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通過對房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀等的分析，揭示了目前我國房地產(chǎn)存在的金融風險，指出發(fā)展房地產(chǎn)投資基金是一種可以拓寬房地產(chǎn)融資渠道的途徑。結合當前我國房地產(chǎn)市場的實際情況，使用SWOT分析辦法對房地產(chǎn)投資基金進行了綜合研究。

房地產(chǎn)；投資基金；SWOT法

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點決定了房地產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上是一個準金融行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運行的關鍵。相對于發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來說，我國的房地產(chǎn)金融市場不完備，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產(chǎn)市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風險，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關鍵所在。

2當前房地產(chǎn)金融的風險

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當前我國房地產(chǎn)金融暗藏六大風險。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風險。房地產(chǎn)價格上漲過快輕易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據(jù)中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風險。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風險。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風險。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營治理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產(chǎn)業(yè)的資金結構和產(chǎn)品結構的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對房地產(chǎn)投資基金進行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。在國外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對其投資具有較高的流動性優(yōu)勢。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項目，同時房地產(chǎn)投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時，深化資本市場，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長期收益性地產(chǎn)的流動性，同時房地產(chǎn)信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又把握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才，而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續(xù)性。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場風險。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產(chǎn)市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我

國融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務風險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風險分析(T)

（1）經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)投資基金運行過程中，在規(guī)范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營風險主要是由項目選擇風險、規(guī)模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經(jīng)營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營治理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規(guī)模所帶來的風險，我們稱之為“規(guī)模風險”。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤；是否會出現(xiàn)較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業(yè)應建立健全財務制度，加強財務治理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應健全財務制度。

（3）環(huán)境風險。環(huán)境風險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風險，主要有以下兩個方面的內(nèi)容：一是政策風險，由于地方政府或中心政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現(xiàn)行有關法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現(xiàn)狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機構投資者。保險基金、養(yǎng)老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。

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