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物業(yè)小區(qū)停車管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；停車難；對策

中圖分類號：TB

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103

隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市的人口增加，我國近些年來私車數(shù)量急劇增長，尤其是大城市里普通住宅小區(qū)的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識到了停車問題的嚴重性，也開始變化策略進行調(diào)整，但普通住宅小區(qū)的停車難現(xiàn)象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國住宅小區(qū)停車問題的原因基礎(chǔ)上，進一步有針對性地采取對策以便更好地緩解我國普通小區(qū)停車問題。

1 我國普通住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀

1.1 我國私家車擁有情況

隨著中國加入世界貿(mào)易組織，日美韓歐為主的汽車廠商紛紛進入中國，加上我國實行“鼓勵汽車私人消費”方針，人們對轎車的需求開始急劇釋放，中國的私車擁有量也開始迅猛增加。同時，國產(chǎn)轎車也順勢呈現(xiàn)產(chǎn)銷“井噴”式增長，從2001年的82萬輛，急增至2007年的532萬輛。統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)表明，2016年私家車保有量達到1.46億輛，這個數(shù)字已經(jīng)超過了2013年統(tǒng)計汽車的總量，而這些私車正是占領(lǐng)住宅停車位的主要來源。

1.2 我國普通住宅小區(qū)停車位數(shù)量情況

相比普通住宅小區(qū)來說，高檔住宅小區(qū)或e墅區(qū)一般不太被停車問題所困擾，因為這類小區(qū)容積率小及在設(shè)計之初車位的配比充分。我國普通住宅小區(qū)的停車位又大致可以區(qū)分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區(qū)，往往在建設(shè)之初并未規(guī)劃正式的停車位。隨著小區(qū)居民對車位的需求逐漸增加，這類小區(qū)開始規(guī)劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環(huán)繞規(guī)劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規(guī)劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區(qū)，在規(guī)劃之初就建設(shè)了地下停車庫和地面停車位，通常車位設(shè)置的比例為3-4戶有1個車位。雖然在使用之初可以適應住宅業(yè)主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區(qū)的物業(yè)方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。

1.3 當前我國普通住宅小區(qū)停車的突出問題

目前小區(qū)物業(yè)方面解決停車問題的措施簡而言之就是不斷在小區(qū)地面開發(fā)停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發(fā)成停車位似乎已經(jīng)成為了物業(yè)解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區(qū)還是次新小區(qū)，由于車輛都停在小區(qū)的路面，本來就不寬敞的小區(qū)行車道被堵得水泄不通，進出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時候，不少車輛在這過程中發(fā)生了碰撞摩擦。而原本每個小區(qū)都應配備的消防通道也形同虛設(shè)，一旦發(fā)生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區(qū)內(nèi)部的業(yè)主行人也難以向外疏散。所以，停車困難不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。

另外，一些小區(qū)業(yè)主為了省事，甚至將車停放在小區(qū)地面花壇上，破壞了小區(qū)生態(tài)環(huán)境、影響了小區(qū)的景觀。還有的車主將車輛隨意停放在小區(qū)外的道路上，更是影響交通，也給自己買下交通罰款和交通事故的隱患。

2 我國普通住宅小區(qū)停車問題的原因分析

2.1 停車位規(guī)劃滯后

由于過去在全國城市規(guī)劃設(shè)計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，各房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計開發(fā)住宅項目時也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發(fā)展的角度充分規(guī)劃停車位。正是因為房地產(chǎn)市場興起之時，我國對停車問題還未重視，缺乏一個完整科學、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的停車發(fā)展規(guī)劃，造成停車設(shè)施布局不合理，規(guī)劃用地未預留，停車庫建設(shè)明顯滯后于城市經(jīng)濟與社會發(fā)展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區(qū)占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時，私車卻沒有停止增長。停車位規(guī)劃滯后，是住宅小區(qū)停車的“硬傷”。

