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主任、各位副主任、各位委員:
我受區(qū)政府的委托,向區(qū)人大常委會作《關(guān)于*區(qū)危破房改造工作情況的報告》,請審議。
一、危破房改造工作基本情況
危破房改造是城市管理的基礎(chǔ)工作,是提升城市品位的重要舉措。一直以來,我區(qū)高度重視危破房改造工作,按照市委、市政府“改善居住條件,抽疏舊城密度,凸顯歷史文化,優(yōu)化城市環(huán)境”的改造目標要求,緊抓“中調(diào)”發(fā)展戰(zhàn)略機遇,認真貫徹落實“富民優(yōu)先、民生為重”政策,不斷創(chuàng)新工作思路,把危破房改造工作作為促進城區(qū)發(fā)展、迎接亞運會、解決民生問題的大事來抓,堅持規(guī)劃先導(dǎo),建設(shè)、改造與保護相結(jié)合,努力營造“兩個適宜”的城區(qū)環(huán)境。在推進危破房改造工作中,區(qū)人大給予了充分的關(guān)心和支持,多次組織專題調(diào)研和現(xiàn)場視察,了解我區(qū)工作進展情況,提出寶貴意見和建議,進一步促進了我區(qū)危破房改造工作的開展。目前,我區(qū)的危破房改造主要分為零散危破房改造和成片危破房綜合改造兩部分。
(一)零散危破房改造工作基本情況。
據(jù)*年房屋安全普查統(tǒng)計,我區(qū)在冊危破房共25.24萬平方米。截至*年8月止,已完成20.85萬平方米改造任務(wù),占在冊總量的82.6%,6900多戶居民的居住條件得到改善。計劃到2008年上半年全面完成我區(qū)*年在冊和*至*年新增危房的改造任務(wù),將提前一年半完成市下達的任務(wù)(市要求2010年前完成任務(wù)),基本解決老城區(qū)群眾的居住安全問題。
今年,我區(qū)計劃完成8萬平方米危破房及*年新增0.98萬平方米危房改造任務(wù)。為確保完成任務(wù),區(qū)政府采取了一系列切實有效的工作措施:一是專題研究落實。區(qū)政府在今年初召開的城建城管工作會議上,專題總結(jié)了我區(qū)*年零散危破房改造工作情況,并部署了今年的工作任務(wù);4月份召開危改專題工作會議,區(qū)政府與街道辦事處簽訂了《*年*區(qū)私有危破房督修任務(wù)書》,明確了職能部門和街道辦事處在零散私有危破房督促修繕工作中的具體任務(wù)、目標、責任;針對階段性的私有危破房督修工作情況,編寫了《*區(qū)私有危破房督修工作簡報》并發(fā)送到相關(guān)單位,從而進一步調(diào)動相關(guān)單位的積極性,形成了街道和居委積極配合、區(qū)街聯(lián)動的危破房改造工作新格局。二是加大私有危破房宣傳督修力度。各街道辦事處組織私房業(yè)主、人、使用人召開私房督修工作的動員大會,宣傳政府開展危破房改造工作的有關(guān)政策,爭取住戶的理解和支持,協(xié)助填寫“動員業(yè)主修繕的談話記錄”;協(xié)助區(qū)國土房管分局辦理搶修代管手續(xù);對于征用地塊的危破房,協(xié)助區(qū)國土房管分局了解征用單位和拆遷單位的具體資料。三是落實直管危破房改造工作。區(qū)成立了專項工作小組,制定工作計劃,定期召開危破房改造工作專題會議,同時建立危改工作責任制和獎懲機制,將危改任務(wù)逐幢落實到人。
在全區(qū)各有關(guān)部門的共同努力下,至*年8月,今年已完成6.98萬平方米的危破房改造任務(wù),其中包括:*年在冊6萬平方米,占年度計劃任務(wù)的75%;新增0.98萬平方米危房全部完成。小片拆危建綠項目中,大塘街、北閘、由仁巷危改地塊已完成綠化建設(shè);營房巷、玉華坊、太和里危改地塊根據(jù)市規(guī)劃審批意見改為修繕排危,現(xiàn)正在組織施工中;共和南危改地塊正在辦理規(guī)劃審批,地塊內(nèi)10戶住戶已全部動遷完畢。
(二)成片危破房綜合改造工作情況。
1、解放中成片危破房改造項目。
