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為貫徹黨的*大關(guān)于“建立城鎮(zhèn)住房公積金，加快改革住房制度”的精神，進(jìn)一步深化我市住房制度改革，加快住房建設(shè)，根據(jù)省政府《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)施方案》，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本原則

（一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。

（二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

（三）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜、量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度、老房老辦法”平穩(wěn)過渡，綜合配套。

二、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

（四）從*年12月1日起，全市停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。職工解決住房主要實(shí)行個(gè)人購(gòu)買，購(gòu)房資金來源有：職工工資,住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金可以轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。

（五）停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的單位，其4倍以上部分，可對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。本方案制定的購(gòu)房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)（見附表一）僅對(duì)實(shí)施新制度購(gòu)房時(shí)適用。

職工已分配的住房，仍按房改成本價(jià)出售公有住房的政策執(zhí)行。

⒈*年11月30日之前參加工作的無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的職工，購(gòu)房時(shí)可實(shí)行一次性補(bǔ)貼，但個(gè)人出資部分不得低于屆時(shí)按成本價(jià)購(gòu)房辦法計(jì)算的家庭應(yīng)承擔(dān)部分的一半。

①家庭購(gòu)房補(bǔ)貼由夫婦雙方所在單位按職工本人應(yīng)享受的購(gòu)房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)發(fā)。職工購(gòu)房補(bǔ)貼額為每平方米建筑面積的基本補(bǔ)貼額和工齡補(bǔ)貼額的和與補(bǔ)貼面積之積。

②職工住房每平方米建筑面積基本補(bǔ)貼額以市政府每年公布的經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)的一半與職工每平方米建筑面積負(fù)擔(dān)價(jià)之差為計(jì)算基數(shù)，房?jī)r(jià)收入比4倍以上部分，在*年底以前購(gòu)房的，可以全額補(bǔ)貼。今后補(bǔ)貼比例由市政府每年公布。

職工每平方米建筑面積負(fù)擔(dān)價(jià)按上一年職工平均工資的4倍除以60平方米計(jì)算，職均工資以市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)字為準(zhǔn)。

*年每平方米建筑面積經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)定為2000元，*年度每平方米建筑面積職工負(fù)擔(dān)價(jià)為600元。

③職工購(gòu)房工齡補(bǔ)貼額為職工家庭每平方米建筑面積負(fù)擔(dān)價(jià)、年工齡補(bǔ)貼率(0.6%)和1992年前工齡三項(xiàng)之積。

④對(duì)住房未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的職工，在新購(gòu)住房時(shí)，按面積差計(jì)算一次性住房補(bǔ)貼。

⑤購(gòu)房補(bǔ)貼在職工購(gòu)房時(shí)一次計(jì)發(fā)。工作年限在25年以上(含25年)的職工全額發(fā)放。未滿25年的職工按實(shí)際工作年限計(jì)發(fā)，剩余年限的補(bǔ)貼作為借支，在今后工作年限內(nèi)逐年抵扣。

⑥購(gòu)房職工工作年限不滿25年調(diào)離、辭職的，借支余額由新單位或本人在離開時(shí)一次歸還。

⒉*年12月1日以后參加工作的職工，實(shí)行逐月計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼。月補(bǔ)貼額依據(jù)新職工上年度月平均工資的13％確定（不含公積金，不再另發(fā)租金補(bǔ)貼），每年核定一次。

按月計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼進(jìn)入個(gè)人住房專項(xiàng)資金賬戶，按公積金原則進(jìn)行管理和使用。

⒊三資企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行錫政發(fā)[*]28號(hào)文件規(guī)定，按中方職工工資額的27％以上提取職工住房補(bǔ)助基金。提取的職工住房補(bǔ)助基金，一部分按政府規(guī)定為中方職工繳存住房公積金，剩余部分可按本方案規(guī)定，由工會(huì)統(tǒng)籌安排，為中方職工發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，也可隨工資直接發(fā)放給職工個(gè)人，職工按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。三資企業(yè)不得再用職工的住房補(bǔ)助基金為少數(shù)職工進(jìn)行無償分配、房改售房。過去部分三資企業(yè)提取的職工住房補(bǔ)助基金和無償分配的住房應(yīng)按照公正、公平、公開的原則，由企業(yè)提出辦法，經(jīng)企業(yè)職工代表大會(huì)（或工會(huì)）討論通過，報(bào)市房改辦批準(zhǔn)后，妥善接軌。

（六）住房補(bǔ)貼資金主要從財(cái)政和單位原住房建設(shè)資金渠道中統(tǒng)籌解決。各級(jí)財(cái)政、稅務(wù)部門和各單位要做好年度住房資金的預(yù)算（計(jì)劃）、核定、劃轉(zhuǎn)工作，并按公正合理的原則，確定發(fā)放對(duì)象。

