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摘要：根據(jù)遼寧省2000—2018年相關(guān)數(shù)據(jù)，依據(jù)多元統(tǒng)計回歸分析方法，對遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響因素進行了深入研究。結(jié)果表明，提高房屋租賃數(shù)量可對沖房地產(chǎn)價格的不斷上升，抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲。同時，遼寧省城市每十萬高等教育人數(shù)對房地產(chǎn)價格影響較大，使其呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢，GDP對房地產(chǎn)價格的貢獻率緊隨其后，但遼寧省城市人口規(guī)模與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負向變化，說明其對遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)價格貢獻不理想。研究結(jié)果清楚表明提高房屋租賃比例可達到遼寧省房地產(chǎn)的均衡化發(fā)展目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；租售；均衡

房地產(chǎn)作為一種商品，除具備一般商品的屬性外，即其價值決定于社會必要勞動時間，受到供求關(guān)系的影響，還具有單位價值高、不可移動性、有限性的屬性。房地產(chǎn)的這些固有屬性，決定了其在國民經(jīng)濟發(fā)展中的基礎(chǔ)性和支柱性，成為左右整體經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。2020年突發(fā)的疫情，令各國人員流動出現(xiàn)停滯，房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)冰霜期，也令整體經(jīng)濟呈現(xiàn)負增長趨勢。隨著國內(nèi)疫情的逐步緩和，經(jīng)濟已經(jīng)全面恢復(fù)，而經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場熱度的持續(xù)升高，房地產(chǎn)市場亦迎來新的增長趨勢。就遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，房價總體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定狀態(tài)，但其增長速度高于GDP的增長率，從2000年至2018年，房地產(chǎn)價格的增長率為7.09%。為保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性，遼寧省政府出臺了一系列保穩(wěn)促產(chǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展的措施，提高其發(fā)展的潛力。本文以區(qū)域房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，以房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展為切入點，破解房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，以達到促進整體經(jīng)濟發(fā)展之態(tài)勢。

一、文獻綜述

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的其它行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，這意味著房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟的促進作用無可替代。同時，其單位價值大、增幅快，突顯了其投資價值。為了最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟的促進作用，滿足居民住房需求，政府相關(guān)部門做了大量的工作，同時相關(guān)學(xué)者也進行了深入的研究。對房地產(chǎn)價格影響因素的研究，主要集中于以下三個方面：（1）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡，其價格處于不穩(wěn)定狀態(tài)。安輝等[1]提出應(yīng)針對不同房地產(chǎn)的需求，提供相應(yīng)產(chǎn)品，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。修晶[2]認為解決房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基本之策，在于供給側(cè)的改革，從而滿足不同消費者對產(chǎn)品的需求?？讘c山等[3]對我國不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展進行了研究，得出不同區(qū)域之間，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)存在一定差異，應(yīng)注重房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，保持行業(yè)的可持續(xù)性。（2）投機性需求形成市場紊亂。劉軒等[4]確認房地產(chǎn)市場的投機行為，開發(fā)商“捂盤惜售”、投機客炒房、倒房，加重了房地產(chǎn)市場的短缺化趨勢，形成市場紊亂。謝寶峰[5]認為房地產(chǎn)市場投機行為，加重了房地產(chǎn)的供需矛盾，形成其穩(wěn)定性較弱。（3）城市化進程，加劇區(qū)域房地產(chǎn)市場失衡。王家庭[6]則從城市化角度，分析指出城市進程加速了房地產(chǎn)泡沫化。通過對房地產(chǎn)問題研究文獻的梳理分析，基于房地產(chǎn)租售問題的研究還有待于不斷深化，深挖細究房地產(chǎn)供需之間矛盾的關(guān)鍵點，化解房地產(chǎn)發(fā)展中的瓶頸。本文以遼寧省區(qū)域房屋市場租售問題為切入點，尋求遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)供需之間的平衡之策，力爭化解遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境。

