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五星級酒店宣傳口號范文第1篇

［關(guān)鍵詞］ 國際旅游島 旅游房地產(chǎn) 海南 開發(fā)模式

隨著海南建設(shè)國際旅游島戰(zhàn)略的正式獲批，海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展也上升到一個(gè)新的高度。旅游業(yè)是海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此，從旅游視角思考房地產(chǎn)，已成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想。2010年7月獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)的《海南國際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》，對海南旅游房地產(chǎn)市場做出了重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)與明確規(guī)劃。本文從海南省旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了目前主要的三種開發(fā)模式以及存在的問題，并提出應(yīng)對之策，對海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展有一定的參考作用。

一、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與特征

1.海南已成為我國乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一

2005年至2009年海南全省游客總接待量和旅游總收入持續(xù)上升，2009年接待過夜國內(nèi)外游客2250.33萬人次，入境游客55.15萬人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游業(yè)穩(wěn)步提升的拉動下，以“度假房產(chǎn)”、“生態(tài)房產(chǎn)”為著力點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)市場快速升溫，外銷率不斷提高，房價(jià)持續(xù)走強(qiáng)，轉(zhuǎn)型升級步伐加快。2009年，全省房地產(chǎn)銷售量560.34萬m2，比上年增長50.5%，實(shí)現(xiàn)銷售額351億元，比上年增長73.2%。

數(shù)據(jù)來源：據(jù)海南省旅游發(fā)展委員會統(tǒng)計(jì)資料整理。

海南憑借獨(dú)特的自然資源和優(yōu)美的環(huán)境資源，吸引了國內(nèi)外諸多著名品牌酒店投資建設(shè)。如“國家海岸”――海棠灣首批建設(shè)的十幾家酒店就包括凱賓斯基、朗豪、費(fèi)爾蒙、希爾頓逸林、喜來登、君悅、香格里拉等著名品牌。硬件設(shè)施的建設(shè)和完善為發(fā)展國際化的休閑度假旅游奠定了基礎(chǔ)。目前，海南酒店客房有36578間，五星級或按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店已過180家，國際品牌酒店已達(dá)48家，位列全國各省市之首。隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，對旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也不斷增大，據(jù)《海南省旅游總體規(guī)劃》預(yù)測，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量約11.1萬~13.2萬間。

2.海南目前旅游房地產(chǎn)發(fā)展的總體空間特征可以概括為“東鬧、西靜、中隱”

東線的濱海度假地產(chǎn)以東線高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃和優(yōu)越的海岸條件，將自然資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將單純海景觀光、商務(wù)會議客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源。中線利用固有的熱帶雨林和溫泉等資源，通過先期低端度假產(chǎn)品催熱市場，大力發(fā)展養(yǎng)老度假休閑地產(chǎn)。西線為島內(nèi)保持原生態(tài)較為完整的地區(qū)，原生態(tài)的海岸和山地雨林資源豐富，最早規(guī)劃為工業(yè)開發(fā)集中地帶，旅游地產(chǎn)開發(fā)尚在初級階段，將定位為原生態(tài)野趣旅游地產(chǎn)。

3.開發(fā)熱點(diǎn)已跳出海口和三亞兩個(gè)重點(diǎn)城市

從旅游區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上看，東部沿海地區(qū)的發(fā)展較為成熟，是當(dāng)前的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。但隨著其他地區(qū)旅游資源的逐步開發(fā)，中西部市縣的旅游地產(chǎn)也風(fēng)生水起，開始升溫。?？?、三亞踞海南島南北兩端，一直以來都是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)軍城市。在?？凇⑷齺喌母偁幹?，海南的二三線城市旅游房地產(chǎn)市場也悄然興起，具有明顯特征的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域已初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出以熱點(diǎn)城市為點(diǎn)，以東部海灣為線，向中部、西部全面發(fā)展的趨勢。

