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房管局工作要點(diǎn)范文第1篇

全縣外經(jīng)貿(mào)工作的指導(dǎo)思想是：，我們將繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照縣委“六大工程”的工作要求，穩(wěn)住外貿(mào)出口，強(qiáng)化招商引資，努力服務(wù)企業(yè)，重點(diǎn)突出“外貿(mào)保量促調(diào)，外資量質(zhì)并舉，服務(wù)求實(shí)創(chuàng)新”十八個(gè)字，扎實(shí)有效地推進(jìn)全縣外經(jīng)貿(mào)運(yùn)行企穩(wěn)回升。

按照上述指導(dǎo)思想，重點(diǎn)是做好三方面工作：

（1）保量促調(diào)，力爭(zhēng)外貿(mào)出口有新增長(zhǎng)。一是開(kāi)拓市場(chǎng)。組織企業(yè)參加國(guó)內(nèi)外知名展銷(xiāo)會(huì)，引導(dǎo)企業(yè)在繼續(xù)鞏固歐、美等既有市場(chǎng)的同時(shí)，下大力氣開(kāi)拓新興市場(chǎng)。并利用行業(yè)“抱團(tuán)”參展的方式，擴(kuò)大參展的影響力和實(shí)際效果。堅(jiān)持勞動(dòng)密集型產(chǎn)品和機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品出口并重發(fā)展，引導(dǎo)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)有企業(yè)加大技術(shù)改造力度，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高市場(chǎng)占有率。二是政策支持。通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、政策匯編等多種有效方式，幫助企業(yè)了解政策，熟練運(yùn)用政策。積極向上爭(zhēng)取扶持政策，加強(qiáng)對(duì)商務(wù)部、省廳配套政策的研究，爭(zhēng)取我縣更多的企業(yè)獲得資助。利用縣級(jí)外經(jīng)貿(mào)扶持政策，以政策激勵(lì)的形式引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大出口、加強(qiáng)創(chuàng)新、開(kāi)拓市場(chǎng)。三是培育重點(diǎn)行業(yè)。要在鞏固提高我縣現(xiàn)有出口企業(yè)、出口行業(yè)的基礎(chǔ)上，對(duì)有較大市場(chǎng)需求和發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)用布行業(yè)、建材行業(yè)、醫(yī)藥生物行業(yè)，要想方設(shè)法扶持行業(yè)內(nèi)企業(yè)，引導(dǎo)企業(yè)充分利用金融危機(jī)形成的倒逼機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高自主創(chuàng)新能力，逐漸形成我縣新的出口增長(zhǎng)點(diǎn)。另外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、服務(wù)外包等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很快，要積極研究這些新生事物，努力引進(jìn)培育一二個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，以外貿(mào)帶動(dòng)外經(jīng)，外經(jīng)促進(jìn)外貿(mào)，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

房管局工作要點(diǎn)范文第2篇

工程建設(shè)管理的具體流程

由于該項(xiàng)工程的復(fù)雜性，在全面啟動(dòng)前，成立專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目工作組，對(duì)這項(xiàng)工程進(jìn)行系統(tǒng)分解，按具體流程開(kāi)展工作。調(diào)查。對(duì)整個(gè)徐匯區(qū)保障性住房的分布情況，按照近期、中期和遠(yuǎn)期的建設(shè)要求，調(diào)查基礎(chǔ)資料，收集保障性住房周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施及市政配套的規(guī)劃資料。這是一項(xiàng)相當(dāng)繁瑣而具體的工作，調(diào)查清楚，方能對(duì)下階段設(shè)計(jì)提供真實(shí)可靠的依據(jù)，對(duì)成本控制有著至關(guān)重要的作用。設(shè)計(jì)。聘請(qǐng)一家專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，聯(lián)合制定了徐匯區(qū)保障性住房大市政配套咨詢(xún)報(bào)告工作機(jī)制、時(shí)間計(jì)劃、工作要點(diǎn)及編制框架等。還根據(jù)項(xiàng)目的要求分別向水、電、煤、通信和排水(雨水、污水)等專(zhuān)業(yè)管理單位征詢(xún)意見(jiàn)，并根據(jù)具體意見(jiàn)分別委托相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。這項(xiàng)工作是整個(gè)管理工作的重中之重。征詢(xún)。根據(jù)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位的初稿及反饋情況，聯(lián)合所聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)規(guī)劃單位開(kāi)始編制整個(gè)徐匯區(qū)保障性住房大市政配套規(guī)劃文本，并分別向徐匯區(qū)建交委、房管局、規(guī)劃局、市政水務(wù)署和綠化管理署等政府管理部門(mén)征求意見(jiàn)。評(píng)審。根據(jù)征詢(xún)意見(jiàn)，各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位完成正式規(guī)劃設(shè)計(jì)稿，分別組織評(píng)審。根據(jù)各專(zhuān)業(yè)的評(píng)審情況，組織編寫(xiě)徐匯區(qū)保障性住房大市政配套的初步正式規(guī)劃文本，按照近期、中期、遠(yuǎn)期及具有可實(shí)施性的要求進(jìn)行編制。形成正式的徐匯區(qū)保障性住房大市政配套規(guī)劃文本向規(guī)劃部門(mén)報(bào)批。分步實(shí)施。一旦各項(xiàng)規(guī)劃落地，還有分步實(shí)施的過(guò)程，這是最終體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目成果的階段，當(dāng)然也是時(shí)間跨度最大、難度最高的階段。

徐匯區(qū)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)

針對(duì)徐匯區(qū)保障性住房市政配套的規(guī)劃，在項(xiàng)目建設(shè)管理中，重點(diǎn)需要關(guān)注的是道路和排水工程的建設(shè)。供電、通信是由專(zhuān)業(yè)單位實(shí)施，而道路、排水工程則由項(xiàng)目管理公司來(lái)實(shí)施(供水、供氣則結(jié)合項(xiàng)目一并實(shí)施)。對(duì)于項(xiàng)目可行性研究階段、初步設(shè)計(jì)階段，必須做好管理工作。經(jīng)驗(yàn)表明，工程可行性研究階段決定了項(xiàng)目周期內(nèi)80%的費(fèi)用，初步設(shè)計(jì)決定了工程的80%的投資。加強(qiáng)項(xiàng)目的前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)管理來(lái)說(shuō)是順利完成項(xiàng)目建設(shè)的前提和保障。為此，對(duì)于徐匯區(qū)保障性住房市政配套的項(xiàng)目建設(shè)管理，結(jié)合基地建設(shè)的實(shí)際，從以下2個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)管理。重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目前期管理。做好項(xiàng)目建議書(shū)、工程可行性研究和初步設(shè)計(jì)管理，并結(jié)合每個(gè)審批階段，辦理好從項(xiàng)目選址到建設(shè)規(guī)劃許可的全部證照，確保項(xiàng)目建設(shè)程序的完整。認(rèn)真抓好項(xiàng)目的施工管理。按照“安全控制、質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、風(fēng)險(xiǎn)控制”為主的控制原則，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。

