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荷花產地范文第1篇

兩三個月后，喬治感覺穩(wěn)定了，于是準備在多倫多買套公寓。他買了份中文報紙，發(fā)現整整三大版都是地產經紀的廣告，而且竟然和前幾年的紐約一樣，華人地產經紀多如牛毛。

他看到一位王姓經紀很面善，而且是“資深金牌經紀、房產投資專家、談判高手”，還是名校的經濟學博士，立刻徒生好感，一個電話打過去。

王博士說：“這里的房價比紐約便宜，大有升值潛力！你想買什么樣的房子作為投資？”喬治答：“我只是準備先買一套公寓自住，沒有考慮投資。不過，你也知道，美國的房價已經跌了好幾年了，你覺得會影響到加拿大嗎？”

“不會的！美國是因為次貸危機引發(fā)房價下跌。加拿大沒有次貸，所以不會有危機的。放心！”

過了兩天，喬治來到約定的看房地點，王博士介紹：“這是一棟新大樓，兩個月前剛建成的。”喬治疑惑：“房主為什么賣？是不是有問題？”

“當然沒有問題！這個單位的房主也是我的客戶，3年前，還是我?guī)退麚尩竭@個單位的?！薄皳專吭趺?，在多倫多買房子還要搶？”

“那當然，這幾年多倫多房價升得很快。這棟樓3年前開盤時，這個單位是25萬元，現在房主開價38萬元，不過比紐約便宜是一定的?！眴讨我宦?，不禁想起六七年前美國也這樣，樓盤一開，大家蜂擁而上“搶”樓花，建好之后再賣掉套利。

“這樣，我出34萬?！薄?4萬？這個單位沒有40萬你是‘搶’不到的！”聽了這話，喬治買房的熱情驟降，說那看看其他單位再說吧。

接下來幾個月，喬治已經知道加拿大的平均房價超過了美國的一倍；也明白了買樓房公寓并不真正擁有土地，還是買House（別墅）比較靠譜；加拿大雖然沒有美國那樣的次貸問題，但前些年，好些銀行也發(fā)放超低首付，甚至還有40年期的按揭。和次貸相比，不是五十步笑百步嗎？后來又不斷聽到加拿大房價已經有了泡沫的消息，喬治更想等等再說。不久，加拿大政府開始收緊信貸。三四個月前，傳來溫哥華房價比前一個月微跌的消息。王博士解釋：“那邊前兩年漲得太快，所以，也不算什么跌，現在只是漲幅回落而已。而且，我們多倫多是不會跌的?！?/p>

但媒體上的“壞消息”不斷地傳來：加拿大東部房價也開始下跌了。王博士在電郵里寫道：“是的，但大多倫多地區(qū)是不會跌的！”接著，大多倫多地區(qū)也開始跌了，王博士說：“那只是郊外，市區(qū)是不會跌的，人口眾多，土地稀缺嘛……”

“不幸”的是，兩個月前多倫多房市銷量也開始下降，王博士又說：“不過銷量下降而已，價格還在漲?！?/p>

又過了半個月，多倫多房價也開始跌了。王博士說那只是公寓，獨立房還在漲。但一個月前，獨立房也開始跌了。

喬治又掛通了王博士的電話，王博士斬釘截鐵地答道：“沒事兒！小調整而已?，F在恰恰是買入的機會，機不可失，趕緊買！”

喬治問：“可能還要跌吧？我還想再等等?！?/p>

王博士說：“想抄底很難的。長遠看房子一定是升值的?！?/p>

荷花產地范文第2篇

二、積極實施零星土地的整合。各村對產出密度達不到畝均150萬元的企業(yè)要本著科學規(guī)劃、調整布局、產業(yè)集聚、提升水平、規(guī)范用地、分期強制實施的原則，花兩年時間搞好土地的整合利用。年先對畝均產出50萬元以下的企業(yè)進行整合，年再對畝均產出不足100萬元的企業(yè)進行整合。整合的具體辦法：一是規(guī)劃創(chuàng)業(yè)園。根據功能定位后建標準廠房，將產出密度不達標企業(yè)搬遷到標準廠房；二是實行資產重組。由毗鄰的優(yōu)勢企業(yè)或骨干企業(yè)進行兼并、收購；三是限期關停讓地。