4.旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品更加豐富與多樣化

20世紀(jì)90年代初，三亞首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店（產(chǎn)權(quán)酒店），由此形成了長久以來產(chǎn)權(quán)酒店“唱獨(dú)角戲”的局面。隨著社會的發(fā)展，旅游者的需求日益?zhèn)€性化、多樣化，在市場的多種需求下催生了各式各樣的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。從項(xiàng)目地理位置看，有濱海、森林、山地等風(fēng)景區(qū)旅游地產(chǎn)，亞龍灣人間天堂•鳥巢度假村就是一個(gè)很典型的案例；從經(jīng)營模式看，有公寓式酒店、家庭旅館、養(yǎng)老休閑社區(qū)等，尤其是養(yǎng)老休閑社區(qū)得到了市場的認(rèn)可，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

5.開發(fā)商和購房顧客多元化

海南獨(dú)特的自然環(huán)境資源吸引了大量游客前來觀光旅游，同時(shí)也吸引了大量房地產(chǎn)商紛紛入駐海南。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)中已有超過60家在海南進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在國內(nèi)某些一線城市的開發(fā)量。隨著人民生活水平的提高，海南島房地產(chǎn)的客源更加多元化。據(jù)海南建設(shè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2008年，海南房地產(chǎn)的客戶范圍已從以東北、北京等為主擴(kuò)展到全國（圖1）。

二、海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)主要模式

1.依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開發(fā)模式

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。它與一般城市酒店不同的是，多建于濱海、山野、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近，而且分布很廣，市場范圍遍及全國各地，向旅游者傳達(dá)著不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域和歷史文化 。海南的度假酒店一直是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主力軍，由早期建設(shè)的亞龍灣到近期規(guī)劃建設(shè)的海棠灣、棋子灣等，均是以開發(fā)高檔度假酒店為主。

此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，首先是自然條件優(yōu)越。如正在開發(fā)的海棠灣酒店項(xiàng)目，多數(shù)建在風(fēng)景優(yōu)美、海景資源豐富的海灣，占據(jù)了具有絕對優(yōu)勢的一線海景資源，為度假酒店的濱海觀光、海上游樂等項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)；其次是品牌特色明顯。吸納國際性品牌酒店入駐海南是建設(shè)國際旅游島的一個(gè)重要戰(zhàn)略，是促進(jìn)旅游接待條件在硬件和軟件方面首先達(dá)到國際化水準(zhǔn)，提升海南旅游“國際化”的重要舉措；第三是目標(biāo)客戶明確。不論是前期規(guī)劃還是后期建設(shè)，海南的度假酒店項(xiàng)目都是以國際、國內(nèi)的高端客戶為主要目標(biāo)，隨著《海南國際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》的獲批，對外實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開放政策，必將為海南帶來大批國際高端消費(fèi)群體。

高星級酒店建設(shè)迅猛的主要問題是同質(zhì)化嚴(yán)重、高端客源競爭激烈且市場淡旺季節(jié)明顯，酒店未來收益面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從海南接待游客的客源地結(jié)構(gòu)來看，目前國內(nèi)游客占全省游客總量的95%，境外游客僅占5%左右，且國內(nèi)游客仍然是以觀光為主，因此，低價(jià)、低品質(zhì)競爭的低端化旅游市場運(yùn)行模式仍在延續(xù)，難以實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來三亞市亞龍灣五星級酒店平均出租率在48%―64%之間，而?？诘奈逍羌壘频昶骄鲎饴蕿?6%―57%，酒店之間的競爭十分激烈（表2）。

2.以熱點(diǎn)城市為主的旅游居住地產(chǎn)開發(fā)模式

海南具有獨(dú)一無二的熱帶氣候、環(huán)境等旅游資源，將這種資源與房地產(chǎn)融合在一起是海南建設(shè)國際旅游島的客觀需求，具有廣闊的發(fā)展前景。從目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)的情況看，三亞、海口、瓊海依托強(qiáng)勢的旅游資源，結(jié)合自身的城市配套優(yōu)勢，已成為海南旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展的主力城市，并將這種以城市資源為賣點(diǎn)的居住地產(chǎn)、度假地產(chǎn)帶入高速發(fā)展時(shí)期。

