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為建立和完善我區(qū)舊村改造、新村建設工作中已建成的農(nóng)村住宅小區(qū)的物業(yè)管理機制，實現(xiàn)社區(qū)管理城鄉(xiāng)一體，優(yōu)化農(nóng)村人居環(huán)境，加快建設幸福美麗新家園，根據(jù)《市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》、《市物業(yè)專項維修資金管理辦法》等規(guī)定，結合本區(qū)實際，現(xiàn)就全區(qū)實施新村物業(yè)社會化管理，提出如下意見：

一、指導思想

以黨的十七大精神為指針，圍繞建設全面小康社會和構建和諧社會要求，以改善農(nóng)村人居環(huán)境為出發(fā)點，以提升農(nóng)村新村物業(yè)管理工作活力為中心，以提高服務質量和服務水平為重點，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，增強業(yè)主意識，逐步建立社會化管理與業(yè)主自助式管理相結合的物業(yè)管理工作新機制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業(yè)管理工作新局面。

二、基本原則

開展新村物業(yè)社會化管理，要堅持以下原則：

（一）政府引導，全面接軌。廣泛宣傳開展新村物業(yè)社會化管理工作的重要性和必要性，充分調動廣大業(yè)主的積極性和創(chuàng)造性，全面接軌市場，實行城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理新機制。

（二）因地制宜，分類指導。從各住宅小區(qū)的實際出發(fā)，區(qū)別不同的區(qū)域位置、經(jīng)濟基礎等條件，采取不同的物業(yè)管理模式，積極推進拆遷安置式、拆舊購（建）新式、集聚集居式等新村的物業(yè)轉化工作。

（三）重心下移，屬地管理。新村物業(yè)社會化管理工作的重心下移到鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)），各地對所屬新村的物業(yè)開展工作具體負責，強化綜合管理和服務功能。

三、工作內容

在切實遵循《市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》、《市物業(yè)專項維修資金管理辦法》等規(guī)定的基礎上，重點做好以下四方面工作：

（一）成立業(yè)主委員會。每個新村建設住宅小區(qū)必須成立業(yè)主委員會。當?shù)劓?zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處、園區(qū)管委會）負責指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要充分履行好職責，在小區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。村民委員會（社區(qū)居委會）應當支持和指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責，配合區(qū)物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物管辦調處業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的糾紛。

（二）明晰相關產(chǎn)權。對新村建設住宅小區(qū)內的不動產(chǎn)，要及時明晰其產(chǎn)權。住宅小區(qū)內按規(guī)定必須配備的設施，應歸小區(qū)業(yè)主共有；非必配的設施，如攤入住宅建設成本的，也應歸小區(qū)業(yè)主所有，未攤入的則歸村經(jīng)濟合作社所有。建設單位應當依照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業(yè)管理辦公用房；同時考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房，確保物業(yè)公司有長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入，具體標準由開發(fā)建設單位提出申請，經(jīng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）審批后，報區(qū)物業(yè)主管部門備案。

（三）提取物業(yè)資金。開發(fā)建設單位要按規(guī)定足額提取前期物業(yè)服務費、房屋維修保證金、專項維修資金等，聯(lián)戶自建的由村負責收取。三項資金按屬地管理的原則進行保管，即鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）、村級實施項目由鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）保管，區(qū)級實施項目由區(qū)物業(yè)主管部門保管。

（四）選（建）定物業(yè)服務單位。新村建設住宅小區(qū)必須實行市場化運作的物業(yè)管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專業(yè)的物業(yè)服務單位，實行市場化的物業(yè)管理；根據(jù)小區(qū)的實際情況，也可由村經(jīng)濟合作社成立專門的物業(yè)服務機構，或由業(yè)主委員會實行業(yè)主自治的管理形式。

四、工作步驟

推進新村物業(yè)社會化管理工作，意義重大，時間緊迫。各地要根據(jù)新村建設住宅小區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌安排，積極推進，務求取得實效。

（一）已交付的新村建設住宅小區(qū)。用地性質屬于國有行政劃撥的，以政府為建設主體的項目，必須在年6月底前完成新村物業(yè)社會化管理轉化工作；以村集體為建設主體的，則要在年年底前完成。用地性質為集體使用的，則要積極創(chuàng)造條件，適時開展。

（二）新交付的新村建設住宅小區(qū)，必須按規(guī)定及時建立新村物業(yè)社會化管理體制和機制。

五、組織領導

新村物業(yè)社會化管理工作，已成為人民群眾密切關注的重大民生問題。各級各部門必須加強領導，落實責任，齊抓共管，形成有效的工作機制和強大的工作合力。

（一）組建工作機構。區(qū)建立新村物業(yè)社會化管理工作聯(lián)席會議制度，由區(qū)政府分管城建物業(yè)和新村建設的副區(qū)長牽頭，研究協(xié)調新村物業(yè)管理重大事項。區(qū)物業(yè)主管部門應將新村物業(yè)納入管理范疇，作為重要的職責之一，研究制定全區(qū)新村物業(yè)社會化管理規(guī)范性文件，指導鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）物業(yè)管理工作。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）建立推進工作領導小組，成立物管辦，作為最主要工作內容，負責統(tǒng)籌、協(xié)調、考核、監(jiān)督轄區(qū)內新村物業(yè)管理相關工作。開發(fā)建設單位要按規(guī)定履行相關職責，配合做好相關工作。

（二）明確相關政策。新村建設住宅小區(qū)內的不動產(chǎn)，在產(chǎn)權登記（包括公共用房兩次登記）過程中涉及的營業(yè)稅、房屋契稅等相關稅費，必須按照舊村改造新村建設的相關規(guī)定操作；加強探索，建立城鄉(xiāng)一體化物業(yè)管理、社區(qū)管理等新機制，為市場化物業(yè)管理提供保證。

（三）加強部門協(xié)同。各級各部門要從實際出發(fā)，加強協(xié)作，制訂切實可行的工作計劃和實施時間表。區(qū)新村辦要積極配合區(qū)物業(yè)主管部門做好全區(qū)新村物業(yè)管理活動的政策調研、指導協(xié)調和監(jiān)督管理工作等；區(qū)發(fā)展和改革局要負責制定物業(yè)管理收費辦法和標準，查處物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)收費行為等；區(qū)規(guī)劃分局負責物業(yè)管理區(qū)域內建筑外立面、搭建的審批等；區(qū)國土資源分局負責新村建設住宅小區(qū)內不動產(chǎn)的權證登記、發(fā)放工作等。社區(qū)辦、城管、公安、環(huán)保、工商、民政、財政、地稅等有關部門應當依照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內新村物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作。建立物業(yè)管理工作目標責任制考核制度，完善考核機制，切實調動各方面的積極性，促進新村物業(yè)社會化管理工作再上新臺階。

（四）加強輿論宣傳。各鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道、園區(qū)）和區(qū)級有關部門要積極組織開展以貫徹《市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》、《市物業(yè)專項維修資金管理辦法》為主題的宣傳活動，努力形成“共建共管、共享共樂”的良好氛圍。物業(yè)主管部門要組織開展新村物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型引路的作用。各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論導向作用，廣泛宣傳加強物業(yè)管理工作的重要意義和有關政策法規(guī)，為全區(qū)新村住宅小區(qū)社會化物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍。