值，而不是行業(yè)競爭的形成。沒有對促進我國的評價機制，競爭機制還不規(guī)范。所以他們不能給出一個合理的價格。評價結(jié)果直接與人相關(guān)的利益。也就是說沒有評估機構(gòu)會影響質(zhì)量的專業(yè)評估，這樣的權(quán)利和利益的拆遷不能保證基本。但是，拆遷單位的拆遷工作人員的態(tài)度和專業(yè)水平的順利進行起著關(guān)鍵的作用，微笑會讓人感到受尊重，良好的溝通技巧使人們在遇到更多的理解問題。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)缺乏科學(xué)性

在城市中心的房地產(chǎn)資源已經(jīng)枯竭，開發(fā)商會走動的城市。在沿海地區(qū)，吸引周圍的居住是因為其方便的交通擁擠的房地產(chǎn)行業(yè)，更是一個宜人的氣候和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。依山傍水的生活環(huán)境是人們所向往的。然而，近年來，由于住房是由開發(fā)商的利益，也逐漸開始移動市場的需求，在山上進入森林。山是高聳的，宏偉的，必須在船頭的機械和設(shè)備現(xiàn)代化的前面，但最終還是我們自己的損失。近年來，中國一直倡導(dǎo)植樹造林，現(xiàn)在他已經(jīng)摧毀了他們的。美麗的海濱城市的改變，它將失去這個建筑的意義。

失敗并不局限于，在沿海植被原房地產(chǎn)開發(fā)已被破壞。植被是防止植物入侵，已基本失去功能。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的沿海城市的快速發(fā)展，普遍的生活污水排入大海。生態(tài)環(huán)境的水域也能成為巨大的破壞。那些吸引開發(fā)商，投資者，游客自然優(yōu)勢的構(gòu)建是一個小小的死亡，當(dāng)自然災(zāi)害來襲，損壞或我們?nèi)祟?。因此，一個關(guān)鍵問題是如何促進人與自然和諧發(fā)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)供需不對稱

普通人只能買得起一些常見的經(jīng)適房。但開發(fā)商更喜歡建一些高檔商品房、別墅。因為這些地區(qū)將利潤豐厚的利潤點。地方政府有時讓建筑高級住宅開發(fā)商，這主要是由于政府支付這些開發(fā)商建造這些房屋的土地使用費很高，逐漸成為一些地方政府是非?？捎^的收入，并建立房地產(chǎn)行業(yè)將帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)稅的商業(yè)使用比一般的經(jīng)濟適用的稅收高自然，這就是為什么地方政府沒有阻止一個理由而鼓勵開發(fā)商。但是，這種方式將無法滿足低收入者住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需失衡。和土地面積的城市中心區(qū)很小，所以住房的供應(yīng)越來越有限公司。市場研究告訴我們需求遠遠大于供給，當(dāng)然，不僅與普通市民的需求，這是虛假的需求很大一部分。包括投資需求，投機性需求和非理性預(yù)期。非理性預(yù)期的形成，主要是因為人們擔(dān)心價格繼續(xù)上漲，那么早去買房子，從而更刺激了房價上漲。像海岸的這些地區(qū)，由于其自然條件十分優(yōu)越，經(jīng)濟的快速發(fā)展，最重要的是便利的交通方便，接觸。因此，對房屋的需求并不局限于當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)吸引了來自全國乃至世界各地的消費者群體，使有限的資源將無法滿足無限的需求。

（五）法律層面保障力弱

國內(nèi)開發(fā)商為了籌集資金，往往會選擇賣出一定比例的期房來獲得建筑房屋的后續(xù)資金。開發(fā)商一般會用低廉的價格來吸引消費者購房，但是所謂的期房即是還沒有建筑好預(yù)計在以后的一段時間才能交房。這就為投資買房者買房帶來了風(fēng)險。

首先，由于投資者看到的僅僅是圖紙而非現(xiàn)實的房屋，所以肯定會跟心里預(yù)期的效果有差別。

放低過去范文第5篇

一、我國內(nèi)地和我國香港地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控的差異

（一）土地政策比較

我國香港地區(qū)地少人多，總面積只有1078平方千米，其中可供開發(fā)的土地僅占總面積的20%。然而，由于我國香港地區(qū)采取了靈活有效的土地供應(yīng)機制，不僅使其居民生活環(huán)境良好，也提供了可觀的財政收入，而且也使我國香港地區(qū)一直保持著亞太地區(qū)金融中心的地位。

我國香港地區(qū)的土地供應(yīng)主要依靠開發(fā)非城市用地、填海造地等新增城市用地和通過市區(qū)重新規(guī)劃建設(shè)、改變土地用途等提高原有土地使用效率兩個途徑實現(xiàn)。每年11月，我國香港地區(qū)土地供應(yīng)委員會都會根據(jù)實際情況評估下一年土地使用情況，草擬下一年批地計劃書，并于每年四五月份落實批地計劃，并向社會公布，通過拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時租約四種形勢向開發(fā)商批租土地。由于我國香港地區(qū)已經(jīng)形成了較為完善的土地競價市場機制，地價基本由市場供求來決定，政府通過制定長、中、短期的土地批租計劃，可有效調(diào)控土地供應(yīng)量，調(diào)節(jié)土地價格，防止土地價格劇烈波動。

