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第一章總則

第一條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動中業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運(yùn)作和監(jiān)督適用本規(guī)則。

第二條為完善我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主自治管理行為，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令504號）、《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房[20*]131號）、《*市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等法規(guī)、政策，結(jié)合*市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第三條本規(guī)則所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人。訂立買賣合同尚未取得房屋所有權(quán)證的物業(yè)買受人，其房屋竣工并已交付的，參照房屋所有權(quán)人進(jìn)行業(yè)主身份認(rèn)定。

業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。

第四條市房地產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門），依法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

兩鎮(zhèn)及社區(qū)委員會(以下簡稱社區(qū)）依法組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的籌建、成立、換屆，以及日常管理工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會逐步建立自我協(xié)調(diào)、自我約束、自我完善的業(yè)主管理機(jī)制，并處理好物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。

社區(qū)接受鎮(zhèn)政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的領(lǐng)導(dǎo)，配備專（兼）職物業(yè)管理工作人員，具體指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的日常管理工作。

業(yè)主委員會接受所在社區(qū)、鎮(zhèn)政府、物業(yè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，依法履行職責(zé)。

第五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會、轄區(qū)派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。

聯(lián)席會議由社區(qū)委員會負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。

有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會議：

（一）有新的物業(yè)管理政策法規(guī)頒布施行需要貫徹執(zhí)行的；

（二）業(yè)主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的；

（三）業(yè)主提議召開臨時(shí)業(yè)主大會會議，但業(yè)主委員會不依法召集的；

（四）發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。

社區(qū)委員會應(yīng)整理并保管聯(lián)席會議的記錄。

第二章業(yè)主大會

第一節(jié)業(yè)主大會的組成和職責(zé)

第六條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第七條業(yè)主大會依法履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第二節(jié)首次業(yè)主大會會議的籌備

第八條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，設(shè)立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、通過管理規(guī)約、制定業(yè)主大會議事規(guī)則等：

（一）專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上。

第九條符合本規(guī)則第八條第一款規(guī)定條件之一的物業(yè)管理區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告市物業(yè)主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：

（一）劃分物業(yè)管理區(qū)域意見書；

（二）業(yè)主名冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（六）住宅物業(yè)保修金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第十條市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本規(guī)則第九條規(guī)定的報(bào)告之日起5個工作日內(nèi)，抄送鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)委員會。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向市物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)委員會提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)委員會應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第十一條籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和社區(qū)委員會、鎮(zhèn)人民政府派員五至七名成員組成，其中社區(qū)委員會負(fù)責(zé)人一名、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表一名、業(yè)主代表三至五名?；I備組組長由社區(qū)委員會負(fù)責(zé)人擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)委員會推薦產(chǎn)生?；I備組成員不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會委員。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)。

首次業(yè)主大會會議的組織費(fèi)用，由該物業(yè)的建設(shè)單位承擔(dān)。

第十二條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)在物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?；I備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)向其移交全部資料，同時(shí)籌備組職責(zé)自行終止。

第十三條籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作；

（二）參照市物業(yè)主管部門制訂的示范文本，草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件及名單，制定業(yè)主委員會的選舉辦法，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。

（五）宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、政策；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

第十四條籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況具體確定業(yè)主委員會由五至十七名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。侯補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。

業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，且得票多的當(dāng)選。

候選人得票相等不能排位當(dāng)選的，應(yīng)對得票相等的候選人再次選舉確定。

已選出的業(yè)主委員會委員人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)的，應(yīng)在當(dāng)選之外的其他候選人中再次選舉確定。

第十五條業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人?；I備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。

業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。

第十六條業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)，住宅物業(yè)以套為單位每套為一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積，不超過100平方米有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的計(jì)一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計(jì)一票。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩類以上物業(yè)的，分別計(jì)算投票權(quán)數(shù)。

單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主。

第十七條籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。

選舉證用于業(yè)主大會事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份。

第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間為7日：

（一）管理規(guī)約（草案）、業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、業(yè)主委員會議事規(guī)則（草案）；

（二）業(yè)主委員會候選人簡歷表、會議的表決票、業(yè)主委員會選票、業(yè)主大會會議議程。

業(yè)主對上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

第十九條籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主：

（一）當(dāng)面遞交書面通知；

（二）將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；

（三）郵寄。

此外，會議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。

通知應(yīng)寫明會議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

第二十條首次業(yè)主大會會議未能審議通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)重新籌備成立業(yè)主大會。

第三節(jié)首次業(yè)主大會會議的召開

第二十一條首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容包括：

（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；

（三）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項(xiàng)。

第二十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但與會業(yè)主所持有的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會會議方為有效。

