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一、項目概況

1、區(qū)域及地理位置

XX旅游度假村位于離市區(qū)8公里的郊區(qū)的一個林場里

面，公路直通林區(qū)，交通便捷，北距市XX公里，南離公里，屬自然園林資源風(fēng)景區(qū)。

2、自然條件

（1）地質(zhì)地貌

XX旅游度假村處于林場之中，林場里面有魚塘,圍墻里面的設(shè)施就是一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房。院外有山，林場、桂花園另外四周都是苗木和竹林，有坡度。植被覆蓋率達90%。

（2）氣候、氣象

這里涼爽宜人，年平均氣溫18℃，夏季溫涼無暑，夏季平均氣溫不超過25℃，是理想的避暑勝地。由于光、熱、水，配合良好，雨、熱、光同季，景區(qū)氣候為植物的生長和繁衍提供了良好的氣候環(huán)境。

（3）水文

XX旅游度假村有自然形成的魚塘，蓄水立方米，水塘10余畝，水碧綠如鏡，四季不竭，一塵不染，是風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地。有詩為證：“山絕好林場圖，濃黛輕煙曉暮殊，野外八屯分畜牧，馬牛十里富青芻”。

3、資源評價

（1）季節(jié)

終年處于林場之中，春夏交接不明顯。適合避暑、垂釣。

（2）污染

度假村無工業(yè)污染，環(huán)境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新，水質(zhì)純凈。游客活動產(chǎn)生的三廢可以控制、回收，凈化達標(biāo)處理后排放。

（3）聯(lián)系

魚塘可垂釣，山林野味可設(shè)餐飲,增加羽毛球館和乒乓球館可娛樂，自然林場可休閑度假。

（4）可進入性

XX旅游度假村位于離市區(qū)8公里的郊區(qū)的一個林場里面，距離市適中，公路直達林場，交通便利。游客進得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，適合城市人群周末游玩。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施

度假村水電路通訊具備。有山、水、竹林、桂花園等，風(fēng)景資源豐富獨特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量??；承包林場，要求林場再擴十畝地；增加羽毛球館和乒乓球館；項目建成后娛樂有騎馬、狩獵、越野、射箭、垂釣、歌舞表演、篝火晚會等，飲食有烤全羊、烤牛腿、野味肉系列等。這里農(nóng)村勞動力豐富而廉價，建筑材料產(chǎn)地近，價格低，附近無開發(fā)度假村旅游，無同行業(yè)競爭。

（6）客源市場

市城區(qū)萬人，郊區(qū)萬人。公路直通度假村，車流量每日達車次，過往人數(shù)每天達人次。隨著人們生活水平的提高及假期的增多，針對喜歡旅游，喜歡農(nóng)家樂趣，喜歡享受大自然，喜歡垂釣的城市消費者，開發(fā)此項目客源不愁。

（7）景區(qū)現(xiàn)狀：度假村離市區(qū)8公里的郊區(qū)的一個林場里，內(nèi)有圍墻，圍墻里面有一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房，圍墻外有一坐山是桂花園，四周都是苗木和竹林。該林區(qū)旅游業(yè)已成雛形，但由于基礎(chǔ)設(shè)施等條件制約，有待進一步開發(fā)。有公路直通度假村，路面平緩，便于維修。度假村內(nèi)通訊、水電設(shè)施齊全，植被良好、森林覆蓋率高，有較好的開發(fā)條件。