此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，在土地市場方面，一線海景用地開發(fā)殆盡，二線用地的度假、居住價(jià)值日益提升，因此未來的外城區(qū)將成為市場主要競爭地；在產(chǎn)品方面，隨著市場規(guī)模和覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，一線海景資源日益稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)更加注重產(chǎn)品自身品質(zhì)與特色的打造，在戶型方面出現(xiàn)兩極分化：一是面積在250―400m2的高端別墅；一是50―80 m2的大眾化小戶型公寓。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，小戶型曾被多數(shù)人看作是一種過渡產(chǎn)品，時(shí)至今日，小戶型產(chǎn)品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價(jià)比、居住舒適度的同時(shí)，其健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)也得到一定程度的提高，引起了人們極大的關(guān)注。在客戶需求方面，市場為外向型市場，購房目的為旅游、度假、養(yǎng)老、投資等。如據(jù)《2010年海南省房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》分析，海口高端房地產(chǎn)客戶購房的主要目的就是度假、養(yǎng)老、享受生活（表3）。

旅游居住房地產(chǎn)發(fā)展的主要問題是，投機(jī)性質(zhì)的購房者占多數(shù)，由此造成了樓房空置率高、設(shè)施浪費(fèi)、成本增加等問題。海南國際旅游島戰(zhàn)略推出后，旅游房產(chǎn)價(jià)格被迅速拉高，其中很大一部分是投機(jī)購房，導(dǎo)致入住率很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常住率僅20%左右；文昌某樓盤的入住率則10%都不到。同城市傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比較，旅游地產(chǎn)由于其時(shí)段性入住的特殊性，造成了“三浪費(fèi)一增加”，即樓房空置浪費(fèi)、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施浪費(fèi)、周邊公共服務(wù)設(shè)施浪費(fèi)及管理成本的增加。

3.集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式

建設(shè)國際旅游島是海南一次重大的戰(zhàn)略調(diào)整，旅游業(yè)由“觀光旅游”向“度假旅游”轉(zhuǎn)變，同時(shí)也促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級。與觀光型旅游不同，休閑度假游往往會以某地為據(jù)點(diǎn)，將休閑、觀光、運(yùn)動、體驗(yàn)甚至商務(wù)等有機(jī)結(jié)合，是以慢節(jié)奏為特征的生活方式，所以休閑度假者在一個(gè)地方停留的時(shí)間一般較長，對于這種較長時(shí)間的度假，光有景觀和酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，海南初步形成了獨(dú)特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)。

此類旅游房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，在自然環(huán)境選擇方面，與多數(shù)度假酒店相同，是以海景、湖景、山景、文化景觀等風(fēng)景資源為依托，同時(shí)重視康樂資源（如溫泉資源）、旅游配套資源等；在產(chǎn)品構(gòu)成方面，這是多種類型組合的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，可以滿足不同消費(fèi)者的需求，如傳統(tǒng)酒店提供給消費(fèi)者更多的服務(wù)性，度假公寓、度假別墅則具有更大的獨(dú)立性和自主性，給消費(fèi)者一個(gè)異域家的感覺；在目標(biāo)客戶方面，在豐富的旅游度假產(chǎn)品基礎(chǔ)上，目標(biāo)客戶范圍較廣，主要是來自內(nèi)地省份以休閑度假、康體療養(yǎng)、養(yǎng)老為主要需求的候鳥一族。同前兩種開發(fā)模式相比，此類旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢最大。

綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要問題在于，目前開發(fā)的產(chǎn)品多以酒店和小高層度假公寓、度假別墅為主，全部冠以養(yǎng)生度假、生態(tài)居所的宣傳口號，核心競爭力無法體現(xiàn)。另外度假公寓、度假別墅基本以島外客戶為主，受海南旅游季節(jié)性明顯的因素，旺季熱銷，淡季無人。

三、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)對之策

1.注重產(chǎn)品特色，靈活營銷，增加客源

針對依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開發(fā)模式，為了避免惡性競爭，首先應(yīng)努力借鑒國外旅游度假勝地酒店業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取其先進(jìn)的開發(fā)理念，充分挖掘本土的文化特色，依托豐富獨(dú)特的旅游度假資源優(yōu)勢，突出休閑度假、養(yǎng)生、健康長壽、適于居住等主題，努力把海南建成國際知名的度假勝地。其次，靈活運(yùn)用營銷策略，如形成“度假權(quán)益”產(chǎn)品，就是將酒店的客房使用權(quán)按時(shí)段進(jìn)行分解，用優(yōu)惠的價(jià)格按份銷售給固定的消費(fèi)者，消費(fèi)者在約定的年限內(nèi)，每年擁有一段時(shí)間到該客房住宿、度假的權(quán)利，同時(shí)還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)利以及對酒店其他服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。眾多高端酒店的興建，并不意味著海南能從“國內(nèi)島”成功轉(zhuǎn)型為“國際島”，或從低水平的“觀光目的地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸燃傩蓍e目的地”，相對穩(wěn)定的多元化客源才是問題的關(guān)鍵。