成本測(cè)算管理

徐匯區(qū)保障性住房市政配套規(guī)劃涉及了許多專(zhuān)業(yè)，是一項(xiàng)系統(tǒng)而建設(shè)量相當(dāng)大的項(xiàng)目。根據(jù)管理原則，需對(duì)涉及的各項(xiàng)工作進(jìn)行詳細(xì)而具體的成本測(cè)算，還需從近期、中期及遠(yuǎn)期進(jìn)行分別考慮，特別是近期，哪些項(xiàng)目必須配合保障性住房的建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)啟動(dòng)工作。成本測(cè)算的精細(xì)程度，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。只有成本測(cè)算做到詳細(xì)而完善，才能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行控制。經(jīng)過(guò)各個(gè)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)和專(zhuān)家評(píng)審，與相關(guān)政府管理部門(mén)的溝通。

房管局工作要點(diǎn)范文第3篇

政策頻出難解高房?jī)r(jià)謎局

在日漸癲狂的樓市面前，中央和地方政府頻頻亮出調(diào)控“利劍”，可這些政策并沒(méi)有摁住瘋狂的樓市。出現(xiàn)這種狀況并不難理解，供需不平衡必然造成價(jià)格上漲，而政策對(duì)住房需求的抑制卻只是治標(biāo)不治本。

現(xiàn)在，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)還會(huì)有更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，但政府若是一直延續(xù)“打壓需求”政策走勢(shì)，其效果勢(shì)必大打折扣，甚至將更深地陷入房?jī)r(jià)愈調(diào)愈高的漩渦。

從最初的“國(guó)五條”、“國(guó)十九條”到最近的“國(guó)十一條”，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的步步緊逼，卻并沒(méi)有壓倒飆升的房?jī)r(jià)。中國(guó)樓價(jià)上漲之離譜，只有“瘋狂”二字可以形容。

面對(duì)越來(lái)越離譜的房?jī)r(jià)，各部委調(diào)控力度被迫加大。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部4月13日召開(kāi)會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快和住房供應(yīng)不足的城市，限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為。

同日，國(guó)土資源部把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控納入2010年“雙保行動(dòng)”。根據(jù)安排，國(guó)土部將實(shí)施土地調(diào)控保障專(zhuān)項(xiàng)工作，在第三季度集中開(kāi)展保障性住房用地供應(yīng)政策執(zhí)行情況檢查，重點(diǎn)檢查土地供應(yīng)和供后使用情況。針對(duì)土地出讓方式調(diào)整，國(guó)土部首次明確表態(tài)，將全面推廣綜合評(píng)標(biāo)辦法，推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前在海南參加博鰲論壇時(shí)也透露，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房者貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。

即便如此，政府的宏觀調(diào)控并沒(méi)有結(jié)束，“現(xiàn)在市場(chǎng)普遍預(yù)期會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)?！眹?guó)信證券地產(chǎn)行業(yè)研究員區(qū)瑞明表示，信號(hào)非常明顯。

4月6日，財(cái)政部公布“2010年工作要點(diǎn)”，更提出要“完善房產(chǎn)稅制度”。與此同時(shí)，輿論也在為房產(chǎn)稅出臺(tái)造勢(shì)，而對(duì)于坊間流傳的中央開(kāi)始討論房產(chǎn)稅在幾個(gè)主要城市試點(diǎn)征收的傳聞，上海房管局作出了專(zhuān)門(mén)回應(yīng)：“對(duì)房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國(guó)家層面定；但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好?！?/p>

似乎醞釀多年的房產(chǎn)稅將呼之欲出。

開(kāi)征房產(chǎn)稅能否抑房?jī)r(jià)？

但是，房產(chǎn)稅究竟能在多大程度上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題？美國(guó)耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳志武對(duì)此持高度懷疑態(tài)度：“單方面推出物業(yè)稅或者其他稅的政策，這只是一種變相的掠奪，在我看來(lái)不具有合法性。”

從房?jī)r(jià)調(diào)控的角度來(lái)講，推出房產(chǎn)稅似乎會(huì)讓持有成本增加，因此會(huì)降低一些投資需求。這也僅僅是從需求的角度，抑制了一些人買(mǎi)房的愿望，也可能讓更多現(xiàn)房投入市場(chǎng)。但從另一個(gè)角度來(lái)講，若房產(chǎn)稅征收額度過(guò)小，也不排除房產(chǎn)保有者將征收的賦稅轉(zhuǎn)嫁給租房者的可能，這樣顯然不是市場(chǎng)希望的結(jié)果。而按中國(guó)慣例來(lái)講，初征的稅負(fù)往往不會(huì)額度過(guò)高。

實(shí)際上，中國(guó)的征稅權(quán)在沒(méi)有制約的情況之下，所有主張推出物業(yè)稅的，都是在幫地方政府和中央政府的忙。因?yàn)檎鞫惡苋菀祝钦鞫愐院?，老百姓無(wú)法監(jiān)督這些稅負(fù)以什么方式花在了哪里，這是不公平的?！叭绻麤](méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)、合法的程序公開(kāi)討論，不經(jīng)過(guò)民選機(jī)構(gòu)進(jìn)行正式立法，一個(gè)行政部門(mén)、甚至國(guó)務(wù)院?jiǎn)畏矫嫱瞥鑫飿I(yè)稅或保有稅等其他稅的政策，只是一種變相的掠奪，在我看來(lái)不具有合法性?！标愔疚湔J(rèn)為。

從另一個(gè)角度來(lái)看，老百姓對(duì)于房產(chǎn)稅征收在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中所起的作用產(chǎn)生了誤讀。住建部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)沒(méi)有本質(zhì)聯(lián)系。

在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的作用有三：其一，不讓房子閑置，曾加了存量資源的利用率；其二，調(diào)整了中央和地方財(cái)稅的關(guān)系，這對(duì)于分稅制下的中國(guó)財(cái)政有著特別的意義；其三，有利于社會(huì)公平，可以通過(guò)繳稅來(lái)平衡一下富人占有的優(yōu)質(zhì)資源。唯獨(dú)沒(méi)有調(diào)整房?jī)r(jià)的作用。

