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為加快新型城鎮(zhèn)化建設進程，根據中央、省、市區(qū)改造棚戶區(qū)工作的總體要求，以改善民生，促進經濟與社會協調發(fā)展為目的，堅持以民為本，著力解善棚戶區(qū)居民生活條件，提高城區(qū)整體環(huán)境質量，全面加快建設步伐，根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見（國辦號）、建保號《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》和江西省辦公廳《關于加快我省城市棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造的實施意見》、《市年城市棚戶區(qū)改造工作方案》等文件精神，結合我社區(qū)實際，特制訂本棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造（以下簡稱“棚改”）的實施方案。

一、棚戶區(qū)現狀

社區(qū)前身為國營第八五九廠生活區(qū)，該廠原為一家軍工企業(yè)，三線建設單位，于年破產后成立社區(qū)管委會，移交給昌江區(qū)西郊街道管理，該生活區(qū)共有34棟平房、2棟單身宿舍、1棟農民工宿舍（四合院）和4棟老樓房均為上世紀六七十年代建筑的簡易房，結構簡易，人均居住面積小，居住條件惡劣，基礎設施不全，道路狹窄，治安消防隱患大，衛(wèi)生環(huán)境臟、亂、差。

二、改造的基本原則

（一）政府主導、市場運作

“棚改”工作政府統一領導下，實行市場化運作，將“棚改”工作與房地產開發(fā)經濟適用房建設相結合，積極拓展融資渠道，吸引社會資金融入棚戶區(qū)改造工作。

（二）突出重點、成片改造

“棚改”重點為：不符合城市整體規(guī)劃，人居環(huán)境差，安全隱患大，影響市容市貌和經濟社會發(fā)展急需改造的地塊，棚戶區(qū)改造做到連片開發(fā)，改造一片成型一片。

（三）統一規(guī)劃、綜合配套

棚戶區(qū)改造力求做到統一規(guī)劃，合理設計，綜合配套，分步實施，道路、給排水、供氣、供電、通訊、有線電視、綠化照明等基礎設施同步建設。

（四）封閉運作、政策扶持

“棚改”項目的土地和資金全部實行封閉運作，專門用于項目建設，制訂針對性強的扶持政策，化解“棚改”的資金壓力，積極向中央、省、市爭取優(yōu)惠政策構建良好的政策環(huán)境。

（五）以人為本、妥善安置

嚴格執(zhí)行國家有關建設規(guī)范與標準，按照城市總體規(guī)劃的要求，將棚戶區(qū)改造成房屋優(yōu)良、結構合理、功能齊全的新型住宅區(qū)，嚴禁違法拆遷、野蠻拆遷，依法妥善補償和就近安置拆遷戶。

（六）依法運作、公平、公開、公正

嚴格執(zhí)行法律法規(guī)和相關政策，堅持公開透明，陽光操作，妥善解決好各方面問題，保持社會穩(wěn)定。

三、運作方式

由項目部牽頭，引進有實力的企業(yè)組織實施房屋拆遷，先由項目部在社區(qū)內找塊空地，然后設施好圖紙，確定擬拆遷對象，并簽訂好拆遷協議，交好超補償面積房款，房屋建好后，拆遷戶搬進新居，再在拆遷后的空地上新建，直至棚戶區(qū)改造完畢。

四、總體目標

棚戶區(qū)拆遷、改造上的總體目標是：在年底前基本完成1.48萬平方米的棚戶區(qū)拆遷任務，從現在起，利用3年時間完成3.6萬平方米左右的棚戶區(qū)改造安置房建設任務。

五、改造實施的任務

社區(qū)現存的棚戶區(qū)面積為1.48萬平方米，改造完成后將建成3.6萬平方米（含保留建筑面積），以多層為主的生活小區(qū)，改造投資約為億元。其中小區(qū)基礎設施投資約為2000萬元。供電設施投資約為120萬元，供氣設施投資約為780萬元，供水設施投資約為78萬元，道路設施投資約為120萬元，社區(qū)用房、物業(yè)管理用房、小區(qū)綠化等投資200萬元。

六、實施計劃

（一）年度完成2.3萬平方米的安置房建設任務，年完成0.7萬平方米拆遷任務。

（二）年度完成0.78萬平方米的拆遷任務。

（三）年度完成1.3萬平方米的建設任務。

七、建設標準

（一）棚戶區(qū)改造新建住房以中小戶型為主。建筑面積原則上應在70平方米至90平方米以內。

（二）新建安置房為毛坯房，由拆遷戶自主裝修。

（三）棚戶區(qū)改造新建小區(qū)按照規(guī)劃要求，確?；A配套設施齊全。建設物業(yè)用房，保證供電、供氣、供水、排水，搞好硬化、綠化、亮化，做到物業(yè)管理規(guī)范，道路暢通，環(huán)境整潔。

（四）建筑節(jié)能符合規(guī)定標準，工程質量合格率達到100%，并由有資質的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。

