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近年，城市房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住宅價(jià)格一路飆升，與此同時(shí)，房地產(chǎn)租金價(jià)格水平卻增長(zhǎng)緩慢。租售比的不斷下降，給房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)了許多困難，本文從租售比和收益法出發(fā)，分析研究租售比與收益法之間的關(guān)系及租售比對(duì)收益法估價(jià)產(chǎn)生的影響。

1租售比

1．1租售比的內(nèi)涵租售比是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。即：租售比＝每平方米建筑面積的月租金／每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)＝月租金／房?jī)r(jià)

1．2烏魯木齊市住宅房地產(chǎn)租售比通過(guò)典型案例的平均水平來(lái)反映烏魯木齊市（以下簡(jiǎn)稱(chēng)烏市）住宅租售比：80平方米小戶(hù)型帶家具，月租金基本是1000元，2011年買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)5500元／平方米，按此價(jià)格和租金水平計(jì)算，其租售比＝1000／（5500×80），為1：440（2011年水平）；或者月租金／建筑面積＝1000／80＝12．5元／平方米，租售比＝每平米月租金／每平米售價(jià)＝12．5／5500＝1：440。通過(guò)計(jì)算可知，烏市2011年的住宅房地產(chǎn)租售比為1∶440，越過(guò)了1∶300的國(guó)際警戒線，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；從房地產(chǎn)估價(jià)影響因素來(lái)說(shuō)，租售比值越小，說(shuō)明城市房?jī)r(jià)與租金之間的不合理性越明顯。2租售比在收益法估價(jià)中的應(yīng)用

2．1收益法

2．1．1收益法定義收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法［1］。

2．1．2收益法分類(lèi)收益法根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方式不同，或者說(shuō)是資本化類(lèi)型的不同，分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法［2］。報(bào)酬資本化法即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

2．1．3收益法估算烏市住宅房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)于可租賃住宅房地產(chǎn)，其收益類(lèi)型是凈收益，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)界通常運(yùn)用直接資本化法估算其價(jià)值，估價(jià)過(guò)程分為三個(gè)步驟：1）預(yù)測(cè)未來(lái)第一年的收益；2）求取資本化率。資本化率是房地產(chǎn)的年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率＝年收益／價(jià)格；3）選用合適的直接資本化公式計(jì)算收益價(jià)值。以烏市某一典型住宅房地產(chǎn)為例，估價(jià)對(duì)象位于烏市水區(qū)新民路藥材巷9號(hào)一炮成功小區(qū)15棟X號(hào)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年9月27日，房屋建筑面積為85．99m2，磚混結(jié)構(gòu)；分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積51．71m2，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期：2044年6月1日，根據(jù)以上可提供的信息使用收益法和市場(chǎng)比較法分別估算其價(jià)值。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)該地段住宅用房綜合調(diào)查，該地段住宅用房客觀月租金為1200元（不含物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)），出租率為95％，依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定綜合資本化率為8．5％，通過(guò)收益法計(jì)算可知該房地產(chǎn)總價(jià)值為133469元。

2．2租售比與收益法的關(guān)系通過(guò)上例可知，對(duì)于住宅房地產(chǎn)，收益法估算過(guò)程第一步是未來(lái)收益的確定，通過(guò)對(duì)實(shí)地租金進(jìn)行深入、廣泛的調(diào)查取得，租售比作為反映城市房地產(chǎn)租售關(guān)系的指標(biāo)，比值越小，租售差距越大，收益法調(diào)查取得的租金數(shù)據(jù)計(jì)算出的住宅房地產(chǎn)價(jià)值越偏離實(shí)際。

