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共有產(chǎn)權(quán)房范文第1篇

北京共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房資格

申請(qǐng)家庭應(yīng)同時(shí)具備以下條件：一是申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女;單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。二是申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員在本市均無(wú)住房。

一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。有以下情形之一的家庭不能申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房：

(1)申請(qǐng)家庭已簽訂住房購(gòu)房合同或征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議的。

(2)申請(qǐng)家庭在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的。

(3)有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。

(4)申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為的，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申請(qǐng)家庭承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購(gòu)房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租房屋。

北京共有產(chǎn)權(quán)房賣出規(guī)定

共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。

1、購(gòu)房人應(yīng)向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，明確轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買。

2、代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

共有產(chǎn)權(quán)房范文第2篇

1、共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中,單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

2、申購(gòu)要點(diǎn):

職住平衡共有產(chǎn)權(quán)住房也會(huì)做到精準(zhǔn)分配:房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭,以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。

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共有產(chǎn)權(quán)房范文第3篇

一、本合同根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，由嘉興市規(guī)劃與建設(shè)局、嘉興市工商行政管理局制訂。

二、本合同適用于單位自管房或個(gè)人私房（包括房改房）轉(zhuǎn)讓。

三、本合同中的賣方必須是房屋所有權(quán)人（共有權(quán)人），所稱房屋是指已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋。

四、本合同中買賣雙方委托房地產(chǎn)中介公司的，需與公司另外簽定委托合同。委托個(gè)人并由人簽定合同的，應(yīng)提供經(jīng)公證的委托書。

從事委托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介公司應(yīng)為經(jīng)批準(zhǔn)具有相應(yīng)資格的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

五、本合同[ ]中的內(nèi)容為并列的選擇項(xiàng)，須根據(jù)實(shí)際情況選擇打“√”。

六、本合同為房屋轉(zhuǎn)讓合同示范文本，本合同的部分條款當(dāng)實(shí)際情況未發(fā)生或當(dāng)事人雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在條款前空格部位打“X”，以示刪除。除國(guó)家另有規(guī)定外，任何一方不得以“示范合同印刷內(nèi)容”為由強(qiáng)迫另一方接受。

七、乙方在簽定本合同前有權(quán)要求甲方出示本合同提及的甲方有關(guān)證書、證明文件和物業(yè)管理規(guī)定。

八、本合同條款由嘉興市規(guī)劃與建設(shè)局、嘉興市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

嘉興市房屋轉(zhuǎn)讓合同（示范文本）

本合同雙方當(dāng)事人：_________________________

賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：____________________

地址：____________________聯(lián)系電話：

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托人：_______________

地址：____________________聯(lián)系電話：____________________

委托機(jī)構(gòu)：____________________

經(jīng)辦人：____________________聯(lián)系電話：____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購(gòu)買房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況（按房屋所有權(quán)證填寫）

1、甲方房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）坐落于嘉興市____________________，房屋結(jié)構(gòu)為__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為 平方米，車庫(kù)面積_____平方米。

2、該房屋所有權(quán)證號(hào)為_____（共有權(quán)證號(hào)為_____）。土地使用權(quán)方式為_____，土地使用權(quán)證號(hào)為__________。

3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：_______________。

4、該房屋租賃情況______________________________。

第二條 房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格

按建筑面積計(jì)算 該套房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為[人民幣] [ 幣]

總金額（小寫）__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

第三條 付款方式、時(shí)間

雙方約定按以下第_____項(xiàng)以（現(xiàn)金、支票、其他 ）方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同鑒定之日起_____天內(nèi)，乙方一次性將購(gòu)房款支付給__________。

2、分期付款：

合同簽訂之日起_____幾天內(nèi)，房屋及相關(guān)權(quán)屬證明交付時(shí)，權(quán)

屬證明過(guò)戶后_________________________

________________________________________。

3、其它方式：___________________________________

第四條 交房方式：

甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：

（1）自本合同簽定之日起_____天內(nèi)，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地使用證等相關(guān)權(quán)屬證明一并交付給乙方。