4、XX旅游度假村選址可行性

在該林區(qū)內(nèi)開發(fā)度假村有利條件如下：

（1）區(qū)位優(yōu)越，基礎(chǔ)條件好，便于發(fā)展。

（2）施工條件好，離公路近，便于車輛出入。

（3）度假村位于市林區(qū)內(nèi)，風(fēng)景秀麗，生態(tài)環(huán)境良好，有利于建立休閑度假村。

（4）度假村有畝土地屬國有土地，其余為荒坡草地，便于征地，政府給予優(yōu)惠政策。

（5）搬遷量少，景區(qū)內(nèi)住戶很少。

二、項目開發(fā)的必要性和可行性

1、項目開發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會文明程度的提高，旅游業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，依據(jù)我市特點發(fā)展林場旅游資源特色度假村具有明顯潛在的優(yōu)勢。因此抓住當(dāng)前有利時機把基礎(chǔ)設(shè)施落后、接待能力滯后的該林區(qū)開發(fā)成一個集餐飲、娛樂、休閑、垂釣于一體的度假村，營造完整的旅游資源環(huán)境，打造我市生態(tài)旅游的市場品牌，做到資源開發(fā)和保護并舉，實現(xiàn)林場旅游資源的永續(xù)利用，達到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，使其成為我市旅游業(yè)的亮點和突破點，從而推動我市旅游業(yè)的發(fā)展?？梢?，該項目開發(fā)可以帶動消費，增加自然資源的利用。是具有十分必要性的。

2、項目開發(fā)的可行性

（1）資源：XX度假村內(nèi)有竹林、桂花園等如詩如畫的田園風(fēng)光、美不勝收的林區(qū)風(fēng)光等。這里碧波蕩漾，綠草如茵，林木茂密，生長著十幾種優(yōu)質(zhì)樹木，另有蘑菇、酸柳、地皮菜等多種植。春夏之交，鵝鴨棲息，百鳥爭鳴。

（2）地理位置優(yōu)越

XX旅游度假村位于離市區(qū)8公里的郊區(qū)的一個林場里

面，公路直通林區(qū)，北距市XX公里，南離公里，屬自然園林資源風(fēng)景區(qū)，交通便捷，為市內(nèi)外游客提供了方便。

（3）搬遷工作量少

XX旅游度假村選址在離市區(qū)8公里的郊區(qū)，住戶少，項目開發(fā)涉及的搬遷工作量少，景區(qū)內(nèi)大部坡地可退耕還林，地勢開闊，環(huán)境容量大，為開展旅游度假休閑提供了必備的條件。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施

林區(qū)內(nèi)水電路三通，通訊設(shè)備已解決。

三、市場分析及預(yù)測

隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變，我市旅游業(yè)已蓬勃發(fā)展。XX旅游度假村，主要景觀是山水自然風(fēng)光，景點獨一無二，是餐飲、娛樂、休閑、垂釣的理想場所，開發(fā)成規(guī)模后，對不同層次，不同類型的旅游者都有較大的吸引力。項目開發(fā)成功后我市是第一客源市場，景區(qū)逐步完善后，可以開辟為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營，組織到度假村觀光休閑。

據(jù)統(tǒng)計，市城區(qū)萬人，郊區(qū)萬人。公路直通度假村，車流量每日達車次，過往人數(shù)每天達人次。隨著人們生活水平的提高及假期的增多，預(yù)測到XX度假村參觀旅游的游客平均每年可達2萬人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢，參觀旅游的游客將逐年增長。

四、景區(qū)建設(shè)

1、景區(qū)建設(shè)原則

把保護自然風(fēng)景資源放在首位，堅持嚴(yán)格保護，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，持續(xù)利用原則。XX渡旅游度假村的修建，對景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實行保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為，所有建設(shè)、開發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開發(fā)，重點實施。

2、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想

充分發(fā)揮XX旅游度假村距XX市中心近，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢，構(gòu)建以休閑為底蘊，以放松運動為依托，以林場水庫的水、林資源為輔充，實施點面結(jié)合的景區(qū)構(gòu)建方式，全面發(fā)展綜合性的集餐飲、娛樂、休閑、垂釣于一體的度假村。

3、景區(qū)建筑風(fēng)格

XX旅游度假村的建設(shè)應(yīng)與餐飲、娛樂、休閑、垂釣相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修、衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