而且，仔細(xì)研究政府調(diào)控公文，除了最近半年在強(qiáng)調(diào)之外，之前鮮有明確文字表示要遏制高房?jī)r(jià)，反而都是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲居多。那么何為過(guò)快上漲？老百姓看不懂，官員沒(méi)指標(biāo)執(zhí)行。等房?jī)r(jià)漲得不能再漲了就要收稅，說(shuō)來(lái)說(shuō)去都是給政府增加財(cái)收而已。

如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成波動(dòng)，但那是預(yù)言的“自我實(shí)現(xiàn)”而已，并非它真有這個(gè)功能。反過(guò)來(lái)說(shuō)等到有一天房地產(chǎn)不熱了，甚至下跌了，就把物業(yè)稅取消也是不可能的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅。至于征稅時(shí)間，只是早晚而已。

還應(yīng)增加供給、引導(dǎo)需求

回歸到經(jīng)濟(jì)的基本原理上，解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系才是關(guān)鍵。在土地財(cái)政短期之內(nèi)沒(méi)有辦法解決的情況下，抑制高房?jī)r(jià)的辦法必然是增加土地供給，引導(dǎo)消費(fèi)需求。

政府抑制需求的做法并沒(méi)有錯(cuò)，問(wèn)題是不能只著眼在需求上，供給的加大也是解決高房?jī)r(jià)非常重要的一個(gè)層面。

與上一次調(diào)控思路一脈相承，目前的政策仍然基本是在打壓需求，但開(kāi)發(fā)商的境遇已經(jīng)不同。國(guó)信證券地產(chǎn)行業(yè)研究員區(qū)瑞明表示，在手握天量現(xiàn)金的情況下，抑制需求的調(diào)控可能會(huì)讓開(kāi)發(fā)商觀望態(tài)度更強(qiáng)烈，而開(kāi)發(fā)商勢(shì)必不敢再加大供應(yīng)量，這樣只能把房?jī)r(jià)越推越高。

政府應(yīng)該改變調(diào)控思路，從供給入手，扶持而非打壓需求，如對(duì)首次置業(yè)者給予信貸、稅費(fèi)方面的優(yōu)惠。讓開(kāi)發(fā)商在有穩(wěn)定需求預(yù)期的情況下，愿意將手中的現(xiàn)金變成新貨，投向市場(chǎng)。

其次，土地供給制度需要合理化，在絕大多數(shù)人群無(wú)法享受到保障性住房保障的情況下，決不能減少商品房市場(chǎng)土地供應(yīng)，只有增加商品房的市場(chǎng)供給才能平抑房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象。

房管局工作要點(diǎn)范文第4篇

一、總體思路

深入貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)政策和市委市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)（試行）》（x委發(fā)〔2013〕x號(hào)）及上級(jí)相關(guān)會(huì)議精神，以創(chuàng)建全國(guó)文明城市和國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)為契機(jī)，以提高居民居住環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)滿(mǎn)意度為目標(biāo)，以推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化為重點(diǎn)，以創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)為牽引，加大組織推進(jìn)力度，全面完成年度各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)全市物業(yè)管理服務(wù)水平跨越式提升。

二、工作重點(diǎn)

（一）加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化。一是推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。國(guó)家、省制定的新的《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》即將下發(fā)，各單位要嚴(yán)格執(zhí)行，構(gòu)建多層次、多等級(jí)、多業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，推行市場(chǎng)準(zhǔn)入和分等級(jí)管理，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督檢查，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。二是支持智慧物業(yè)建設(shè)。貫徹落實(shí)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合智慧城市（智慧社區(qū)）建設(shè)，各縣（市）區(qū)都要樹(shù)立1-2個(gè)特色鮮明的智慧物業(yè)典型，試點(diǎn)、推廣智慧物業(yè)小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)和電子投票平臺(tái)，綜合開(kāi)發(fā)利用各類(lèi)信息資源，開(kāi)展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車(chē)管理等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用，拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域與范圍；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì)資本對(duì)已建成小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化、信息化，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與物業(yè)管理服務(wù)的深度融合，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化水平。

（二）抓好老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制建設(shè)、鞏固老舊小區(qū)整治成果。根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈2017年市區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發(fā)﹝2017﹞x號(hào)）精神，各區(qū)要認(rèn)真研究分析整治后老舊小區(qū)的實(shí)際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養(yǎng)護(hù)”的“四個(gè)基本”要求，對(duì)成片小區(qū)全部實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理模式，提高專(zhuān)業(yè)化物業(yè)（準(zhǔn)物業(yè)）管理覆蓋率，對(duì)個(gè)別散居樓群，可因地制宜實(shí)施社區(qū)、市場(chǎng)化保潔等多元化的物業(yè)管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關(guān)于調(diào)整xx市城市長(zhǎng)效管理考核辦法有關(guān)內(nèi)容的通知》（徐城管委發(fā)〔2017〕1號(hào)）規(guī)定和要求，把市區(qū)老舊小區(qū)整治后長(zhǎng)效管理列入對(duì)主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處每月、年度專(zhuān)項(xiàng)考核重要內(nèi)容，每月列入城市管理情況進(jìn)行講評(píng)通報(bào)，直接與主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處城市管理工作獎(jiǎng)懲掛鉤。我局將牽頭組織聯(lián)合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機(jī)檢查、專(zhuān)項(xiàng)檢查，明查或暗訪等方式，對(duì)各區(qū)、街道辦事處進(jìn)行月度、年度考核評(píng)價(jià)，確保2017年、2017年主城區(qū)整治后的老舊小區(qū)竣工驗(yàn)收合格一個(gè)、列入考核一個(gè)。按照市政府統(tǒng)一部署和要求，各有關(guān)縣（市）區(qū)要積極做好鐵路宿舍“三供一業(yè)”的物業(yè)移交工作。通過(guò)建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，鞏固老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治成果，營(yíng)造老舊小區(qū)宜居環(huán)境，不斷提升居民的滿(mǎn)意度、幸福指數(shù)和老舊小區(qū)管理水平，為創(chuàng)建全國(guó)文明城市打牢基礎(chǔ)。

（三）強(qiáng)化前期物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)管理。嚴(yán)格執(zhí)行普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，做好前期物業(yè)管理招標(biāo)備案工作和中標(biāo)企業(yè)的備案工作，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。積極推進(jìn)xx市前期物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)系統(tǒng)建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)全市前期物業(yè)管理共用一個(gè)電子化招投標(biāo)平臺(tái)，共享評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熨Y源。要積極研究探索優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘機(jī)制，加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管，改革物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)中評(píng)標(biāo)分值構(gòu)成權(quán)重比例，加大投標(biāo)物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)、誠(chéng)信度、服務(wù)質(zhì)量、品牌、企業(yè)及項(xiàng)目獎(jiǎng)懲等在投標(biāo)中的比重，優(yōu)選好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在源頭上優(yōu)勝劣汰；鼓勵(lì)政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場(chǎng)秩序。按照《xx市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則》（徐政辦發(fā)﹝2013﹞224號(hào)附件2），加大對(duì)中標(biāo)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，加大考核力度，確保新建物業(yè)項(xiàng)目交付一個(gè)管好一個(gè)。