（2）其他方式_________________________。

第五條 乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方未按本合同第三條約定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)按累計(jì)應(yīng)付款向乙方追究違約利息，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款最后期限之第二天起至

實(shí)際付款之日止，月息按_____利率計(jì)算。逾期付款超過(guò)_____天，甲方有權(quán)按下述第 種約定追究乙方的違約責(zé)任：

（1）乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同限期繼續(xù)履行。

若乙方在 天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第（2）條處

理。 （2）乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

（3）_____________________________________________。

第六條 甲方逾期交房的違約責(zé)任

除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時(shí)間交房的，乙方有權(quán)按累計(jì)已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息按 計(jì)算。逾期交付超過(guò)_____天，乙方有權(quán)按下述第 種約定追究甲方的違約責(zé)任：

（1）甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同繼續(xù)限制履行。

若甲方在 天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第（2）條處理。

（2）甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

（3） 。

第七條 甲方保證該房屋交接時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和拖欠任何費(fèi)用（如水電、煤氣、有線電話、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用），保證已清除該房屋原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，甲方轉(zhuǎn)讓該房屋之前，確認(rèn)該房屋承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并取得房屋權(quán)共有人同意。（乙方對(duì)該房屋的各項(xiàng)基本情況均做了充分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后，如發(fā)生破漏、開裂等問(wèn)題由乙方承擔(dān)維修責(zé)任。）

第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

自本合同生效之日起，乙方在三個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過(guò)失造成乙方不能在 天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，視為甲方違約，乙方有權(quán)退房。甲方必須在乙方提出退房之日起 天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。

第九條 該房屋轉(zhuǎn)讓交易發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由甲乙雙方承擔(dān)。

第十條 房屋轉(zhuǎn)讓后該房屋所屬土地使用權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法

隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條 其他約定事項(xiàng)______________________。

第十二條 本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。

第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。

1、由[嘉興仲裁委員會(huì)] [_______________仲裁委員會(huì)]仲裁。

2、向人民法院。

第十五條 本合同自________之日起生效。

1、甲、乙雙方簽字。

2、經(jīng)__________公證（涉外房屋轉(zhuǎn)讓必須公證）。

第十六條 本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權(quán)屬登記部門及契稅部門各執(zhí)一份。合同未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效應(yīng)

甲方（簽章）_______________乙方（簽章）

委托人_________________委托人

（簽章） （簽章）

簽定日期：_____年__月__日

共有產(chǎn)權(quán)房范文第4篇

關(guān)鍵詞:共有產(chǎn)權(quán);經(jīng)濟(jì)適用住房;收益分配

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)23-0019-03

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂,圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),實(shí)際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。

2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))指出,經(jīng)濟(jì)適用住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房,是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分,也是實(shí)現(xiàn)住房保障的主要內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)于緩解城市中低收入群體的住房壓力以及構(gòu)建和諧社會(huì)都起到了重要作用。經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓時(shí),按現(xiàn)行規(guī)定,政府要收回一定比例的土地價(jià)款,但收回多少、如何收回補(bǔ)貼收益,因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù),難以操作。有的地方雖然規(guī)定了“按成交額的10%繳納地價(jià)款”,但在實(shí)踐中出現(xiàn)了成交額難以掌控,售房者隱瞞實(shí)際成交價(jià)獲利導(dǎo)致政府收益不能保證的現(xiàn)象。此問(wèn)題如果不能得到很好的解決,將會(huì)影響經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理,甚至?xí)绊懙轿覈?guó)城市住房保障體系,而經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)是解決收益分配的基礎(chǔ)。