2.建立相關(guān)法律法規(guī)，提高入住率

針對以熱點(diǎn)城市為主的旅游居住地產(chǎn)開發(fā)模式，海南省相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立法律法規(guī)來控制樓房空置率，如取消空置房物業(yè)費(fèi)打折，從1999年到2006年8月，海南關(guān)于空置房的物業(yè)收費(fèi)一直是按50%來執(zhí)行，2011年1月1日海南省物價(jià)局開始正式實(shí)施《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中的明確規(guī)定，房屋空置超3月，將全額繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)的提高對降低空置率，促使房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展可以起到積極作用。正如國家欲在2012年出臺的“房控稅”一樣，海南省也可以出臺征收樓房空置費(fèi)等政策，以此降低空置率。旅游房地產(chǎn)的核心是以其是否部分或全部執(zhí)行旅游功能來界定的，因此一般性的投資房地產(chǎn)并不能稱之為旅游房地產(chǎn)。但是，購房者在進(jìn)行“二次銷售”即將房屋時(shí)段性的使用權(quán)銷售或出租給度假客人后，一般性房地產(chǎn)就可以轉(zhuǎn)化為旅游房地產(chǎn)。建立相關(guān)法規(guī)，努力提高入住率，可以將房屋的一次性投資轉(zhuǎn)化為分期的旅游度假收益，不僅可以幫助置業(yè)者快速收回投資，還可緩解海南旅游“淡旺”季節(jié)性的矛盾，從根本上拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。

3.完善配套設(shè)施，提升服務(wù)水平

針對集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式，由于其開發(fā)規(guī)模、投資、建筑面積較大，因此應(yīng)該以提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益為目標(biāo)，改善房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房產(chǎn)的多元化發(fā)展，完善配套設(shè)施，以高品質(zhì)休閑房產(chǎn)為主要發(fā)展方向，以家庭旅館等其他度假產(chǎn)品為補(bǔ)充，滿足高、中、低各類收入游客的旅游需求。另外，由于旅游地產(chǎn)的特殊性，購房者不會長期在海南居住，因此對周邊的生活圈要求不高，但是對社區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化生活、區(qū)內(nèi)生活設(shè)施等一系列的軟性指標(biāo)要求較高，這就需要提高服務(wù)人員專業(yè)知識及素質(zhì)，豐富社區(qū)的精神文明建設(shè)等，從根本上讓消費(fèi)者體會到家的感覺。

四、結(jié)語

旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來的，但反過來，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開展。開發(fā)商需要尋找與旅游發(fā)展共贏的方式，將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大的綜合效益。作為全國唯一的熱帶島嶼省份，海南擁有全國獨(dú)一無二的氣候、環(huán)境等旅游資源，旅游房地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢，組合了居住、度假、商務(wù)、養(yǎng)老等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業(yè)成為時(shí)尚?？梢灶A(yù)期，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，未來一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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五星級酒店宣傳口號范文第2篇

關(guān)鍵詞：潮州市 旅游 SWOT分析

一、潮州市旅游發(fā)展的SWOT分析

(一)優(yōu)勢分析Strengths

1　旅游資源豐富

潮州市旅游資源的總體特點(diǎn)有：

(1)種類豐富。根據(jù)《旅游資源分類、調(diào)查與評價(jià)》(GB／T18972～2003)分析，潮州市擁有全部8主類旅游資源，資源類型齊全。

(2)總量多。潮州市為國務(wù)院公布的第二批歷史文化名城之一，著名僑鄉(xiāng)，素有“海濱鄒魯”、“嶺海名邦”之稱、“中華古典文化櫥窗”等美譽(yù)。除了豐富的自然資源，潮州市的人文旅游資源也非常突出。全市現(xiàn)有文物古跡728處，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位9處，是粵東文物古跡薈萃之地。這些人文勝跡在廣東，甚至在全國都有一定影響。