在我國內(nèi)地，土地所有權(quán)歸國家所有。在土地制度改革以后，土地使用從無償使用制度變?yōu)橛袃斒褂弥贫取Ｍ恋刂贫雀母镉欣谕恋丶s化使用，有利于城市的整體規(guī)劃，更為政府財政收入提供了保障。然而近些年來，內(nèi)地土地制度在取得了一些成績的同時也出現(xiàn)了很多問題。如土地產(chǎn)權(quán)不明晰；土地的價格沒有按照市場供求來決定，市場價格不合理，一些地區(qū)出讓土地中征地費不到地價的10%；此外，以市場供求調(diào)節(jié)的出讓方式（如公開拍賣和招標(biāo)）與以行政手段為主的協(xié)議方式并存的“雙軌制”也帶來了許多弊端。

（二）保障性住房政策比較

我國香港地區(qū)人口密度較大，因此從20世紀(jì)50年代末期就開始實施保障性住房政策，經(jīng)過50多年的發(fā)展，香港保障性住房政策已經(jīng)從完全的福利性質(zhì)過渡到鼓勵有計劃的自置居所，并且隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化不斷完善。香港的保障性住房政策配合上靈活的財政政策，如以拍賣土地所得的巨額收入資助保障性住房等，有效的緩解了香港社會的住房矛盾，對維持社會穩(wěn)定，縮小貧富差距帶來了積極的影響。

在我國內(nèi)地，從國務(wù)院1991年出臺并實施保障性住房政策以來，政府不斷加大保障性住房的投入力度，并及時出臺《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，以圖改善民生，解決低收入者住房問題。但是，由于復(fù)雜的國情和政策實施時間段等因素，保障性住房政策在實施過程中出現(xiàn)了很多問題：1.公租房、廉租房占比較低，經(jīng)濟適用房占比較高且只售不租，使一部分中低收入者難于購買經(jīng)濟適用房。2.價格和面積失控。3.缺乏有效監(jiān)管，使一部分非中低收入群體通過弄虛作假獲得保障性住房。4.財政資金不足以及開發(fā)商的逐利性造成保障性住房建設(shè)資金不足。

（三）金融政策比較

香港房地產(chǎn)金融政策的主要特點是通過1997年成立的香港證券按揭公司，將地產(chǎn)商、銀行、居民聯(lián)系成一個緊密的體系，有效的防止了因抵押貸款規(guī)模擴大而帶來的風(fēng)險。抵押貸款證券化后，通過擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保和信用評級機構(gòu)評級后可以在二級市場上進行交易，這種抵押貸款證券化的政策為貸款銀行開辟了新的融資渠道，提高了住房資金的配置效率，分散了貸款銀行的經(jīng)營風(fēng)險。此外，香港政府還創(chuàng)新的將抵押貸款和壽險聯(lián)合運營的機制解決了資金來源與運用期限不匹配的問題。香港政府通過為中低收入者提供擔(dān)保，降低中低收入者貸款首付比例，刺激了中低收入者的貸款需求。

在我國內(nèi)地，由于房地產(chǎn)金融政策發(fā)展時間短，尚不成熟，有許多問題亟待解決：1.銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模小，占整體信貸規(guī)模比例不足10%。2.金融工具創(chuàng)新能力差，缺乏資產(chǎn)證券化的專業(yè)人員和政策環(huán)境。

（四）物業(yè)管理政策比較

我國香港地區(qū)在物業(yè)管理方面制訂了《建筑物管理條例》，按照條例要求，政府鼓勵并組織業(yè)主組成業(yè)主立案法團，共同參與、共同經(jīng)營、共同管理。法團的責(zé)任是代表業(yè)主執(zhí)行有關(guān)走廊、樓梯、電梯、小區(qū)衛(wèi)生等公用部分的控制、管理及行政事宜。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生管理委員會，管理委員會代表法團執(zhí)行權(quán)力。香港政府還通過下屬的廉政公署、民政事務(wù)總署及香港會計師分會根據(jù)《條例》規(guī)定，聯(lián)合協(xié)助法團管理物業(yè)的財務(wù)。此外政府還協(xié)助解決物業(yè)糾紛，比如物業(yè)出現(xiàn)問題，政府可以主持召開業(yè)主大會或重新選舉業(yè)主委員會。為使香港市民能安居樂業(yè)，政府的民政事務(wù)總署非常重視大廈管理，在香港各區(qū)的民政事務(wù)處設(shè)立大廈管理聯(lián)絡(luò)小組和法團保持聯(lián)絡(luò)。

在我國內(nèi)地，雖然房改后物業(yè)水平有了一定的進步，但大部分樓房物業(yè)還有待完善。一是物業(yè)覆蓋面積低，物業(yè)整體上現(xiàn)代化水平偏低。二是缺乏有效的約束制度，物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的附屬品，缺乏制度約束和激勵機制，積極性不強。三是政府在推動物業(yè)發(fā)展上有所偏差，管理部門混亂，造成管理低效。

二、總結(jié)