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一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度的簡(jiǎn)析

現(xiàn)行稅收制度中，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅種主要有：房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅（個(gè)人或企業(yè)）、土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅以及營(yíng)業(yè)稅的各種附加等。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中現(xiàn)行交易稅收制度對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、規(guī)范交易行為曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)重要作用。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度本身的缺陷開始逐漸暴露出來(lái)。征稅的法律、法規(guī)依據(jù)多在年以前制定。過(guò)去，我國(guó)城鎮(zhèn)居民中擁有房的極少，社會(huì)對(duì)于擁有房產(chǎn)者和出租、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為存在嚴(yán)重的偏見，出租房屋收取租金在一定程度上被視為不勞而獲。這些偏見在稅

收制度中反映明顯。房產(chǎn)自用稅負(fù)較輕，轉(zhuǎn)讓出租則課以重稅。具體表現(xiàn)為稅種重復(fù)，稅率偏高。詳見附表。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅制存在的問(wèn)題

過(guò)去的十多年里，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化。房產(chǎn)總量成倍增加，房?jī)r(jià)與年相比上漲了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；購(gòu)置房產(chǎn)出租已成為城鎮(zhèn)居民正常投資渠道之一；各類房產(chǎn)交易的活躍程度遠(yuǎn)非十多年前的狀況可以比擬?，F(xiàn)行的從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代稅收體系中演變而來(lái)的房地產(chǎn)交易稅收制度已日漸落后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。臨近入世，現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度的弊端越來(lái)越明顯地暴露出來(lái)，主要表現(xiàn)為：

⒈稅種繁多，程序復(fù)雜，辦事缺乏透明度。

對(duì)于房地產(chǎn)買賣，賣方要征營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅；買方要征契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅。房產(chǎn)出租要征房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等等。稅種繁雜，計(jì)算程序復(fù)雜、辦事效率低下。對(duì)于名目繁多的稅種，專業(yè)工作人員操作起來(lái)都感覺(jué)頗為棘手，當(dāng)事人更是似懂非懂，不甚了了。

⒉稅率偏高，稅負(fù)沉重。

商品房交易中單位購(gòu)房或個(gè)人購(gòu)買非住宅要繳納契稅％、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅％、印花稅％，合計(jì)％；二手房交易中單位售房或個(gè)人轉(zhuǎn)讓高檔住宅及非住宅要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加％，印花稅％，合計(jì)％，此外，如有所得和增值，還須繳納所得稅和土地增值稅。房產(chǎn)出租稅率達(dá)％以上，據(jù)測(cè)算，非住宅出租稅率最高可達(dá)％。過(guò)重的稅負(fù)使得許多房地產(chǎn)交易行為轉(zhuǎn)入地下，逃避管理，反而導(dǎo)致稅收流失。如房屋出租主動(dòng)申請(qǐng)辦理租賃合同登記備案的極少，房屋租賃管理工作只有深圳、溫州等少數(shù)幾個(gè)城市開展得比較好，大部分城市工情況都不理想，其主要原因之一就是房屋租賃稅負(fù)太重。

⒊稅種交叉，重復(fù)征稅。

對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，賣方征收營(yíng)業(yè)稅，買方征收契稅，同一標(biāo)的交易的雙方都要課稅，是雙重征稅。另外買方既征收契稅，又征收印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，屬稅種交叉，重復(fù)征稅。

⒋流通環(huán)節(jié)稅負(fù)沉重，忽視占有、使用環(huán)節(jié)的稅收。

對(duì)于私有住宅，自用不征稅，出租即課以重稅。非住宅自用只征房產(chǎn)稅，出租則要征房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等，稅負(fù)成倍增加。流通環(huán)節(jié)稅負(fù)繁重，占有、使用環(huán)節(jié)的稅收尚未受到重視。

⒌政策調(diào)整不均衡，不同標(biāo)的之間的稅負(fù)相差太大。

幾年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅收政策作了多次調(diào)整，但未以全面促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展考慮。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔〕號(hào)文件下調(diào)了普通住宅交易的稅負(fù)，對(duì)于非普通住宅沒(méi)有作相應(yīng)調(diào)整（普通住宅的概念不明確問(wèn)題在下文討論。為便于敘述，筆者暫以非普通住宅一詞指代普通住宅以外的包括別墅、度假村等高檔住宅以及商店、寫字樓、車庫(kù)等非住宅在內(nèi)的各類房產(chǎn)）。政策調(diào)整不均衡，使得不同標(biāo)的房地產(chǎn)交易稅率相差很大，若再考慮價(jià)格差別因素，稅負(fù)差距更大。這種差距主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（）普通住宅與高檔住宅、非住宅稅負(fù)的差距。

