摘要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生較大變化，房價上漲成為我國房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)，對社會各個方面造成一定影響?；诠步?jīng)濟學(xué)下，開展房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策穩(wěn)定房價發(fā)展，針對房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及成因進行分析。其實房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展增加就業(yè)，為我國工業(yè)生產(chǎn)提供動力，不過其過快增長對國家經(jīng)濟發(fā)展造成一定負(fù)面影響，不利于維持城市供需平衡。為此，應(yīng)當(dāng)落實宏觀調(diào)控政策，提供保障性住房，同時采取合理的措施緩解住房供需矛盾，推進房產(chǎn)稅發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：公共經(jīng)濟；房地產(chǎn)；政策

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為支柱產(chǎn)業(yè)影響國家的經(jīng)濟發(fā)展，促使勞動力、資本迅速涌入城市發(fā)展中，同時也增加城市土地住房的需求。政府的引導(dǎo)以及資金的流入為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供政策資金的支持，城市之間的流動人口數(shù)量也在迅速增加，傳統(tǒng)的住房模式被打破。房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)沒有確定，其偏移了以居民剛性住房需求為主的發(fā)展目標(biāo)，不利于改善人們的住房條件。為此，需要建設(shè)保障性住房，滿足居民的剛性需求，促使其符合我國經(jīng)濟形勢形式，避免出現(xiàn)土地供求關(guān)系緊張、土地住房空置率高等問題，使住房的屬性從商品回歸到居住。

一、基于公共經(jīng)濟學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟

在社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟受到社會因素的影響，其租賃權(quán)與房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，需要發(fā)揮政府經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的作用，避免房地產(chǎn)商業(yè)脫離以滿足居民住房需求的目的。其實房地產(chǎn)商開展住房建設(shè)需要經(jīng)過相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，政府部門可以通過規(guī)劃商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)進行房地產(chǎn)行業(yè)控制，促使房地產(chǎn)商可以結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裥枨舐鋵嵶≌ㄔO(shè)，避免房地產(chǎn)建設(shè)滯銷。另外，房屋建設(shè)定價沒能結(jié)合相應(yīng)的市場需求進行定價，價格競爭得不到有效的約束控制，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒能協(xié)調(diào)房產(chǎn)建設(shè)與定價的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格迅速上漲，從而出現(xiàn)房屋滯銷的情況。同時，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求低價，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)不到位，出現(xiàn)居住問題。為此，在開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要根據(jù)市場經(jīng)濟落實房屋定價，從而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，優(yōu)化我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動傳統(tǒng)消費產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、基于公共經(jīng)濟學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀與成因分析

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生較大變化，房價上漲成為我國房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)，對社會各個方面造成一定影響?；诠步?jīng)濟學(xué)下，開展房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策穩(wěn)定房價發(fā)展，針對房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及成因進行分析。其實房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展增加就業(yè)，為我國工業(yè)生產(chǎn)提供動力，不過其過快增長對國家經(jīng)濟發(fā)展造成一定負(fù)面影響，不利于維持城市供需平衡。為此，應(yīng)當(dāng)落實宏觀調(diào)控政策，提供保障性住房，同時采取合理的措施緩解住房供需矛盾，推進房產(chǎn)稅發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：公共經(jīng)濟；房地產(chǎn)；政策

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為支柱產(chǎn)業(yè)影響國家的經(jīng)濟發(fā)展，促使勞動力、資本迅速涌入城市發(fā)展中，同時也增加城市土地住房的需求。政府的引導(dǎo)以及資金的流入為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供政策資金的支持，城市之間的流動人口數(shù)量也在迅速增加，傳統(tǒng)的住房模式被打破。房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)沒有確定，其偏移了以居民剛性住房需求為主的發(fā)展目標(biāo)，不利于改善人們的住房條件。為此，需要建設(shè)保障性住房，滿足居民的剛性需求，促使其符合我國經(jīng)濟形勢形式，避免出現(xiàn)土地供求關(guān)系緊張、土地住房空置率高等問題，使住房的屬性從商品回歸到居住。