2．3租售比對(duì)收益法估價(jià)結(jié)果的影響對(duì)以上同一估價(jià)案例，采用市場(chǎng)比較法估算加以比較：估價(jià)人員通過(guò)房產(chǎn)成交案例的大量調(diào)查，根據(jù)類(lèi)似性和同效性原則，經(jīng)詳細(xì)分析，選取了三個(gè)均為正常交易進(jìn)行的實(shí)例作為可比實(shí)例進(jìn)行修正。其中包括交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正。通過(guò)對(duì)三個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行修正，委估對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)5857元／m2，總價(jià)值為503643元。通過(guò)兩種估價(jià)方法計(jì)算同一估價(jià)對(duì)象，市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果比較接近實(shí)際，究其原因，住宅房地產(chǎn)租售比的失衡影響了收益法在估價(jià)過(guò)程中的準(zhǔn)確性。目前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高、出租租金明顯偏低的情況普遍存在，一方面隨著市場(chǎng)的逐步發(fā)育，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出租情況非常普遍，收益資料很容易取得；另一方面，采用收益法估算出的住宅房地產(chǎn)價(jià)值大大低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格，運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)值似乎顯得不切實(shí)際。而市場(chǎng)比較法本著房地產(chǎn)估價(jià)替代原則，選用和估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)的已知價(jià)格與待估房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，并做適當(dāng)?shù)男拚虼斯浪愠龉纼r(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值是客觀合理的。對(duì)于住宅房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，采用收益法來(lái)估算其價(jià)值，首先應(yīng)對(duì)委估對(duì)象的未來(lái)收益做計(jì)算，而其未來(lái)收益的主要組成部分是房屋出租后取得的租金，因?yàn)樽馐郾鹊膰?yán)重失衡，單用市場(chǎng)調(diào)查的租金作為計(jì)算純收益的數(shù)據(jù)資料，即使選用合適的資本化率和直接資本化法公式，計(jì)算出的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常交易下的市場(chǎng)價(jià)值，致使結(jié)果偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

3烏市住宅房地產(chǎn)租售比異常的原因剖析

租售比異常的直接原因是高房?jī)r(jià)、低租金，房地產(chǎn)存在泡沫，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的產(chǎn)生除了目前堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)市場(chǎng)和穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)外，還有房地產(chǎn)投資者投資、投機(jī)的炒作行為［3］。而投資者炒作的內(nèi)容必定是房?jī)r(jià)，沒(méi)有人會(huì)炒租金，所以用收益法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果會(huì)和市場(chǎng)嚴(yán)重脫節(jié)?；诖?，租售比異常的原因分別從高房?jī)r(jià)，低租金，投資者行為三個(gè)方面分析。

3．1房?jī)r(jià)偏高通過(guò)對(duì)烏市住宅房地產(chǎn)租售狀況進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，進(jìn)而從調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出，自2010年以來(lái)購(gòu)房比例有所下降，這與近年來(lái)房?jī)r(jià)大幅度上漲及國(guó)家宏觀調(diào)控政策有關(guān)，烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的蕭條景象，盡管市場(chǎng)不如之前景氣，目前房?jī)r(jià)較2011年上半年有些許的回落，但對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然是“高處不勝寒”。另外通過(guò)此次調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，80％以上的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高或比較高，作為自住或改善性住房需求，目前首付房?jī)r(jià)仍超過(guò)居民承受能力。

3．2租金相對(duì)平穩(wěn)隨著CPI的持續(xù)走高，而就近幾年烏市的住房租金上漲幅度來(lái)說(shuō)，則相對(duì)緩慢。對(duì)于擁有數(shù)套房產(chǎn)者，房屋出租收益并不是房產(chǎn)所有者獲利的主要渠道，收益主要來(lái)自房屋二次銷(xiāo)售的價(jià)差，所以房主對(duì)于目前的租房?jī)r(jià)格，并無(wú)太多要求，能滿(mǎn)足養(yǎng)房基本費(fèi)用開(kāi)支即可，從調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果分析中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是承租者還是房主，約63％的問(wèn)卷參與者表示對(duì)目前的租房?jī)r(jià)格并無(wú)異議。

3．3投資者行為在房?jī)r(jià)泡沫不斷上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房租時(shí)，投資者絕不會(huì)把出租當(dāng)作主要的盈利來(lái)源，原因是租售比離譜，靠出租要30年到50年才能收回成本，這還不算其中的物業(yè)、維護(hù)費(fèi)用以及折舊，而手握數(shù)套房的投資者只有兩種選擇，一種是對(duì)未來(lái)預(yù)期不看好者或者資金壓力過(guò)大者會(huì)趕緊售房?jī)冬F(xiàn)；以目前烏市的房?jī)r(jià)市場(chǎng)及市民的態(tài)度來(lái)看，大部分人仍選擇暫時(shí)以出租形式獲取基本收益，等待著房?jī)r(jià)再次上漲再轉(zhuǎn)手獲利。這其中的原因除了中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念所制造的剛性需求外，越來(lái)越多的人追求的已不是租金收益，而是將房產(chǎn)作為抵御通脹、短線獲利的手段。

4加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，調(diào)整租售比到合理水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理調(diào)控的根本目的是使房?jī)r(jià)回歸到理性的位置，房?jī)r(jià)和租金相適應(yīng)，將租售比調(diào)整到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。收益法的理論基礎(chǔ)是預(yù)期原理，當(dāng)把將來(lái)的收益折現(xiàn)到現(xiàn)在的價(jià)值和目前市場(chǎng)上房屋的價(jià)格基本相當(dāng)時(shí)，即可說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)回到健康理性的階段。