以福州市為例，根據(jù)財(cái)稅字〔〕號(hào)文件，個(gè)人購(gòu)買普通商品住宅稅率包括契稅％、印花稅％合計(jì)％，購(gòu)買高檔商品住宅稅率為％，購(gòu)買商品非住宅稅率為％。其中，高檔住宅的稅率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。號(hào)文還規(guī)定，居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，使得轉(zhuǎn)讓普通住宅與非普通住宅的稅率在同樣不征所得稅和土地增值稅的前提下相對(duì)差距達(dá)一百倍以上，前者為印花稅％，后者包括營(yíng)業(yè)稅及其附加％及印花稅％，合計(jì)為％。若考慮所得稅和土地增值稅差距更大。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓普通住宅可以享受免征該兩種稅的優(yōu)惠，而轉(zhuǎn)讓非普通住宅則沒(méi)有這一方面的優(yōu)惠政策。

（）出租住宅與非住宅稅負(fù)的差距

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局從今年起下調(diào)住宅出租的稅負(fù)，營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅稅率合計(jì)從％下調(diào)為％，非住宅（本文源于文秘城:）未作調(diào)整仍為％，兩者相差達(dá)個(gè)百分點(diǎn)。后者是前者的倍。

不同標(biāo)的之間的稅負(fù)差距太大，不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)幾個(gè)主要稅種的進(jìn)一步探討

⒈房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅的征收依據(jù)是國(guó)務(wù)院年的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，年月日起施行。該條例規(guī)定房產(chǎn)稅有根據(jù)房產(chǎn)自用或出租，分別采用不同的計(jì)征方式。自用的從價(jià)計(jì)征，按房產(chǎn)價(jià)值扣除－％后的％征收；出租的從租計(jì)征，按租金總額的％征收；個(gè)人自用住宅免征。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，應(yīng)當(dāng)不分自用、出租，全面開征。年制訂的房產(chǎn)稅條例規(guī)定就是不分出租自用全部征收，年修改時(shí)為推動(dòng)房改，鼓勵(lì)居民購(gòu)買公有住宅，對(duì)個(gè)人自用住宅免征房產(chǎn)稅?，F(xiàn)在，時(shí)間已過(guò)去十多年，情況已發(fā)生很大變化，房改已基本完成，階段性的優(yōu)惠政策也應(yīng)告一段落。隨著人民生活水平的提高，擁有兩套以上住宅的城鎮(zhèn)居民也越來(lái)越多。閑置房產(chǎn)是對(duì)資源的浪費(fèi)。據(jù)介紹我國(guó)人口四倍于美國(guó)，但適合人類居住的國(guó)土面積僅為美國(guó)的一半，應(yīng)當(dāng)十分珍惜。從這一角度看，為優(yōu)化資源配置，有必要全面開征房產(chǎn)稅，促進(jìn)閑置房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通，發(fā)揮效用。

以稅征實(shí)踐來(lái)看，由于住宅出租要征房產(chǎn)稅，自用則不征，使得很多出租住宅者隱瞞真情，增加管理上的困難，使稅收流失。

出租、自用使用不同的稅基似也不妥，作為財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)應(yīng)當(dāng)相同，出租房產(chǎn)的租金收入，應(yīng)通過(guò)所得稅調(diào)整而不應(yīng)從房產(chǎn)稅調(diào)整。簡(jiǎn)言之，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)全部從價(jià)計(jì)征。

實(shí)際上，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)在使用、占有環(huán)節(jié)征收。美國(guó)的稅收制度中，與房產(chǎn)稅相當(dāng)?shù)亩惙N是不動(dòng)產(chǎn)稅，稅率各州不等，平均約－％。為保證不動(dòng)產(chǎn)的足額征收，各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門和大量專業(yè)人員。在征收管理方面，地方稅務(wù)部門都有一套有效的管理辦法，如規(guī)定年度最后繳稅日，提前繳的可獲適當(dāng)優(yōu)惠（－％），逾期要罰款等。