三、落實相關政策措施。為確保這次整合工作順利、有序、扎實推進，對產出密度達不到要求的企業(yè)，鎮(zhèn)政府提出如下相關政策措施：

1、企業(yè)用地向集體租用的，由村或鎮(zhèn)無條件將土地收回；企業(yè)買斷的土地，村或鎮(zhèn)統(tǒng)一組織收購?；刭復恋貎r格按原購買價，加銀行同檔貸款利息計算，村或鎮(zhèn)給予企業(yè)每畝2萬元的補貼。

2、在租用、購買土地上企業(yè)自建的合法房屋，經有資質單位評估后由用地單位按評估價收購。

3、土地資源整合后，經批準新辦企業(yè)增加規(guī)費，三年內其增加部分全部留給所在村。

4、土地資源的整合工作，要在鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府的領導下，采取行政的、法律的、經濟的等綜合措施，強勢推進。國土、工商、稅務、電力、安監(jiān)、環(huán)保、勞動社保等部門要通力合作，密切配合。對到期企業(yè)整合不到位的，要采取果斷措施，直至關閉企業(yè)。對2年內達不到投入產出強度的村，新上項目原則上不再安排供地指標。

荷花產地范文第3篇

【關鍵詞】商業(yè)地產；商場；規(guī)劃；商業(yè)

中圖分類號：TU247.2 文獻標識碼：A 文章編號：

雖然不是在上海，但以外來人的客觀角度觀察杭州目前商業(yè)的發(fā)展，發(fā)現杭州商業(yè)地產目前并未獲得其應有的市場關注度，市場塑造力偏低，這一局面產生自許多復雜原因。眾所周知，一個成功商場誕生的背后，有許多在規(guī)劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學習并參建的一些成功項目的經驗，提供以下幾個商業(yè)地產設計的重要因素。

明確項目開發(fā)主題定位的重要性。一個成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值，讓消費者可以很明確地明白這個商場的購物形態(tài)以及可以感受到的空間質量，也愿意來到商場消磨其閑暇時光。國內成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規(guī)劃之初一定要確認其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設計思考方向的確認。

主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發(fā)展的帶動具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進駐，開發(fā)者必須在商場的規(guī)劃之初，便充分了解預期引入的主力店的各項需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。 商業(yè)項目地段選擇的重要性。商場地點的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢，適當的店址可搭周邊人流的順風車，增加商場成功的機率，因此商場在地點的選上應掌握以下幾個重點。

周邊應有規(guī)律的客流。選址前應調查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應能支持商場的營運。比如說在商業(yè)街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區(qū)。

交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業(yè)價值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運輸的可及性以及是否有停車位置供給均為商場選址的重點。

商業(yè)環(huán)境的群聚效應。周邊的商業(yè)開發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應將對商場開發(fā)產生極大正面幫助，雖然說群聚會有一定的競爭壓力，但是因為商店多，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會比較多，更重要的是能夠產生商業(yè)集約效應，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢來占領市場，吸引更多的顧客來購買。

合宜的地塊發(fā)展條件。應充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風向、日光）都會產生影響，一般都會選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。

商場的開發(fā)應符合城市規(guī)劃的要求，同時應了解周邊的城市規(guī)劃遠景，以免未來城市規(guī)劃的變遷影響商場的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機關的地方選址，因為距離近會吸引附近的居民而形成固定的消費群體。

商業(yè)項目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場動線。而在商場的規(guī)劃中，除了消費者動線外，必須同時提供專用的貨物進出、服務進出動線，避免動線沖突，造成消費者觀感及服務機能的負面影響。

動線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動線可讓顧客愿意在商場做更長時間的停留，絕對是商場動線規(guī)劃的不二法門。商場在進行內部裝修時，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會對顧客的心理產生作用。

項目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應合乎商場的定位與設計主題，同時應以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業(yè)產品展銷的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應遵循的邏輯，因此應在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務機能與位置的需求。 轉貼于 中國論同時，賣場的平面配置應能鼓勵、引導消費者在賣場作更長時間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個逛街購物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵更多附加的購物行為。