1國(guó)外的共有產(chǎn)權(quán)制度

在英國(guó)的住房政策中,有一種共有產(chǎn)權(quán)的制度,該制度支持部分在市場(chǎng)上購(gòu)房有困難的家庭,通過(guò)分步購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的方式,逐步擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的一項(xiàng)政策。英國(guó)的“共有產(chǎn)權(quán)”住房,是政府對(duì)有一定購(gòu)房支付能力,但又難以完全承擔(dān)從市場(chǎng)途徑購(gòu)買住房的部分群體的一種資助。英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán),是指由“住房協(xié)會(huì)”與購(gòu)房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人對(duì)“住房協(xié)會(huì)”持有的產(chǎn)權(quán)部分支付租金,在具備能力后,購(gòu)房人可逐步購(gòu)買“住房協(xié)會(huì)”持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在其首期購(gòu)買和逐步購(gòu)買剩余部分產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中,政府會(huì)給予一定的政策性優(yōu)惠。這種共有產(chǎn)權(quán)住房針對(duì)不同的購(gòu)房群體,有不同的政策設(shè)計(jì)。

美國(guó)通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類:完全產(chǎn)權(quán)(Sole Ownership)、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)(Joint Property)、共有產(chǎn)權(quán)(Common Property)和企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)(Enterprise Property)。共有產(chǎn)權(quán)指兩人以上按份共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn),產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。盡管共有產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的份額在實(shí)物上不可分,但利益上是可以分開的,而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益,另外,各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下,兩人以上共同擁有房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)。

2我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)的設(shè)定

2.1共有產(chǎn)權(quán)含義和本質(zhì)

鑒于國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)驗(yàn),我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已進(jìn)行試點(diǎn),但目前還沒(méi)有正式在全國(guó)普及實(shí)施,還處在討論、調(diào)研、試行階段。

我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)制度的基本含義是,政府用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的財(cái)政性支出(主要是政府免收土地出讓金、稅費(fèi)減半征收和土地劃撥出讓的優(yōu)惠),轉(zhuǎn)化為投資,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。

對(duì)于用貨幣補(bǔ)貼方式扶持低收入家庭購(gòu)買的住房,政府的補(bǔ)貼也應(yīng)視為政府的投資,這類住房的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)是政府與受助購(gòu)房人的共有產(chǎn)權(quán)。在實(shí)踐中,政府擁有的這部分產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利,政府和受助者按規(guī)定共同申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,同時(shí),對(duì)產(chǎn)權(quán)共有人的權(quán)益進(jìn)行界定。

共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用住房的雙重性質(zhì),實(shí)現(xiàn)保障性與商品性的有機(jī)統(tǒng)一。從這一意義說(shuō),共有產(chǎn)權(quán)制度在本質(zhì)上是通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)權(quán)能的動(dòng)態(tài)組合,成為經(jīng)濟(jì)適用住房作為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的新的具體的實(shí)現(xiàn)形式。經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)所有與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣,具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)房屋所有人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志、目標(biāo)和通過(guò)這些權(quán)利在不同條件下的不同組合形式,可以體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)適用住房保障性和商品性的統(tǒng)一。

2.2共有產(chǎn)權(quán)設(shè)定的法律基礎(chǔ)

按照民法“一物一權(quán)”的原則,一處房產(chǎn)法律只承認(rèn)一個(gè)所有權(quán),但一個(gè)所有權(quán)可由一個(gè)民事主體所獨(dú)有,也可以由兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體所共有,這為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七十八條規(guī)定: “財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”這條規(guī)定有四層含義,基本滿足了共有產(chǎn)權(quán)制度的法律需求,一是政府作為法人可以成為經(jīng)濟(jì)適用住房的共有人;二是政府按投資額可以成為經(jīng)濟(jì)適用住房的按份共有人,并按自己的份額享有權(quán)利,分擔(dān)義務(wù);三是政府和受助購(gòu)房人都可以根據(jù)具體情況對(duì)自己擁有的經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)額作出處分;四是處分經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí),政府和受助購(gòu)房人都具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