(3)文化品位高，內(nèi)涵豐富。潮州本土的原生文化與中原文化、海洋文化互相交融滲透，形成了獨(dú)特的文化類型――潮州文化，是潮州綜合的人文旅游資源。其特點(diǎn)有：一、內(nèi)容豐富。潮州方言、潮劇、潮州音樂、潮州大鑼鼓、潮州菜、潮州工夫茶、潮州民俗風(fēng)情等，無不具有鮮明的地方色彩，蘊(yùn)涵濃郁的中古遺風(fēng)，潮州因而被漢學(xué)家譽(yù)為“中原文化的典櫥”。二、品位高、特色鮮明。其建筑、雕刻、飲食在全省、全國乃至全球都有一定地位。如潮劇為全國十大出國演出地方劇種之一；潮州刺繡是我國四大名繡中粵繡的重要一支；潮州木雕是我國兩大木雕體系之一；潮州大吳泥塑與無錫惠山泥塑、天津泥人張同為全國三大泥塑產(chǎn)區(qū)；潮州楓溪的工藝陶瓷以“白如玉、薄如紙、明如鏡、細(xì)如絲、聲如罄”見長，是中國陶瓷出口的主要基地，被譽(yù)為“中國瓷都”。

(4)開發(fā)潛力大。潮州的旅游資源相當(dāng)豐富、種類多，適合多種經(jīng)營與開發(fā)、創(chuàng)新發(fā)展。而這些也是潮州發(fā)展旅游的先機(jī)和基礎(chǔ)。應(yīng)該對其進(jìn)行合理、科學(xué)的規(guī)劃與開發(fā)。

2　區(qū)位條件優(yōu)越

潮州地處廣東省東部，西與福建接壤，省內(nèi)則與汕頭、梅州等著名的旅游城市接壤，這樣可以吸引旅游客源就近前來游覽。交通方面也比較方便：潮州地處要塞，公路與鐵路都相當(dāng)發(fā)達(dá)汕汾高速公路、國道G324線、廣梅汕鐵路等重要干線都經(jīng)過境內(nèi)，與省內(nèi)及周邊城市連接緊密，鄰近汕頭外砂機(jī)場與規(guī)劃建設(shè)中的潮汕國際機(jī)場。另外，汕梅(州)高速公路、潮揭(陽)高速公路、廈深鐵路正在建設(shè)，交通條件上對外進(jìn)入相對比較便捷。隨著交通條件的改善和區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，潮州區(qū)位條件堪稱粵東之優(yōu)。

3　旅游客源市場優(yōu)勢

首先，潮州比鄰汕頭、梅州以及廈門等著名旅游城市，在一定程度上可以吸引不少游客就近前來游覽；其次，作為著名的僑鄉(xiāng)，1000多萬的旅居海外的潮籍僑胞，這是潮汕旅游發(fā)展的先天市場條件。同時(shí)，華僑也絲推廣潮州旅游形象和以僑引外的條件。再者，由于地理位置的因素以及自身所具備的其他優(yōu)勢，它將成為珠三角地區(qū)以及廈漳泉地區(qū)乃至長三角地區(qū)出游選擇的重要目的地。客源市場優(yōu)勢比較突出。

(二)劣勢分析Weaknesses

1　產(chǎn)品特色不鮮明

潮州市雖然擁有豐富的旅游資源，但是沒有充分發(fā)揮這些旅游資源的功能和效應(yīng)，還停留在普通大眾化觀光旅游方面，沒有形成鮮明的主題形象和高品位、組合型的系列旅游產(chǎn)品和特色旅游項(xiàng)目?，F(xiàn)有的大多數(shù)旅游產(chǎn)品已經(jīng)較為老化、單一，缺乏較強(qiáng)的吸引力，主要表現(xiàn)是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，仍然是以文化性的觀光旅游為主，處于較低層級的階段；產(chǎn)品的升級換代速度慢，創(chuàng)新不夠；旅游產(chǎn)品的參與性不強(qiáng)，觀光類占多數(shù)，給游客帶來的體驗(yàn)參與比較少。