2.2 住宅物業(yè)停車管理不到位

很多住宅小區(qū)物業(yè)方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對于進出小區(qū)的車輛并沒有實行比較嚴格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識別的方法，區(qū)別小區(qū)業(yè)主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區(qū)空閑的私人停車位上。如果只是利用業(yè)主私車不在的情況下，按照規(guī)定登記按照時間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常停靠完就找不到人。這樣的舉動妨礙了小區(qū)的停車秩序，物業(yè)管理人員必須有所作為。物業(yè)方面需要在區(qū)別小區(qū)內(nèi)部車輛和外來車輛上多下功夫，進行停車管理登記。

2.3 停車管理法規(guī)不完善

物業(yè)小區(qū)停車管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)智能化；停車位；管理系統(tǒng)

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.22.101

1 普通住宅小區(qū)機動車位緊缺、停車管理系統(tǒng)落后

據(jù)公安部交管局統(tǒng)計，截至2015年底，全國機動車保有量達2.79億輛，其中汽車1.72億輛；機動車駕駛?cè)?.27億人，其中汽車駕駛?cè)顺^2.8億人。伴隨著汽車保有量的急劇增加，普通住宅小區(qū)機動車停車位配比不足的問題已越發(fā)凸顯。城市規(guī)劃部門已大幅提高新出讓地塊的機動車停車位配比，但如何解決老小區(qū)機動車停車位配比不足的問題，是我們值得研究的課題。

1.1 當下老住宅小區(qū)的停車位管理模式

當下很多老的住宅小區(qū)由于方案設(shè)計階段對于機動車位的配比就考慮不足，導致機動車位一位難求。為解決停車難的情況，很多物業(yè)管理公司將老住宅小區(qū)的綠化用地，道路用地改造成停車位以緩解停車難的矛盾。但就算如此，老舊小區(qū)機動車停車位仍然緊缺，沒有車位的機動車只能亂停亂放，這不僅影響觀瞻更在一定程度上堵塞了消防通道，容易造成安全隱患。

筆者發(fā)現(xiàn)，一味地增加停車位的數(shù)量并不能合理的解決老舊住宅小區(qū)停車難的問題，而是應該從小區(qū)停車位的管理系統(tǒng)入手，建立動態(tài)的停車管理系統(tǒng)，增加停車位的利用效率，才是解決老舊住宅小區(qū)停車難的關(guān)鍵所在。

1.2 靜態(tài)停車管理系統(tǒng)存在的不足

細心的讀者應該會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，每當我們開車在小區(qū)內(nèi)尋找車位時，往往有很多車位空著，但我們卻不能停放，因為這個車位已經(jīng)有了車主，已經(jīng)被預定了，就算這個車主一晚上不回來。

在筆者所居住的小區(qū)，地面停車位總共有320個，但要停放在地面的機動車數(shù)量約有350輛，這沒有車位的30輛車只能到處打游擊或者停在小區(qū)外面。筆者還發(fā)現(xiàn)，這320個固定車位并不是每天都能停滿，整個小區(qū)每天因車主未歸而空著的車位約在10―25個之間。

目前的住宅小區(qū)停車位管理大都是靜態(tài)的，一車一位。假設(shè)某小區(qū)總停車位數(shù)量為A，總機動車數(shù)量為B。使用靜態(tài)管理系統(tǒng)，該小區(qū)每天能提供的最大停車位數(shù)量為B，當A>B 時，我們認為該管理系統(tǒng)是合適的。但隨著總機動數(shù)量的提升，當A

2 動態(tài)停車管理系統(tǒng)的工作模型

為了建立動態(tài)停車管理系統(tǒng)模型，我們必須引入幾個計算參數(shù)和概念：

T 小區(qū)總停車時間供給量； t 小區(qū)總停車需求時間； n 每日?？肯禂?shù)；A 總停車位數(shù)量； B 總機動車數(shù)量。

當T>t 時，我們的管理系統(tǒng)是合理的；

從上述公式可知，我們的動態(tài)管理系統(tǒng)能否有效的工作，關(guān)鍵在于n的取值，如何設(shè)置和引導每日停靠系數(shù)n的取值，將是考核一個停車管理系統(tǒng)是否優(yōu)秀的關(guān)鍵。