二、研究設(shè)計

（一）數(shù)據(jù)。借鑒房地產(chǎn)相關(guān)研究成果[7-8]，建立能夠真實反映遼寧省房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的指標(biāo)體系。數(shù)據(jù)來源主要根據(jù)遼寧省統(tǒng)計年鑒及遼寧經(jīng)濟年鑒獲取。面對房價的不斷上揚，消費者卻依然情緒高漲，購房需求持續(xù)增長，雖然因疫情原因，今年個別月份有所回落，但疫情相對穩(wěn)定后的暴發(fā)式增長，撬動了短暫休眠的房地產(chǎn)市場，增加了其穩(wěn)定發(fā)展的難度。其中原因有多種，但有兩點不可忽視：（1）租賃市場建設(shè)相對滯后，難以滿足居民的多種需求。（2）租賃配套政策欠缺，形成租賃需求疲軟。圖1展現(xiàn)了遼寧省商品房價格與房屋租賃比例之間所存在的對應(yīng)關(guān)系，從圖中可看出兩者有一定的負相關(guān)傾向。

（二）模型構(gòu)建。為了更深入了解遼寧省房地產(chǎn)租賃對商品房價格所產(chǎn)生的影響，利用最小二乘模型建立模型，研究兩者之間存在的定量關(guān)系。最小二乘回歸模型如下：yp=a0+a1xren+aixi+„+ε（1）其中：yp為遼寧省商品房地產(chǎn)價格；xren為遼寧省房屋租賃比例；xi為影響遼寧省商品房價格變化的相關(guān)因素，主要包括人均GDP、人口規(guī)模、受教育程度、居民消費價格指數(shù)等；ε為回歸模型的誤差。模型中的變量及其涵義如表1所示。

三、實證分析

（一）變量的描述性統(tǒng)計分析。根據(jù)表2，遼寧省商品房的平均價格為4690.78元／m2。另據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，2018年城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員月平均工資為6871.75元。遼寧省居民平均收入為房地產(chǎn)價格的1.5倍，國際上普遍認為居民收入為房地產(chǎn)價格的3－6倍左右為佳，從遼寧省居民收入與房地產(chǎn)價格來看，還與此比值存在一定差距。就遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展差異性來看，其正負偏差在2000元上下，說明遼寧省各個不同城市之間房地產(chǎn)發(fā)展差異性較大，各地房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出多元化趨勢。

（二）變量回歸分析。表3展示了遼寧省區(qū)域商品房價格回歸結(jié)果，從結(jié)果來看，遼寧省商品房價格與住房出租數(shù)量之間具有負相關(guān)關(guān)系，即隨著遼寧省住房出租數(shù)量的增加，遼寧省商品房價格出現(xiàn)下降趨勢，這表明提高遼寧省住房出租數(shù)量可一定程度上抑制其商品房價格的過快增長，對房地產(chǎn)行業(yè)起到均衡發(fā)展的作用。從回歸結(jié)果可知，遼寧省住房每提高一個單位的租賃數(shù)量，房價變化率為0.21，說明房屋租賃對房價的控制作用較明顯，也預(yù)示著提高房屋租賃比例可成為房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的一劑良藥，起到一種均衡器的作用。在影響遼寧省商品房價格的因素中，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、每十萬高等教育人數(shù)、居民消費價格指數(shù)對其呈現(xiàn)正向關(guān)系，即隨著這些因素數(shù)值的增大，遼寧省商品房價格也隨之上漲。在影響遼寧省商品房價格因素中，每十萬高等教育人數(shù)對其上漲影響最顯著，是首要因素，其表明遼寧省區(qū)域教育與其他地區(qū)相比，有著一定的優(yōu)勢，在規(guī)模上呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，但在發(fā)展中還應(yīng)注重內(nèi)涵建設(shè)，不斷提高教育教學(xué)質(zhì)量。其次為GDP對房價的發(fā)展貢獻。一定時期內(nèi)，GDP仍是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器，在經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，無疑也助長了房地產(chǎn)價格的上漲。而從人口因素對房地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響變化來看，人口因素對房地產(chǎn)的上漲呈現(xiàn)出負向變化趨勢，說明近年來，遼寧省區(qū)域人口規(guī)模總體有一定的下滑趨勢，人口凈流出對房地產(chǎn)業(yè)的貢獻呈現(xiàn)負向增長趨勢，這也印證了近年來，學(xué)者對遼寧省人口的研究，即東三省的人口規(guī)模總體呈現(xiàn)出下降的發(fā)展態(tài)勢。從這一點來看，遼寧省應(yīng)加強人口政策的調(diào)整，突出人才引進政策對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作用。