我國(guó)城市房屋權(quán)屬登記制度也為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條規(guī)定:“房屋權(quán)利人(以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人)是依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人”。第十一條規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請(qǐng)人)申請(qǐng)。共有的房屋,由共有人共同申請(qǐng)”。第三十二條規(guī)定:“共有的房屋,由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份,房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力”。這些規(guī)定表明,政府作為法人成為房屋權(quán)利人,按投資額成為經(jīng)濟(jì)適用住房的按份共有人之一,領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》是受法律保護(hù)的,操作上簡(jiǎn)便易行,沒(méi)有任何障礙。

3經(jīng)濟(jì)適用住房收益分配分析

3.1“特殊產(chǎn)權(quán)”界定

政府用于經(jīng)濟(jì)適用住房假設(shè)的投資(主要表現(xiàn)為減免的土地出讓收益和稅費(fèi)),主要是對(duì)需要幫助的群體發(fā)揮保障和扶持作用,而不是一般意義上的投資,所以政府擁有的這部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)是“特殊產(chǎn)權(quán)”。

根據(jù)新古典產(chǎn)權(quán)理論以及企業(yè)的不完全契約等理論,擁有很強(qiáng)專用性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)獲得剩余權(quán)利。由于專業(yè)性資產(chǎn)的權(quán)利對(duì)于收益的分配是事先無(wú)法界定的,我們可以采取用總收益減去其他產(chǎn)權(quán)固定收益的剩余收益來(lái)計(jì)算專業(yè)性資產(chǎn)的收益。

由于土地是不動(dòng)產(chǎn),所以具有很強(qiáng)的專用性。而房地產(chǎn)的價(jià)值又主要是由土地成本決定的,所以在經(jīng)濟(jì)適用住房到期可以上市時(shí),擁有土地所有權(quán)的政府具有獲得剩余收益的權(quán)利。

3.2經(jīng)濟(jì)適用住房收益分配假定條件

(1)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)為受助購(gòu)房者和政府的共有產(chǎn)權(quán);(2)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易,收益按同一區(qū)域內(nèi)商品房的價(jià)格指數(shù)測(cè)算;(3)受助購(gòu)房者退出有正面激勵(lì)作用,有利于提高經(jīng)濟(jì)適用住房的利用效率;(4)經(jīng)濟(jì)適用住房退出時(shí)由政府回購(gòu);(5)對(duì)于用貨幣補(bǔ)貼的購(gòu)房者,共有產(chǎn)權(quán)及其收益按出資比例設(shè)定。

3.3西安市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)例分析

按照《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年后可以以市場(chǎng)價(jià)上市出售。經(jīng)濟(jì)適用住房在出售時(shí),購(gòu)買人要按經(jīng)濟(jì)適用住房所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金,沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的,土地出讓金的價(jià)款暫按成交額的3%交納。本例采用按成交額的3%繳納土地出讓金價(jià)款。

根據(jù)實(shí)際成交價(jià)格,2003年西安市城南區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)為1 500元/平方米,2008年底該地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房達(dá)到五年上市時(shí)限,二手房實(shí)際成交價(jià)為3 200元/平方米;2003―2008年該地區(qū)普通商品房?jī)r(jià)格平均上漲了80%。

A.不考慮資金時(shí)間成本,按一套面積為100平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行粗略計(jì)算:

(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應(yīng)交政府的每平方的收益為:3200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價(jià)格瞞報(bào),這一收益沒(méi)有保證)。

原購(gòu)房者每平方米收益為:3 200-1 500-96=1604元/平方米。

(2)按照本文共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì),原購(gòu)房者每平方米收益為:1 500*80%=1 200元/平方米。

政府每平方米的收益為:3 200-(1 500+1 200)=500元/平方米。

不考慮資金時(shí)間成本時(shí),按照新的產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多404元/平方米。

B.考慮資金時(shí)間成本,將各時(shí)點(diǎn)上的資金流折算到2008年,利率采用2004年中國(guó)人民銀行存款利率0.72%,一套經(jīng)濟(jì)適用住房按面積100平方米的進(jìn)行計(jì)算:

(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應(yīng)交政府的每平方的收益為:3 200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價(jià)格瞞報(bào),這一收益沒(méi)有保證)。