（七）建立購(gòu)房補(bǔ)貼的申請(qǐng)、審批、發(fā)放和使用管理制度。購(gòu)房補(bǔ)貼資金在職工購(gòu)房時(shí)直接劃入售房單位，防止流失。

（八）要建立健全職工個(gè)人住房公積金賬戶，進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率，按照“房改領(lǐng)導(dǎo)小組決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)住房公積金管理和制度建設(shè)。有關(guān)承辦銀行要為市住房基金管理中心提供良好的服務(wù)。

（九）*年度單位和個(gè)人住房公積金計(jì)繳比例仍為6％。計(jì)繳基數(shù)按職工*年度月平均工資核定。

（十）在*年11月30日前開工建設(shè)并于*年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照現(xiàn)行房改成本價(jià)售房政策向職工出售，亦可按照本方案規(guī)定由職工購(gòu)買。

三、建立住房供應(yīng)新體系

（十一）對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭可租住政府提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和普通居民住宅；其它高收入家庭按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)、租商品住房。

（十二）新建的經(jīng)濟(jì)適用住房其出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。

新建的經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3％以下。

新建的經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租，不向已購(gòu)房改成本價(jià)住房或經(jīng)濟(jì)適用住房達(dá)標(biāo)的職工出售。

（十三）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。

（十四）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。

（*）城市拆遷安置要與房改結(jié)合，原則上實(shí)行貨幣化安置。

（十六）拓展住房租賃市場(chǎng)，多種方式供應(yīng)住房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加長(zhǎng)期投資，向社會(huì)出租住房；鼓勵(lì)私營(yíng)業(yè)主和有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城鄉(xiāng)居民購(gòu)買商品住房作為收益性資產(chǎn)用于出租。

(十七)各級(jí)財(cái)政不再撥款用于單位購(gòu)、建住房。在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，繼續(xù)鼓勵(lì)集資、合作建房或興辦職工住房合作社等多種形式的住宅建設(shè)；鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，允許其利用自用土地，通過集資等方式開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，并享受國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)各項(xiàng)政策。

四、進(jìn)一步深化現(xiàn)有公有住房的改革

（十八）繼續(xù)推進(jìn)租金改革。

從*年1月1日起，公有住房租金上調(diào)20%左右，即磚混一等住房每平方米使用面積調(diào)整到1.75元，對(duì)政府規(guī)定暫不出售的公有住房適當(dāng)控制租金上調(diào)幅度。租金調(diào)整后，在原住房租金補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，在職職工提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，離、退休人員提高1個(gè)百分點(diǎn)，補(bǔ)貼基數(shù)按*年底職工工資或離退休費(fèi)計(jì)算。繼續(xù)對(duì)各類租金減免對(duì)象實(shí)行租金減免政策。職工租金支出超過家庭收入10%以上的部分，經(jīng)市住房基金管理中心批準(zhǔn)后，可動(dòng)用該戶成員的公積金支付。

(十九)穩(wěn)步出售職工現(xiàn)租住的公有住房。

自*年12月1日起，售房成本價(jià)增加3%調(diào)整為830元，現(xiàn)住房折扣調(diào)整為2%，一次付款折扣調(diào)整為8%。

職工購(gòu)買現(xiàn)有公有住房按規(guī)定的現(xiàn)住房購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（見附表二）。不超過購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)下限部分的按享受政策折扣的成本價(jià)計(jì)算；下限與上限之間部分的按不享受政策折扣的成本價(jià)計(jì)算；超過上限部分的一律按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。

建房面積標(biāo)準(zhǔn)仍按《省委辦公廳、省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)〈黨政機(jī)關(guān)干部職工住宅建設(shè)、分配、修繕和使用管理暫行規(guī)定〉的通知》（蘇辦[*]140號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行。

校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房，列入舊城改造規(guī)劃地段、地處臨街宜改造為營(yíng)業(yè)用房的住房，平房、別墅、庭院式住房，代管房，產(chǎn)權(quán)尚有爭(zhēng)議、具有歷史意義和市人民政府認(rèn)為不宜出售的住房不得出售。

其余仍按原有規(guī)定執(zhí)行。

(二十)已取消無償實(shí)物分配的試點(diǎn)單位，要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)深化改革。

五、培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)

（二十一）對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房（含安居工程住房、解困房，下同）上市交易，實(shí)行準(zhǔn)入制度。要對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭進(jìn)行住房狀況普查登記，清查和糾正房改過程中違紀(jì)違規(guī)行為，建立個(gè)人住房檔案，規(guī)范和管理已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易規(guī)則和市場(chǎng)。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上逐步展開。