一、基于公共經(jīng)濟學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟

在社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟受到社會因素的影響，其租賃權(quán)與房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，需要發(fā)揮政府經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的作用，避免房地產(chǎn)商業(yè)脫離以滿足居民住房需求的目的。其實房地產(chǎn)商開展住房建設(shè)需要經(jīng)過相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，政府部門可以通過規(guī)劃商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)進行房地產(chǎn)行業(yè)控制，促使房地產(chǎn)商可以結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裥枨舐鋵嵶≌ㄔO(shè)，避免房地產(chǎn)建設(shè)滯銷。另外，房屋建設(shè)定價沒能結(jié)合相應(yīng)的市場需求進行定價，價格競爭得不到有效的約束控制，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒能協(xié)調(diào)房產(chǎn)建設(shè)與定價的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格迅速上漲，從而出現(xiàn)房屋滯銷的情況。同時，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求低價，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)不到位，出現(xiàn)居住問題。為此，在開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要根據(jù)市場經(jīng)濟落實房屋定價，從而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，優(yōu)化我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動傳統(tǒng)消費產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、基于公共經(jīng)濟學(xué)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀與成因分析

一、會展經(jīng)濟的含義

會展經(jīng)濟指的是以主題、節(jié)日活動等為契機來舉辦的不同形式的展銷、會議、展覽等各種活動，并由此帶來直接的或間接的社會效應(yīng)或經(jīng)濟效應(yīng)的經(jīng)濟行為。從公共經(jīng)濟學(xué)的視角來分析，會展經(jīng)濟主要包含了四個方面的含義：第一，與會展業(yè)不同，會展經(jīng)濟屬于一種經(jīng)濟行為或現(xiàn)象，能夠在一定程度上助推區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。第二，會展經(jīng)濟的形成和發(fā)展是建立在區(qū)域經(jīng)濟水平、科技水平發(fā)展到一定程度的基礎(chǔ)之上的。會展經(jīng)濟能夠?qū)?yōu)化地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)揮作用，促進地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型及升級，使得區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展能夠滿足經(jīng)濟新常態(tài)的需求。第三，展覽、展銷等形式為會展經(jīng)濟的呈現(xiàn)方式，會展經(jīng)濟主要包含了經(jīng)濟成果、文化成果、技術(shù)成果、政治成果等內(nèi)容的展覽、交流、展銷等，所以，會展經(jīng)濟具有促進性、交流性、聚攏性、科技性等特征。第四，會展經(jīng)濟的跨區(qū)域及跨文化特征比較明顯。會展經(jīng)濟能夠在很大程度上對國家的經(jīng)濟行為及經(jīng)濟現(xiàn)象產(chǎn)生影響，會展經(jīng)濟不僅具有全國性特征，而且具有國際性特征，通過促進某一城市的經(jīng)濟發(fā)展而逐步促進整個國家各個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。

二、會展經(jīng)濟的功能

1.會展經(jīng)濟的帶動性

會展經(jīng)濟能夠為相關(guān)各方帶來不可估量的經(jīng)濟效益，且能夠助推地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。比如旅游業(yè)、餐飲業(yè)、交通業(yè)、廣告業(yè)、家裝業(yè)、住宿業(yè)等各種行業(yè)都有可能成為會展經(jīng)濟的形式，對加強區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、推動區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展起到巨大的作用。有專家指出，國際展覽業(yè)中的展覽收入與相關(guān)社會收入之間的比例為1:9,會展業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動性可見一斑。會展經(jīng)濟的帶動性不僅能夠通過新興會展產(chǎn)業(yè)群表現(xiàn)出來，也能夠通過產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度進行展現(xiàn)，最終為推進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、促進國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展提供重要支撐。

