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市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

北京東部房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(1)

前言

2004年至2005年是北京及至全國(guó)房地產(chǎn)最不平靜的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一時(shí)期經(jīng)歷了各種政策調(diào)控。從03年121文件的出臺(tái)，到監(jiān)察部和國(guó)土資源部日前發(fā)出的8.31大限，即在04年8月31日前今年各地必須將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的歷史遺留問(wèn)題處理完畢；國(guó)務(wù)院關(guān)于項(xiàng)目資本金比例從20％提高到35％以上的通知；銀監(jiān)會(huì)對(duì)房產(chǎn)信托監(jiān)管力度的加強(qiáng)；央行出臺(tái)并實(shí)行了再貸款浮息制度、實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過(guò)熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的固定資產(chǎn)過(guò)快投資增長(zhǎng)，控制通脹；05年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（“老國(guó)八條”）；05年5月七部委下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的八條意見(jiàn)（“新國(guó)八條”）；預(yù)售制度的取消爭(zhēng)議；以及二的二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收的細(xì)則明確、個(gè)人所得稅征征停停等等等等，將京城房市攪得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，觀望之聲四起。

北京的東部一直是北京房地產(chǎn)界的一個(gè)議論之地、爭(zhēng)論之地、也是爭(zhēng)議之地，但更是希望之地?！皟奢S兩帶多中心”，“京津冀腹地、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”、“三軸三帶兩綠心”，“北京中心的東移”，“大七環(huán)的建設(shè)”，京東板塊的現(xiàn)狀與發(fā)展，成為一大熱點(diǎn)，各大媒體、專(zhuān)家、學(xué)者、政府部門(mén)、企業(yè)、市民對(duì)此的關(guān)注，引發(fā)了眾多關(guān)于京東的話(huà)題。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2005年1-9月份北京市房地產(chǎn)的總體開(kāi)發(fā)量和成交量較上年同期都有不同程度的下降，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1-9月，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成908.5億元，同比增長(zhǎng)4.4%，低于上年同期15.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為53.4％，低于上年同期4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成455.5億元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房買(mǎi)賣(mài)成交21萬(wàn)套，2604.6萬(wàn)平方米，同比分別下降13.2％、8.7％：其中，商品現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)成交7.4萬(wàn)套，939.8萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18.8％和27.8％；商品期房預(yù)售成交13.6萬(wàn)套，1664.8萬(wàn)平方米，同比分別下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房買(mǎi)賣(mài)平均價(jià)格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。2005年1-10月份北京市固定資產(chǎn)投資總額為1951億元，較上年增長(zhǎng)11.9%，消費(fèi)指數(shù)為101.5，房地產(chǎn)投資總體增長(zhǎng)幅度低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度，成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度高于消費(fèi)水平的增長(zhǎng)幅度。而作為北京“編外郊縣”的燕郊，從行政隸屬關(guān)系來(lái)看，燕郊屬于河北省，但從區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，燕郊已儼然同北京融為一體。目前在此置業(yè)的買(mǎi)家80%來(lái)自北京，北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)燕郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在很大程度上有著較強(qiáng)的影響和參考意義。

新華恒機(jī)構(gòu)是以京東地區(qū)發(fā)展大勢(shì)為依托，京東地區(qū)房地產(chǎn)成長(zhǎng)為基礎(chǔ)而發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)，基于此，新華恒機(jī)構(gòu)一直致力于京東地區(qū)的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)研究。為深入調(diào)研京東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)狀況，新華恒機(jī)構(gòu)在經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備后，重點(diǎn)針對(duì)京東地區(qū)的通州和燕郊展開(kāi)了大規(guī)模、較全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀和消費(fèi)行為的市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)市調(diào)結(jié)果進(jìn)行了詳細(xì)的分析。本次市場(chǎng)調(diào)研共向燕郊和通州地區(qū)發(fā)放消費(fèi)市場(chǎng)問(wèn)卷3000份，收回2896份，占總問(wèn)卷數(shù)的96.53%，其中有效問(wèn)卷2633份占總問(wèn)卷數(shù)的87.77%；對(duì)近百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，主要包括樓盤(pán)基本信息、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)程、周邊生活便利程度等