商業(yè)空間良好視覺設計的重要性。商場的空間的整體視覺設計對商場形象的塑造有關鍵性的影響，一個具強烈辨識性的商場視覺設計將有助于消費者建立對商場的認同與了解，凌亂的視覺環(huán)境絕對是商場環(huán)境扣分的重要的因素，視覺設計是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統(tǒng)、櫥窗設計、室內裝修的色彩計劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應能呼應賣場的主題定位和整體規(guī)劃設計，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。

商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動均是商場活力的來源。因此，一個成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費場所，更是社交與休閑娛樂的領域。

商業(yè)場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費絕對該是歡樂愉悅的生活體驗，消費者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應盡量去提供一個活潑放松的環(huán)境，讓消費者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環(huán)境的塑造可由賣場的建筑意象、室內空間、景觀環(huán)境以及相關娛樂設施等來達成。

商場合適文化背景依托的重要性。商場的規(guī)劃需要在地的思維及與時代的發(fā)展脈絡的結合，一個在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規(guī)劃除了功能、主題、地點、招商與空間意象的考慮外，適時適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經驗的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個在杭州的購物中心的規(guī)劃設計應能反映杭州消費者對購物行為的需求。

在進行選址的時候要考慮到潛在的商業(yè)價值，既要分析現在的情況還要考慮到未來的商業(yè)價值，有一些曾經被人看好的商場選址，可能會隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發(fā)、老城的改建、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創(chuàng)建的百貨集團“詩家董”的選址規(guī)劃。

荷花產地范文第4篇

關鍵詞：房地產泡沫 房屋租賃 風險 恩格爾系數 不確定性

房地產泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內在因素

泡沫作為市場經濟中的一種現象，主要表現為房地產泡沫和金融泡沫。

應該指出，中國的房地產業(yè)與金融業(yè)的結合還不完全，聯系并沒有達到房地產業(yè)發(fā)達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產業(yè)，因其產業(yè)鏈跨度大，產業(yè)高度化明顯，產業(yè)附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，作為國民經濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：

貨幣制度 現代貨幣是不兌現的紙幣，作為價值的表現形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數量的現代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導致貨幣越來越遠離實質經濟。這使在現代貨幣制度下，蘊含著泡沫產生的可能性。

銀行制度 在現代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度 信用是商品經濟發(fā)展到一定階段的產物。貨幣產生后，當它執(zhí)行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產生了信用。信用的產生與發(fā)展也帶動了金融機構的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉化為投資。這些投資有的進入了實質經濟系統(tǒng)，有的進入了符號經濟系統(tǒng)。進入實質經濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產經營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產；進入符號經濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產價格波動，產生經濟泡沫，也就是說信用的產生、發(fā)展和運作，給泡沫的產生創(chuàng)造了基礎條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內生因素和外生因素。在現在的經濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據數學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內心中，留下了太深的印象所致。

房地產投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經濟政策和法規(guī)、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經濟效益產生影響。要真正做到心中有數，并采取相應的措施，談何容易。

不僅如此，現在雖然已經步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現象的明證。在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產泡沫的直接動因。

綜上所述，在現存的經濟制度之下，房地產泡沫是一定存在的，而且，房地產業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉移風險、抑制房地產的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產租賃為代表的多元化經營的方式來轉移風險、抑制房地產的不良影響。

以房地產租賃為代表多元經營方式

房地產泡沫認識上的歧途

房地產是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破。現在，認為房地產業(yè)過度發(fā)展，房地產泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當地居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產泡沫的明證”。由此認為中國房地產業(yè)已經發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數將從4.9億提高到8.5億。以此為據，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產還遠沒有到沒有潛力的時候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應該認識到，對GDP增長的供獻率可以達到10%的任何產業(yè)都理所應當的引起足夠的重視。而對中國房地產業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據，從房地產業(yè)比較成熟的國家引進的大量的指標，大量的標準，到了中國，似乎都沒有太大實際的意義。

應從房地產業(yè)自身找出路

與其說清點什么，不與想辦法做點什么。

有人就建議金融業(yè)應該向房地產業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產業(yè)自身找出路。