2　旅游品牌定位不準(zhǔn)

潮州旅游品牌定位方面存在著“貪大”、特色不鮮明、定位過高或過低、定位混亂等問題。在旅游品牌的形象提煉中，沒有準(zhǔn)確提煉品牌形象、反映內(nèi)容不貼切，缺乏時(shí)代感、品牌宣傳口號不洗練等等。如主打“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”等名片，在如此激烈旅游市場競爭中，面對更為理性的旅游消費(fèi)者來說，已難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。加上潮州的客源市場目標(biāo)基本定位在珠三角及周邊地區(qū)，沒有進(jìn)一步向內(nèi)陸或國外延伸，使得客源市場空間更為狹小。

3　宣傳營銷不充分

從旅游開發(fā)的實(shí)踐來看，潮州在旅游宣傳和營銷方面力度仍然不夠，旅游產(chǎn)業(yè)的廣告遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有市場規(guī)范，沒有設(shè)立專項(xiàng)的宣傳促銷經(jīng)費(fèi)，各部門各單位力量薄弱，未能形成統(tǒng)一聯(lián)合的促銷格局；沒有形成強(qiáng)有力的宣傳推廣與營銷執(zhí)行渠道、宣傳推廣不到位而得不到外界的認(rèn)可和接納，影響了潮州市旅游資源知名度的擴(kuò)大和提高。

4　旅游接待能力較弱

旅游住宿設(shè)施不完善。目前，全市較具規(guī)模的酒店有28家，近百家低檔旅社，共有客房1577間，床位2997張，餐位7640個(gè)。目前仍沒有五星級酒店。無論從數(shù)量還是質(zhì)量上講，潮州的酒店接待能力都處于劣勢。由于酒店規(guī)模小，大多數(shù)管理、服務(wù)水平有限，經(jīng)營特色不突出，全市旅游酒店的整體競爭力較弱。

旅游景區(qū)景點(diǎn)都比較小，可進(jìn)人性差，設(shè)施不齊全。整體的接待能力低。難以吸引和接待大批量的游客前來觀光旅游。

此外，本市旅行社數(shù)量略少，且規(guī)模不大，實(shí)力不強(qiáng)。其中國際旅行社4家，國內(nèi)旅行社14家，整體接待能力和服務(wù)水平比較有限。

5　旅游從業(yè)人員素質(zhì)整體水平不高

尤其在旅游旺季更凸現(xiàn)不足，目前全市導(dǎo)游人員大都是學(xué)歷較低的中專學(xué)生，而且各旅行社的導(dǎo)游人員有相當(dāng)一部分沒有導(dǎo)游證，這在很大程度上影響了整體旅游質(zhì)量。此外，由于潮州市的旅游整體實(shí)力不強(qiáng)，大環(huán)境吸引能力弱，對高素質(zhì)的旅游管理人才并沒有得到很好的吸收，不利于潮州旅游業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

6　體制不夠健全

近幾年，潮州市千方百計(jì)籌集資金，投入巨資對現(xiàn)有旅游資源進(jìn)行大規(guī)模的保護(hù)修復(fù)、改建擴(kuò)建，但是，由于發(fā)展大旅游的運(yùn)作協(xié)調(diào)機(jī)制沒有建立，資源的管理權(quán)限分散，多頭管理，分別歸屬不同的部門，造成各自為政的局面，不利于統(tǒng)一規(guī)劃，有時(shí)牽涉到各部門之間利益，難以迅速達(dá)成共識，形成合力。

(三)機(jī)遇分析Opportunities

1　省政府大力支持

由于當(dāng)前粵東潮州、汕頭、汕尾、揭陽4市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在省內(nèi)地區(qū)較為落后，省政府為加快這4市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、協(xié)調(diào)全省經(jīng)濟(jì)的和諧全面發(fā)展，于近年加大了扶持力度。潮州市也得到了很高的重視，獲得豐厚的投資資金，有利于本市旅游業(yè)的開發(fā)建設(shè)。