該地塊位于解放中路以西、大德街以北、象牙北街以東和絨線街以南地段,占地面積約9800平方米。地塊內(nèi)各種產(chǎn)別的房屋共113幢、臨鋪79間,總建筑面積約21400平方米。需拆除各種產(chǎn)權(quán)房屋72幢,建筑面積約9200平方米;保留整飾建筑41幢,建筑面積約6700平方米。規(guī)劃建設(shè)復(fù)建房屋總建筑面積約13400平方米;其中住宅面積9300平方米,商業(yè)、辦公面積1400平方米,公建配套1500平方米,騎樓架空面積1200平方米。
解放中成片危破房改造項目是我市危破房成片改造的試點工程,采取政府主導(dǎo)、居民參與的改造方式,改造資金按照市、區(qū)、個人“三個一點”的原則籌集解決;采取拆舊建新與保留整飾相結(jié)合的改造方式,尊重原有傳統(tǒng)街巷格局,對具有嶺南民居特色、外立面比較美觀、相連成片的紅磚房進行保護性外部修繕、整飾;改造范圍內(nèi)直管房承租戶異地永遷安置,私產(chǎn)房回遷安置;增加公共配套用房和綠化用地,疏通消防通道,從而達到抽疏人口密度、降低建筑容密度,改善居住條件的目的。
目前,該地塊項目已全面完成動遷工作;工程進展順利,1號、3號樓工程已全面完工,2號樓部分工程正進行基礎(chǔ)施工,4~6號樓二層以上正進行水電、煤氣管道等設(shè)施安裝,保留整飾工程全面完成;回遷安置工作有序推進,3號樓的16戶回遷戶陸續(xù)回遷,同時進行了其它住戶回遷安置的各項準備工作。
2、東濠涌*南地塊項目。
該地塊位于東濠涌以西,湛塘路以東,萬福路、南油船舶大廈以南,鎮(zhèn)龍南街、譚公后街以北,屬于東濠涌沿線規(guī)劃改造范圍,是以騎樓為特色的商業(yè)、居住混合用地。用地面積3.2萬平方米,住宅建筑面積17449平方米,商業(yè)建筑面積2749平方米,約600多戶居民。操作模式以*市土地開發(fā)中心為征地主體,委托我區(qū)實施拆遷工作,完成該地塊的拆遷結(jié)案工作后,再由*市土地開發(fā)中心進行土地出讓。規(guī)劃指標設(shè)定改造地塊凈容積率為4.57,拆建比1:2.09,總建筑面積42,300平方米,其中新建住宅面積35200平方米(包含回購面積16000平方米)。經(jīng)測算,改造費用約需2.51億元。
區(qū)政府在完成東濠涌沿線改造規(guī)劃編制報送工作的基礎(chǔ)上,集中力量開展了東濠涌*南地塊改造的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查、測算分析和研究論證等一系列前期工作,有針對性地征求市規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門的意見,研究制定了改造方案,并報送市政府。8月30日蘇澤群常務(wù)副市長組織相關(guān)部門召開專題會議進行研究。目前,根據(jù)市長辦公會議紀要(穗市長會紀[*]28號)張廣寧市長和8月30日蘇澤群常務(wù)副市長的指示精神,我區(qū)正在調(diào)整改造方案,加強與市土地開發(fā)中心聯(lián)系,爭取盡快完善后再次報送市政府審批。
二、危破房改造中存在困難和問題
我市成片改造工作尚處于起步探討階段,既要符合城市規(guī)劃控制指標的要求、適當控制拆建比和容積率、最大限度地降低建筑密度和人口密度,又要考慮舊城區(qū)的實際,存在不少困難和問題。
(一)零散嚴損房改造缺乏政策法規(guī)支持。
當前危破房改造方面的法規(guī)滯后,制約了危破房改造工作的推進。我區(qū)*年在冊危破房中,私有嚴損房約占70%,由于現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)章缺位,只能采取宣傳、說服、勸告等方法進行督修,遇到私有嚴損房業(yè)主拒修房屋時,無法可依,改造難度很大。
(二)舊城改造特別是危破房成片改造的拆建比問題。