3 基于效益和利用率的最大化，建立一個動態(tài)停車管理系統(tǒng)

3.1 小區(qū)停車場地的改造

為建設(shè)動態(tài)停車管理系統(tǒng)，必須要對小區(qū)停車管理硬件進行一定的升級改造。

（1）安裝智能化識別門禁：在小區(qū)的出入口安裝車牌識別系統(tǒng)，對小區(qū)業(yè)主的機動車和臨時車輛進行甄別并分開管理。

（2）為每個車位安裝網(wǎng)控車位鎖：當業(yè)主的機動車達到預選或分配車位時，可通APP管理系統(tǒng)進行解鎖，從而進行車輛?？?。

（3）為機動車配發(fā)藍牙感應器：當業(yè)主的車輛?？吭谛^(qū)內(nèi)時，可通過藍牙感應器確認停車位置，以計算停車時長并確認小區(qū)空閑車位的數(shù)量。

3.2 小區(qū)停車APP管理系統(tǒng)程序的開發(fā)和功能介紹

成熟的動態(tài)停車管理系統(tǒng)，必須有與之匹配的停車管理程序，在移動互聯(lián)網(wǎng)大行其道的今天，基于手機端的APP管理程序，無疑是最為方便的。一個成功的停車管理APP，往往有如下模塊和功能：

（1）完整的數(shù)據(jù)庫模塊：通過預登記，建立車位資源數(shù)據(jù)庫和機動車數(shù)據(jù)庫，這是程序開發(fā)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（2）基于GIS（地理信息系統(tǒng)）的小區(qū)內(nèi)車輛動態(tài)跟蹤模塊：通過車輛上預裝的藍牙感應器和車位上牙收集單元的數(shù)據(jù)交互，可以掌握車輛在小區(qū)內(nèi)的精確位置（精度小于1米）和?？繒r間，這種方式要比通常的GPS定位系統(tǒng)的精度略高，并且成本要遠遠低于安裝GPS定位系統(tǒng)。

（3）清晰的APP用戶界面和功能：清晰明了的功能模塊設(shè)計更加有利于用戶的使用，車主可進行空閑停車位置的總覽，查看并計算目前的停車費用，預訂離家更近的停車位，查看自己的停車時長和費用，支付停車費用。

（4）植入的廣告和拓展功能：在管理APP中植入廣告，車主可選擇觀看廣告來獲得免費停車時間，若通過APP購買產(chǎn)品更可獲得更多的免費停車時間。

3.3 建立動態(tài)停車管理系統(tǒng)的關(guān)鍵點

（1）停車位的安排。動態(tài)車位管理系統(tǒng)的核心是車位的動態(tài)管理，每輛車并未配備固定的停車位，而是遵循先到先停，就近停放，預約優(yōu)先的原則。這客觀上保證了停車位的高效利用，不會出現(xiàn)車未歸而車位空著的情況。這在某種程度上最大化的利用了小區(qū)停車位。

（2）停車費用的計取。改變過去按月或年固定收取停車費的做法，改為動態(tài)計費，進行波峰和波谷的階梯式停車計價。

例如：某小區(qū)原固定停車費為360元/月，既0.5元/小時。該小區(qū)總停車費為：A×360×12 元。

物業(yè)小區(qū)停車管理范文第3篇

為進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，建立起住宅物業(yè)突發(fā)公共事件的應急處理機制和預案，為人民群眾創(chuàng)造安全舒適、清潔優(yōu)美的生活工作環(huán)境，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合今年住宅物業(yè)防治“非典”工作實際，將《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》（京國土房管物[2003]127號）作了修改，修訂為《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》同時廢止。

現(xiàn)將該標準印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二三年十一月四日

《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》有關(guān)問題的說明

一、制定本標準的目的：促進物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標準化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。