2.會展經(jīng)濟的傳播性

財政是以國家為中心建立的一種公共經(jīng)濟，這一理論的提出，明顯地突出了財政在一個國家中的作用，是經(jīng)濟學(xué)發(fā)展又一大進步。而之后的眾多西方經(jīng)濟思想學(xué)者開始了對經(jīng)濟學(xué)深入思考，巴斯塔布爾于1892年第一次以《公共財政學(xué)》為書名出版了經(jīng)濟學(xué)專著，這是國家財政學(xué)向公共經(jīng)濟學(xué)轉(zhuǎn)變的重大體現(xiàn)。之后于1921年漢特在他的著作《公共財政學(xué)大綱》中，又提出了“公共財政學(xué)是經(jīng)濟學(xué)的一個分支”，第一次把公共財政學(xué)作為經(jīng)濟學(xué)的一部分提出。

直至第二次世界大戰(zhàn)前夕，西方資本主義國家爆發(fā)了空前嚴(yán)重的1929到1933年的資本主義經(jīng)濟危機，經(jīng)濟的蕭條促使自由放任的資本主義古典經(jīng)濟退出歷史舞臺，而面對如此的巨變，各西方資本主義國家的經(jīng)濟思想家們也展開了深入的思考，凱恩斯的宏觀經(jīng)濟理論為陷入困境的西方國家提供了出路，最有代表性的美國羅斯?？偨y(tǒng)的“新政”，采用了國家干預(yù)經(jīng)濟的形式，用國家宏觀調(diào)控進行調(diào)節(jié)控制原本資本主義市場經(jīng)濟中的價值規(guī)律，帶領(lǐng)美國和眾多西方資本主義國家擺脫了經(jīng)濟危機。發(fā)生這一經(jīng)濟巨變，無疑使公共經(jīng)濟作為經(jīng)濟學(xué)一個分支同樣發(fā)生了根本性的變革，1936年在美國出版的《公共財政學(xué)基本原理》中，提出了經(jīng)濟學(xué)研究的出發(fā)點應(yīng)從“政府收支”轉(zhuǎn)為“公共經(jīng)濟”，為日后公共經(jīng)濟學(xué)蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了重要條件。

之后于1959年，“公共經(jīng)濟學(xué)”這一概念橫空出世在美國學(xué)者查理•馬斯格雷夫的《財政學(xué)原理：公共經(jīng)濟研究》中，他在書中提到“公共經(jīng)濟學(xué)就是研究政府所從事的經(jīng)濟活動的主要后果及其與社會目標(biāo)的關(guān)系”，這一觀點的提出，無疑讓“公共經(jīng)濟學(xué)”這一概念在眾多經(jīng)濟學(xué)者的眼前一亮。之后于1965年，他又直接以“公共經(jīng)濟學(xué)”為書名，出版了著作，標(biāo)志著公共經(jīng)濟學(xué)作為一門正式的理論學(xué)科誕生，而查理•馬斯格雷夫也因此被譽為“公共經(jīng)濟學(xué)之父”。

隨著“公共經(jīng)濟學(xué)”這一概念的正是產(chǎn)生，公共經(jīng)濟學(xué)迎來了一個迅速發(fā)展時期，短時間內(nèi)以公共經(jīng)濟學(xué)或公共財政學(xué)為題目、書名的著作頻繁出現(xiàn)。1969年卡梅隆出版的《公共經(jīng)濟》中，把公共財政學(xué)和公共經(jīng)濟學(xué)進行了具體區(qū)別，而且對公共經(jīng)濟學(xué)的范疇進行系統(tǒng)化擴大，引起了公共財政學(xué)向公共經(jīng)濟學(xué)進行轉(zhuǎn)變。使其成為了經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域內(nèi)一個有獨立體系的分支。之后1977年美國學(xué)者又把公共經(jīng)濟學(xué)的研究范圍擴大到亞非地區(qū)的發(fā)展中國家，使其不在局限于資本主義國家，加上北歐地區(qū)的社會福利國家的經(jīng)濟發(fā)展，又引起了更多的學(xué)者對公共經(jīng)濟進行關(guān)注。一路走來，公共經(jīng)濟學(xué)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展不斷成熟，在20世紀(jì)末，由于世界經(jīng)濟理論的研究與數(shù)學(xué)方法的緊密結(jié)合應(yīng)用，公共經(jīng)濟學(xué)也逐漸融入了其他各個領(lǐng)域，包括政治學(xué)、社會學(xué)、信息學(xué)及管理學(xué)，進而產(chǎn)生了許多與公共經(jīng)濟學(xué)有關(guān)聯(lián)的邊緣學(xué)科，如福利經(jīng)濟學(xué)、實驗經(jīng)濟學(xué)等。而公共經(jīng)濟學(xué)自身在內(nèi)容、形式、研究方法都有非常大的發(fā)展。

