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內容摘要:關于地價與房價的關系,理論界觀點分歧甚大,為進一步探討地價與房價的內在關聯,本文基于武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房價、地價數據,筆者對地價與房價的關系進行了Granger因果關系檢驗,結果表明:在短期內,武漢市房價與地價互為因果,其中地價是房價的Granger原因的程度更大;在長期,房價與地價之間沒有顯著的因果關系。結合宏觀政策狀況,本文對該檢驗結果進行了分析,并指出了其政策含義。

:地價房價Granger因果關系檢驗房地產

關于地價與房價的關系,理論界有三種觀點:地價決定房價。這種觀點從成本的角度,探討了房價的構成,認為土地成本上升是房價上漲的主要原因之一(覃曉梅等,2005)。房價決定地價。如鄭光輝(2004)認為,房價上漲增加了對土地的需求而導致地價上漲,地價是房價的結果,不是房價原因。地價與房價相互作用,存在相互制約的關系(魯禮新,2002),抑或稱“兩者呈正相關關系”(高曉慧,2001)。關于兩者相互作用方式及效果,學界也是見仁見智。

部分學者認為房價與地價之間存在一定條件下的因果關系。

關于地價與房價的因果關系問題,爭論分歧甚大,究其原因,筆者認為主要有:復雜的利益格局和不同的利益訴求。如開發(fā)商為追求利潤最大化,可能會夸大地價對房價的作用,甚至“強加給招拍掛制度以莫須有的罪名”(李倩,2005)。研究對象的復雜性與差異性。關于這一點,筆者將在文章最后的討論中作簡要論述。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多,定量研究少。由于定性研究中難免帶有研究者主觀色彩,可能造成結果的偏差。另一方面,定量研究的結果也可能有不確定性。如高波、毛豐付(2003)采用的Granger因果關系檢驗中,滯后期為2、3、4,滯后期偏少,且檢驗結果不具穩(wěn)定性;而且,其樣本數據為全國的數據,由于全國不同地域、不同城市房地產市場的巨大差異,其研究結果難以令人信服。

為進一步探討地價與房價的內在關聯,筆者對武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房價、地價數據,進行統(tǒng)計分析及Granger因果關系檢驗,并對結果進行了討論。

武漢市房價與地價的基本統(tǒng)計特征

從武漢市房價與地價的時間序列數據散點圖(如圖1)可以看出:隨著時間的推移,房價與地價按不同的比率增長,以時間為自變量分別以房價、地價為因變量構建一元回歸方程(回歸結果如圖1所示),房價隨時間的變化率為50.616,大于地價的邊際值15.485。從其統(tǒng)計意義來講,隨著城市經濟的增長,房屋需求與土地供給的矛盾不斷增加,這與武漢市乃至全國的情況基本相符。

為進一步描述武漢市房價與地價隨時間變動的幅度,筆者對房價與地價時間序列數據進行了方差的假設檢驗:

檢驗結果表明,相對地價而言,武漢市房價變動幅度較大。可見,武漢市土地市場調控機制和地價的形成機制已逐步成熟,地價呈現平穩(wěn)上升的勢頭。

武漢市地價與房價因果關系的Granger檢驗

假定與檢驗規(guī)則

假定當前的地價(LP)與自身以及房價(HP)的過去值有關,而房價(HP)與自身及地價過去值有關。檢驗要求估計以下的回歸:

統(tǒng)計結果分四種情形:若“(1)式”中滯后項HP系數的估計值滿足∑αj≠0,且“(2)式”中的滯后LP系數的估計值滿足∑δj=0,則表明有從HP到LP的單向因果關系(unidirectionalcausality)。若∑αi=0,而∑δj≠0,則存在從LP到HP的單向因果關系。假如∑αi≠0,且∑δj≠0,則表示房價與地價有雙向(bilateral)因果關系。若∑δj≠0,且∑i=0,就表示兩者之間各自的獨立性(independence)。

對房價是否為地價的原因,假定H0∶∑αi=0,即滯后HP項不屬于此回歸。用F檢驗:

540)this.width=540"vspace=5>

式中,RSSR為當前的LP對所有的滯后LP項作回歸分析,所得到受約束的殘差平方和;RSSUR表示對“1式”作回歸,得到的殘差平方和;m等于滯后項的個數;k是“1式”中待估參數的個數。

若在選定的顯著性水平上計算的F值超過臨界F值,則拒絕虛擬假設。

同理可檢驗地價是否為房價的原因。

檢驗結果

取滯后期為兩期(m=2)進行檢驗,結果顯示房價與地價之間沒有顯著的因果關系;由于應用Granger檢驗時,與分布滯后模型碰到的問題相似,其因果方向和所含滯后項的個數可能有重要的關系(Damodar,2003),為增強對上述結論的信心,分別取m=1、3、4、5、6,得出其統(tǒng)計檢驗結果(表略)。