⒉契稅，

契稅是一種財(cái)產(chǎn)取得稅。新的契稅條例是年月日開始實(shí)施的。此前一直沿用年制定的契稅條例，稅率是％。年起，不斷有開發(fā)商和購(gòu)房者抱怨稅率太高。年起改為按成交價(jià)的－％征收，具體稅率由各省（區(qū)、市）制定的，福建省定為％。為減輕稅收負(fù)擔(dān)，啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)，年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文通知（〔〕號(hào)），個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。這一優(yōu)惠政策對(duì)于推動(dòng)住宅銷售，消化空置商品房起到了積極作用。顯然，國(guó)家決策層也已接受契稅稅率仍然太高的觀點(diǎn)并已著手解決。號(hào)文件下調(diào)了購(gòu)買普通住宅的契稅，而非普通住宅則仍維持原有的稅率。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，寫字樓、商店、車隊(duì)以及高檔住宅要配套建設(shè)以滿足不同對(duì)象的需求。目前，寫字樓、車庫(kù)積壓較多，要發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，有必要在降低普通住宅契稅的同時(shí)，將非普通住宅的契稅也適當(dāng)下調(diào)。

有必要指出，普通住宅與高檔住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有明顯界定，各地?zé)o所適從，政策上的漏洞給實(shí)際操作帶來(lái)很大的麻煩，財(cái)政部年月日的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民有住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，可見，當(dāng)時(shí)財(cái)政部對(duì)于高檔、普通住宅之間的區(qū)分沒(méi)有貿(mào)然作出界定，因?yàn)閮烧咧g的是漸變過(guò)渡的，實(shí)際上就沒(méi)有明顯的界限。年月日的國(guó)發(fā)〔〕號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知》，其中說(shuō)到高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目指：?jiǎn)挝幻娣e建筑設(shè)計(jì)造價(jià)高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌⑥k公樓一倍以上的公寓、寫字樓項(xiàng)目。文中對(duì)一般民用住宅的概念沒(méi)有確定，因而高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念也是不定的。因?yàn)閲?guó)發(fā)〔〕號(hào)文件是宏觀調(diào)控性質(zhì)的文件，所以，對(duì)于高檔項(xiàng)目與普通住宅的界限，也沒(méi)有作太嚴(yán)格的劃分，也未引起太大的混亂。但是號(hào)文件具體影響到個(gè)案的辦理，涉及到稅收金額的多少，事關(guān)千家萬(wàn)戶普通百姓的利益，是個(gè)十分嚴(yán)肅的問(wèn)題。

再者，契稅從價(jià)計(jì)征，售價(jià)高的高檔住宅已多承擔(dān)稅負(fù)，沒(méi)有太多的理由非要再課以更高稅率不可。住宅類應(yīng)使用同一稅率。同理，因?yàn)榉亲≌膬r(jià)格一般都高于住宅，就稅收金額來(lái)說(shuō)在同稅率的條件下已高出住宅許多。所以，一般來(lái)說(shuō)，非住宅的契稅稅率與住宅也應(yīng)當(dāng)相同，確有必要區(qū)別也不應(yīng)比住宅高出太多。

⒊營(yíng)業(yè)稅：

營(yíng)業(yè)稅的征收依據(jù)是《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，年月日起施行。該條例第一條規(guī)定“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人”，征收對(duì)象界定為銷售不動(dòng)產(chǎn)者，不是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)者。同期的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》都規(guī)定所得稅、增值稅的征收對(duì)象是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)者?？梢姀牧⒎ǖ谋疽鈦?lái)看，銷售與轉(zhuǎn)讓不完全相同且有必要區(qū)分。營(yíng)業(yè)稅對(duì)銷售者征收，增值稅、所得稅對(duì)轉(zhuǎn)讓者征收，法規(guī)規(guī)定十分明確。但是，財(cái)政部制定的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條卻規(guī)定，“銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為”，將有償轉(zhuǎn)讓等同于銷售，筆者以為這種解釋不準(zhǔn)確。銷售不動(dòng)產(chǎn)一般用以表態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為。銷售是經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，是持續(xù)發(fā)生的，一種職業(yè)行為。有償轉(zhuǎn)讓一般用以表達(dá)個(gè)人或單位轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為，有償轉(zhuǎn)讓不是經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，有時(shí)系為盤活資金變現(xiàn)將資本轉(zhuǎn)作他用。在制定營(yíng)業(yè)稅條例時(shí)可能已經(jīng)認(rèn)識(shí)到不宜對(duì)非營(yíng)業(yè)性的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)行為征收營(yíng)業(yè)稅，故而只規(guī)定對(duì)該特殊的轉(zhuǎn)讓行為――銷售――征收營(yíng)業(yè)稅。買進(jìn)一處房產(chǎn)后對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，有時(shí)因急于變現(xiàn)，并無(wú)所得，可能還要虧損，卻也要繳納約％的營(yíng)業(yè)稅及其附加，稅負(fù)確實(shí)過(guò)于沉重。從培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度考慮，不應(yīng)開征這個(gè)稅，因?yàn)榱魍ōh(huán)節(jié)稅負(fù)已經(jīng)很重了。號(hào)文件中已顯示決策層對(duì)這個(gè)問(wèn)題的重視：普通住宅自住一年以上的“銷售”時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，一年以內(nèi)的僅就差額征收。筆者以為，有差額也應(yīng)在所得稅項(xiàng)下而不應(yīng)在營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)下征收。非普通住宅的非營(yíng)業(yè)性轉(zhuǎn)讓也不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。總之，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為征收，不宜對(duì)非營(yíng)業(yè)性的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為征收。