4、景區(qū)建設(shè)內(nèi)容

度假村倪承包林場，在原有土地基礎(chǔ)上在征用10畝，以林場里面的招租的魚塘為中心,把現(xiàn)有的10畝魚塘改造成一個環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的休閑垂釣中心，然后拓寬延伸，合力打造林場旅游度假村，增加特色餐飲區(qū)、羽毛球館和乒乓球館等。

五、環(huán)境衛(wèi)生、綠化及安全

1、環(huán)境衛(wèi)生

（1）在度假村管理機構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟效益掛鉤，加強環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

（2）搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

（3）在度假村內(nèi)設(shè)公共廁所兩個，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

2、綠化

保護好度假村內(nèi)現(xiàn)有的植被，對荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺浞N；度假村道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；度假村外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達到80%以上。

3、安全管理

安全是旅游的生命線，度假村管理機構(gòu)要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

六、組織機構(gòu)與勞動定員

1、組織機構(gòu)

度假村董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理在董事會授權(quán)范圍內(nèi)全面負(fù)責(zé)公司的生產(chǎn)經(jīng)營，副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作，并完成各項職責(zé)。公司下設(shè)專門的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。公司應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對景區(qū)實行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

2、勞動定員

度假村定員5人，管理人員面向社會公開招聘，擇優(yōu)錄用。

七、項目建設(shè)實施計劃

度假村分期進行，首期投資主要用于做好基礎(chǔ)設(shè)施，后期投資建設(shè)垂釣區(qū)、餐飲區(qū)及休閑娛樂區(qū)。

八、投資估算及資金籌措

1、投資估算

度假村初步規(guī)劃總投資300萬元，其中固定資產(chǎn)投資240萬元，流動資金60萬元。

2、資金籌措

全部資金由企業(yè)自籌或貸款解決。

九、效益分析

（一）經(jīng)濟效益分析

1、年營業(yè)收入

按到XX度假村參觀旅游的游客平均每年2萬人次左右，消費標(biāo)準(zhǔn)為100元/人，則年營業(yè)收入為200萬元。

2、年營業(yè)成本

管理費：按營業(yè)收入2%計算：200萬元×2%＝4萬元

折舊：按10年計算：240萬元/20年＝12萬元

維修費：10萬元

工資：55人×9600元/人＝4.8萬元

水電費：4萬元

其他：5.2萬元

營業(yè)稅金：200萬元×5.5%=11萬元

則年營業(yè)成本為51萬元

3、利潤

稅前利潤：200-51=149萬元

所得稅：149×25%=37萬元

凈利潤：149-37=112萬元

4、投資回收期=300÷112=2.7年（不含建設(shè)期）

(二)生態(tài)效益分析

該項目建設(shè)后，能有效保護林場、凈化空氣、優(yōu)化環(huán)境，對度假村的構(gòu)建有著積極的推動作用。

（三）社會效益分析

該項目實施后不但能豐富旅游資源，更能提升整體旅游接待水平，旅游事業(yè)進一步發(fā)展，逐步提高對市場經(jīng)濟的適應(yīng)力。該度假村的建成，不但增加了勞動就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)提供了新的契機；同時度假村附近的農(nóng)民也會借此機遇，大力發(fā)展鄉(xiāng)村農(nóng)家樂資源，做點小本生意。成為農(nóng)民脫貧致富奔小康的有效途徑。

十、結(jié)論及存在問題和建議

根據(jù)市場預(yù)測，該度假村各服務(wù)項目投資回收期2.7年，是經(jīng)濟效益比較理想的開發(fā)項目。同時度假村的開發(fā)建設(shè)，可以彌補我市旅游熱點的不足，促進該區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展。而且，它的開發(fā)和建立，將會不同程度激活人們的文化生活需求，刺激人們的消費和生活觀念，推動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，因此，僅僅從普通意義的市場定位，XX旅游度假村開發(fā)度假村的開發(fā)建設(shè)是十分及時和正確的，是極具開發(fā)前景的。