原購(gòu)房者每平方米收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-96=1 549.22元/平方米。

(2)按照本文共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì),原購(gòu)房者每平方米收益為:1 500*(1+0.72%)5*80%=1 243.83元/平方米。

政府每平方米的收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-1 243.83=401.39元/平方米。

考慮資金時(shí)間成本時(shí),按照新的產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多305.39元/平方米。

4經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)的優(yōu)點(diǎn)分析

(1)政府通過(guò)“合股買房”擁有部分房產(chǎn)權(quán),可以限制炒房等投機(jī)行為,有利于消除和打擊現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房交易中的尋租現(xiàn)象,從源頭上避免滋生腐敗問(wèn)題。即使暗箱操作騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房,個(gè)人不擁有完全的房屋產(chǎn)權(quán),社會(huì)住房保障資源也不致于完全流失。

(2)經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)政策,有利于完善經(jīng)濟(jì)適用住房的退出機(jī)制,使經(jīng)濟(jì)適用住房做到循環(huán)使用,發(fā)揮住房保障資源的最大利用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房受助者脫離中低收入群體時(shí),政府可以依靠手中的部分房屋產(chǎn)權(quán)和相關(guān)法規(guī),將房屋另一半產(chǎn)權(quán)回購(gòu),用于安置其他更需住房的低收入家庭,不斷循環(huán)使用。這樣既體現(xiàn)了政府資助窮人的公正和公平,也使部分家庭從住房福利保障制度中及時(shí)退出成為可能,最終形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效機(jī)制和經(jīng)濟(jì)適用住房循環(huán)利用的機(jī)制。

(3)經(jīng)濟(jì)適用住房共用房權(quán)政策,可以更好的實(shí)現(xiàn)住房保障資源累積和倍增,不僅使政府的投資轉(zhuǎn)化為部分產(chǎn)權(quán),使這部分資產(chǎn)保值,而且隨著資產(chǎn)的循環(huán)使用,政府用于住房保障的財(cái)力累積倍增,能夠有效地?cái)U(kuò)大住房保障覆蓋面,盡快實(shí)現(xiàn)居者有房的夢(mèng)想。

(4)經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán),有利于規(guī)范和繁榮住房租賃市場(chǎng),進(jìn)一步促進(jìn)人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,增大經(jīng)濟(jì)適用房選擇的空間余地,宜買則買、宜租則租、先租后買、租售并舉、量力而行、合理消費(fèi),從而引導(dǎo)人們走出“重買輕租”的消費(fèi)觀念誤區(qū),形成正確的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

5結(jié)論

經(jīng)濟(jì)適用住房在我國(guó)還是一種新興事物,對(duì)它的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程,當(dāng)前,政府迫切需要重新審視經(jīng)濟(jì)適用住房的一些突出問(wèn)題,盡快進(jìn)行制度上的創(chuàng)新,以達(dá)到預(yù)期的政策設(shè)計(jì)和宏觀調(diào)控目標(biāo)。否則,如果繼續(xù)沿用過(guò)去的做法和實(shí)現(xiàn)方式,雖然各地不斷加大建設(shè)量,但其根本問(wèn)題和矛盾還是無(wú)法得到徹底解決的。

本文的經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度是經(jīng)濟(jì)適用住房改革過(guò)程中的重大創(chuàng)新,像任何新生事物一樣,必然會(huì)遇到這樣或者那樣的問(wèn)題,有時(shí)會(huì)伴隨產(chǎn)生以前沒(méi)有遇到的新的問(wèn)題。我們對(duì)好制度進(jìn)行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是是否極大解決原有弊端,同時(shí)帶來(lái)較少的副作用。從這一方面來(lái)看,本文認(rèn)為,共有產(chǎn)權(quán)制度是解決經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)有困境的極佳選擇。值得特別指出的是,住房問(wèn)題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題,不是僅靠某一兩個(gè)學(xué)科的理論就可以很好解決的,需要建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、法律等相關(guān)學(xué)科的共同完善,相信在各學(xué)科取長(zhǎng)補(bǔ)短的過(guò)程中,共有產(chǎn)權(quán)制度的發(fā)展和成熟會(huì)有更大質(zhì)的飛躍。