前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時(shí)采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票上簽字確認(rèn)并按照規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。

第二十三條業(yè)主本人因故不能參加業(yè)主大會會議的，可書面委托人參加。

第二十四條單位業(yè)主派代表參加業(yè)主大會會議的，其代表應(yīng)持有效的委托證明資料。

第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；業(yè)主代表因故不能參加會議的，業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意。

第二十六條推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。

第二十七條業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。

一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該產(chǎn)權(quán)單位的投票權(quán)數(shù)。

第二十八條業(yè)主可以自行投票，也可以委托他人投票，業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。

業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定人行使投票權(quán)。人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書。

委托他人投票的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。受委托人投票時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示委托書以及本人身份證明和委托人的選舉證。

一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。

第二十九條采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿3日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

回收時(shí)限屆滿后，如與會業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例。

籌備組負(fù)責(zé)開箱驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。

第三十條確因不能按業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)選出業(yè)主委員會委員的，可按實(shí)際選出的人數(shù)為準(zhǔn)確定，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第四節(jié)業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議

第三十一條業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。業(yè)主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時(shí)會議。

業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。召開業(yè)主大會會議時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地社區(qū)委員會派員列席。

有下列情形之一時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議；

（二）發(fā)生重大緊急事件需要及時(shí)處理；

（三）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

應(yīng)業(yè)主提議召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份，無法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。

業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主委員會和社區(qū)委員會召開業(yè)主大會會議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)使用人以及相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第三十二條業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議的會務(wù)準(zhǔn)備、召開、表決等參照首次業(yè)主大會的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議應(yīng)當(dāng)邀請所在地社區(qū)委員會參加。

第三十三條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應(yīng)依法履行職責(zé)，其定期會議和臨時(shí)會議由所在地社區(qū)委員會組織召集。

第三十四條業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。

業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱住宅專項(xiàng)維修資金）使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。

第三十五條業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并抄送全體業(yè)主。

第三十六條業(yè)主大會成立后成為同一物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的，自動成為業(yè)主大會成員，并應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關(guān)決定，在辦理有關(guān)房屋交接手續(xù)時(shí)還應(yīng)對其予以書面承諾，由業(yè)主委員會記錄存檔。

第三章業(yè)主委員會

第三十七條業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金；

（三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（五）具備必要工作時(shí)間，書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)。

第三十八條業(yè)主委員會依法履行以下職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行，配合解決物業(yè)管理活動中的重大問題；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛；

（五）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會依照法規(guī)、政策賦予的其他職責(zé)。

第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－2人，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的工作職責(zé)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，按照規(guī)定，持業(yè)主委員會備案表、業(yè)主大會與會議情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表、業(yè)主委員會任期與委員名單、業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況、社區(qū)委員會簽署的意見等資料向市物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)政府備案。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)將變更情況依照前款規(guī)定重新備案。

第四十一條市物業(yè)主管部門在收到備案資料之日起7個工作日內(nèi)，對符合條件的予以備案；對不符合條件的應(yīng)書面說明不予備案的理由。

第四十二條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照法規(guī)、政策的規(guī)定，同有關(guān)單位辦理物業(yè)相關(guān)移交手續(xù)。

第四十三條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集和主持。

經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由社區(qū)委員會指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地社區(qū)委員會派員列席。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項(xiàng)以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對拒不繳納的業(yè)主,業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對其公開遣責(zé),并依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條業(yè)主委員會就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，一名委員擁有一票表決權(quán)，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意：

（一）提請業(yè)主大會決定住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（二）提請業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（三）提請業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；

（四）提請業(yè)主大會批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；

（五）召集業(yè)主大會臨時(shí)會議；

（六）中止委員職務(wù)并提請業(yè)主大會罷免委員職務(wù)；

（七）終止委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；

（八）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。

第四十六條業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)生之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主：

（一）關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

（四）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會會議的決議；

（六）關(guān)于罷免委員的建議；

（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

第四十七條業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求所在地社區(qū)委員會責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由社區(qū)委員會組織召集。

第四十八條業(yè)主大會會議召集人應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)等予以公告，并同時(shí)抄送全體業(yè)主。

第四十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)委員會管理。檔案一般包括以下內(nèi)容：

（一）各類會議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況；

（九）其他書面和實(shí)物資料。

第五十條業(yè)主委員會委員職務(wù)終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第五十一條未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會集體辭職的，經(jīng)市物業(yè)主管部門確認(rèn)后，由物業(yè)所在地社區(qū)委員會及時(shí)組織召集業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

第五十二條業(yè)主委員會任期屆滿前應(yīng)完成換屆選舉工作。其屆滿2個月前，應(yīng)組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業(yè)主委員會委員、部分非委員業(yè)主組成。