房地產業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產企業(yè)所構成的，它們構成了房地產業(yè)的主體，以下將以房地產企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產業(yè)自身的抗風險能力先天性欠缺 對于房地產業(yè)來說，就應根據它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經濟的溫床。

對房地產業(yè)自身來說，最大的問題不在于局部的投資過熱，而是先天的發(fā)育不全，中國的房改的成就人所共知，但離成熟的房地產業(yè)還有距離。而最大的不足在于房地產發(fā)展的不平衡，這種不平衡不僅是地域的差異，更多的是本行業(yè)自身的不完善。如房屋租賃市場的不完善，二級、三級房地產市場的不建全等等，這當然與各種規(guī)章制度的不建全或不合理有關，也在于中國的文化背景下，人們對新房猶為看重等有別于外國的觀念有關，但在現有的特定的時期，房地產業(yè)自身也并沒有采取有效的措施來應對。

筆者認為，應本著規(guī)避風險，防范房地產泡沫不良影響的想法，來發(fā)展房屋租賃市場和其它的房地產經營方式，同時也使房地產業(yè)呈現多極化，使房地產業(yè)自身能夠有轉移風險的能力（當然，這與香港某些大型房地產企業(yè)，通過投資其它產業(yè)來轉移風險是有區(qū)別的，內地的房地產還不具備通過其他行業(yè)轉移風險的實力）。本文主要考慮通過促進市場化住房租賃為代表的多元化經營，來實現房地產業(yè)的行業(yè)自身的風險轉移。

以房地產租賃為代表多元化經營 問題一：房地產多元化經營，可以轉移風險、抑制泡沫么？回答是肯定的。

作為一種商品，房地產是特殊的，它的特殊性就表現在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國“安家置業(yè)”的傳統(tǒng)思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說明人們不是不想消費，只是消費不起。如果通過多元化的經營，滿足了人們多級化的需求，房地產業(yè)就能走上健康的可持續(xù)發(fā)展之路。要改變先天發(fā)育不足的現狀，就要大力發(fā)展住房一級市場之外的其他多元市場，其中房地產租賃市場的發(fā)展就事在必行了。

問題二：為什么以房地產租賃為現階段發(fā)展多元化經營的重點呢？

首先，住房個人所有化為市場化的住房租賃創(chuàng)造了供給條件。近年來，我國房地產開發(fā)量和竣工面積逐年增長，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級房市的住房租賃造就了成熟的條件與強大的供給能力。

其次，市場化住房租賃的潛在需求為租賃市場的成長提供了巨大的動力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經成了城市居民住房的第二大房源。其實包括西方房地產業(yè)發(fā)達的國家在內的大多數國家，住房的自有化也不是很高。

還有，對于已經建成的房地產，最好的辦法莫過于想辦法買出去，對于閑置了的房地產，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經營，對轉移風險、抑制泡沫應該是有益的。

問題三：何謂多元化的經營？

其實沒有必要對它作什么定義，但有一點是要說明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級、二級市場等，還應包括經濟適用房、廉租房、安居房等。按照國家的經濟現狀和發(fā)展趨勢，中國的居民，其中當然也包括城鎮(zhèn)居民的住房消費的差異將長期存在，居民對房地產的需求呈現了多元化、多級化，這才是必需加快房地產多元化進程的最根本原因。

在此要說明的是，筆者并不對各種房地產品、各種經營方式進行比較，更多是希望、呼吁多種房地產品、多種經營方式的到來。

中國的房地產經營應呈現出多元化，而多元化的基礎就是房地產品的多元化。而現在從總體來看，房地產業(yè)的產品仍趨單一，而影響房地產業(yè)發(fā)展的重要因素：政策法規(guī)，也沒有做好這方面的準備。其實早在1998年上海就有有識之士建議“利用空置商品房興辦大學生公寓”，這無疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應該是研究房地產泡沫的初衷。本文并沒有深入的討論房屋租賃等多元化的經營方式對房地產的具體影響，只是寄希望于房地產業(yè)的自身發(fā)展，能夠在房地產業(yè)，尤其是在預防房地產泡沫的不良危害等方面發(fā)揮應有的作用。其實，對于房地產而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內因才是事物發(fā)展的主要因素，使它過分的依賴政策法規(guī)或是其它制度其它行業(yè)，而自身的抗風險能力欠缺,對自然或人為產生的房地產泡沫的消化溶解能力又不足，這只會使本來就還處于成長發(fā)育階段的中國房地產業(yè)走向畸型。