第一部份

北京東部地區(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析

沿著東長(zhǎng)安街向東，從天安門(mén)廣場(chǎng)出發(fā)，經(jīng)建國(guó)門(mén)、國(guó)貿(mào)，21公里處是通州，出通州上京哈高速，往東9公里便是燕郊，更得“天子腳下，御駕行宮”之美稱(chēng)。兩地處在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀腹地的核心位置，北京東擴(kuò)計(jì)劃的浮出水面，處在東擴(kuò)線路上的關(guān)鍵地位，其發(fā)展前景不可限量。

燕郊燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)依托信息產(chǎn)業(yè)部等國(guó)家部委，先后引進(jìn)了信息產(chǎn)業(yè)部第45、39、53研究所及多家科研單位，而且已云集了來(lái)自美國(guó)、加拿大、日本、法國(guó)以及港、澳、臺(tái)等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的490多家企業(yè)。目前，美國(guó)惠普、日本富士紛紛落戶(hù)，石家莊神威藥業(yè)、北京漢王制造有限公司、協(xié)和藥業(yè)等知名企業(yè)以及有國(guó)際背景的亞星數(shù)碼科技……燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)銷(xiāo)售收入、出口創(chuàng)匯分別保持了年均45%、37%和75%的高速增長(zhǎng)，步入了良性發(fā)展的軌道。2005年1-7月，燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)銷(xiāo)售收入、出口創(chuàng)匯和財(cái)政收入分別完成16.63億元、1776萬(wàn)美元和1.01億元，同比分別增長(zhǎng)了22.4%、22.4%和60.3%。

根據(jù)燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，至2010年將發(fā)展成占地50萬(wàn)平方公里，人口20萬(wàn)，固定資產(chǎn)投資年遞增10%。八通線向東延至燕郊的方案已提上日程，目前正在審批階段，如果審批成功，工程有望在2008年前后開(kāi)工。這將為燕郊的發(fā)展和兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的融合創(chuàng)造出良好的條件。大七環(huán)的修建又將燕郊納入了大北京城的范圍之中。昔日皇苑行宮，今朝國(guó)際新城，燕郊的發(fā)展日新月異，正進(jìn)入全面發(fā)展的快車(chē)道。

通州今年1——9月份，通州固定資產(chǎn)投資69.4億元，同比增長(zhǎng)17.3%。房地產(chǎn)投資完成36.6億元，同比下降11.4%；北苑高架橋、北關(guān)高架橋、運(yùn)河治理等重大工程投資力度較大。在2005年初，北京空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，北京城市總體規(guī)劃賦予通州“首都城市發(fā)展新區(qū)”功能。作為北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，通州是一個(gè)面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城。并確定通州新城的發(fā)展目標(biāo)為：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。從北京中心東移及通州交通主干線的京通快速北苑環(huán)島、北關(guān)環(huán)島的擴(kuò)改，兩廣路延長(zhǎng)線興建、北關(guān)地鐵修建的提議，運(yùn)河環(huán)境的整治，通州作為北京的副中心，各種城市功能逐步完善，城市化的進(jìn)程將加快步伐。

第二部份

京東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

從2005年1-9月京東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家宏觀政策的影響，一向備受關(guān)注的房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量較上年有所下降，或增幅下降，由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌的預(yù)期，持幣觀望仍是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)反映的主角。市場(chǎng)在此次市調(diào)中，我們分別對(duì)通州房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)檔次、現(xiàn)行價(jià)格、物業(yè)管理情況、銷(xiāo)售情況進(jìn)行了分析。

2.1物業(yè)類(lèi)型

從物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)情況來(lái)看，從普通住宅、公寓、別墅、假日酒店各種物業(yè)類(lèi)型均有涉及。根據(jù)取樣調(diào)研分析，物業(yè)類(lèi)型分布大致如下表：

2.1.1通州物業(yè)類(lèi)型：

通州區(qū)域普通住宅所占比例較大，超過(guò)60%，如加上通州區(qū)域內(nèi)各行政村自建的眾多小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)，這個(gè)比例還會(huì)有增加對(duì)CBD區(qū)域人員的入有較大的吸引作用。

2.1.2燕郊物業(yè)類(lèi)型：

據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，燕郊目前的在售物業(yè)，以普通住宅為主，占取樣物業(yè)的49%，占住宅物業(yè)的78%，燕郊的別墅在占比較大。