按照目前規(guī)劃控制的一般指標要求,無論政府還是市場都難以運作,特別是舊城區(qū)公建配套設(shè)施不足,加上房屋密集、人口密度大,居民居住條件差等客觀原因,改造難度大。以東濠涌*南地塊為例,經(jīng)初步測算,由市承擔市政費用2000萬元后,該地塊拆建比仍要達到1:2.09才有可能實現(xiàn)項目平衡。因此,建議制定改造規(guī)劃指標要符合舊城區(qū)特點,一地一策,不能簡單套用新建開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃要素指標,要在拆建比、容積率等方面結(jié)合各個地塊的實際給予適當放寬,以滿足地塊改造需要?;蛘咄ㄟ^拆分市政工程項目,由市有關(guān)部門投資的方法,達到降低拆建比和容積率的目的。
(三)老城區(qū)要妥善安置被拆遷群眾難度大。
我區(qū)作為*市中心城區(qū),擁有成熟的社區(qū)配套資源,豐富的人文資源、教育資源,良好的生活氛圍,房地產(chǎn)區(qū)位價值高。加上舊城區(qū)房屋密度高、人口密度高,安置費用大,拆遷難度非常大。我們已向市建議:一是考慮在我區(qū)選點建設(shè)市政重點工程項目拆遷安置房,可通過盤活爛尾地塊以及在舊城綜合改造中實施回遷安置,有效緩解拆遷難題。目前我區(qū)擬選取解放中路東側(cè)地塊、珠光路地塊建設(shè)拆遷安置房,已報送市建委,并與市處置爛尾地工作小組協(xié)調(diào),爭取其支持;建議二是由市提供充足的房源儲備,用于安置公房租戶和可能發(fā)生的私房法律裁決備用房源。
三、下一階段危破房改造的工作設(shè)想
下一階段我區(qū)危破房改造的基本思路是:立足于中心城區(qū)發(fā)展實際,以科學發(fā)展觀為指導(dǎo),圍繞建設(shè)生態(tài)型城區(qū)的目標,進一步轉(zhuǎn)變思想觀念和工作思路,充分發(fā)揮主觀能動性和創(chuàng)造性,從全局研究和推進中調(diào)戰(zhàn)略的實施,以規(guī)劃為先導(dǎo),以項目推進為抓手,修舊如舊,建新如故,著力優(yōu)化中心城區(qū)空間布局,努力改善群眾的居住工作環(huán)境,實現(xiàn)居民群眾的安居樂業(yè)。
(一)科學分析,充分認識危破房改造工作的重要意義。
經(jīng)過多年的危房修繕,目前,真正影響城區(qū)面貌的主要還是大量存在的破舊房對中心城區(qū)面貌影響較大的主要是大量破舊房(即嚴損房、一般損壞房)。據(jù)*年底普查統(tǒng)計,我區(qū)破舊房共有215萬平方米,占地面積近70公頃(70萬平方米),其中按照市統(tǒng)計口徑的危破房僅占7%左右。這些破舊房房齡長,外觀殘破,缺乏公建配套設(shè)施,大都集中在解放路、起義路、東濠涌兩岸及北京路等商業(yè)旺地,對城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、群眾生活居住和城市景觀都帶來很大影響。因此,在加快危房改造、確保居民居住安全的前提下,我們要致力中心城區(qū)舊城綜合改造,使我區(qū)的破舊房得到同步解決,城市文化脈絡(luò)得到延續(xù),進一步煥發(fā)城市生機和活力。
(二)全力以赴,確保完成零散危破房改造工作任務(wù)。
為突破零散危破房改造的瓶頸,8月15日,武延軍區(qū)長和卞勇副區(qū)長對我區(qū)危破房改造工作進行了專題調(diào)研,根據(jù)武區(qū)長的指示精神,針對當前缺乏政策法規(guī)支持的難題,由區(qū)國土房管分局負責,組織相關(guān)人員專題進行政策法規(guī)方面的調(diào)研,并征求規(guī)劃、建設(shè)等部門的意見,提出了《關(guān)于進一步推進我區(qū)舊城私有危破房改造的工作意見》,擬于近期報送區(qū)政府批轉(zhuǎn)各有關(guān)部門執(zhí)行。目的是整合區(qū)各有關(guān)部門的力量,同時調(diào)動居民群眾的積極性和主動性,加快推進我區(qū)私有危破房改造工作。
區(qū)國土房管分局作為危破房改造的主要職能單位,要切實履行主管職能部門的責任;各街道辦事處要堅決履行與區(qū)政府簽訂的《*區(qū)*年私有危破房督修責任書》要求,本著以人為本、為民辦實事的宗旨,根據(jù)本街道零散危破房的實際,建立健全私有危破房督修管理責任制,充分發(fā)揮街道派出所、區(qū)城管中隊、城管科、社區(qū)居委會的作用,各司其職,各負其責;規(guī)劃建設(shè)等各相關(guān)部門要主動配合,在審批危破房改造的相關(guān)事項時,簡化程序,加快辦理,共同推進。