（四）做好維修資金管理和使用工作。認(rèn)真做好維修資金的歸集工作，科學(xué)規(guī)范搞好保值增值。按照市政府140號(hào)令的要求，做好住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內(nèi)部管理信息系統(tǒng)，開(kāi)設(shè)維修資金專(zhuān)題網(wǎng)頁(yè)。健全完善使用維修資金工程企業(yè)備案庫(kù)，解決申請(qǐng)人選擇施工企業(yè)難、質(zhì)量難保證等問(wèn)題。多層面開(kāi)展維修資金業(yè)務(wù)法規(guī)培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、施工企業(yè)等規(guī)范使用維修資金。

（五）繼續(xù)抓好平安物業(yè)創(chuàng)建工作。根據(jù)市綜治委《關(guān)于印發(fā)關(guān)于深入推進(jìn)系列平安創(chuàng)建活動(dòng)的意見(jiàn)的通知》（徐綜治〔2017〕3號(hào)）《關(guān)于印發(fā)xx市平安物業(yè)創(chuàng)建工作方案的通知》（徐物創(chuàng)辦發(fā)〔2017〕1號(hào)）等文件精神，2017年要在全市繼續(xù)開(kāi)展平安物業(yè)創(chuàng)建工作。各物業(yè)管理項(xiàng)目要以構(gòu)建平安和諧小區(qū)為目標(biāo)，以建立長(zhǎng)效機(jī)制為核心，以加強(qiáng)基層組織建設(shè)和基層基礎(chǔ)工作為重點(diǎn)，以強(qiáng)化住宅物業(yè)小區(qū)治安綜合治理各項(xiàng)措施為主線(xiàn)，全面推進(jìn)城市社會(huì)治安防控體系建設(shè)，進(jìn)一步落實(shí)社會(huì)治安防范措施，保障物業(yè)管理小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全，營(yíng)造和諧、穩(wěn)定、文明、安全的人居環(huán)境。通過(guò)開(kāi)展平安物業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)，物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率逐年下降，不發(fā)生因物業(yè)服務(wù)措施不到位而引發(fā)的有重大影響的惡性事故、案件和，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。按照2017-2018年三年創(chuàng)建方案要求，2017年，各縣（市）區(qū)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建覆蓋率要達(dá)到90%、達(dá)標(biāo)率要達(dá)到85%%以上，并涌現(xiàn)出一批平安建設(shè)的示范單位。

（六）繼續(xù)做好省“931”環(huán)境綜合整治工作。依據(jù)省“931”環(huán)境綜合整治行動(dòng)續(xù)接兩年計(jì)劃和市2017年“931”環(huán)境綜合整治行動(dòng)續(xù)接工作考核細(xì)則（暫行），各縣（市）區(qū)要按照與省、市簽訂的目標(biāo)書(shū)任務(wù)，科學(xué)制訂整治方案，明確責(zé)任分工和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，抓住整治關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采取扎實(shí)有效措施，確保整治質(zhì)量。按照市整治辦統(tǒng)一部署和要求，局物業(yè)管理處要對(duì)各縣（市）區(qū)2017年省“931”整治工作（老舊小區(qū)整治部分）加強(qiáng)指導(dǎo)、考核，確保完成年度任務(wù)。

（七）開(kāi)展市區(qū)創(chuàng)建文明城市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)評(píng)選活動(dòng)，提高小區(qū)創(chuàng)建全國(guó)文明城市成效。2017年，是我市創(chuàng)建文明城市的最后一年，也是決定創(chuàng)建成敗最關(guān)鍵的一年。為深入推進(jìn)物業(yè)小區(qū)全國(guó)文明城市創(chuàng)建工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，經(jīng)研究，決定在市區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)開(kāi)展創(chuàng)建全國(guó)文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評(píng)選活動(dòng)。創(chuàng)建工作以《xx市推進(jìn)全國(guó)文明城市創(chuàng)建工作實(shí)施方案》為指導(dǎo)，以《全國(guó)文明城市測(cè)評(píng)體系》、市委市政府與房管局簽訂的責(zé)任狀為依據(jù)，通過(guò)推動(dòng)物業(yè)小區(qū)物業(yè)創(chuàng)優(yōu)，促進(jìn)小區(qū)全國(guó)文明城市的創(chuàng)建，進(jìn)一步提升物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理整體水平。通過(guò)創(chuàng)建，物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)建全國(guó)文明城市氛圍濃厚，小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范，小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美，業(yè)主文明素質(zhì)明顯提升，形成一批帶動(dòng)全市小區(qū)創(chuàng)建的示范小區(qū)，并按照《xx市創(chuàng)建全國(guó)文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，達(dá)到80分以上的物業(yè)管理小區(qū)占80%以上，物業(yè)費(fèi)的收繳率80%以上，業(yè)主對(duì)創(chuàng)建全國(guó)文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對(duì)創(chuàng)建獲獎(jiǎng)物業(yè)企業(yè)除給予一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)外，在獲獎(jiǎng)后的一年內(nèi)參加招投標(biāo)時(shí)分別給予一定加分，對(duì)創(chuàng)建不積極、服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予相應(yīng)處罰，記入物業(yè)服務(wù)行業(yè)“黑名單”。通過(guò)創(chuàng)優(yōu)評(píng)選活動(dòng)的開(kāi)展，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理水平進(jìn)一步提升。

（八）組織示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。根據(jù)省住建廳關(guān)于開(kāi)展省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作相關(guān)文件精神，以及《江蘇省省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號(hào)）等相關(guān)行業(yè)規(guī)范，結(jié)合我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)城市對(duì)物業(yè)管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區(qū)、市、省三級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。圍繞提升居民居住環(huán)境質(zhì)量這一目標(biāo)，突出“規(guī)范行為、誠(chéng)信服務(wù)、質(zhì)量提升”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)核心環(huán)節(jié)，自下而上開(kāi)展物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作。各縣（市）區(qū)先行開(kāi)展，評(píng)選出各縣市區(qū)示范物業(yè)項(xiàng)目，參加xx市年度示范物業(yè)項(xiàng)目評(píng)選；評(píng)選出的市級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目，再擇優(yōu)申報(bào)江蘇省年度示范物業(yè)項(xiàng)目。通過(guò)選樹(shù)一批縣（市）區(qū)、市、省三級(jí)示范物業(yè)項(xiàng)目，并充分發(fā)揮示范物業(yè)項(xiàng)目的引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，推動(dòng)我市物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量跨越式提升。

