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返遷房是轉變拆遷安置模式，破解征地拆遷難題的一項重要工作。根據(jù)年重大項目調度會的要求，決定采用市場化運作模式建設返遷房。為加快該項目的建設，特制訂本實施方案。

一、項目建設組織機構

為加快該項目的建設，成立縣返遷房建設工程領導小組，領導小組由縣政府副縣長任組長，成員單位由縣發(fā)改委、建設局、國土局、房產(chǎn)局、財政局、審計局、監(jiān)察局、折遷辦、鎮(zhèn)政府等單位組成。指揮部下設辦公室，辦公室主任由房產(chǎn)局局長兼任，工作人員從成員單位中選調，具體負責該項目建設的組織協(xié)調工作。

二、建設地址和主要指標

1、建設地址：該項目選址于鎮(zhèn)村，西靠龍澤居住宅小區(qū)，北傍渥江，東、南均靠城市規(guī)劃路。

2、主要建設指標：

（1）總用地面積約74.62畝（以規(guī)劃部門實際放線為準）；

（2）綜合容積率約3.8（以規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設計條件書為準）；

（3）綠地率30%以上；

（4）總建筑面積約18.9萬㎡。

3、戶型及面積要求

（1）根據(jù)有利于拆遷安置和市場需求為標準，確定戶型面積和類型；

（2）按總建筑面積的15%以下規(guī)建商業(yè)店房（以規(guī)劃要求為準）；

（3）要求60%以上規(guī)劃建設高層建筑。

三、項目建設的原則

1、貫徹“以安置房為主，商品房為輔”的原則。

2、貫徹“返遷房建設和商品房開發(fā)捆綁打包”的原則。

四、建設項目運作方式

1、采取以74.62畝全部土地整體出讓的市場化運作模式，將商品房和返遷房進行捆綁，以整塊土地招拍掛出讓（包括政府回購的返遷房所分攤的土地面積）的方式選擇項目法人，由項目法人（企業(yè)）負責規(guī)劃、設計、施工等建設全過程。

2、政府對50%的套房進行回購?；刭彿绞綖楝F(xiàn)金回購，回購價為建筑的成本價，上浮5%對需要安置的整幢樓盤進行結算回購（不含土地分攤部分）。成本價由房產(chǎn)部門牽頭，建設、監(jiān)察、審計等部門進行監(jiān)督。

3、小區(qū)內公共配套設施，以及規(guī)劃建設中所發(fā)生的所有間接費用均由投資方負責，作為企業(yè)讓利條件，政府不予分攤。為保證小區(qū)的建設品味，由政府組織相關部門根據(jù)規(guī)劃要求對小區(qū)公共配套設施進行綜合驗收合格后，以回購的返遷房的建筑面積按每平方米補助50元。

4、返遷戶辦理國有出讓土地。

5、商業(yè)店房以及50%的套房由項目法人自行籌建和定價銷售。

五、土地出讓具體方式和投標人資格條件

1、出讓方式為公開出讓。項目法人通過最高價來競得土地。如參加競買者超過3人（含3人），則以拍賣方式出讓；如參加競買者少于3人，則以掛牌方式出讓。

2、土地競買起始價由有資質的土地評估機構根據(jù)政府審定的圖紙及現(xiàn)狀情況和政府出資項目情況評估的土地價格確定。

3、參加競買的土地競買人可以是自然人，也可以是企業(yè)法人。

4、土地競買時應繳交競買保證金人民幣1500萬元。

六、土地出讓雙方權利和義務

1、土地競得人應組建項目公司，由項目公司負責整個項目的全過程管理，包括組織項目的工程施工、竣工驗收及竣工備案和竣工資料的歸檔。投資人選定的施工企業(yè)必須具備房屋建筑工程施工總承包二級及以上資質。

2、土地成交后競買保證金轉為土地出讓金，一個月內必須繳交成交額50%的土地出讓金，剩余部分在三個月內全部繳清。建設、國土部門在繳交成交額50%的土地出讓金后，可以在五個工作日內辦理好規(guī)劃用地批準書等相關手續(xù)給土地競得人。

3、土地競得人必須在土地競買成交后二個月內自行完成規(guī)劃設計方案，經(jīng)政府批準后三個月內必須開工建設。返遷房項目建設周期為正式開工后600天。逾期將按5萬元/天處罰。

4、商住開發(fā)部分在完成該部分工程量的25%時，可以辦理商品房預售許可證。在辦理商品房預售許可證前，以棟或單元為單位，由政府或土地競得人將樓房分為三個檔次，由對方按比例選擇回購的返遷房或用于銷售商品房。

5、政府組織相關部門根據(jù)規(guī)劃要求對小區(qū)公共配套設施進行綜合驗收，驗收標準依據(jù)建設部門審核通過的小區(qū)建設標準。

6、政府應按時、足額地撥付土地分攤和工程建設等相關費用。其中土地分攤費用，按約定的返遷房面積占建筑總面積的比例，在該項目正式開工后一個月內返還土地拍賣資金（不計利息），用于返遷房工程建設。

七、工程造價的確定及其調整方法

政府回購部分的工程造價確定,主要以施工圖紙和合同約定的全部建設施工內容為準。其計價及調整方法如下：

工程計價方式：按《省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（）、《省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（）、《省安裝工程消耗量定額及單位估價表》（）、《省建筑安裝工程費用定額》（）、《省市政工程消耗量定額及單位估價表》（）、《省園林工程消耗量定額及單位估價表》（）、《省市政工程及園林工程費用定額》（）、主材按縣建設局的“縣城區(qū)建設工程材料信息價格”和有關計價規(guī)定計價。

八、工程款及相關費用的支付方式

1、返遷房項目工程款按前款規(guī)定計算。工程款采取分期撥付，在竣工驗收前付80%（其中完成基礎后付20%,完成主體工程量50%時付30%，主體封頂時付20%，竣工驗收前付10%），驗收后三個月內付15%，期間不計利息，余5%為質保金。

2、相關費用的支付

（1）前期工作中的規(guī)劃設計費用、勘察費用、圖審費用、消防審核費用、監(jiān)理費用、相關咨詢費用均由土地競得人支付。

（2）立項、環(huán)評費用由政府支付。

（3）施工中所發(fā)生的所有費用（如檢測費用等）由土地競得人支付。

（4）政府回購部分免收市政設施配套費用、新型墻體材料基金；人防工程異地建設費緩交。

（5）市政管線、自來水、變壓器由政府負責通到施工場地外的費用由政府支付，場內的費用由土地競得人支付。