二、本標準是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的指導性標準，也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標準。

三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。

四、本標準服務(wù)項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務(wù)等十項，每項又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩個方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負責管理的除外。

本標準與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》相比，增加的主要內(nèi)容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應對；在平時，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業(yè)主的宣傳，防患于未然。

五、標準中未涉及的服務(wù)內(nèi)容及標準，有法律法規(guī)及政策規(guī)定的，按相應法規(guī)及政策執(zhí)行；沒有規(guī)定的，由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。

六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務(wù)超出本服務(wù)標準的，可以自行確定服務(wù)的深度和廣度，由物業(yè)管理委托雙方結(jié)合實際情況自行確定。

附件：北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)范圍

北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標準一、普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標準項目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求

（一）綜 合管 理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

（1） 負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；

（2） 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；

（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；

（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；

（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準；

（7） 應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；

（8） 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（9） 每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。

（10）建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》；

（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；

道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；

（4）負責小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；

（5）定期清洗外墻。

（三）綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

（四）保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：

（1） 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

（2） 設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（3） 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；

（4） 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；

（5） 按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

（6） 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（7） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；

（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；

（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。

（六）

停車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預案；

（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）

消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；

（2）消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（4）發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；

（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3）維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3） 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；

維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十）裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；

（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（4） 業(yè)主裝修結(jié)束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

（5） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

二、經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標準項 目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求（一）

綜 合管 理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1） 負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；

（2） 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；

（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；

（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；

（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準；

（7） 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；

（8） 每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60％。

（9） 建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

（二）

房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備（1） 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》；

（2） 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；

（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。

（三）

綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

（四）

保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

（1） 設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（2） 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；

（3） 按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；

（4） 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（5） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

（五）

公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外

（1） 相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2） 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；

（3） 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

（六）

存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管（1） 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

（2） 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3） 保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；

（4） 長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

（七）

消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防責任制；

（2） 消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；

（3） 定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

（4） 發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

（八）

高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1） 保證居民正常生活用水；有停水處置預案；

（2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3） 維修服務(wù)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

（九）

電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3） 主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；

（4） 維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

（5） 一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十）

裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；

（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

物業(yè)小區(qū)停車管理范文第4篇

濟南物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否在這種技術(shù)、模式、業(yè)態(tài)的探索創(chuàng)新中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，解決傳統(tǒng)物業(yè)的“老大難”問題？

燕子山小區(qū)：

老社區(qū)的新物業(yè)樣本

10月20日，霧霾略重，濟南燕子山小區(qū)內(nèi)的普法公園里仍然有許多中老年人聚眾談天。這是燕子山小區(qū)被山東好來物業(yè)管理有限公司正式接管的第20天，居民似乎已對道路中間的藍色隔離水碼和小區(qū)庭院入口處的起落桿頗為習慣。

像許多開放性社區(qū)一樣，建成26年的燕子山小區(qū)也曾存在樓道臟亂、管理松散、停車混亂等問題。今年7月，山東省出臺了《關(guān)于推進全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見》，燕子山小區(qū)引入物業(yè)管理公司，東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)2000多戶居民剛剛享受到同封閉式小區(qū)一樣的物業(yè)服務(wù)。

“有人掃樓梯、收拾垃圾，有人修理路燈電路，我們巡邏，主要是看看有沒有可疑人員，比如傳銷和非法推銷之類?！币晃缓脕砦飿I(yè)的保安介紹，每名保潔員負責5棟居民樓樓道，全部打掃一遍得爬六七十層樓，需要大半天時間。小區(qū)保安實行三班倒，24小時巡邏。另有兩名維修師傅，負責修理樓道照明燈和其他基礎(chǔ)設(shè)施。據(jù)他反映，居民對他們接受程度蠻高，經(jīng)常有大爺大媽找他們聊天。