（九）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的研究探索。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容，社會(huì)各界關(guān)注度比較高。二級(jí)及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批取消后，物業(yè)服務(wù)行業(yè)如何健康規(guī)范良性發(fā)展，是個(gè)新課題，新挑戰(zhàn)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門(mén)要研究探索二級(jí)及以下物業(yè)資質(zhì)審批取消后，在國(guó)家、省有關(guān)監(jiān)管的意見(jiàn)出臺(tái)前，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的方法、路子，并針對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)采取切實(shí)有效措施，確保物業(yè)管理和物業(yè)行業(yè)發(fā)展健康有序。

三、要求及措施

（一）優(yōu)化服務(wù)措施。今年，全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)要把服務(wù)作為各項(xiàng)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，一方面，各級(jí)物業(yè)管理部門(mén)要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)，為企業(yè)解難題，化解矛盾，要深入一線(xiàn)做調(diào)研，針對(duì)新情況新問(wèn)題，研究解決的新辦法，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好為業(yè)主服務(wù)工作，把提高服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)生存發(fā)展的根本，要強(qiáng)化服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)措施，以服務(wù)贏得業(yè)主，以服務(wù)拓展市場(chǎng)。同時(shí)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變思想觀念，與時(shí)俱進(jìn)創(chuàng)新工作思路和舉措，在創(chuàng)新中推動(dòng)發(fā)展。

（二）落實(shí)屬地管理。物業(yè)屬地管理是《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定和要求，也是貫徹落實(shí)市委2013年42號(hào)文件及配套政策的重要內(nèi)容。按照“市級(jí)指導(dǎo)、縣（市）區(qū)級(jí)主抓、辦事實(shí)施”的原則落實(shí)好各級(jí)物業(yè)管理責(zé)任，堅(jiān)持社區(qū)日查、辦事處周查、縣（市）區(qū)（物業(yè)主管部門(mén)）月查并通報(bào)，把物業(yè)管理日常監(jiān)管落到實(shí)處。各縣（市）區(qū)要突出問(wèn)題導(dǎo)向，指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)抓好物業(yè)企業(yè)退出項(xiàng)目管理和承接查驗(yàn)工作，杜絕“帶病”交付；加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)指導(dǎo)，嚴(yán)格業(yè)主委員會(huì)成員資格審查，指導(dǎo)、規(guī)范小區(qū)公共收益管理，提高業(yè)主自我管理能力和水平，保障物業(yè)企業(yè)與業(yè)主合法權(quán)益。

（三）加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)。信用約束是物業(yè)行業(yè)日常監(jiān)管的重要抓手。要按照省、市有關(guān)建立健全覆蓋全社會(huì)的各領(lǐng)域行業(yè)信用體系建設(shè)要求，研發(fā)建設(shè)物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管平臺(tái)，完善物業(yè)行業(yè)信用基本信息，研究制訂《物業(yè)行業(yè)信用管理辦法》，建立健全物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目和項(xiàng)目經(jīng)理等信用檔案，達(dá)到集信息錄入（采集）、查詢(xún)、匯總、通報(bào)（懲處）為一體的物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管體系。要主動(dòng)與市經(jīng)信委（市信用辦）、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)對(duì)接，納入全社會(huì)信用建設(shè)、監(jiān)管體系，使物業(yè)行業(yè)信息建立、獎(jiǎng)懲與全市信用體系建設(shè)一體化。各縣（市）區(qū)可將所有物業(yè)項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理（含聯(lián)系電話(huà)）的信息公開(kāi)，實(shí)現(xiàn)與“12345”政府服務(wù)熱線(xiàn)的互聯(lián)互通，將物業(yè)服務(wù)有效投訴納入行業(yè)信用體系。

房管局工作要點(diǎn)范文第5篇

本文通過(guò)分析天津市批而未建土地核查工作的實(shí)際開(kāi)展情況，梳理天津市批而未建土地核查工作發(fā)展脈絡(luò)，同時(shí)結(jié)合各省市有關(guān)土地核查、批而未用、閑置土地等方面的政策及工作經(jīng)驗(yàn)，分析目前天津市土地核查工作在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、核查方法、核查精度等方面存在的問(wèn)題，為研究天津市批而未建土地核查工作的規(guī)范開(kāi)展提供幫助。

二、基本概念界定

（一）國(guó)家政策文件中的相關(guān)概念界定

《關(guān)于在保增長(zhǎng)保紅線(xiàn)行動(dòng)中加快處理批而未用土地等工作的通知》（國(guó)土資電發(fā)〔2009〕44號(hào)）中首次提到了“批而未用”這一概念。文件指出：本次清理的批而未用土地是指，2007年和2008年報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地和報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中，截至2009年6月30日，已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、但尚未實(shí)施征地和已經(jīng)批準(zhǔn)土地征收、但未實(shí)施供地的土地。《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部第53號(hào)令）中對(duì)未動(dòng)工進(jìn)行了明確界定：動(dòng)工開(kāi)發(fā)是指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

（二）天津市政策文件中的相關(guān)概念界定

《天津市新增建設(shè)用地批后監(jiān)管辦法》（津國(guó)土房資〔2009〕222號(hào)）中明確規(guī)定要對(duì)以下情形重點(diǎn)監(jiān)管：（1）農(nóng)用地（未利用地）轉(zhuǎn)用或土地征收批準(zhǔn)后，是否按規(guī)定時(shí)限實(shí)施征地或使用土地；（2）以征轉(zhuǎn)分離方式批準(zhǔn)征收土地后，是否按規(guī)定管理、使用土地，是否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理農(nóng)用地（未利用地）轉(zhuǎn)用手續(xù)；（3）一年以前審批的新增建設(shè)用地是否已供應(yīng)等。

（三）批而未建工作相關(guān)概念界定

綜合上述分析，結(jié)合天津市批而未建土地核查工作實(shí)際開(kāi)展情況，將批而未建相關(guān)概念界定如下。

1.批而未建土地

批而未建土地指市政府批準(zhǔn)農(nóng)用地（未利用地）轉(zhuǎn)用、土地征收的各類(lèi)單獨(dú)選址、成批次建設(shè)用地，以及審核同意的中心城區(qū)新增建設(shè)用地實(shí)施方案的土地，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)（即建設(shè)率為零）的土地。按照工作階段分為批而未征、征而未供、供而未用。

（1）批而未征土地。指批而未建土地中一年內(nèi)未進(jìn)行實(shí)施方案審核的，或省級(jí)人民政府審核同意實(shí)施方案但一年內(nèi)未實(shí)施具體征地行為或辦理農(nóng)用地（未利用地）轉(zhuǎn)用手續(xù)的。