從統(tǒng)計結果中可以看出,滯后期不同,統(tǒng)計結果不完全一致:滯后時間為一期時,房價與地價有雙向的因果關系;滯后時間為兩期時,存在地價到房價的較弱的單向因果關系,即地價影響房價,而房價不影響地價;滯后時期為三期以上時,統(tǒng)計結果具有穩(wěn)定性,可以認為,此時房價與地價相互獨立。此結果表明:在短期,房價與地價相互影響,其中地價是房價的Granger原因的程度更大;在長期,房價與地價之間沒有顯著的因果關系。

結論及政策含義

地價對房價的影響

理論上,從開發(fā)商成本的角度分析,地價是房價的組成部分之一,自然會影響房價。但是,從以上的統(tǒng)計結果中,我們了解到地價的增長是相對平穩(wěn)的,而房價的變動幅度相對較大,并且短期內地價對房價雖有顯著的影響,而在長期,地價對房價無顯著影響。究其深層次的原因,筆者認為主要有:預期依靠于當前價格。換句話說,當前或近期地價對房價預期的影響大于過去地價的影響。當前地價上漲時,會形成未來房價上漲的預期,作為開發(fā)商,此時會選擇減少當前的住房供給;作為個人住房需求者或投機者,會選擇在當前購進住房。住房市場上供給的減少與需求的增加,必然會引起當前房價的上漲;由于信息是不完全的,這種不確定性導致預期有較大的差異,相應地,其影響效果也會有較大的變動幅度。住房政策對房價的綜合影響?，F行住房政策的長期目標是實現“居者有其屋”與房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長,前者即暗示人們多多進行“居住儲蓄”,對房價的上漲有促進作用;而對后一目標而言,由于住房需求對政策的彈性很大,政策的力度、作用時間不易把握,導致政策的頻繁調整,這些調整在短期內會擴大預期的變動。開發(fā)商的土地儲備?，F行的土地政策不鼓勵開發(fā)商儲備土地,如“收回限期內未開發(fā)土”、“行使優(yōu)先購買權”等,這些政策隨時間有“從嚴”的趨勢。在地價上漲時,短期內出于價格進一步上漲的預期,開發(fā)商會選擇持有土地,從而產生與土地政策作用方向相同的效果(Raymond,1998),進而擴大了地價變化對房價的影響;而在長期,因為政策的限制,開發(fā)商不得不出售土地或進行開發(fā),在一定程度上緩解或抵消了地價變化對房價的影響。

房價對地價的影響

從土地出讓市場中價格形成過程來看,地價依靠于出讓方式、競爭程度,以及開發(fā)商的“底價”,底價可用下式表示:

底價=預期收益-除土地外的開發(fā)成本-最低利潤

該等式右邊后兩項不變時,土地受讓方的出讓底價由預期收益決定,由于預期通常根據當前的房價作出,當前的房價對地價有直接的影響,這一結論與Granger檢驗結果基本相符。

當土地開發(fā)成本發(fā)生變化時,對壟斷競爭市場而言,土地成交價格界于政府出讓底價與完全競爭市場中開發(fā)商最高底價之間,而且,隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強,價格越接近后者,由于利潤空間減小,房價變化對開發(fā)商預期收益的影響下降,相應地,房價對地價的影響也越弱。Granger檢驗結果顯示,短期內房價對地價的影響,相對地價對房價的影響較弱,其中一個原因就是武漢實行了招拍掛出讓制度,在土地出讓需求方中引入了競爭機制。

從土地供給政策來看,“嚴把閘門、地根從緊”是總趨勢,“六項清理整頓”、“三個暫?！薄ⅰ皟鼋Y”等政策的干預,直接導致建設用地供給中存量土地比率不斷增加,由于存量土地的獲取成本相對較高,導致土地價格的上漲。而相對房地產市場而言,土地供給由政府壟斷,在“保持地價穩(wěn)定增長”的目標下,通過土地儲備供給這一“水龍頭”,可及時調控土地價格水平,因此,其調控方式更靈活,調控效果也更易于控制。從這一意義上講,統(tǒng)計檢驗結論“地價變動幅度較小、短期內地價受房價變化影響較小”是必然的。

政策含義

統(tǒng)計檢驗與分析結果表明:房價與地價相互依靠于當前價格與政策,假如當前的價格在理性的范圍之內,那么,政策的取向應促進人們形成“房價與地價穩(wěn)定增長”的預期。因此,在實行宏觀調控政策的同時,應多采用內生的政策工具,并逐步減少調控頻率與幅度。假如開發(fā)商不進行土地儲備,則政府通過土地儲備來調控房價的力度可適度減小。從這一意義上說,繼續(xù)強化對土地投機的抑制政策,可相應減少政府用來“熨平市場”所需的土地儲備量,以緩解土地儲備資金不足之困。

參考文獻:

1.鄭光輝.房價與地價因果關系實例分析.中國土地J,2004,(11)

2.魯禮新.成都市中心城區(qū)地價與房價關系分析.四川師范大學學報(自然科學版)J,2002,25(1)