“以前道路缺少規(guī)劃，每到放學和下班時候，整條路堵得瓷實，自行車都通不過。”社區(qū)黨總支書記、居委會主任于永峰說，目前的水碼可以分流來往車輛，也減少了亂停亂放的空間。據(jù)其介紹，小區(qū)各個庭院門口的道閘系統(tǒng)已經(jīng)裝好，小區(qū)居民憑卡進入，目前已經(jīng)在為業(yè)主們辦理門禁事宜，11月1日開始正式落桿。

于永峰說，下一步小區(qū)內(nèi)的汽車、摩托車、自行車應在指定位置存放，由物業(yè)統(tǒng)一收費管理。物業(yè)還對小區(qū)地面上的停車位做了重新劃分，原則是不能影響消防通道，總共有200多個車位。根據(jù)測算，小區(qū)有近300輛私家車，車位不能完全滿足需求?！懊枯v車每月停車管理費用為80元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求停到小區(qū)附近的燕山地下停車場。”

小區(qū)的物業(yè)管理雖然正式啟動，但作為開放式小區(qū)，好來物業(yè)公司是第一次接管，管理服務(wù)工作都在摸索中?！皬?0月1日起到12月31日，這三個月屬于物業(yè)公司和小區(qū)居民的磨合期，在管理中不斷發(fā)現(xiàn)問題，完善管理?！庇谟婪逭f，物業(yè)管理最現(xiàn)實的是物業(yè)、停車兩項收費問題，居民對此有一個接受的過程。

于永峰說，小區(qū)物業(yè)實行二星級的服務(wù)標準，物業(yè)費是每平米每月0.75元。根據(jù)相關(guān)政策，0.75元的收費，政府補貼0.4元，業(yè)主承擔0.35元。磨合的三個月期間，居民不用交錢，政府的補貼資金將給物業(yè)公司，用于維持物業(yè)公司的正常經(jīng)營。

濟南物業(yè)的現(xiàn)實尷尬

據(jù)了解，自1999年市政府頒布實施《濟南市物業(yè)管理辦法》后，濟南市新建的商品房住宅小區(qū)和棚戶區(qū)改造安置房小區(qū)就全部實行了專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。16年間，濟南市物業(yè)管理面積年均增長1000萬平方米，截至目前，濟南市共有本市注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)695家，外地進濟企業(yè)81家，物業(yè)管理總建筑面積1.85億平方米，從業(yè)人員5.5萬余人。

近日，記者走訪甸柳、文東、玉函等多個開放式社區(qū)發(fā)現(xiàn)，各社區(qū)的物業(yè)管理水平參差不齊。有的小區(qū)入門必須打卡，外來人員一律需要出示證件進行登記。而有的小區(qū)保安，則不聞不問，小區(qū)大門也是完全敞開的。

封閉式小區(qū)看似安全隱患相對較少，卻仍然有諸多問題存在。

10月17日，濟南實力榮祥花園不少業(yè)主剛剛與物業(yè)進行了“冷戰(zhàn)”。據(jù)了解，該處物業(yè)原本規(guī)定小區(qū)內(nèi)車輛兩小時內(nèi)免費停車，超時按2元/小時收費，過夜最高收取10元。但最近突然提高了停車收費標準，變更為一小時內(nèi)免費停車，超時費用上不封頂。業(yè)主計算，如果一輛車在小區(qū)停一天需交費48元，一個月需要1440元，一年的費用則為17280元。

據(jù)業(yè)主們反映，從5月份開始，在沒有經(jīng)過任何業(yè)主同意的前提下，物業(yè)不斷地提高停車費，每次都在門口貼個告示即算公示。

小區(qū)物業(yè)則也覺得“委屈”。工作人員介紹，長期以來小區(qū)停車比較混亂，經(jīng)常出現(xiàn)刮擦糾紛，物業(yè)公司因此開始加強車輛的停車管理。通過前期摸底發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一共有700多個車位，而在物業(yè)公司登記的車輛達到1200多輛，缺口達到500多個。為了控制臨時車輛，物業(yè)公司才不斷提高停車收費標準。據(jù)了解，實力榮祥花園的業(yè)主們將成立業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)公司做出的決定。