參考文獻：

1.張燦.金融泡沫理論研究.上海財經大學出版社,2003

2.謝金榮.不動產金融.中國政法大學出版社,1995

3.謝金榮等.地產泡沫與金融危機.經濟管理出版社,2002

4.陳柏東,張東.房地產經濟學.華中理工大學出版社,1996

5.劉秋雁.房地產投資分析.東北財經大學出版社,2003

荷花產地范文第5篇

[關鍵詞]電子商務 網絡化采購 招標采購網

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）08-0326-01

1 電子商務采購是一種適應時展的網絡化采購模式

隨著互聯網的迅猛發(fā)展，電子商務應運而生，而且發(fā)展迅猛，并對企業(yè)傳統(tǒng)采購模式帶來了重大沖擊和挑戰(zhàn)，進而引發(fā)企業(yè)采購模式發(fā)生了根本性的變革。電子商務是指交易雙方利用現代開放的互聯網絡，按照一定的標準所進行的各類商業(yè)活動，也就是網上采購，即通過建立電子商務交易平臺，采購信息，然后通過網上詢價、比價、競價、確定供應商，最終實現網上訂貨的過程。電子商務采購具有公開、透明、快捷和低成本等特點，能夠有效地避免采購過程中的腐敗和風險，提高采購效率，降低采購成本，是一種適應時展的網絡化采購模式。

2 電子商務采購的主要功能

2.1 網上詢價功能

即采購方在網上編制詢價方案，向供應商詢價信息或招標公告，供應商在網上對詢價信息進行報價，積極參與投標、競標報價。

2.2 網上比價功能

即采購方在網上對各供應商的報價或標書進行比較，對網上采購積累的同類物資所有供應商的歷史報價進行對比，經過比價、還價環(huán)節(jié)，確定最終采購價格。

2.3 供需雙方信息資源共享功能

通過電子商務交易平臺，采購方物資需求動態(tài)信息，為供應商提供大量的商務信息供應商其產品信息和庫存資源等信息，為物資采購人員提供決策信息，更為采購方減少儲備資金占用、降低物資采購成本提供條件。最終實現供需雙方信息共享，實現雙贏。

2.4 供應商管理功能

首先，在以供過于求、買方市場為常態(tài)的市場經濟條件下，供應商的商業(yè)信譽參差不齊，必須實行供應商會員制的辦法，對紛繁眾多供應商群體進行資格篩選審查。只有通過資格認證的企業(yè)才可進入電子商務網站，這不僅有利于降低物資采購的風險，而且有利于提高企業(yè)參與市場競爭的能力。其次，對供應商實行動態(tài)考核評價管理方式，即采購方在網上對網絡交易中供應商的質量、價格、交貨期、售后服務等方面情況進行動態(tài)考核評價，為下一次物資采購決策提供參考依據。

2.5 采購數據分析

即采購方可以在網上對物資采購計劃、詢價、競價等相關信息進行方便查詢，對需采購物資的歷史報價記錄、歷史訂單進行對比分析，通過招標采購網提供的數據報表功能定期對歷史采購情況進行統(tǒng)計分析，網上采購數據分析內容，對采購方的采購決策具有較大的參考價值。

3 電子商務網絡平臺的建立

現代企業(yè)要發(fā)展電子商務采購模式，首先要根據自己的實際情況建設物資采購電子商務網站。應用電子商務采購模式。主要涵蓋：產品目錄管理、供應商管理、采購計劃管理、采購過程管理（包括詢價、競價、招標等采購方式）、訂單/合同管理、采購數據分析、信息、短信通知等多個模塊，形成一套相對完備的電子商務系統(tǒng)。