⒋所得稅

所得稅的征收依據(jù)是《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》，目前投資股票二級(jí)市場(chǎng)的收入不征所得稅，是從投資的高風(fēng)險(xiǎn)來(lái)考慮的。對(duì)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得，基于投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也比較高，似也應(yīng)降低所得稅。所得稅的主要功能要調(diào)節(jié)個(gè)人收入差距，緩解社會(huì)分配不公的矛盾，對(duì)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得所得的中低度收入者，應(yīng)當(dāng)少征或不征所得稅。對(duì)于出租所得，按一次性扣除元后，其余全部按％計(jì)征，顯然過(guò)于粗糙。出租量大的，其維修、折舊應(yīng)扣除額也應(yīng)加大，何況，有些投資者通過(guò)貸款來(lái)購(gòu)房，然后進(jìn)行投資租賃，租金所得還應(yīng)扣除支付銀行的利息，一律按元扣除，顯失公平。

⒌土地增值稅

土地增值稅的征收依據(jù)的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，年月日起施行。條例第一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。從條例的全文看，它調(diào)整的行為主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。財(cái)政部年月日的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》十二條規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓原自用住宅，凡居住滿五年的免征土地征值稅，居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅；年的號(hào)文件規(guī)定，暫免征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的土地增值稅。這些也都表明主要征收對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。筆者認(rèn)為，非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，均不應(yīng)征收土地增值稅，增值部分可并入所得征收所得稅。

四、對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度改革的幾點(diǎn)建議

眾成員國(guó)中，盡管不動(dòng)產(chǎn)的稅制各不相同，但主體稅種均由三大類型組成。（）不動(dòng)產(chǎn)取得稅（）不動(dòng)產(chǎn)保有稅（）不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。美國(guó)的稅制對(duì)土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是評(píng)估值的－％，稅率大約平均為－％。它可歸類于不動(dòng)產(chǎn)保有稅，相當(dāng)于我國(guó)的房產(chǎn)稅。根據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承與贈(zèng)與以及所得，分別征交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅。交易稅在房地產(chǎn)買賣時(shí)征收，稅率約％；它可歸類于不動(dòng)產(chǎn)取得稅，相當(dāng)于我國(guó)的契稅。所得稅，對(duì)房地產(chǎn)的出租收入和房地產(chǎn)出售所獲得的差價(jià)應(yīng)征收所得稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，不動(dòng)產(chǎn)作為遺產(chǎn)或被贈(zèng)與時(shí)才征收。該二種稅可歸類于流轉(zhuǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行稅收制度中，關(guān)于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的稅種遠(yuǎn)比這復(fù)雜得多。筆者認(rèn)為，中國(guó)即將加入，入世以后，會(huì)有更多的外資投入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資領(lǐng)域除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域外，投資二級(jí)市場(chǎng)買賣租賃也會(huì)大量增多。要對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度進(jìn)行改革，構(gòu)建與國(guó)際慣例接軌的房地產(chǎn)交易稅收體系。要改變目前的限制流通的做法，降低流通環(huán)節(jié)的交易稅負(fù)，激活市場(chǎng)，促進(jìn)流通，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)全面健康發(fā)展。年以后有過(guò)幾次稅收政策調(diào)整，多只是調(diào)整稅率，沒(méi)有涉及稅種歸并精簡(jiǎn)，力度太小，應(yīng)當(dāng)增大稅制改革力度。根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，參照部分成員國(guó)房地產(chǎn)稅收制度，提出以下幾點(diǎn)建議。