四、結(jié)論

突如其來的疫情令房地產(chǎn)業(yè)面臨著諸多困難，使其發(fā)展受到嚴重沖擊。為了不斷推進遼寧省房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，需完善遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)，加快區(qū)域房屋租賃市場的發(fā)展，實行“租售并舉”之策，創(chuàng)新房屋租賃市場的建設(shè)機制。利用回歸方程，通過對遼寧省房地產(chǎn)影響因素的研究，可得出：（1）遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)租賃市場還需不斷完善。經(jīng)歷多年的發(fā)展，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)已有相當(dāng)規(guī)模，2019年遼寧省商品房銷售額338.0億元，比上年增長23.7%。但發(fā)展中，用于租賃房屋的建設(shè)還存在缺陷，據(jù)資料，2018年遼寧省出租房屋所占比例僅為0.89%，對房地產(chǎn)商品房的影響較弱，需下大氣力，補齊短板，促進遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)有序。為了不斷促進區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實行差異化租房地產(chǎn)租賃政策，穩(wěn)定遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)，遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)主要歸為兩大類，一類是沈陽、大連；另一類為遼寧省其它十二個地級市。在一類房地產(chǎn)發(fā)展熱點地區(qū)，實施房屋租賃建設(shè)機制，有序促進房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)開展。同時積極引導(dǎo)房地產(chǎn)的良性消費，實施房屋租賃傾斜機制。在其它房地產(chǎn)發(fā)展地區(qū)，實施房屋租賃扶持建設(shè)機制，有效提升房屋租賃的比例，滿足不同人群的需求。（2）“租售并舉”，注重遼寧省區(qū)域房屋租賃建設(shè)，保證區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的均衡性。房地產(chǎn)的健康發(fā)展取決于其穩(wěn)定的供給與需求，通過提高房屋的出租數(shù)量，可緩解房地產(chǎn)供給壓力，提高房地產(chǎn)供給數(shù)量，保證房地產(chǎn)的需求，維持房地產(chǎn)的供需平衡。同時，房地產(chǎn)出租數(shù)量的增加，可有效抑制遼寧省商品價格的異常波動，使其保持相對穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)由于價格的過快上揚或下降發(fā)生崩盤，可以講“租售并舉”不失為穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有力舉措。（3）充分發(fā)揮教育在遼寧省區(qū)域發(fā)展中優(yōu)勢地位，促進房地產(chǎn)業(yè)的積極向好。近年來，遼寧省加大了在教育的上的投入，不斷促進教育的發(fā)展壯大。通過分析，遼寧省在教育行業(yè)發(fā)展中有著巨大的優(yōu)勢，與其它省份比，規(guī)模大，人數(shù)多，競爭強，而與其它行業(yè)比，教育對房地產(chǎn)的貢獻率較高，居于前列。有鑒于此，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中應(yīng)借力于教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使之在遼寧省區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)均衡化發(fā)展，避免地區(qū)間教育資源差異化。著手加強遼寧省區(qū)域教育產(chǎn)業(yè)的公平化，均衡教育發(fā)展，使其資源得以優(yōu)化利用，并以此為契機，帶動房地產(chǎn)業(yè)的均衡化發(fā)展。

作者:袁建林 袁景 單位:遼寧工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 中國農(nóng)業(yè)銀行天津軟件開發(fā)中心