4 推廣使用網絡化招標采購的具體步驟

4.1 轉變觀念，提高認識

電子商務系統(tǒng)的應用和推廣往往需要一個思想轉變過程，在系統(tǒng)初始化和學習適應階段，對使用者來說，改變舊有管理模式和操作習慣是個非常艱難并痛苦的過程。但是必須要經歷這場變革，只有轉變觀念，提高認識，才能排除各種內外的阻力，一旦適應了新的流程和操作習慣，全面實施電子商務采購模式后，采購管理將實現一次巨大的飛躍，物資管理將更加精細化、科學化，將為企業(yè)帶來巨大的效益。

4.2 加強教育培訓，提高人員素質。

電子商務是新生事物，急需普及相關知識與技術，必須加強相應的教育培訓，可以采用“送出去”和“請進來”相結合的辦法。首先，選擇文化素質高的人員送出去培訓，回來后成為業(yè)務帶頭人和職工培訓能手。其次，邀請招標采購網的運維人員來企業(yè)授課，面對面交流，解決實際工作問題，講解信息系統(tǒng)的使用方法，保證采購網絡的全面有效運作。

在加強采購人員培訓的同時，還需加強供應商的思想培訓，剛實行網上采購時，供應商報價情況并不是很好。為提高供應商參與網上報價的積極性，需要向供應商宣傳介紹電子商務的采集信息、公平競爭的優(yōu)點，說明電子商務是社會發(fā)展的必然結果，另外從政策上規(guī)定采購信息必須在網上，從而為網絡化招標采購的全面應用打下了良好的基礎。

4.3 實行重點測試、逐步推進的戰(zhàn)略方案

網絡化招標采購系統(tǒng)的成功應用需要采購方與供應方共同參與，首先，選擇一些信譽業(yè)績良好的供應商推薦給招標采購網，成為招標采購網會員單位，采購方也可以共享招標采購網的合格供應商資源庫。然后，選擇一些批次的物資進行實際采購，由于招標采購網系統(tǒng)設計的采購方式比較多，分別對其進行重點試用、分析研究，從而總結出各種采購方式的不同特點，針對不同物資類型，尋找最為適用的采購方式，最終既要體現公平公正的采購原則，又要實現降本增效保供應的最終目的，同時還要有利于實際工作的可操作性，努力提高工作效率。

4.4 實現全面推廣應用階段

經過試用期，全面推廣應用的條件基本具備后，企業(yè)將全面實施電子商務采購模式，實現100%的網上采購。

5 應用網絡化招標采購取得的成效

5.1 擴大供應商范圍，降低采購成本

由于網絡化招標采購面對的是整個互聯網市場，可以突破傳統(tǒng)采購模式的局限，擴大了比價范圍，從貨比三家發(fā)展為貨比多家，加大了競爭范圍和力度，既能大幅度降低采購成本，也能有效地保證采購質量和售后服務。其次，將投標的靜態(tài)報價轉換為動態(tài)報價，允許供應商在公平競爭的環(huán)境中多次報價，使競爭更完全、更充分。以我公司為例，實施網上采購一年多來，采購商品的價格平均降幅一般為20%左右，最高時可達到40%。

5.2 實現采購業(yè)務操作程序化

實現電子商務采購模式，采購業(yè)務操作必須按照軟件規(guī)定的流程進行，改變了以前各采購員根據自己的不同習慣進行的采購詢價模式，規(guī)范采購行為，減少采購過程中的隨意性，實現物資管理工作的標準化、規(guī)范化、自動化。

5.3 降低采購費用，提高采購效率

通過互聯網實時傳遞詢價、報價和比價結果，并且通過短信、郵件信息等形式詢價、招標、中標等信息，大幅度提高供需之間的聯系頻度與速度，大量減少了出差、電話、傳真等溝通方式，使供需雙方能夠方便、快捷的達成交易，在提高采購效率的同時也節(jié)省了采購費用。原來完成一項物資詢價需要6到7天，而且整個過程繁瑣，現在正常詢價兩天就夠了。

5.4 提高采購的透明度

由于網上采購的流程全部公開，整個采購過程完全置于公眾的監(jiān)督之下，可以實現對物資采購操作過程與結果的實時監(jiān)控，避免采購中的暗箱操作和人為干擾，使物資采購工作能夠公正、透明、高效、有序地運行，真正實現物資的“網絡化采購”。