（五）配建物業(yè)管理公共經營性用房。

棚戶區(qū)改造安置房建設，按規(guī)定配建物業(yè)管理公共經營性用房，以其經營收入專項補貼本小區(qū)物業(yè)管理開支。

八、資金籌措與需要的優(yōu)惠政策

（一）資金籌措

1、中央、省、市棚戶區(qū)改造專項補助資金；

2、政府減免各項建筑規(guī)費。

（二）需要的優(yōu)惠政策

1、對棚戶區(qū)改造，通過出讓方式取得的土地收益，實行封閉運作，全部用于棚戶區(qū)改造。

2、免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，服務性收費減半征收。

3、棚戶區(qū)居民因拆遷而回遷的住戶，原房產證載明的面積部分，在辦理新證時，免征契稅。原住房已繳房屋維修基金部分，可免繳房屋維修基金。

4、房地產開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分，經主管地稅機關核準，暫不征收交營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

5、新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。

6、凡是國家出臺的有關房地產方面的優(yōu)惠政策全部適用于本棚戶區(qū)改造。

九、拆遷補償安置辦法

本棚戶區(qū)改造的拆遷補償可采取兩種方式進行。一是實行房屋產權調換；二是實行貨幣補償。

（一）房屋產權調換補償辦法

1、私有產權的住宅房屋拆遷補償按原面積（指房屋所有權證注明的建筑面積）。其中：選擇多層樓房頂層和底層的（如第一層為車庫的，則以第二層為底層），原面積部分不結算樓層差價款，基它樓層按我市經濟適用房樓層補差標準執(zhí)行。拆遷房屋面積小，如回遷時需要擴大面積的，超出面積15m2以內，按我市同期經濟適用房標準購買，超出面積15m2以上，按商品房價格購買。

2、非住宅房屋拆遷補償，補拆遷房屋產權證注明非住宅用途，按房屋所有權證注明面積實行貨幣補償，即按原房屋的評估價進行補償。

3、對房屋產權證注明使用性質為住宅，實際用于非住宅的房屋，拆遷時，非住宅必須同時具備持有營業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在連續(xù)營業(yè)2年以上三個基本條件，可按非住宅對待。

4、被拆遷人回遷面積小于拆遷面積，剩余房屋面積按評估價格給予以貨幣補償。

5、對于棚戶區(qū)改造涉及的特困戶、低保戶，在民政部門確認并出具相關手續(xù)后，有產權證的房屋，按原面積實行“拆一還一”，達不到36平方米的由開發(fā)企業(yè)補到36平方米。如回遷時需要擴大面積的，超出面積15m2以內，按我市同期經濟適用房標準購買，超出面積15m2以內，按商品房價格購買。

6、實行回遷安置的，按簽訂拆遷協議的先后順序選擇房屋，同時簽訂的則實行抽簽確定。

（二）貨幣補償辦法

1、選擇貨幣補償的拆遷戶，必須出具房屋產權證照，其拆遷補償金額按房地產評估價補償。

2、對于房屋所有權證注明使用性質為住宅，實際用于商業(yè)的房屋，具備營業(yè)執(zhí)照、納稅證明和正在營業(yè)且連續(xù)2年以上三個基本條件，可按非住宅房屋的評估價給予補償。

3、對于沒有房屋所有權證的房屋，但經社區(qū)同意搭建的按300元/平方米予以補助。

4、違章建筑原則上不予補償。

十、動遷方式

由政府確定棚戶區(qū)改造地塊并編制控制性詳細計劃，由委托開發(fā)公司申請開發(fā)改造。在政府動遷管理部門的指導下，開發(fā)企業(yè)負責辦理拆遷手續(xù)，委托有資質的評估機構對改造地塊的房屋進行評估，評估結果出來后，由開發(fā)企業(yè)依法進行拆遷。

十一、相關規(guī)定

1、棚戶區(qū)改造項目實施分期建設，由市政府審定批準。

2、開發(fā)企業(yè)應當向房屋買受人（包括以產權調換方式回遷安置戶）出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

3、棚戶區(qū)改造項目竣工過后，應按有關規(guī)定進行綜合驗收。對開發(fā)商品房的應執(zhí)行商品房預售許可證。

4、改造的小區(qū)，嚴格按照規(guī)劃設計標準進行開發(fā)，因特殊情況需要調整或變更的，須經市政府批準。

5、按期拆遷的住宅房屋，由拆遷人對被拆遷人按每戶200元標準付給一次性搬遷補助費，未按期搬遷的，減少50%搬遷補助費，實行回遷安置的，由拆遷人按每戶每月每平方米200元的標準付臨時安置補助費。由于拆遷人原因致使不能按時回遷的，自逾期之日起加倍發(fā)給臨時搬家費。

6、拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償標準、搬遷方式、過渡期限等原因達不成協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門依法做出行政裁決，對達到裁決限定的搬遷期限，被拆遷人拒不履行搬遷義務的，由拆遷管理部門依法申請行政強制拆遷或申請人民法院強制執(zhí)行。

7、由于被拆遷人不履行搬遷義務被強制執(zhí)行的，所發(fā)生的強制執(zhí)行等一切費用由被拆遷人自行承擔。當事人有權依法向法院起訴拆遷安置補償訴訟，但訴訟期間不影響強制執(zhí)行。