2.2物業(yè)分布

在對(duì)京東地區(qū)物業(yè)分布的調(diào)研中，住宅分布大多向交通干道集中的特點(diǎn)，新的現(xiàn)象是向新區(qū)發(fā)展。象燕郊地區(qū)，東部潮白河區(qū)域的發(fā)展以休閑宜居為主，以燕順路為引導(dǎo)線，從京哈高速出口向北延伸。通州則沿城鐵沿線向東南及通州南部發(fā)展，向東則過(guò)東關(guān)大橋在運(yùn)河?xùn)|岸的南北方向呈向心狀建設(shè)

2.2.1燕郊

2.2.2通州

從上圖來(lái)看，京東地區(qū)的通州和燕郊都是以普通住宅為主的生活居住區(qū)。高檔的生活區(qū)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中逐漸在區(qū)域當(dāng)中增加，特別是燕郊區(qū)域，高檔物業(yè)如東方夏威夷、美麗鄉(xiāng)村的入市，對(duì)拉動(dòng)燕郊高檔物業(yè)的發(fā)展起到了一定的作用。從普通住宅當(dāng)中的分析來(lái)看,高層物業(yè)是今后東部地區(qū)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì),生活觀念的改變以及日益稀缺的土地資源,特是中心城區(qū)土地資源的日益減少,高容積率、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、高收入階層入住的物業(yè)必將是北京東部地區(qū)發(fā)展的一場(chǎng)重頭戲。

2.3物業(yè)價(jià)格

自2004年8.31大限之后，土地嚴(yán)格按照“招、拍、掛”的方式土地作用權(quán)，開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)用地進(jìn)一步受到嚴(yán)格限制，土地成本提高，部份建材價(jià)格漲幅較大，市場(chǎng)新盤(pán)放量下降，雖然在1-9月期間有階段性的交易下降，但京東地區(qū)購(gòu)房需求持續(xù)旺盛，房?jī)r(jià)也一直穩(wěn)步攀升，。據(jù)統(tǒng)計(jì)，京東地區(qū)房地產(chǎn)售價(jià)同比上漲

物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格是體現(xiàn)物業(yè)水平和區(qū)域發(fā)展程度的一個(gè)重要標(biāo)志，從這次市場(chǎng)調(diào)研當(dāng)中可粗略看出，通州的物業(yè)單價(jià)大都在3500元/m²以上，物業(yè)均價(jià)在3800元/m²的物業(yè)占據(jù)了通州大部份房地產(chǎn)市場(chǎng)，通州的多層住宅越來(lái)越成為一種稀缺產(chǎn)品，板樓的青睞度一直高于塔樓，多層的青睞度一直大于高層。而燕郊物業(yè)的整體均價(jià)相對(duì)于通州的物業(yè)價(jià)格低1000元/m²左右，多層物業(yè)的價(jià)格在2800元/m²左右。北京消費(fèi)群體對(duì)燕郊的青睞，來(lái)源于價(jià)格的敏感占有較大因素，其次就是燕郊物業(yè)居住密度較低，低密度的居住空間，對(duì)于在北京CBD或泛CBD區(qū)域工作的群體來(lái)說(shuō)，在心理上有一定的空間釋放感。

2.4物業(yè)管理水平及收費(fèi)情況分析

部份在售物業(yè)情況一覽表

物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別物業(yè)

單價(jià)物業(yè)

體量物業(yè)費(fèi)開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司

星河皓月多層2950400．8住達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

燕達(dá)物業(yè)管理人限公司

美林新東城多層高層288014未定美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

未定

世紀(jì)名苑普宅285070．5三河市龍?zhí)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上瑞物業(yè)

天子莊園別墅/普宅2300-2500130.7-1.1京郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司三河市天子物業(yè)管理有限公司

北歐小鎮(zhèn)多層/高層2

700170．5-1．1中建華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中建華遠(yuǎn)物業(yè)

意華田園都市普宅2600140.69-1.28燕郊意華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司意華物業(yè)管理公司

東方夏威夷別墅7000292.38-3.98三河興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第一太平戴維斯

