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第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格〔**3〕1864號(hào)）及省政府《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（皖政〔**4〕92號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)。

第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

第四條政府提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。

第二章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的種類(lèi)和方式

第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車(chē)輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等其他收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第八條住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等定價(jià)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的不同等級(jí)制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)行業(yè)平均成本和本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分等定級(jí)辦法，明確服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期調(diào)整和向社會(huì)公布。上浮幅度最高不得超過(guò)20％。

第九條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)本物業(yè)的需要選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)，并與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)合同中約定物業(yè)服務(wù)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同送價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

雙方約定不成的，可報(bào)價(jià)格主管部門(mén)審定。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車(chē)庫(kù)和專(zhuān)用汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)位），有專(zhuān)人24小時(shí)看管的，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)，可收取小區(qū)車(chē)輛停放管理費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照合理補(bǔ)償、保本微利的原則在規(guī)定的范圍內(nèi)核定。

進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、搶修檢修、救護(hù)消防等特種車(chē)輛及業(yè)主、物業(yè)使用人的搬家車(chē)輛免收。

第十一條裝修期間的垃圾應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人負(fù)責(zé)在規(guī)定的期限內(nèi)清運(yùn)，業(yè)主或物業(yè)使用人亦可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)，裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)按照價(jià)格管理部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格及浮動(dòng)幅度協(xié)商確定。

第十二條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，其利潤(rùn)率不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)成本的5％。

第十三條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中自行約定。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，可采取公示欄、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，將服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)情況進(jìn)行公示，做到價(jià)目齊全、內(nèi)容準(zhǔn)確、標(biāo)示醒目。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督舉報(bào)電話等。

實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始實(shí)行的日期。

第十六條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈利或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十七條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十八條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每半年不少于1次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)答復(fù)。

第十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第二十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十一條前期住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分等定級(jí)辦法，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，確定服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。建設(shè)單位應(yīng)在確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)或選聘物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定預(yù)收前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，預(yù)收期限不得超過(guò)6個(gè)月。

建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)包含前期物業(yè)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。雙方約定不成的，可報(bào)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審定。

第三章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取

第二十二條本辦法所確定的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算，未辦證的，暫以房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積時(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致，可按月、按季度或按半年度計(jì)收費(fèi)用，但不得一次性預(yù)收半年以上的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

對(duì)五保戶(hù)和享受最低生活保障的住戶(hù)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十四條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)賣(mài)人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額繳納。已售出因業(yè)主原因暫未入住的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主全額交納。

第四章監(jiān)督檢查

第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等任何額外費(fèi)用。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十七條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第二十八條價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴。

第二十九條價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況、收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)合同的履行情況進(jìn)行檢查，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。

第三十條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)前，到價(jià)格主管部門(mén)申領(lǐng)《安徽省經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)許可證》。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)資料。價(jià)格主管部門(mén)正式受理后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。

第三十一條物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章，由價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰實(shí)施辦法》（國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第14號(hào)）予以處罰。

第五章附則

第三十二條本辦法實(shí)施后開(kāi)始物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的，按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

本辦法實(shí)施前業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

本辦法實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì)，且原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，須相應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或提高服務(wù)等級(jí)。若收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，在業(yè)主大會(huì)成立前不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十三條各縣（市）可以參照本辦法規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。

第三十四條本辦法自**6年7月1日起施行。過(guò)去有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。