無獨有偶，甚至成群。一直以來有關(guān)業(yè)主和物業(yè)的矛盾糾紛不停出現(xiàn)。業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，大都集中在公共區(qū)域的使用、管理和收益上。如同實力榮祥花園一樣，業(yè)主要與物業(yè)公司商定收費標準，需先成立業(yè)委會，但成立過程也并不順利。

據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，目前全市共有758個物業(yè)管理小區(qū)，其中召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的只有192個，而選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之后，能夠正常運轉(zhuǎn)并維護業(yè)益的數(shù)量更是少之又少。

實際上，在業(yè)內(nèi)人士看來，濟南的物業(yè)服務(wù)仍是一項新興行業(yè)，大多數(shù)物業(yè)公司的物業(yè)管理手段與設(shè)施設(shè)備落后，缺乏對業(yè)主服務(wù)的意識和服務(wù)技巧。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國每年物業(yè)管理專門人才缺口100多萬人。智聯(lián)招聘的一份調(diào)查稱，從濟南地區(qū)2015年第三季度各行業(yè)的薪酬情況來看，物業(yè)管理/商業(yè)中心行業(yè)以7435元的月薪高居榜首，成為濟南收入最高的行業(yè)。

值得注意的是，貼心物業(yè)甚至已經(jīng)成為置業(yè)的重要考慮因素之一。記者走訪發(fā)現(xiàn)，濟南市許多新建樓盤在物業(yè)服務(wù)方面也頗具亮點。比如在銀豐山莊住宅項目處，小區(qū)綠地上巧妙設(shè)置了幾處寵物拾便紙放置屋，造型簡單，并有相關(guān)提示業(yè)主們自行取用，被認為是“貼心”之作。

“互聯(lián)網(wǎng)+”提供轉(zhuǎn)型機遇

2011年，潤華集團山東物業(yè)管理有限責任公司總經(jīng)理楊立群到深圳參加物業(yè)改革30周年會議。當年濟南只有9家一級資質(zhì)物業(yè)公司，但深圳已經(jīng)有78家，多數(shù)規(guī)模過億，其中萬科物業(yè)等全國品牌已達到三四億的體量。

更讓楊立群感慨的是“萬科們”的超高含金量：除了最基礎(chǔ)的物業(yè)工作，“萬科們”均向資產(chǎn)管理邁進，除了常規(guī)的服務(wù)如安全、環(huán)境綠化、維護保養(yǎng)之外，還拓展設(shè)備養(yǎng)護、多種經(jīng)營和家居養(yǎng)老等延伸服務(wù)，向管家式的一站式服務(wù)模式靠攏。

“物業(yè)公司應該能敏銳地察覺到客戶需求，快速響應，能正確引導客戶物業(yè)服務(wù)消費觀念，最重要的是對物業(yè)的保值增值。比如，現(xiàn)在樓房都是保溫墻，如果隨意打眼，水汽會進入保溫墻造成密封不嚴，導致墻體脫落，既不美觀還影響保暖。而同一家開發(fā)商的兩棟樓，不養(yǎng)護的五年就出現(xiàn)設(shè)備老化、二次排水、二次加壓設(shè)備問題，但管理后則能多用十年?！比ツ昴瓿?，楊立群兼任潤華旗下地平置業(yè)總經(jīng)理：“除了基礎(chǔ)物業(yè)，還可以一條龍負責包裝、租售甚至品牌植入，這是物業(yè)發(fā)展的必經(jīng)過程之一。”

今年2月1日，新修訂的《濟南市物業(yè)管理辦法》開始實施。新《辦法》主要明確了政府相關(guān)職能部門在物業(yè)管理工作中的職責，進一步規(guī)范物業(yè)交付與前期管理、業(yè)主自治管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護等行為。新《辦法》為建立小區(qū)綜合管理機制，理順物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，加強業(yè)主自治工作的監(jiān)管和引導，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和維護社區(qū)穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。