新圣得花園別墅71006.42.5三尖市鼎盛投資集團(tuán)有限公司圣得物業(yè)管理公司

歐陸豪庭多層1750180.26香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香河尚新物業(yè)管理有限公司

育龍香苑高層2700100．9北京育龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司香河育龍物業(yè)管理有限公司

BOBO自由城多層高層4280180.98-1.68北京永泰寵基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司香港中原物業(yè)管理有限公司

本岸高層3700281.76伯雅集團(tuán)

北京久居雅園物業(yè)管理公司

世紀(jì)星城高層4580861.75北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

北京東光物業(yè)管理公司

蘇荷雅居高層4600111.84北京順開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

北京順開(kāi)物業(yè)管理公司

時(shí)尚街區(qū)多高層4300300.98-1.72北京住總集團(tuán)、北京景新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

園景時(shí)尚物業(yè)管理公司

瑞都公園世家高層多層3900801.6北京東杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

瑞都物業(yè)管理公司

瑞都國(guó)際高層450026.41.85北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

北京瑞景物業(yè)管理有限公司

當(dāng)代名筑多層/高層4100121.1-1.58北京筑高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

北京名筑物業(yè)管理有限公司

武夷時(shí)代多層/高層35508.11.28北京武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

北京武夷物業(yè)管理有限公司

水岸長(zhǎng)橋高層4380111.7北京中博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司

桃花島多層3850210.98欣達(dá)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

北京悅豪物業(yè)管理有限公司

柳岸芳園高層4300未定北京貴源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

未定

河畔麗景高層340012.51.38維盛賓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

通運(yùn)達(dá)物業(yè)管理有限公司

新華聯(lián)錦園多層3680201北京新華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

西果園物業(yè)管理公司

在水一方高層3980181.48北京黃海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司均豪物業(yè)管理有限公司

從上表中來(lái)看，燕郊多層物業(yè)費(fèi)在0.5元到0.8元之間，高層物業(yè)費(fèi)在1元至1.3元之間，別墅物業(yè)費(fèi)在2.元至4元之間；通州多層物業(yè)費(fèi)在0.7元至1元之間，高層物業(yè)費(fèi)在1.5元至1.8元之間，別墅物業(yè)費(fèi)在2.5元至8元之間不等。根據(jù)對(duì)在銷(xiāo)樓盤(pán)的對(duì)比分析，樓盤(pán)品質(zhì)和物業(yè)管理公司的不一,物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也呈現(xiàn)多方面的現(xiàn)象,多層物業(yè)費(fèi)主要集中在0.5至元至1元之間,高層物業(yè)費(fèi)用主要集中在1元至1.8元之間,超過(guò)2元物業(yè)費(fèi)的以高檔公寓和別墅為主：

部份樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)主題

東方夏威夷那片海的別墅

星河皓月百萬(wàn)平米歐洲小鎮(zhèn)，百萬(wàn)平米超大社區(qū)，盡享歐陸生活

美林新東城美林深處的歐洲

意華田園都市生活就是度假、家在田園中，田園有都市

天子莊園生活的理想，就是理想的生活

BOBO自由城一波未平一波又起

世紀(jì)名苑好房子自己會(huì)說(shuō)話(huà)/引領(lǐng)京東住宅潮流之典范

本岸陽(yáng)光板樓

世紀(jì)星城新城超薄板樓

蘇荷時(shí)代年輕輕軌軌跡多端

時(shí)尚街區(qū)城鐵零距離

瑞都公園世家引領(lǐng)通州公園地產(chǎn)

瑞都國(guó)際家住瑞都國(guó)際，購(gòu)物家樂(lè)福

當(dāng)代名筑城鐵非一般空間

武夷時(shí)代武夷時(shí)代，盛情綻放

水岸長(zhǎng)橋成熟CBD水岸社區(qū)

桃花島江南•低密•庭臺(tái)建筑/從今天起，做一個(gè)快樂(lè)的島主

柳岸芳園天地靈秀聚人生/身臨一種境界，唯我天地；

領(lǐng)略一種視野，預(yù)約未來(lái)；成就一種喝彩，淡定天下

第三部份消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況分析

京東地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)群體主要集中在北京以東的商圈范圍內(nèi)。燕郊的80%購(gòu)房者來(lái)自北京的京東地區(qū)，從一早一晚930公共汽車(chē)的擁擠程度就能看出結(jié)果，其他如山西的一些投資客也占有一定的比例。通州的購(gòu)房群相對(duì)復(fù)雜一些，但大部份購(gòu)房者還是在CBD區(qū)域工作，根據(jù)此次對(duì)市場(chǎng)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，大部份的被調(diào)查對(duì)象都有在近期購(gòu)房的愿望，對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期也有不同程度的上升。