⒈簡(jiǎn)化流通環(huán)節(jié)稅種，提高辦事效率。

目前流通稅種繁多，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃手續(xù)，僅各種稅單就要打印許多張，辦事效率低下，根本談不上透明度。要?dú)w并精簡(jiǎn)稅種。除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)外，其他單位和個(gè)人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不征營(yíng)業(yè)稅；取消對(duì)個(gè)人征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；將契稅改名為房地產(chǎn)取得稅；將所得稅、增值稅合并。簡(jiǎn)化后流通環(huán)節(jié)除印花稅仍雙方繳納外，轉(zhuǎn)讓方、出租方只繳納所得稅，購(gòu)買方只繳納房地產(chǎn)取得稅（內(nèi)資單位購(gòu)房仍暫保留征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。）

⒉降低流通環(huán)節(jié)稅率，促進(jìn)流通

降低流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以達(dá)到活躍交易市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的目的。住宅、非住宅轉(zhuǎn)讓的稅率應(yīng)當(dāng)大體一致。按合并后的稅種，印花稅稅率?。?，稅基應(yīng)為轉(zhuǎn)讓、出租合同金額、出租的按年計(jì)征。轉(zhuǎn)讓出租所得稅的稅率?。プ笥遥惢鶓?yīng)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租的凈所得額。房地產(chǎn)取得稅的稅率住宅取％，非住宅取％，稅基為房地產(chǎn)價(jià)值。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅率應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究確定。

⒊全面開征房產(chǎn)稅

為優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大稅源、保證房地產(chǎn)稅收總收入不因流通調(diào)節(jié)稅率的下調(diào)而大幅度下降，同時(shí)為便于稅收征管和房產(chǎn)管理，應(yīng)全面開征房產(chǎn)稅。即不論住宅或非住宅，也不論出租或自用全面征收房產(chǎn)稅。非住宅稅率?。ィ豢紤]到目前有相當(dāng)多的居民購(gòu)買房改房、經(jīng)濟(jì)適用房仍靠銀行貸款支持，擁有私人住宅的多數(shù)居民屬中低收入者，住宅房產(chǎn)稅可暫采用低稅率，?。プ笥?，逐步過(guò)渡到與非住宅相同。稅率為房地產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)采取優(yōu)惠政策，減輕低收入家庭的稅收負(fù)擔(dān)，如每個(gè)家庭可享受－平方米住宅房產(chǎn)稅免稅優(yōu)惠，或低收入家庭通過(guò)申報(bào)、公示、審批等公開程序，免交一處住宅房產(chǎn)稅。全面開征房產(chǎn)稅后，城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，以避免重復(fù)征稅。

⒋開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，調(diào)整社會(huì)分配不均。

房產(chǎn)繼承或贈(zèng)與，均比照房地產(chǎn)取得稅的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)承受人征收遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)承受人征收所得稅。稅基為房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，稅率及起征點(diǎn)應(yīng)廣泛聽取各界意見后確定。

⒌稅制改革后，中央與地方的稅收分成比例，可根據(jù)現(xiàn)行稅收制度中各稅種的實(shí)際分成比例加權(quán)平均確定。

附表：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收一覽表

稅種計(jì)稅依據(jù)納稅人稅率征稅依據(jù)文件時(shí)間

房產(chǎn)稅房屋價(jià)值或租金房產(chǎn)所有人從價(jià)：按房產(chǎn)原值扣房產(chǎn)稅條例

按一定比例扣除除－％后的

后的余額％；從租：租金的

％

土地增轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取轉(zhuǎn)讓、出租房地增值額未超過(guò)％：土地增值稅

值稅得的增值額產(chǎn)并取得收入的％；－％：條例

單位和個(gè)人％；－％：

％；超過(guò)％：

契稅房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的承－％契稅條例

受單位和個(gè)人

印花稅房地產(chǎn)購(gòu)銷、轉(zhuǎn)訂立房地產(chǎn)購(gòu)銷商品房交易％印花稅條例

移、租賃合同金、轉(zhuǎn)移、租賃合二手房交易％

額同的單位或個(gè)人房屋租賃％

固定資投資項(xiàng)目實(shí)際完固定資產(chǎn)投資的％－％固定資產(chǎn)投

產(chǎn)投資成投資額單位和個(gè)人（三個(gè)人購(gòu)買住宅免征資方面調(diào)節(jié)

方向調(diào)資企業(yè)除外）條例

節(jié)稅

營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅條例

和銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的

值額單位和個(gè)人

企業(yè)所房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)內(nèi)資企業(yè)企業(yè)所得稅

得稅讓收入減去準(zhǔn)予條例，

扣除項(xiàng)目后的所

得額

個(gè)人所房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)中國(guó)境內(nèi)取得房個(gè)人所得稅

得稅讓收入減去準(zhǔn)予地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓法

扣除項(xiàng)目后的所所得的個(gè)人

得額