（2）征而未供土地。指批而未建土地中批準(zhǔn)農(nóng)用地（未利用地）轉(zhuǎn)用且已實(shí)施征收，但一年內(nèi)未實(shí)施供應(yīng)的土地。

（3）供而未用土地。指批而未建土地中土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的單位同意，超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地。

2.動(dòng)工開(kāi)發(fā)

動(dòng)工開(kāi)發(fā)指依法取得施工許可后：（1）需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖完畢；（2）使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；（3）其他項(xiàng)目，地基施工完成1/3。

3.開(kāi)工準(zhǔn)備期

開(kāi)工準(zhǔn)備期是指自批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用征收之日起至項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)之日為止，建設(shè)項(xiàng)目辦理開(kāi)工前期手續(xù)及其他開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作所需要的時(shí)間。

4.界外地

界外地指與建設(shè)項(xiàng)目相鄰的，按規(guī)劃要求代征土地或?qū)Φ厣辖ㄖ?、?gòu)筑物進(jìn)行拆遷的，道路中心線(xiàn)至建設(shè)項(xiàng)目建筑邊線(xiàn)規(guī)劃范圍。

5.開(kāi)工建設(shè)率

開(kāi)工建設(shè)率指依據(jù)衛(wèi)片確定的建筑物或施工區(qū)輪廓線(xiàn)的圍合面積占地塊總面積的比例。它在一定程度上反映了地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。對(duì)已建土地的建設(shè)率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以更加全面的掌握土地使用效率和挖潛空間。

三、天津市批而未建土地核查工作開(kāi)展情況

（一）操作程序

當(dāng)前天津市批而未建土地核查工作按照以下四個(gè)步驟開(kāi)展：

衛(wèi)片判讀。天津市開(kāi)墾征地事務(wù)中心將建設(shè)用地審批矢量圖形與歷年衛(wèi)片疊加，依據(jù)影像逐個(gè)項(xiàng)目、逐宗地塊進(jìn)行判讀，將判讀結(jié)果中的批而未建地塊明細(xì)分發(fā)至區(qū)縣國(guó)土部門(mén)；

區(qū)縣復(fù)核。區(qū)縣國(guó)土部門(mén)通過(guò)復(fù)核衛(wèi)片、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查以及與用地單位核實(shí)等方式，查清批而未建地塊的建設(shè)進(jìn)度和狀態(tài)，將結(jié)果反饋給天津市開(kāi)墾征地事務(wù)中心；

現(xiàn)場(chǎng)踏勘。根據(jù)區(qū)縣國(guó)土部門(mén)提交的反饋結(jié)果，天津市開(kāi)墾征地事務(wù)中心組建調(diào)研工作組，對(duì)區(qū)縣復(fù)核結(jié)果與衛(wèi)片判讀結(jié)果相差較大的地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，核實(shí)其最終建設(shè)率。

成果匯總。天津市開(kāi)墾征地事務(wù)中心根據(jù)上述內(nèi)外業(yè)核查成果，分類(lèi)匯總，編寫(xiě)全市批而未建土地核查分析報(bào)告，上報(bào)天津市國(guó)土房管局，提出相關(guān)對(duì)策建議。

（二）核查工作要點(diǎn)

1.認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前實(shí)際核查中的批而未建土地是指在核查時(shí)點(diǎn)上尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，包括只進(jìn)行地上物拆遷、平整場(chǎng)地、圈建圍墻、臨時(shí)綠化、搭建工棚等準(zhǔn)備工作、后續(xù)并未正式施工的土地，以及尚未完成拆遷改造和二次開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀建設(shè)用地。

2.分類(lèi)方法

當(dāng)前天津市批而未建土地核查工作分為按實(shí)施階段劃分和按實(shí)施狀態(tài)兩種分類(lèi)方法。

（1）批而未建土地按照實(shí)施階段劃分

①批而未征，未完成征地補(bǔ)償和拆遷工作；

②征而未供，未完成供地手續(xù)或儲(chǔ)備土地；

③供而未建，未到開(kāi)工期限或到期未開(kāi)工。

（2）批而未建土地按照實(shí)施狀態(tài)劃分

①正在實(shí)施，項(xiàng)目仍在積極推動(dòng)當(dāng)中；

②推遲實(shí)施，因資金、規(guī)劃等因素致使項(xiàng)目擱置；

③放棄實(shí)施，項(xiàng)目已重新選址或取消。

3.核查范圍

核查范圍為2006年至核查工作前一季度全市批準(zhǔn)農(nóng)用地（未利用地）轉(zhuǎn)用土地征收的各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目，但下列項(xiàng)目不納入核查范圍：國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的單獨(dú)選址、成批次項(xiàng)目；征轉(zhuǎn)分離試點(diǎn)中的征收批次、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)的批次；軍事、宗教等特殊用地、設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目；界外處理的道路綠化帶用地；開(kāi)工準(zhǔn)備期內(nèi)的待建土地。

4.核查單元

天津市批而未建土地核查工作以批地?cái)?shù)據(jù)中的圖斑地塊為單元進(jìn)行核查。

5.判別手段

當(dāng)前批而未建土地核查工作的主要判別手段為：利用ArcGIS軟件平臺(tái)，在歷年批地?cái)?shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)衛(wèi)片進(jìn)行內(nèi)業(yè)判讀，并配合外業(yè)踏勘判定建設(shè)率。

6.匯總模式

當(dāng)前天津市批而未建土地核查工作的匯總模式是：將建設(shè)率大于30%的審批地塊、建設(shè)率小于等于30%大于0的審批地塊和建設(shè)率等于0的審批地塊，分別按照已建、低效利用、批而未建三種類(lèi)型，以批地圖斑的圖形面積為基礎(chǔ)，匯總得到各類(lèi)的總面積。進(jìn)一步根據(jù)需要匯總到管理區(qū)域、批次、年度、用途、實(shí)施階段、實(shí)施狀態(tài)等。

四、天津市與其他各地現(xiàn)行做法對(duì)比

天津市批而未建土地核查工作為天津市土地管理工作帶來(lái)一定成效的同時(shí)，由于開(kāi)展時(shí)間較短，沒(méi)有明確的實(shí)施辦法和較詳細(xì)的參考規(guī)范，核查工作中還存在著一些需要改善的地方。通過(guò)與其他各地典型經(jīng)驗(yàn)做法的對(duì)比，查找不足點(diǎn)，優(yōu)化工作方案。

（一）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面

認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)前核查工作面臨的一大困境，直接決定了批而未建土地核查結(jié)果的準(zhǔn)確性、權(quán)威性以及核查工作的可操作性和便捷性。