根據(jù)調(diào)查顯示，準(zhǔn)購(gòu)房者中以26-35歲的比例最高，達(dá)到47％，36-45歲之間的購(gòu)房者達(dá)到33%；25歲以下的人群，達(dá)到13%，因此，25-35歲的青年人士依然是房產(chǎn)市場(chǎng)的主角，這是由他們所處的生命周期和經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。

33.3被訪者的家庭結(jié)構(gòu)

家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)情況、

從上圖可以看出，在被訪者總體中，燕郊兩口之家的比例達(dá)到了56%，超過(guò)總體的一半；三口之家的比例位居第二，兩者之和達(dá)到了85%；單身的比例則最低僅為5%。從燕郊的購(gòu)房群體來(lái)看，今后的二至三年之內(nèi)，與幼兒相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如幼兒園、中小學(xué)校長(zhǎng)、游樂(lè)園相應(yīng)的較強(qiáng)的需求量；主力購(gòu)房群體兩個(gè)區(qū)域大體相當(dāng)，均占到80%強(qiáng)。商品房逐漸成為生活的必需品，而其昂貴的價(jià)值，一般要花費(fèi)消費(fèi)者的一生或半生積蓄，所以與單身相比家庭戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，其中兩代、三代同堂的表現(xiàn)的更為迫切。

3.4被訪者家庭年收入分布

被訪者家庭年收入分布情況

從上圖可以看出，家庭收入在6-10萬(wàn)的被訪者占據(jù)了所有被訪者的一半以上，收入在10-14萬(wàn)的被訪者占比較大，燕郊達(dá)到17%，通州達(dá)到28%，收入在14萬(wàn)元以上的比例為燕郊為7%，通州占比為15％。中等收入的家庭作為購(gòu)房主體繼續(xù)支撐著市場(chǎng)。

4.購(gòu)房需求特征分析

4.1面積需求

被訪者面積需求

分布情況

本次調(diào)查結(jié)果顯示，61-120㎡的需求比例最高，燕郊占到總體的72％，通州占到總體的74%；燕郊對(duì)大戶(hù)型的需求略高。小面積的需求主要是單身購(gòu)房者的意向較多，投資客對(duì)小面積獨(dú)有青睞。

4.2套型需求

被訪者戶(hù)型需求分布情況

調(diào)；個(gè)人私秘性要求越來(lái)越高；一次購(gòu)房終身享用的思想根深蒂固，單身一族的增加使得一室套成為時(shí)代的寵兒；另外，由于躍層、復(fù)式在設(shè)計(jì)上突破小面積的實(shí)現(xiàn)，其總價(jià)過(guò)高的劣勢(shì)相對(duì)被弱化，相反其私秘性好、動(dòng)靜分區(qū)分明、視野開(kāi)闊、樓中樓的優(yōu)點(diǎn)突現(xiàn)在消費(fèi)者面前，尤其是一些追求時(shí)尚、收入較高的年輕群體及多次置業(yè)者較為接受，可能成為新寵。

4.3理想的購(gòu)房區(qū)域

被訪者意向購(gòu)房區(qū)域分布情況

燕郊的燕順路至潮白河區(qū)域是燕郊今后的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，目前在此地段的項(xiàng)目較為集中，如燕京新城、意華田園都市、星河皓月、世紀(jì)名苑、美林新東城，規(guī)劃建設(shè)中的鼎西區(qū)、潮白人家等眾多普通住宅，以及在此區(qū)域匯集眾多的別墅項(xiàng)目如東方夏威夷、和安家園（達(dá)觀）、華堂高爾夫及其別墅以及燕園渡假村等其他多種形態(tài)物業(yè)的增加，將此區(qū)域的升值空間大幅提升，購(gòu)房意向占比達(dá)到57%。中心城區(qū)因?yàn)槭切姓虡I(yè)及學(xué)院集中區(qū)域，對(duì)此區(qū)域的購(gòu)房意向占比達(dá)到32%，而對(duì)南部區(qū)域及東部區(qū)域仍然持保守態(tài)度。