4．1加強(qiáng)樓市調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)上漲

4．1．1實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在上漲，居民持續(xù)投資、投機(jī)房地產(chǎn)，看重的恰恰是高增速帶來(lái)的收益，而非“以租養(yǎng)房”，結(jié)果導(dǎo)致租賃市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)不匹配，住宅房地產(chǎn)租售比失衡?；诖?，為抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)，對(duì)于非自住性住房和非首次購(gòu)置的自住型住房的首付比例和還款利率應(yīng)規(guī)定嚴(yán)格的上限。這一政策的實(shí)施目的是保證投資者不能借用銀行的錢(qián)進(jìn)行大量的投資或投機(jī)活動(dòng)，防止他們把泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。這樣投資者的風(fēng)險(xiǎn)飆升，限制了投資人的投資需求，合理控制居民投資、投機(jī)房地產(chǎn)行為，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)快速上漲。

4．1．2取消房地產(chǎn)預(yù)售制度我國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)售制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的一種特殊的鼓勵(lì)政策，在市場(chǎng)已經(jīng)高度發(fā)展后仍被沿用。加之價(jià)格在炒作中的飆升，開(kāi)發(fā)商有大量的閑置房既不進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，也不進(jìn)入租房市場(chǎng)，等待暴漲后的增值，這和我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有極大關(guān)系。在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會(huì)發(fā)生很大變化。我國(guó)出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)地延緩銷(xiāo)售，建成了不開(kāi)盤(pán)，甚至把大盤(pán)變成多個(gè)小盤(pán)開(kāi)盤(pán)，實(shí)施變相囤積來(lái)推高房?jī)r(jià)，這是與我國(guó)實(shí)施的商品房預(yù)售制度有著重大關(guān)系的，一旦取消預(yù)售制度，房?jī)r(jià)將有大幅度下滑。

4．1．3開(kāi)征房產(chǎn)稅房?jī)r(jià)合理回歸必須全面整合稅費(fèi)，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅。在近期不放松限購(gòu)政策的同時(shí)，全面整合房地產(chǎn)領(lǐng)域里過(guò)多過(guò)濫的稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，最大限度地增加房產(chǎn)持有成本，有效地抑制投機(jī)投資性需求、遏制囤房炒房，增加房產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)逐步回歸到合理價(jià)位。只有通過(guò)立法全面整合了房地產(chǎn)領(lǐng)域里的各種稅費(fèi)，全方位地對(duì)面積超標(biāo)房、多套房征收高額房產(chǎn)稅之后，在限購(gòu)令調(diào)控下回歸合理價(jià)位運(yùn)行的房?jī)r(jià)才能得以鞏固，對(duì)抑制房?jī)r(jià)反彈產(chǎn)生長(zhǎng)效作用。

4．2房租實(shí)行掛牌價(jià)，保證租房信息透明租金作為影響租售比的重要因素，統(tǒng)一租賃市場(chǎng)是將租售比調(diào)整到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的重要手段。隨著租賃市場(chǎng)需求的日益旺盛，房屋租賃應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)管理，房租實(shí)行掛牌價(jià)。房屋租賃信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的重要組成部分，租賃信息的采集可以提高房屋租賃信息的統(tǒng)計(jì)分析水平，為制定烏市的租賃指導(dǎo)價(jià)格提供重要依據(jù)，房屋租賃應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上登記備案，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需及時(shí)建立房屋租賃成交信息臺(tái)帳，實(shí)現(xiàn)租房信息最大程度的透明化。

4．3加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理租金水平與房屋售價(jià)水平?jīng)]有得到合理匹配，除應(yīng)控制房?jī)r(jià)外，我國(guó)長(zhǎng)期存在“寧買(mǎi)勿租”的住房理念，有一部分原因來(lái)自租賃市場(chǎng)的不規(guī)范操作，使得租賃客戶(hù)的居住利益得不到有效保障。為此，各級(jí)住保房管部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)房屋租賃管理，從法律法規(guī)層面對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)秩序進(jìn)行規(guī)范，打擊擾亂租賃市場(chǎng)合理發(fā)展的個(gè)別行為，這是居民放心租房、滿(mǎn)意租房的重要前提，也是租賃市場(chǎng)真正繁榮、租售市場(chǎng)與房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)匹配的必要手段。