而中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，中國已有10.7萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從業(yè)人員達到600多萬人。去年全行業(yè)營業(yè)收入已超過8100億元。業(yè)內(nèi)預計，市場規(guī)模很快就會突破萬億元大關(guān)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”等重大機遇，一些物業(yè)企業(yè)已在技術(shù)、模式、業(yè)態(tài)等方面不斷探索且初嘗“甜頭”，并帶動整個行業(yè)創(chuàng)新突破。

物業(yè)小區(qū)停車管理范文第5篇

小區(qū)內(nèi)亂停車現(xiàn)象多

2011年，某媒體曾經(jīng)披露上海某小區(qū)的亂停車現(xiàn)象。根據(jù)該報記者的采訪，不少業(yè)主對亂停車現(xiàn)象深惡痛絕。“我兒子每天開車上班，前幾天他的車后面亂停了一輛車，結(jié)果他的車開不出來，上班也遲到了?！睒I(yè)主胡先生告訴記者，他每天習慣早起鍛煉，經(jīng)?？吹叫^(qū)里因為亂停車而發(fā)生爭吵。

隨后記者又來到該小區(qū)的物業(yè)公司。一名值班人員告訴記者，該小區(qū)整體車位數(shù)量能夠滿足需求，現(xiàn)在的主要問題是少數(shù)車主亂停車，引發(fā)很多矛盾。據(jù)這名工作人員介紹，小區(qū)地下車位是出售給業(yè)主的，而所有地面車位都不固定停車。此外，小區(qū)門口的商鋪還有部分位置留給業(yè)主使用?！坝行┸囍骰貋硗砹耍瑸榱藞D方便，不愿意把車停在離自己家遠的地方，就隨便找個地方擠一下，結(jié)果造成小區(qū)內(nèi)道路通行不暢?！边@名工作人員說，保安看到這種情況會去勸阻，但有的車主很蠻橫，保安也沒有辦法，不能正面沖突。

為搶車位私裝三角鎖

在當時記者采訪的另一小區(qū)，業(yè)主祝小姐說：“只能怪我房子買得晚，白天臨時停車還得看人臉色?！弊Ｐ〗闶乔皟赡曩I的二手房，由于小區(qū)建造較早，入住率又很高，且沒有地下車庫，物業(yè)采取先登記先得車位的辦法，停車位早被先入住的業(yè)主分光了。如今，祝小姐就算白天臨時回家停車，也要先跟保安打好招呼并留下電話，一旦停車位的主人回來，保安就會來電催了。

在相隔不遠的廣中路上另一個小區(qū)，為了確保自己的停車位不被別人占用，有車主甚至私自在地面上安裝了三角地鎖。車主的理由是，自己每個月付了停車費，車位卻經(jīng)常被其他車輛占用。物業(yè)則表示，車主只是承租車位，并沒有買下來，無權(quán)安裝三角鎖。為此，矛盾雙方曾多次發(fā)生口角，物業(yè)準備強行將地鎖撬掉。

祝小姐告訴記者，本來買車是為了方便工作和生活，但現(xiàn)在每天卻要為停車操心，平添了不少麻煩?！芭赃呌袀€新建小區(qū)，入住率不高，我可以暫時把車停在那兒，不知道以后這個小區(qū)業(yè)主都入住了，我的車該停在哪兒？”她無奈地說。

車位緊張乃歷史遺留問題

“小區(qū)現(xiàn)有350個停車位，但居民有766戶。再加上很多住戶家里不止有1輛車，停車位肯定緊張?！痹诒本┏枀^(qū)某中檔社區(qū)，一位物業(yè)管理人員說，“現(xiàn)在小區(qū)的固定車位已經(jīng)沒有了，排隊等車位的住戶就有好幾十位?！薄巴＼囯y”，已不僅僅是老舊小區(qū)的專屬難題。