中國公共經(jīng)濟學(xué)的產(chǎn)生和發(fā)展

總體說來，國內(nèi)有關(guān)公共經(jīng)濟學(xué)的研究比較晚，直到1990年前后才被國內(nèi)經(jīng)濟學(xué)者所熟識。但自對外開放以來，隨著不同時期中國經(jīng)濟體制的不斷改革，有關(guān)經(jīng)濟學(xué)的實踐和研究飛速發(fā)展，公共經(jīng)濟學(xué)作為經(jīng)濟學(xué)最有力量的分支更是在中國蓬勃發(fā)展，自1990年這一概念傳入之后，中國相關(guān)學(xué)者進行了深入而廣泛的研究，短短幾年內(nèi)，有關(guān)公共經(jīng)濟學(xué)的著作、期刊等出版物廣泛出版，1994年出版了白景明的《公共經(jīng)濟》，1999年出版了郭慶旺等編著的《公共經(jīng)濟學(xué)大辭典》以及近年出版的《地方政府視角的公共經(jīng)濟學(xué)研究》，另外于2007年，中國第一個公共經(jīng)濟學(xué)研究機構(gòu)——中國公共經(jīng)濟研究會在北京成立。

一、腐敗的公共經(jīng)濟學(xué)闡釋

公共經(jīng)濟學(xué)是研究公共部門經(jīng)濟行為的科學(xué)，公共部門包含了各級政府、政府投資和控股的國有企事業(yè)和金融機構(gòu)，因此國有企業(yè)一直是公共部門研究的重要對象。腐敗是指公共部門負(fù)責(zé)人利用制度漏洞，通過掌握的信息和職位優(yōu)勢對公共利益的破壞。這里，公共部門負(fù)責(zé)人可以是政府官員，也可以是國企高管。腐敗表面上是政治問題，但從根源上看也是經(jīng)濟問題，腐敗的公共經(jīng)濟學(xué)闡釋就是要從經(jīng)濟基礎(chǔ)的角度探討腐敗問題產(chǎn)生的根源。

（一）國企腐敗的“經(jīng)濟人”假設(shè)推理“經(jīng)濟人”假設(shè)是公共經(jīng)濟學(xué)最基礎(chǔ)的理論出發(fā)點之一。該理論認(rèn)為任何人都是“經(jīng)濟人”，當(dāng)然國企高管也不例外?！敖?jīng)濟人”在社會生活中均有自利和理性的兩種選擇。自利導(dǎo)致每個人都盡最大可能追求個人經(jīng)濟利益最大化。理性導(dǎo)致每個人在追求個人經(jīng)濟利益最大化的過程中，將根據(jù)自己的行為準(zhǔn)則，選擇最有利于自己的方式展開。如果這一行為準(zhǔn)則符合大眾利益，這將有利于整個社會，否則將會給社會帶來危害和腐敗。腐敗能給國企高管帶來腐敗收益，同時也給他帶來腐敗危害或腐敗成本。作為“經(jīng)濟人”，只有腐敗收益大于腐敗成本的時候，才會有腐敗的動力。