在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，廣西的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)劃分最全面，分為了批而未征、征而未供、供而未用3個(gè)層面。其中：批而未征土地即經(jīng)國(guó)務(wù)院、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)征收的建設(shè)用地，至今未實(shí)施征地的土地；征而未供土地即經(jīng)國(guó)務(wù)院、自治區(qū)人民政府、市人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地已實(shí)施完征地（含國(guó)有土地），但至今未供地的土地；供而未用（含閑置土地）即未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地（包括超過(guò)動(dòng)工期限未滿(mǎn)1年未動(dòng)工的土地；超過(guò)動(dòng)工期限滿(mǎn)1年未滿(mǎn)2年未動(dòng)工的土地；超過(guò)動(dòng)工期限滿(mǎn)2年未動(dòng)工的土地；已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或已投資額占總投資額不足1/4，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)1年的國(guó)有建設(shè)用地）。

（二）分類(lèi)方法方面

造成批而未建的成因復(fù)雜，既有用地企業(yè)方面的客觀因素，也有政府方面的主觀原因，還有服務(wù)不到位、供地手續(xù)辦理不及時(shí)等問(wèn)題，各類(lèi)原因由多部門(mén)多層級(jí)掌握，分類(lèi)難度較大。

浙江省的分類(lèi)方法與天津市按時(shí)實(shí)施狀態(tài)劃分的思路基本一致，分為已用未供、正常待供、政府儲(chǔ)備、暫難供應(yīng)和無(wú)法供應(yīng)5種，在此基礎(chǔ)上按照企業(yè)原因和政府原因匯總，分類(lèi)方法之間關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，比較合理可行。

相比之下，杭州市在區(qū)分政府原因和企業(yè)愿意的基礎(chǔ)上按照調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目、做地主體和盤(pán)活用地指標(biāo)的，加大力度推進(jìn)征地拆遷的，完善手續(xù)的，邊角地需核銷(xiāo)等詳細(xì)原因進(jìn)行分類(lèi)，一方面由于原因難以掌握，另一方面由于分類(lèi)覆蓋面不全，操作難度相對(duì)較大。

（三）核查范圍方面

空間和時(shí)間范圍的界定是批而未建土地核查工作中的另一個(gè)難點(diǎn)。由于一些項(xiàng)目用地存在管理上的特殊性，如尚在開(kāi)工準(zhǔn)備期內(nèi)、屬于界外處理用地、軍事設(shè)施、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目等特殊用地等，在范圍界定上存在一定難度；此外，天津市批而未建土地核查工作以自2006年審批的建設(shè)用地為核查基礎(chǔ)，隨著時(shí)間的推移，批地?cái)?shù)量逐漸增加，需要核查的地塊逐年累計(jì)，核查工作量逐年增大。此外，天津市核查工作中根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)將開(kāi)工準(zhǔn)備期定為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目3個(gè)月，工業(yè)項(xiàng)目4個(gè)月，房地產(chǎn)項(xiàng)目1年，在實(shí)際工作開(kāi)展過(guò)程中異議頗多，開(kāi)工準(zhǔn)備期的確定需要進(jìn)一步深入研究。

通過(guò)對(duì)福建、山東、浙江等省份典型經(jīng)驗(yàn)做法的研究，批后核查工作的核查范圍一般是一定年限內(nèi)經(jīng)國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府批準(zhǔn)的全部批次用地和單獨(dú)選址用地。天津市根據(jù)核查工作實(shí)際，將批地?cái)?shù)據(jù)中存在用地管理上特殊情況，如：尚在開(kāi)工準(zhǔn)備期內(nèi)、屬于界外處理用地、軍事設(shè)施、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、由于國(guó)家政策限制暫停施工的建設(shè)項(xiàng)目、由于高壓線(xiàn)過(guò)境等情況實(shí)際不存在建設(shè)的可能性等的項(xiàng)目地塊剔除，不僅能夠更容易地開(kāi)展核查工作，而且對(duì)天津市建設(shè)用地批后監(jiān)管工作具有更好的指導(dǎo)意義。但是，具體哪些特殊項(xiàng)目用地可以剔除仍待商榷。

（四）核查單元方面

目前天津市批而未建土地核查工作以地塊為單元進(jìn)行核查和匯總，但由于部分地塊較為細(xì)碎等原因影響了判讀的精度。若以項(xiàng)目為單位進(jìn)行核查，又有一個(gè)項(xiàng)目中存在兩個(gè)或兩個(gè)以上批次用地的問(wèn)題等不易判定是否建設(shè)的問(wèn)題，因此科學(xué)選擇核查單元也是實(shí)際核查工作的難點(diǎn)。

綜合福建、廣西、浙江、山東等各地經(jīng)驗(yàn)做法，核查單元一般有圖斑、項(xiàng)目、批次、宗地四類(lèi)，以不同核查單元來(lái)進(jìn)行核查的不同工作方式各有優(yōu)缺點(diǎn)：

以圖斑作為核查單元來(lái)看，圖斑地塊是最小的數(shù)據(jù)單元，核查工作實(shí)際操作上以及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上較方便，但部分圖斑相對(duì)細(xì)碎容易影響判讀的精度。

項(xiàng)目是最小的用地管理單元，以項(xiàng)目為單位進(jìn)行核查便于查閱批供地文件和項(xiàng)目批后監(jiān)管工作，但是，若以項(xiàng)目為單位進(jìn)行核查，一個(gè)項(xiàng)目中存在兩個(gè)或兩個(gè)以上批次用地、各批次開(kāi)工時(shí)間不同的問(wèn)題，以及一個(gè)項(xiàng)目存在兩個(gè)或兩個(gè)以上圖斑地塊、各地塊建設(shè)率不同的問(wèn)題等，給項(xiàng)目的認(rèn)定帶來(lái)一定難度。

宗地是權(quán)屬管理的最小單元，以宗地為單位進(jìn)行核查有利于核查結(jié)果的整改落實(shí)，但由于批供地不以宗地為單位，且宗地是確定了土地使用權(quán)人之后才有的概念，因此，以宗地為單位進(jìn)行核查難度大、應(yīng)用性不強(qiáng)。

批次是最小的批地單元，以批次為單位進(jìn)行核查，便于核銷(xiāo)批文等批供地工作的開(kāi)展，但由于批次數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)量較大，核查存在的問(wèn)題和矛盾也相對(duì)會(huì)比較多，因此，批次只能作為高層級(jí)的核查單位來(lái)使用，作為核查單元層面來(lái)說(shuō)不合適。