(二十二)職工按房改成本價(jià)所購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，在付清房款，取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》后，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，其住房可以上市交易。交易行為包括買賣、交換、租賃和抵押。

(二十三)職工所購(gòu)公有住房屬下列情況之一的，暫不允許上市交易：

⒈已列入拆遷改造范圍，戶口已凍結(jié)的；

⒉另有公有住房租用的；

⒊校園內(nèi)的；

⒋廳局級(jí)在職干部所購(gòu)的；

⒌違反有關(guān)規(guī)定所購(gòu)的；

⒍私搭亂建、違反有關(guān)住房管理規(guī)定的；

⒎經(jīng)市房改辦確認(rèn)的其它不能上市交易的。

(二十四)職工將所購(gòu)公有住房上市交易，應(yīng)按所購(gòu)公有住房的市場(chǎng)價(jià)格向土地管理部門繳納1%的土地收益金和向地稅部門繳納5%的綜合稅費(fèi)，綜合稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和個(gè)人所得稅。

(二*)職工所購(gòu)公有住房上市交易后，不得造成新的居住困難，不得再租住公有住房，不得再按房改成本價(jià)購(gòu)買公有住房。

(二十六)職工所購(gòu)公有住房上市交易后，應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)向市房產(chǎn)交易管理部門申辦交易過戶手續(xù)，按政府規(guī)定交易雙方各自交納有關(guān)稅費(fèi)。

(二十七)職工所購(gòu)公有住房上市交易后，住房的管理和維修仍執(zhí)行《*市市區(qū)公有住房出售后維修管理暫行辦法》和《*市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》規(guī)定。住房的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修基金隨住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

(二十八)設(shè)立職工所購(gòu)公有住房上市交易的專門窗口，提供住房信息、咨詢、評(píng)估、中介等服務(wù)。各有關(guān)部門要密切配合，共同規(guī)范交易規(guī)則和稅收政策，做好管理和服務(wù)工作。

六、加快發(fā)展住房金融

（二十九）擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

(三十)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

(三十一)完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

(三十二)調(diào)整住房公積金貸款方向，住房公積金應(yīng)當(dāng)主要用于職工個(gè)人購(gòu)買、建造、大修理自住住房貸款。

（三十三）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行要簡(jiǎn)化手續(xù)，提高服務(wù)效率。

（三十四）個(gè)人住房貸款的擔(dān)保，可采用房產(chǎn)抵押、有價(jià)證券質(zhì)押、房產(chǎn)抵押保證人擔(dān)保、由專門的擔(dān)保公司（保險(xiǎn)公司、置業(yè)公司）擔(dān)保等多種形式。

七、強(qiáng)化物業(yè)管理工作

(三*)加快改革現(xiàn)行住房維修、管理體制，大力推行業(yè)主自治管理與物業(yè)公司專業(yè)管理相結(jié)合的專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的管理方式。新建住宅小區(qū)要全面推行住宅小區(qū)管理和公房售后物業(yè)管理。

(三十六)房產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)審查，建立和完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為，努力培育物業(yè)管理市場(chǎng)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高管理和服務(wù)水平，切實(shí)搞好住房的維修和住宅區(qū)的環(huán)境管理，解除居民的購(gòu)房后顧之憂。

八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實(shí)，保證改革順利實(shí)施

(三十七)本方案市級(jí)機(jī)關(guān)和有條件的企事業(yè)單位應(yīng)先行實(shí)施，財(cái)力有困難的單位可積極創(chuàng)造條件，分步到位，也可制定適合本單位的方案，報(bào)市房改辦批準(zhǔn)后實(shí)施。

(三十八)為確保本方案順利實(shí)施，計(jì)劃、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、勞動(dòng)、人事、銀行、建設(shè)、房管、土地等部門要抓緊制訂、修改相應(yīng)的政策，積極配合。

(三十九)加強(qiáng)房改的輿論宣傳，研究房改理論，積極引導(dǎo)干部和群眾樹立住房新觀念。

(四十)嚴(yán)肅紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。對(duì)違反蘇政發(fā)（*）29號(hào)文件和本方案精神，繼續(xù)實(shí)行無償實(shí)物分配住房，低價(jià)出售公有住房，變相增加住房補(bǔ)貼，用成本價(jià)或低于成本價(jià)超標(biāo)出售、購(gòu)買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級(jí)監(jiān)察部門要嚴(yán)肅查處。

(四十一)本方案由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)解釋。

(四十二)本方案自之日起各項(xiàng)內(nèi)容分步實(shí)行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本方案不一致的，一律以本方案為準(zhǔn)。