由于停車管理嚴格，記者看到，居民停車較為有序。對“實在沒法停車”的居民，物業(yè)管理人員建議，可以考慮到附近社區(qū)停車。

記者隨后來到附近的興隆家園小區(qū)，小區(qū)停車場工作人員表示的確有很多附近的小區(qū)住戶來此停車。一位中年女士對記者說：“不好停車，來得晚了就只能停到外面。地兒太窄，我的車即使停下了，也經(jīng)常被剮蹭。”

針對目前北京市小區(qū)停車難的現(xiàn)狀，北京市交通委運輸局停車設(shè)施管理處處長史凱表示：“全市汽車保有量是現(xiàn)有停車位的2倍，停車缺口的出現(xiàn)有其歷史原因。滿足基本停車位，主要依靠小區(qū)車位的配建比，這塊歷史欠賬比較多?！?/p>

據(jù)相關(guān)資料，1994年之前的北京市住房小區(qū)沒有配套建設(shè)小汽車車位。1994年，北京市住房配建標準出臺，要求每10戶配建一個小汽車車位。5年后，隨著汽車保有量的增長，新的配建標準出臺，配建比提高到每兩戶擁有一個汽車車位。2011年，北京市交通委等部門曾表示，將提高新建小區(qū)停車位配建比。兩年過去，調(diào)整方案仍未出臺。

中國人民大學公共政策研究中心一位研究員認為，提高配建比不是一個簡單的問題，需要慎重考慮政策的連鎖反應?！皟H從一個層面看，解決停車難的問題當然是增加供給，這對于北京稀缺的土地資源來講是一種浪費?！彼f，“如果提高車位配建比，用于蓋房的土地就少了，土地勢必更貴，房價勢必更高?！?/p>

停車費地上地下差距大

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)居民反映無車位可停，而停車場工作人員卻表示車位有余，“地下空著不少車位?！?/p>

地上停車一位難求，地下車庫卻常年空位。這小區(qū)停車場工作人員告訴記者，“地下的停車費要貴將近一倍?！碑斢浾呦蛭飿I(yè)公司求證時，物業(yè)工作人員稱：“現(xiàn)在我們只賣不租，停車位已經(jīng)從去年的15萬漲到了18萬?！?/p>

北京市居住區(qū)內(nèi)部收費實行的是價格雙軌制。地上停車費由政府統(tǒng)一限價，每月最高150元，地下停車價格則由開發(fā)商自主定價?！暗叵聝r格普遍高于地上，有時還會只賣不租，出于經(jīng)濟考慮，一些業(yè)主會把車停在附近的路上?！庇腥苏f，“這樣道路資源就被占用了?！?/p>

居住小區(qū)內(nèi)部停車收費標準，則與全市停車規(guī)劃體系形成了倒掛。以興隆家園為例，小區(qū)地下停車每月300元左右，地上則為150元，而一位小區(qū)居民則稱“回來晚了，停在外面路上不要錢”。

如此下來，“私家車占道停車，對于城市交通造成很大壓力?！庇腥吮硎尽?/p>

社會公共資源變?yōu)樾^(qū)停車位矛盾的“泄洪區(qū)”。地上停車混亂、路面車道被占、地下車位空余，成為許多小區(qū)的現(xiàn)狀。追逐廉價優(yōu)質(zhì)的社會資源成為公共個體的本能，小區(qū)與公共停車體系的倒掛，使得小區(qū)停車資源不能得到有效利用。

業(yè)內(nèi)人士認為，從市場規(guī)則來看，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商有權(quán)自主定價，但絕對自由的市場也需要管理和控制。在小區(qū)停車位的問題上，開發(fā)商已經(jīng)形成了市場上公共資源的壟斷。

專家說法

上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責人接受記者采訪時表示，中心城區(qū)的小區(qū)停車難已是一個普遍難題，一方面是當初的車位規(guī)劃跟不上;另一方面是市中心小區(qū)大多場地有限，難以開辟更多車位。