（五）判別手段方面

由于衛(wèi)片的人為判別差別相對(duì)較大，且衛(wèi)片制作時(shí)間的滯后性導(dǎo)致人為判別的建設(shè)狀況與實(shí)地踏勘得到的建設(shè)狀況存在差異，給實(shí)際核查工作帶來(lái)較大困難；同時(shí)，實(shí)地踏勘工作量大，實(shí)地踏勘人工定位存在的誤差以及目測(cè)距離的限制問(wèn)題會(huì)給判別結(jié)果帶來(lái)一定影響，影響了判別精度。

綜合各地土地核查判別手段，一般有以下三種：一是利用軟件平臺(tái)，通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)的內(nèi)業(yè)判讀判別批而未建情況，如福建、浙江；二是利用土地審批、征地、供地等批文和臺(tái)賬，進(jìn)行內(nèi)業(yè)核查判別批而未建情況，如河南、新疆；三是軟件平臺(tái)和批文、臺(tái)賬等文件相結(jié)合，進(jìn)行內(nèi)業(yè)核查情況的判別，如天津。以上三種內(nèi)業(yè)方法往往伴輔以外業(yè)踏勘進(jìn)行驗(yàn)證。

無(wú)論是利用軟件平臺(tái)進(jìn)行核查，還是利用批文和臺(tái)賬進(jìn)行核查，亦或是軟件平臺(tái)和批文、臺(tái)賬相結(jié)合進(jìn)行核查，核查結(jié)果均為內(nèi)業(yè)判讀結(jié)果，與實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)情況仍有一定的差距，因此，實(shí)地踏勘是必不可少的一項(xiàng)工作。但實(shí)地踏勘工作量大，同時(shí)實(shí)地踏勘中項(xiàng)目地塊人工定位存在的誤差以及目測(cè)距離的限制問(wèn)題會(huì)給判別結(jié)果帶來(lái)一定影響。如何更好地應(yīng)用3S技術(shù)，引進(jìn)更加先進(jìn)的現(xiàn)場(chǎng)踏勘技術(shù)，是做好現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作的難點(diǎn)。

（六）匯總模式方面

在匯總模式上，天津市采用將建設(shè)率大于30%的審批地塊、建設(shè)率小于等于30%大于0的審批地塊和建設(shè)率等于0的審批地塊，分別按照已建、低效利用、批而未建三種類(lèi)型，以批地圖斑的圖形面積為基礎(chǔ)，匯總得到各類(lèi)的總面積。進(jìn)一步根據(jù)需要匯總到管理區(qū)域、批次、年度、用途、實(shí)施階段、實(shí)施狀態(tài)等；福建省采用批次數(shù)、項(xiàng)目數(shù)、宗地?cái)?shù)、批準(zhǔn)用地面積分別匯總；山東省采取批準(zhǔn)面積、批而未用土地面積匯總；浙江省采取逐宗地分類(lèi)統(tǒng)計(jì)面積、占比；對(duì)比其他地區(qū)核查工作的匯總模式，一般都是將分類(lèi)后的項(xiàng)目地塊按照已建面積進(jìn)行項(xiàng)目、批次、時(shí)間等的匯總。就天津市批而未建土地核查工作來(lái)說(shuō)，普遍存在的兩種思路是按照地塊面積乘以建設(shè)率得到的未建面積匯總和分不同建設(shè)率將項(xiàng)目地塊的總面積進(jìn)行匯總。從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度上看，按照未建面積進(jìn)行匯總，能夠反映區(qū)域?qū)徟恋氐恼w利用情況，但匯總結(jié)果往往由于核查精度等的問(wèn)題，造成較大的數(shù)據(jù)偏差，尤其是當(dāng)項(xiàng)目地塊規(guī)劃建設(shè)率不足100%時(shí)，容易形成較大的偏差；分不同建設(shè)率將項(xiàng)目地塊的總面積進(jìn)行匯總，一方面匯總統(tǒng)計(jì)起來(lái)比較方便，另一方面比按照未建面積匯總在誤差的形成上相對(duì)較少，但核查結(jié)果在反映區(qū)域批后用地情況的宏觀性上相對(duì)較差。

五、批而未建工作方法優(yōu)化方案

通過(guò)與其他各地區(qū)先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)比參考，結(jié)合天津市批而未建土地核查工作的實(shí)際需要分析，以下幾個(gè)方面工作可以進(jìn)一步完善和優(yōu)化：

在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，確定最終認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可以為：將截止到衛(wèi)片拍攝時(shí)點(diǎn)，超過(guò)一年未供地或者供地后超過(guò)一年未動(dòng)工建設(shè)的土地認(rèn)定為批而未建（其中，超過(guò)一年未供地但已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的除外）。建設(shè)用地使用合同、劃撥決定書(shū)或者出讓合同等審批材料明確規(guī)定供地時(shí)間，開(kāi)工時(shí)間的，以合同為主。

在分類(lèi)方法上，為使天津市批而未建土地核查工作分類(lèi)方法更加切實(shí)可行，各分類(lèi)方法之間關(guān)聯(lián)性更高，可從實(shí)施階段、形成原因、實(shí)施狀態(tài)方面進(jìn)行詳細(xì)分類(lèi)分析。

在核查單元上，可采用批次、項(xiàng)目、圖斑三級(jí)分類(lèi)的模式進(jìn)行核查，將圖斑確定為最小的核查單元，輔以項(xiàng)目核查單位和批次核查單位進(jìn)行驗(yàn)證。

在匯總模式上，可采用分類(lèi)分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)值法按照已建面積比例將地塊進(jìn)行分類(lèi)匯總。首先，按照不同的已建面積比例將地塊分類(lèi)統(tǒng)計(jì)；其次，明確各項(xiàng)目地塊的批地年份以及項(xiàng)目竣工的合理年份，進(jìn)而根據(jù)批地時(shí)間到核查時(shí)點(diǎn)的時(shí)間長(zhǎng)度占批地時(shí)間到法定竣工時(shí)點(diǎn)時(shí)間長(zhǎng)度的比例，確定核查時(shí)點(diǎn)建設(shè)率理想值；最后，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)化的批而未建比例，按照該比例將地塊分類(lèi)統(tǒng)計(jì)匯總，并進(jìn)一步匯總到項(xiàng)目、批次、年度、區(qū)域等。

六、批而未建工作建議

（一）建立批而未建土地核查臺(tái)賬

核查臺(tái)賬是落實(shí)批而未建土地整改工作的基礎(chǔ)，是核查工作的重要成果，能夠?yàn)橄乱淮闻唇ㄍ恋睾瞬楣ぷ鞯拈_(kāi)展提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。按區(qū)縣、批次、用途、批而未建形成原因依次分類(lèi)建立核查臺(tái)賬，不僅能夠使核查工作更加條理化、明細(xì)化，同時(shí)也能為核查成果的核實(shí)以及下一屆核查工作的開(kāi)展提供基礎(chǔ)。