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共有產(chǎn)權(quán)房范文第5篇

隨著《物權(quán)法》的深入實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記程序的不斷完善，公證員對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)該有更明確的認(rèn)知，了解房產(chǎn)登記的具體規(guī)定和操作程序。挖掘背后爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，尋找法律和法理上的支撐點(diǎn)，厘清實(shí)務(wù)中的模糊問(wèn)題，從而準(zhǔn)確把握委托、繼承、遺囑、夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議等公證實(shí)務(wù)。

一、夫妻“隱形共有”與“單獨(dú)所有”對(duì)比

夫妻隱形共有，通常是指登記在夫妻一方名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如存單、債券、股票、車輛等財(cái)產(chǎn)，雖然為夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得，但權(quán)利憑證上只登記夫或者妻一方的姓名。對(duì)于房產(chǎn)而言，主要是在《物權(quán)法》實(shí)施之前，由于風(fēng)俗習(xí)慣或登記程序不完善等原因，致使夫妻共有房產(chǎn)僅登記在一方名下，產(chǎn)生了隱形共有人現(xiàn)象。在公證實(shí)踐中，對(duì)于登記在一方名下的房產(chǎn)進(jìn)行審查時(shí)，審查登記人的婚姻狀況是必要程序，若所涉房產(chǎn)系權(quán)利人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)得的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這無(wú)疑是符合《婚姻法》精神的。

對(duì)于單獨(dú)所有，目前現(xiàn)行法律、法規(guī)中，僅在《房產(chǎn)登記辦法釋義》中有相關(guān)的表述：在房產(chǎn)所有權(quán)證填寫說(shuō)明時(shí)指出“不屬共有情況的，填寫單獨(dú)所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”；在解釋共有概念時(shí)指出“共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有相對(duì)而言的”。根據(jù)《房產(chǎn)登記辦法釋義》這一表述，我們可以得出單獨(dú)所有是指房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)證上登記人一人所有，這種解釋也符合社會(huì)大眾對(duì)此概念的心理預(yù)期。

另外，房產(chǎn)管理部門在實(shí)務(wù)中對(duì)于“單獨(dú)所有”與“隱形共有”也進(jìn)行區(qū)分?；橐龃胬m(xù)期間，對(duì)登記在一方名下后申請(qǐng)變更為夫妻共有的，可理解為房產(chǎn)證及登記簿記載的房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，只要申請(qǐng)人能夠提供充分的證明，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)給予辦理相應(yīng)的更正登記。而如果夫妻將一方婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的個(gè)人房產(chǎn)?；?qū)⒒榍叭〉玫膫€(gè)人房產(chǎn)約定為共同所有或部分共同所有的，均視為房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)按照《房產(chǎn)登記辦法》第32條的規(guī)定申請(qǐng)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這兩種辦理方法的區(qū)別。反映出房產(chǎn)登記部門將“隱形共有”視為夫妻共同所有，“單獨(dú)所有”視為登記人個(gè)人占有全部產(chǎn)權(quán)。由此可見(jiàn)，“隱形共有”實(shí)際上是特定時(shí)期的產(chǎn)物，只是短時(shí)間的過(guò)渡，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的貫徹實(shí)施，產(chǎn)權(quán)登記必將更加全面而準(zhǔn)確，“隱形共有”也終將退出歷史舞臺(tái)。

總之，隱形共有和單獨(dú)所有，雖都是“登記在一方名下”的財(cái)產(chǎn)，但法律意義卻大為不同，絕不能畫等號(hào)。

二、“單獨(dú)所有”的程序事項(xiàng)