1.腐敗的收益分析。腐敗預(yù)計收益計算公式如下：腐敗預(yù)計收益E=E1－E2==P1×R1－P2×R2其中：E1：腐敗不被查處的獲利；E2：腐敗被查處后的損失；P1：腐敗不被查處的概率；P2：腐敗被查處后損失的概率；R1：腐敗不被查處的收益；R2：腐敗被查處后的損失。在非法制社會中，P1>>P2，R1>>R2，這會導(dǎo)致腐敗收益為正，甚至相當(dāng)高；而在法制社會中，情況恰恰相反，腐敗收益可能為負(fù)。這就能解釋為何發(fā)達國家能比較好地抑制腐敗，而一些新興市場國家會成為腐敗的重災(zāi)區(qū)，甚至導(dǎo)致政權(quán)更迭，民不聊生。

2.腐敗的成本分析。腐敗既有經(jīng)濟上的成本上的付出，也需要承擔(dān)精神壓力。腐敗成本計算公式如下：腐敗成本C=C1+C2=f1(l,m,n)+f2(p,q,r)其中：C1：為腐敗交易成本，l,m,n分別為腐敗所需要消耗掉的人力、物力和財力。C2：為腐敗心理成本，p,q,r分別為腐敗被查處的概率、腐敗發(fā)生頻率、腐敗處罰強度。3.腐敗的收益—成本分析。國企高管作為“經(jīng)濟人”，在腐敗前一定會計算收益—成本。當(dāng)腐敗預(yù)計收益E>腐敗成本C時，才會實施腐敗。腐敗預(yù)計收益E<腐敗成本C時，腐敗將變得沒有意義。當(dāng)腐敗預(yù)計收益E=腐敗成本C時，此時的E稱為邊際收益，C稱為邊際成本，這將是腐敗行為的臨界點。因此，從公共經(jīng)濟學(xué)的角度來看，要想抑制腐敗的措施如下：一是讓腐敗預(yù)計收益E盡可能小，甚至為負(fù)。二是讓腐敗成本盡可能高，讓腐敗預(yù)計收益E<腐敗成本C。

（二）國企腐敗的委托—理論委托—理論是現(xiàn)代企業(yè)治理的基石。企業(yè)所有者將經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，經(jīng)營權(quán)讓渡給更加專業(yè)的人（職業(yè)經(jīng)理人），企業(yè)所有者依舊保留所有權(quán)，充當(dāng)委托人角色，并獲得剩余價值索取權(quán)。委托—理論認(rèn)為，如果人比委托人掌握更多的信息，有可能導(dǎo)致人利用自己掌握的信息優(yōu)勢，做出損害委托人利益的行為，這種行為被認(rèn)定為人的腐敗。以中國國有企業(yè)為例，其人就是國企高管，委托人就是全體人民，人民將國企經(jīng)營權(quán)委托給政府和國企高管，就自然擁有監(jiān)督和約束的權(quán)利。但人民是一個非常抽象的概念，為了行使委托人職責(zé)，經(jīng)過人大批準(zhǔn)，政府授權(quán)，成立了國有資產(chǎn)管理委員會，代為行使委托人責(zé)任。人民行使監(jiān)管權(quán)要通過一系列的委托—關(guān)系才能實現(xiàn)。在這樣的體系下，線框內(nèi)的委托人代表是一個龐大的體系，而人民代表大會又是非常設(shè)機構(gòu)。全體人民要想行使委托人監(jiān)管權(quán)必須通過一系列的委托關(guān)系才能實現(xiàn)，這就在一定程度上降低了對國企高管監(jiān)管的效率，增加了對國企高管監(jiān)督的成本，國企高管利用自己掌握的信息優(yōu)勢，有條件也有可能做出損害全體公眾的腐敗行為，從而最終導(dǎo)致委托—關(guān)系的失靈。這種失靈表現(xiàn)為以下兩個方面：