4.4年齡與樓型特征的要求的分析

被訪者年齡段對(duì)樓型特征要求情況

根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，25歲以下的準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)小高層的接受程度明顯高于其他年齡段，并且處于各個(gè)樓型需求中的峰值，這和他們的個(gè)性特征有極大的關(guān)系，因?yàn)樗麄兌嗍前耸甏錾?，一般為?dú)生子女，享用著家庭的最佳資源，追求時(shí)尚和變化，而小高層在某種程度上迎合了這種需求；而26-35歲的準(zhǔn)購(gòu)房者中需求最多的是多層，這主要是因?yàn)檫@個(gè)年齡段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，比較傳統(tǒng)，尋求家庭的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立和事業(yè)的成功。隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng)，對(duì)多層的需求變得越來(lái)越強(qiáng)烈。在46-55歲之間的準(zhǔn)購(gòu)房者中，對(duì)多層的比例甚至達(dá)到了八成以上。相比之下，各個(gè)年齡段對(duì)高層的需求普遍偏低，而對(duì)別墅的需求則集中在36-45歲之間的人群，這主要是因?yàn)楸灸挲g段的人群一般家庭穩(wěn)定，事業(yè)上比較成功，已經(jīng)有至少一套住房，收入較高，有提高生活品質(zhì)的要求和能力。

4.5區(qū)域性樓型需求比較分析

區(qū)域性樓型比較分析情況

通過(guò)對(duì)燕郊和通州兩地分區(qū)域樓型對(duì)比分析，多層和小高層的需求比例仍然最高，只是在不同的區(qū)域，消費(fèi)者的樓型需求有所不同。

在通州，對(duì)高層的需求比例大于多層，而在燕郊則以多層的需求占比居多。從對(duì)以前年度對(duì)兩地的樓型需求分析顯示

，京東地區(qū)對(duì)高層的需求呈現(xiàn)逐步上升的過(guò)程，特別是燕郊地區(qū)，由于高層住宅的稀缺，對(duì)高層方面樓型的需求增長(zhǎng)幅度顯得較通州要高。燕郊地區(qū)對(duì)別墅的需求略高于通州，這與地域性的因素有較大聯(lián)系。就通州區(qū)域來(lái)看，對(duì)別墅的需求區(qū)域主要在遠(yuǎn)郊等地，如運(yùn)河以東至潮白河區(qū)域，目前在此區(qū)域形成的幾大別墅如運(yùn)河岸上的院子、尚東庭、珠江國(guó)際城、運(yùn)通花園、楓露皇苑等，而中心城區(qū)和地鐵以南區(qū)域的別墅需求狀況不太旺盛，盡管目前南部區(qū)域有天地美墅、世爵源墅，但銷(xiāo)售狀況并不理想。

重點(diǎn)樓盤(pán)展示

通州——瑞都國(guó)際

開(kāi)發(fā)商：由首都機(jī)場(chǎng)下屬的北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目定位：瑞都國(guó)際的瑞都景園號(hào)稱(chēng)通州新地標(biāo)，集住宅、商業(yè)、金融、寫(xiě)字樓、休閑等配套齊全的高尚社區(qū)。

項(xiàng)目位置：位于地鐵以南區(qū)域，在輕軌九棵樹(shù)站，

建筑面積：總建筑面積為26.4萬(wàn)平方米，以板式小高層住宅為主。

商業(yè)配套：主要體現(xiàn)在國(guó)際大型連鎖零售巨頭家樂(lè)福的進(jìn)駐，并以此作為一個(gè)宣傳主題。

戶(hù)型結(jié)構(gòu)：戶(hù)型從50m2—280m2的一居到六居，戶(hù)型多達(dá)二十種。主力戶(hù)型定位在三室二廳130平方米。