第五十三條換屆選舉籌備組應(yīng)在市物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會的指導(dǎo)下，在業(yè)主委員會任期屆滿前2個月內(nèi)召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。換屆選舉中本屆業(yè)主委員會應(yīng)報(bào)告任期內(nèi)的工作情況。

第五十四條業(yè)主委員會不組建換屆選舉籌備組召開業(yè)主大會會議的，市物業(yè)主管部門可督促其限期召開；逾期仍不組建換屆選舉籌備組召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可由物業(yè)所在地社區(qū)委員會的指導(dǎo)下開展業(yè)主委員會換屆選舉工作。

第五十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。

第五十六條經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定。

第五十五條經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議，會議召開3日前應(yīng)當(dāng)通知全體委員。

第五十六條業(yè)主委員會成立后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，并報(bào)市物業(yè)主管部門備案。

業(yè)主委員會應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十七條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。

第五十八條以業(yè)主委員會的名義信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

（一）關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

（四）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會會議的決議；

（六）關(guān)于罷免委員的建議；

（七）向市物業(yè)主管部門投訴、申請行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；

（八）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

第五十九條業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：

（一）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（二）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；

（三）收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

第六十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定：

（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；

（三）違反本規(guī)則第五十九條規(guī)定；

（四）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；

（五）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（六）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益

（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會中止委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第六十一條業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一時(shí)，其委員、候補(bǔ)委員職務(wù)自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其下屬單位任職；

（四）被依法限制人身自由半年以上；

第六十二條業(yè)主委員會委員缺員，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補(bǔ)，補(bǔ)選的委員任期隨本屆業(yè)主委員會屆滿終止。

第六十三條業(yè)主委員會委員職務(wù)中止和自行終止，候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并向市物業(yè)主管部門備案。

第六十四條業(yè)主委員會有下列情形之一的，由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由市物業(yè)主管部門決定予以解散：

（一）違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益；

（二）違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重影響社區(qū)安定及公共秩序；

（三）不按規(guī)定履行業(yè)主委員會職責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重。

市物業(yè)主管部門解散業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地社區(qū)委員會依法組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第六十五條業(yè)主委員會實(shí)行任期制，一般每屆任期三年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員任期同業(yè)主委員會相同，可以連選連任。

業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并報(bào)告市物業(yè)主管部門和物業(yè)所在地社區(qū)委員會。換屆選舉應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個月完成。

在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地社區(qū)委員會應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，并在上屆業(yè)主委員會任期屆滿前選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

第六十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后三個工作日內(nèi)，將業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員變更或資格中止的，應(yīng)當(dāng)自變更或資格中止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會或業(yè)主委員會會議決定的其他委員。

第六十七條業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，做好有關(guān)財(cái)物清算和資料清理工作，并在宣布解散后三個工作日內(nèi)移交給物業(yè)所在地社區(qū)委員會代為管理。

第六十八條業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通過公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告。

第六十九條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng)；

（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；

（三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項(xiàng)。

業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第七十條分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過十七人。

第四章管理規(guī)約

第七十一條管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理公約（臨時(shí)管理規(guī)約）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成、產(chǎn)生與成員任期、工作經(jīng)費(fèi)、印章管理使用等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）、業(yè)主大會議事規(guī)則沒有規(guī)定，或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)定的，依照本規(guī)則執(zhí)行

第七十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）。

管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；

（二）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）物業(yè)天面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則；

（四）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（五）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式；

（六）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；

（七）共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（八）業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)；

（九）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。

第七十三條業(yè)主認(rèn)為管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的，可以請求市物業(yè)主管部門予以撤銷；市物業(yè)主管部門可以撤銷管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效。

第七十四條管理規(guī)約正本由業(yè)主委員會保管，并于通過后三日內(nèi)，將副本在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在十五日內(nèi)抄送全體業(yè)主。

第七十五條業(yè)主大會通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主委員會在通過后十五日內(nèi)報(bào)市物業(yè)主管部門備案。

第七十六條業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第五章其他

第七十七條業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

第七十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，市物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第七十九條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第八十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第八十一條業(yè)主委員會違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的，由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；對逾期仍未改正的，由市物業(yè)主管部門撤銷備案。

第八十二條市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制訂《*市小區(qū)管理規(guī)約示范文本》、《*市業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》和《*市業(yè)主委員會議事規(guī)則示范文本》及相關(guān)文件、表格的樣本，供參照使用。

第八十三條本規(guī)則實(shí)施前已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)、政策的規(guī)定和本規(guī)則進(jìn)行規(guī)范。

第八十四條本規(guī)則自之日起施行。