2　市政府重視

在潮州市政府的鼓勵和支持下，潮州市的旅游有了很多可以利用的優(yōu)惠條件和協(xié)同效應(yīng)。潮州市政府根據(jù)《潮州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，將潮州市旅游總體定位為：世界潮州文化之源，廣東東大門，粵東文化生態(tài)休閑旅游地。提出了旅游旺市的發(fā)展戰(zhàn)略，為潮州市發(fā)展旅游提供了很好的依據(jù)；也給本市的旅游業(yè)注入了新的活力，使潮州市在粵東

旅游的龍頭地位日漸凸顯。

(四)威脅分析Threats

1　旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展薄弱

旅游業(yè)是一個(gè)相關(guān)性非常強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)，涉及到很多行業(yè)和部門。旅游者的旅游活動包括食、住、行、游、購、娛六大環(huán)節(jié)，要滿足旅游者的需求必須各行業(yè)、各部門密切配合。但由于本市相關(guān)行業(yè)發(fā)展相對落后，直接影響了旅游業(yè)整體效益的發(fā)揮。

2　周邊地區(qū)競爭激烈

潮州市周邊分布有汕頭、揭陽、梅州以及廈漳泉旅游強(qiáng)勢地區(qū)，這些地區(qū)都將旅游作為城市的主要功能。潮州旅游資源與周邊地區(qū)具有一定的同質(zhì)性，區(qū)域競爭激烈，形成強(qiáng)大的競爭壓力。東受武夷山、西受粵中和粵北、南受南澳島競爭影響、北受江西影響。如何協(xié)調(diào)好以之關(guān)系，化弊為利。顯得尤為關(guān)鍵。

二、加快潮州市旅游發(fā)展的幾點(diǎn)建議

(一)突出地方特色文化，突顯產(chǎn)品差異化

在保持觀光旅游的情況下，應(yīng)在優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上加大調(diào)整力度，創(chuàng)造性地提出本地區(qū)旅游的游客利益點(diǎn)和旅游品牌形象個(gè)性，針對不同類型游客的消費(fèi)需求和出游動機(jī)，發(fā)展品牌旅游、特色旅游，探索新的旅游熱點(diǎn)，加強(qiáng)旅游者高度自我參與及體驗(yàn)。如潮州甲第巷民居展覽館中可按照舊時(shí)百姓的平常生活景象進(jìn)行恢復(fù)，并允許游客參與到百姓的日常起居，體驗(yàn)一把純粹的潮式生活等。

(二)準(zhǔn)確定位與傳播旅游品牌

潮州市旅游品牌塑造和宣傳要圍繞定位開展工作。主要以下方為基礎(chǔ)：一是明確旅游者的需要和動機(jī)，依托潮州市已開發(fā)和潛在的旅游資源優(yōu)勢，尋求同類產(chǎn)品的差異化特征；二是從文化方面進(jìn)行定位，深入挖掘潮州旅游資源的文化內(nèi)涵，充分展示獨(dú)特的潮洲文化資源，從而為旅游者提供豐富多彩的精神和文化享受。另一方面，通過采用先進(jìn)的營銷理念與潮州市旅游業(yè)的實(shí)際情況密切結(jié)合起來，運(yùn)用整合營銷傳播理論，整合各方力量，進(jìn)行開展統(tǒng)一的旅游品牌傳播。

(三)提高旅游從業(yè)人員素質(zhì)

人才是旅游業(yè)發(fā)展的重要因素。潮州市的旅游教育、科研機(jī)構(gòu)可同旅游業(yè)建立暢通的聯(lián)系機(jī)制，互動合作，為旅游業(yè)訂單培養(yǎng)輸送專業(yè)人才，提高全市旅游從業(yè)人員整體素質(zhì)。

(四)加強(qiáng)區(qū)域聯(lián)合

區(qū)域旅游合作有利于推動潮汕區(qū)域旅游市場的發(fā)展，消除旅游合作項(xiàng)目的市場化障礙，實(shí)現(xiàn)利益共贏；是充分發(fā)展區(qū)域旅游資源共享、合理分工、優(yōu)勢互補(bǔ)的必由之路。但在合作過程中需要確立并發(fā)揮良好的制度安排的作用，打破由于原有舊制度帶來的路徑鎖定影響，切實(shí)使區(qū)域旅游合作惠及合作各方。