宣傳渠道：戶(hù)外看板、擎天柱、報(bào)紙、工地圍檔、城鐵車(chē)票、網(wǎng)絡(luò)等立體交互式的廣告宣傳。

交通：八通輕軌九棵樹(shù)站，多條公交線路在小區(qū)周邊。

燕郊——新圣得花園

開(kāi)發(fā)商：由三河市鼎盛投資集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)；

項(xiàng)目定位：居住、休閑、度假、辦公、娛樂(lè)為一體的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅；

項(xiàng)目位置：燕郊燕順路區(qū)域與中心城區(qū)交叉集中居住地段；

建筑面積：占地面積133400平方米，總建筑面積為63536平方米，以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅；

商業(yè)配套：主要以京客隆、天客隆、新世紀(jì)商場(chǎng)；

交通：930多條支線經(jīng)過(guò)。

燕郊——星河皓月

開(kāi)發(fā)商：住達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目定位：花園洋房式板樓

項(xiàng)目位置：位于燕郊燕順路潮白河邊。

建筑面積：總建筑面積為386200平方米，陽(yáng)光板樓為主。

商業(yè)配套：小區(qū)內(nèi)有體育公園、商業(yè)中心、雙語(yǔ)幼兒園、物業(yè)會(huì)所。

媒體推廣：媒體推廣以戶(hù)外擎天柱、道旗、路牌、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等，

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4.6購(gòu)房目的分析

被訪者購(gòu)房目的情況

4.7不同年齡購(gòu)房目的分析

被訪者不同年齡購(gòu)房目的分析上是首次置業(yè)；26-45歲的人群的置業(yè)目的集中在改善居住，定居的比例也較大，他們有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，需求增長(zhǎng)較為強(qiáng)勁；55歲以上的人群需求較弱，樣本中較少，不具有代表性，所以這里沒(méi)有列出，這主要是因?yàn)樗麄兓疽呀?jīng)置業(yè)，生活已經(jīng)很穩(wěn)定了。

5.購(gòu)房者價(jià)格需求分析

房?jī)r(jià)是調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)的有力杠桿，隨著房?jī)r(jià)的升高，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的心理承受能力逐漸增強(qiáng)，但需要找到其心理承受的邊緣分界線，在一定區(qū)域超過(guò)某一價(jià)格后，更多的消費(fèi)者會(huì)選擇放棄。

5.1可以承受的最高單價(jià)

根據(jù)新華恒機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京東地區(qū)商品房均價(jià)燕郊為2750元/平米，通州為3800元/平米。而京東地區(qū)家庭年收入在6-10萬(wàn)的占到了50%以上，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者不得不面臨更大的經(jīng)濟(jì)壓力，尤其是對(duì)那些解決基本居住問(wèn)題的消費(fèi)者。隨著價(jià)格的不斷上揚(yáng)，其心理承受能力雖然會(huì)逐漸增強(qiáng)，但需有序有度。

被訪者購(gòu)房意向單價(jià)分布情況

調(diào)查的結(jié)果顯示，承受單價(jià)在1500－2500元的選擇比例最高，占93%，價(jià)格的敏感系數(shù)在目前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)當(dāng)中比較大，同時(shí)也體現(xiàn)當(dāng)前的消費(fèi)群體對(duì)價(jià)格的快速上漲呈現(xiàn)一定的對(duì)抗情緒；單價(jià)在3500-4000及以上的被訪者尚有3%的選擇比例說(shuō)明當(dāng)前購(gòu)房群體的心理承受能力有所增強(qiáng)，同時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的快速發(fā)展使得人均收入也在不斷增長(zhǎng)，支撐了這種房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期。

被訪者付款方式選擇分布

市場(chǎng)價(jià)格的不斷上漲，戶(hù)型面積偏大，使得總價(jià)普遍較高，消費(fèi)者在選擇付款方式上選擇余地很小，大多數(shù)的消費(fèi)者很難承受得起一次性付款，選擇按揭的比例高達(dá)78%，按揭時(shí)間主要是10年、15年和20年；分期付款的比例也達(dá)到了12.3.%，一次性付款的比例最低，僅為9.7%。

5.4被訪者對(duì)京東區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)

被訪者對(duì)京東房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)

高昂的房?jī)r(jià)讓大部分的購(gòu)房者感覺(jué)無(wú)奈，超過(guò)六成的被訪者認(rèn)為京東地區(qū)的房?jī)r(jià)高，超過(guò)三成的被訪者認(rèn)為，認(rèn)為價(jià)格適中的比例僅為2.2%。

