應(yīng)××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將××國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

一、××國住房建設(shè)和分配制度

在20世紀初，大約90%的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現(xiàn)在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調(diào)查表明，90%的××國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。

二、××國物業(yè)管理類型

××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

應(yīng)*國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行1*，于20*年11月23日—12月7日赴*國進行了考察和訪問，并與*國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將*國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

一、*國住房建設(shè)和分配制度

在20世紀初，大約90的*國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，*國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的*國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。*年以來到現(xiàn)在，*國各地區(qū)地方政府將15*套房屋出售給了個人。目前為止，70的*國人擁有了自己的住房，其中在*格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調(diào)查表明，90的*國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975*鎊，而購買者再次出售時價格可達207246*鎊，差價達*鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了*國模式。由于*國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了*國物業(yè)管理的類型。

二、*國物業(yè)管理類型

*國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅(council

1生活小區(qū)要實現(xiàn)弱電系統(tǒng)工程“智能”管理的幾道坎

特別是弱電系統(tǒng)工程，在出了保修期之后，維護費用要由物業(yè)來承擔(dān)。目前大部分小區(qū)的物管費的水平，都不足以支撐該弱電系統(tǒng)智能化設(shè)備的維護費用。有的項目完工后，建設(shè)單位與物管公司的交接不充分，造成建設(shè)與運營管理脫軌。

2怎么解決這些矛盾呢

針對當(dāng)前形勢下弱電系統(tǒng)工程存在上述問題，不能讓弱電系統(tǒng)智能化成為一句空話。因此，優(yōu)化弱電系統(tǒng)工程實施管理勢在必行。作為弱電工程的建設(shè)單位應(yīng)充分發(fā)揮其市場主導(dǎo)地位的優(yōu)勢，強化對弱電工程的優(yōu)化管理。建立一套自我完善的企業(yè)工程管理規(guī)程，制定一套約束相關(guān)各方的管理程序，一套讓參與各方都預(yù)先承認的規(guī)則。這樣就可以大大提高設(shè)計效果、減少施工過程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質(zhì)。為了加強優(yōu)化對弱電系統(tǒng)工程的實施管理，必須對弱電工程的各實施過程（步驟）進行指導(dǎo)、控制，確保項目建設(shè)過程的順利進行，建設(shè)單位應(yīng)對整個建設(shè)項目弱電工程的實施過程進行優(yōu)化管理。

（1）在弱電系統(tǒng)工程的規(guī)劃、設(shè)計階段進行優(yōu)化管理

根據(jù)工程項目規(guī)劃及相關(guān)功能的需求，編制工程項目的《弱電系統(tǒng)設(shè)計要求》。然后，選擇優(yōu)秀的專業(yè)設(shè)計院，根據(jù)《弱電系統(tǒng)設(shè)計要求》委托設(shè)計弱電系統(tǒng)。建設(shè)單位工程部門應(yīng)負責(zé)組織對弱電工程設(shè)計的評審工作，并對設(shè)計進程及具體的設(shè)計事項進行監(jiān)控，定期、及時與設(shè)計公司溝通，并及時整理形成紀要，為下一步優(yōu)化設(shè)計調(diào)整提供依據(jù)。

×創(chuàng)新是靈魂發(fā)展是主旋律

×——廣東省中山市小欖鎮(zhèn)考察報告

×

×享有“全國村鎮(zhèn)建設(shè)先進鎮(zhèn)”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“全國造林綠化百佳鎮(zhèn)”、“中國五金制品產(chǎn)業(yè)基地”、“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”等榮譽的廣東省中山市小欖鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域總面積平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積平方公里戶籍人口萬人，另有外來人口萬人。改革開放前，小欖鎮(zhèn)是一個地道的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，蠶桑、甘蔗、魚塘是小欖鎮(zhèn)經(jīng)濟的主要來源。改革開放以來，小欖鎮(zhèn)的經(jīng)濟得到了快速發(fā)展。年，全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)達家，地方生產(chǎn)總值億元，稅收總額億元；農(nóng)業(yè)總收入億元，工業(yè)銷售收入億元，商業(yè)營業(yè)額億元；城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入萬元，農(nóng)民人均年純收入萬元，年末各項存款余額億元。

×一、小欖鎮(zhèn)的主要做法

×創(chuàng)新資產(chǎn)經(jīng)營機制。小欖鎮(zhèn)為整合資源，搞好鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)的資本運作，促進集體資產(chǎn)的保值增值，年鎮(zhèn)政府成立了資產(chǎn)經(jīng)營公司，將鎮(zhèn)屬的經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)（指學(xué)校、醫(yī)院、已購買的用于公益性事業(yè)的土地資源等）納入資產(chǎn)經(jīng)營公司管理運作。資產(chǎn)經(jīng)營公司管轄工業(yè)總公司、原創(chuàng)：城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展總公司、旅游總公司、供電所、發(fā)電廠、人民醫(yī)院、陳星海醫(yī)院、電視臺以及部分民辦學(xué)校等。資產(chǎn)經(jīng)營公司作為鎮(zhèn)人民政府管理鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)的經(jīng)營管理機構(gòu)，以出資人的身份出面，主要負責(zé)對鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理，對鎮(zhèn)屬各大公司及事業(yè)單位進行財務(wù)監(jiān)控和經(jīng)營效益分析，制定和監(jiān)督實施績效考核激勵機制，參與組織實施投資項目調(diào)研與可行性評估，加強對各大公司和其它直屬事業(yè)單位的內(nèi)部審計，參與確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，推動和協(xié)調(diào)鎮(zhèn)屬參股、控股企業(yè)走向資本市場等工作，并根據(jù)各公司的經(jīng)營情況和鎮(zhèn)政府的決定組織好利潤收交。年該鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司擁有的經(jīng)營性凈資產(chǎn)收益率超，鎮(zhèn)政府獲得收益近億元。

內(nèi)容提要：本文認為開征物業(yè)稅應(yīng)明確稅基評估責(zé)任和評估主體，確定稅基評估周期和申訴安排，并提出在實際評估中采用批量評估方法，同時盡快開展房地產(chǎn)基本信息和市場信息的收集整理工作等建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計稅依據(jù)評估

一、物業(yè)稅與不動產(chǎn)評估

世界上對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產(chǎn)的獲得成本。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個利用不動產(chǎn)評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！雹佻F(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評估的情況：在確定房產(chǎn)原值時，“對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評估是在個別需要的基礎(chǔ)上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評估是在恢復(fù)原值目的下的評估。