目前，單獨(dú)所有已逐步成為所有權(quán)的一個(gè)狀態(tài)，那么依據(jù)何規(guī)定、履行哪些程序才能將房產(chǎn)登記為一方單獨(dú)所有呢？一般而言，以下情況下取得的房產(chǎn)屬于單獨(dú)所有：1、《婚姻法》第18條第（一）、（三）項(xiàng)所規(guī)定的“一方的婚前財(cái)產(chǎn)”及“遺囑或贈(zèng)予合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)”；申辦人需要提供未婚或未再婚證明，或者需要有經(jīng)過(guò)律師的遺囑或者贈(zèng)予合同中明確歸夫或妻一方所有的遺囑律師書或贈(zèng)予合同律師書；2、《婚姻法》第十九條規(guī)定的情形：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申辦人需要提供夫妻共同約定歸一方單獨(dú)所有的書面夫妻財(cái)產(chǎn)約定；3.人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律判決或裁定為一方所有的房產(chǎn)：申報(bào)人需要提供生效的法律文書及協(xié)助執(zhí)行書等。在辦理單獨(dú)所有登記事項(xiàng)時(shí)，除提供必需的材料外，房產(chǎn)部門還要進(jìn)行嚴(yán)格的詢問(wèn)，τ謔欠袷槍燦蟹坎做重點(diǎn)詢問(wèn)。依據(jù)上述分析，夫妻關(guān)系存續(xù)期間單獨(dú)所有房產(chǎn)證是建立在夫妻財(cái)產(chǎn)約定的基礎(chǔ)上形成的登記一方個(gè)人獨(dú)有的權(quán)利證明，是符合法律和程序的權(quán)利憑證。

三、“單獨(dú)所有”與“夫妻共有”

房產(chǎn)證上單獨(dú)所有不能認(rèn)定登記人個(gè)人產(chǎn)權(quán)的主要困擾就在于《婚姻法》與《物權(quán)法》的沖突，其中一個(gè)可能存在的主要障礙就在于夫妻財(cái)產(chǎn)約定在物權(quán)變動(dòng)中的適用規(guī)則。

雖然登記為“單獨(dú)所有”，但在夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，雙方未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。《婚姻法》第十九條：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力”。

因此在公證實(shí)務(wù)中，需要進(jìn)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的區(qū)分。《婚姻法》第十九條規(guī)定了夫妻財(cái)產(chǎn)約定的效力問(wèn)題：第一，對(duì)雙方具有約束力；第二，第三人知道該約定的，可以對(duì)抗第三人。這就是夫妻財(cái)產(chǎn)約定的兩種效力，即對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。夫妻財(cái)產(chǎn)約定對(duì)內(nèi)最基本的效力是物權(quán)效力。由此，夫妻財(cái)產(chǎn)約定一旦在夫妻之間成立生效便產(chǎn)生物權(quán)的效力，屬《物權(quán)法》第九條的“法律另有規(guī)定的除外”。無(wú)須通過(guò)登記生效實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。在對(duì)外效力上，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的公示原則進(jìn)行登記，可以有效地防止規(guī)避法律的行為，更有利于保護(hù)與約定財(cái)產(chǎn)的夫妻進(jìn)行民事活動(dòng)的人的合法權(quán)益，同時(shí)，也應(yīng)規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)契約經(jīng)登記方產(chǎn)生對(duì)外效力，未經(jīng)合法登記者不產(chǎn)生對(duì)外效力。由此，夫妻財(cái)產(chǎn)約定在夫妻之間具有物權(quán)效力，而在對(duì)外效力上依然應(yīng)通過(guò)登記生效才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。

同時(shí)，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)約定對(duì)內(nèi)效力不能因?yàn)槠溥m用“法律另有規(guī)定的除外”而放任自流，在涉及第三人時(shí)為保障交易安全應(yīng)準(zhǔn)用《物權(quán)法》第31條“處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，這可以理解為夫妻財(cái)產(chǎn)約定在涉及第三人時(shí)，應(yīng)援用對(duì)外效力的規(guī)則通過(guò)登記才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。