6、對(duì)今后一年房?jī)r(jià)變化變化的評(píng)價(jià)

今后一年內(nèi)京東地區(qū)房?jī)r(jià)變化情況分析

從被訪者的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，認(rèn)為在今后一年內(nèi)價(jià)格上漲的群體占到85%，特別是認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲10%以上的人群比例較大，占到被除數(shù)調(diào)人群的35%。

7.媒體接觸習(xí)慣及媒體影響

7.1媒體接觸

媒體接觸分布情況

：本題為多項(xiàng)選擇

7.2廣告宣傳和推薦活動(dòng)的影響力分析

媒體影響力情況

可以看出消費(fèi)者會(huì)通過(guò)廣告宣傳和推薦活動(dòng)等途徑來(lái)了解房產(chǎn)供給信息、積累信息，并在一定程度上依賴(lài)這些信息，但這些信息在消費(fèi)者購(gòu)房決策過(guò)程中起到?jīng)Q定作用的不會(huì)高于12%；參考作用的達(dá)到56%；基本上沒(méi)有作用的達(dá)到了9%。所以宣傳在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的作用不容忽視。

結(jié)束語(yǔ)

2005年京東地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的局勢(shì)相當(dāng)微妙，從3月份的淡季不淡到金九銀十如期未至，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望走出與否的議論頗多，一方面三環(huán)以里新項(xiàng)目批建停止，拆遷量顯著下降，一手房交易量變幻無(wú)常；另一方面房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，部分商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)程明顯放緩，有的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)上長(zhǎng)升預(yù)期心理的增加，在成本允許的情況下待價(jià)而沽，部份一手房購(gòu)房者持幣觀望，一部份購(gòu)房需求轉(zhuǎn)而謀向二手房市場(chǎng)，使得二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了少有的金九角十。另外，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了各種促銷(xiāo)手段，部分項(xiàng)目采取降價(jià)打折推盤(pán)，購(gòu)房送全套家電、家俱者有之，送汽車(chē)者也大有其人。全面熱銷(xiāo)的局面不再出現(xiàn)，一些名盤(pán)、大盤(pán)的廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用開(kāi)始大幅增加等種種市場(chǎng)表現(xiàn)。種種市場(chǎng)表現(xiàn)正說(shuō)明了市場(chǎng)的發(fā)展成熟期即將到來(lái)，由單一力量帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展方向的階段已經(jīng)過(guò)去，商品房將像大多數(shù)普通消費(fèi)品一樣，走向主要由需求為主導(dǎo)的，價(jià)格升降有序，競(jìng)爭(zhēng)與整合并存的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)即將到來(lái)。特別是國(guó)資委整合央產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，政策調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的宏觀控制力度加大。

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經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相關(guān)配套行業(yè)（例如：融資、評(píng)估、交易服務(wù)、信息服務(wù)等）發(fā)展滯后，目前隨著中國(guó)人民銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的拓寬，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈女士在2005年地產(chǎn)金融年會(huì)上明確表示：房地產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)的融資渠道之外應(yīng)大力引進(jìn)其他如信托、股權(quán)分置、債券、基金等多種融資形式。在年會(huì)上，以楊子基金為主的幾大基金代言人都表示對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度，對(duì)適合的房地產(chǎn)項(xiàng)目可采用項(xiàng)目融資和企業(yè)融資相結(jié)合的方法進(jìn)行操作。融資渠道的拓寬對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將起著重大推動(dòng)作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈，而要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，了解、把握市場(chǎng)變化及趨勢(shì)是必須的。在前一段時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，特別是燕郊和北京的通州，在城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人員快速增加，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，出現(xiàn)一段高速增長(zhǎng)的過(guò)程；但當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段，產(chǎn)品供給全面過(guò)?；蚬┣笃胶鈺r(shí)期，沒(méi)有很強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就無(wú)法取勝，甚至無(wú)法生存的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)將成為常態(tài)。以科學(xué)的發(fā)展觀從市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律來(lái)觀察和判斷目前的京東的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，才能使我們保持客觀和清醒的頭腦，所有的判斷依據(jù)都要來(lái)源于科學(xué)、全面的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)態(tài)度。