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以房養(yǎng)老———一種可行的養(yǎng)老路徑選擇

1．“以房養(yǎng)老”的界定

“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機構(gòu)（如銀行、保險公司或房產(chǎn)機構(gòu)）訂立合同，把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機構(gòu)（如養(yǎng)老機構(gòu)）。特定機構(gòu)房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價值分攤到預(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給老年人，一直延續(xù)到老年人去世。老年人在取得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負責維護。當老年人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，從而取得房產(chǎn)升值部分的利益。

2．“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)

“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)主要來自兩方面：一是生命周期理論。一個理性消費者追求其生命周期內(nèi)一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的消費行為或項目的決策安排時個人效用最大化。即追求在個人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時房屋的剩余價值變現(xiàn)出來，并在老人有生之年消費掉，從而實現(xiàn)房屋財富在老年人整個生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權(quán)理論?！耙苑筐B(yǎng)老”實質(zhì)上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險公司等金融機構(gòu)或特定機構(gòu)，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時老年人對該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離開人世，房產(chǎn)才進行交割，所有權(quán)歸貸款機構(gòu)所有。

3．“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實基礎(chǔ)

我國大多數(shù)退休老人，雖然手中的現(xiàn)金存款很少，難以維持其正常的養(yǎng)老生活，但是在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，卻坐擁一套市價可觀的房產(chǎn)。將住房和養(yǎng)老兩類社會保障資源重新整合一下，從而把住房資源轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾酿B(yǎng)老資源，就能使得老年人能夠從中獲得穩(wěn)定的持續(xù)性的資金收入以提高晚年的生活質(zhì)量，進而使得養(yǎng)老難題得以解決?！耙苑筐B(yǎng)老”的核心就是將不動產(chǎn)———房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為流動性資金，使得老年人能夠擁有充足的現(xiàn)金頤養(yǎng)天年。我國家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也為此提供了可能性?！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查報告》顯示，我國家庭的非金融資產(chǎn)以住房為主，自有住房擁有率為89.68%，世界平均住房擁有率為63%，美國為65%，而日本為60%，我國自有住房擁有率處于世界前列。其中，城市自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村更高一些，為94.60%。且擁有2套以上住房的家庭在城市達到19.07%，農(nóng)村達到14.40%。與此同時，我國住房收益率也很高。隨著近年房地產(chǎn)價格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非?？捎^。我們以購房的成本價格和住房的當前價值的差價來體現(xiàn)收益，差價越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中國城市戶均擁有住房已經(jīng)超過1套，為1.22套。城市家庭擁有兩套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值為340.31%，第二套為143.25%，第三套為96.70%（見表2）。通過以上分析可知，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式不僅具有較強的針對性，而且具備了一定的實施條件。此外，推行“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，還可以盤活住房這種價值不菲的固定資產(chǎn)，實現(xiàn)個人一生中經(jīng)濟資源的優(yōu)化配置，切實提高老年人的生活質(zhì)量。

“以房養(yǎng)老”在操作過程中面臨的風險

一是市場風險。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵，而房屋價值是隨著房地產(chǎn)價格的波動而起伏的。房價上行時，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房價下行時，抵押房屋的貶值給金融機構(gòu)帶來風險。房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控，使得雙方對房屋估值難以達成一致。二是壽命預(yù)測風險。貸款年限是根據(jù)老年申請人的壽命來確定的，而預(yù)測壽命是個難題，貸款年限的不確定性致使每月發(fā)放的養(yǎng)老金數(shù)額也難以確定，隱含著貸款發(fā)放期和壽命期不合帶來的風險。如果養(yǎng)老貸款發(fā)放到期，而老年人還健在，無法償還貸款致使抵押權(quán)實現(xiàn)，老年人不僅將失去房屋，而且將面臨生活失去經(jīng)濟來源的困境。三是金融利率風險。時間跨度長、金額數(shù)目大是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的特點，數(shù)十年利率變動的積累會對以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的收益影響很大，特別是在未實現(xiàn)完全利率市場化的我國。四是政策風險。我國經(jīng)濟處于快速城鎮(zhèn)化過程的高拆遷率，國內(nèi)房屋平均30年壽命，住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期，都會增加交易過程中的成本。上述諸多風險的存在，直接導(dǎo)致了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)收益的不確定性。所以，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境是推行以房養(yǎng)老的重要前提條件。

構(gòu)建“以房養(yǎng)老”順利實施的環(huán)境

1．完善消費者保護機制和貸款機構(gòu)保護體系

“以房養(yǎng)老”機制予以采納和實施，很大程度上取決于風險的控制。對年老者的保護機制的建立，使其老有所依；對各類參與機構(gòu)的保護，使其愿意為其利益參與其中，各取所需才可實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的設(shè)想。擔保機制的建立，尤其是政策性擔保機制的建立，有利于降低業(yè)務(wù)的經(jīng)營風險，提高機構(gòu)開展此項業(yè)務(wù)的積極性。新加坡的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，就是由住房公積金管理中心來做的，該中心是擁有政府背景的公益性組織。

2．建立金融貸款、擔保、資產(chǎn)評估等機構(gòu)及個人的信用系統(tǒng)

“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險、社保及行政管理多個領(lǐng)域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)，這是“以房養(yǎng)老”得以實施的“軟件保障”。在該項業(yè)務(wù)實施的過程中，涉及資格評審、房產(chǎn)評估、貸款發(fā)放和償還、保險精算、信用評估等方面；而活躍完善的房地產(chǎn)市場更是必不可少。這些制度的完善和相互配合都有賴于相關(guān)機構(gòu)的積極參與、探索和協(xié)調(diào)。

3．調(diào)整經(jīng)濟政策以創(chuàng)造“以房養(yǎng)老”的寬松環(huán)境

一是征收遺產(chǎn)稅的征收?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國等國家之所以流行，與其征收高額的遺產(chǎn)稅和超前消費觀念有很大關(guān)系。與其遺留下的遺產(chǎn)要交高額的稅負，不如在生前將房產(chǎn)變現(xiàn)以期生活得以改善提高。二是延長現(xiàn)有的居民住宅70年土地使用權(quán)政策以減少交易成本，提高房屋交易市場的可操作性。三是對從事“以房養(yǎng)老”相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)給予一定的稅收優(yōu)惠，使其有利可圖。

4．轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念使“以房養(yǎng)老”得以實施

我國傳統(tǒng)的財富代際傳遞觀念根深蒂固，如何讓民眾接受新的消費理念，除了在經(jīng)濟上的措施以外，現(xiàn)財理念的推廣也是至關(guān)重要的。通過理財教育提高人們對“以房養(yǎng)老”這種新型理財模式的認同感。而經(jīng)濟體制改革的深入，社會流動性的增強，代際之間的物質(zhì)聯(lián)系的減弱，也為這種理念的推廣創(chuàng)造了實施條件。

本文作者：翟思達作者單位：北京交通大學(xué)