(三)三大措施,確保完成解放中舊城改造工程。
一是強化大局意識。各有關(guān)部門要樹立全區(qū)一盤棋的思想,開通綠色審批通道,指定專人跟蹤落實,加強合作。二是落實工作責任。具體實施單位區(qū)項目辦要根據(jù)8月15日武區(qū)長專題調(diào)研的指示精神,本著服務(wù)居民群眾的宗旨,強化作風建設(shè),建立健全工作責任制和周例會制度,充分調(diào)動干部職工的積極性和主觀能動性,將工程建設(shè)、回遷安置、引進物業(yè)管理等各項任務(wù)具體化,抓好落實、督辦和反饋等各個環(huán)節(jié)。三是有序組織回遷。要有組織、有計劃地做好回遷工作,努力解決群眾提出的問題,認真細致做好解釋工作。對群眾提出的復(fù)建房綜合差價問題、超出原產(chǎn)權(quán)面積部分收取費用問題,依法、依理解決,保障國家利益和群眾利益不受損害。
強化三大措施的同時,著手對解放中項目的改造模式進行全面總結(jié),從中汲取經(jīng)驗、教訓(xùn),為今后的舊城改造工作提供借鑒。
(四)攻堅克難,盡快啟動?xùn)|濠涌*南改造項目。
一是根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于舊城成片改造的指示精神,深化方案的研究制定工作,同時,加強與兄弟區(qū)的關(guān)系,取長補短,爭取盡快完成調(diào)整方案工作,報市政府有關(guān)部門審批;二是進一步加強與市土地開發(fā)中心、規(guī)劃、建設(shè)等職能部門溝通聯(lián)系,爭取市的支持;三是結(jié)合東濠涌沿線改造工作規(guī)劃的要求,根據(jù)*南地塊的研究結(jié)果,著手準備推開沿線的整體改造工作,為全面推開東濠涌沿線改造打好基礎(chǔ)。
(五)優(yōu)選儲備,加大力度推進危破房改造工作。
目前,區(qū)規(guī)劃部門根據(jù)區(qū)劃現(xiàn)狀和我區(qū)未來發(fā)展的方向重新調(diào)整規(guī)劃,已完成東濠涌沿線改造規(guī)劃的編制報送工作。區(qū)項目辦根據(jù)初步擬定的改造范圍用地、規(guī)劃、房屋、使用等基礎(chǔ)數(shù)字摸查,完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料庫。對許地保護改造利用項目、中華廣場西側(cè)地塊、萬菱廣場西側(cè)地塊、五仙觀周邊擴建地塊等擬改造地塊進行基礎(chǔ)資料摸查,研究改造的可行性,為我區(qū)的舊城改造儲備地塊,爭取成熟一塊、改造一塊,循序漸進,逐步鋪開我區(qū)的舊城綜合改造工作。對計劃進行教育綜改的第二十五中學、一德東小學等教育綜合改造項目,在整合教育資源優(yōu)勢的同時,結(jié)合舊城改造規(guī)劃、路網(wǎng)、商業(yè)網(wǎng)點布局、建筑文化特色進行合理的資源配置,確保教育綜改工作與舊城綜合改造同步實施,既達到校園的綜合配套改造,又達到周邊文化資源和商業(yè)資源同步保護和挖掘。目前,已完成上述項目原計劃改造范圍的用地、房屋、使用情況等基礎(chǔ)資料的摸查,核定項目概算。
危破房改造工作事關(guān)人民群眾的切身利益,事關(guān)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展,事關(guān)城市文化脈絡(luò)的延續(xù)。我區(qū)的危破房改造工作將繼續(xù)按照市委、市政府的總體工作部署,進一步樹立大局意識,加大工作力度,確保完成改造任務(wù),努力為改善居民群眾的生活居住條件為服務(wù)、為重塑嶺南文化服務(wù)、為調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)服務(wù)。
以上報告,請予審議。