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共有產(chǎn)權(quán)住房范文第1篇

一、共有產(chǎn)權(quán)住房典型模式

在我國(guó)，共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展并不久遠(yuǎn)，綜合全國(guó)各城市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有三種模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。

1.淮安模式

2007年7月26日淮安市《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》，明確提出要將經(jīng)濟(jì)適用住房使用的土地改劃撥為出讓，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并與市場(chǎng)接軌。這實(shí)質(zhì)上終止了傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，用共有產(chǎn)權(quán)住房取而代之。根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例的不同，將共有產(chǎn)權(quán)住房分為兩種：一是個(gè)人擁有70%產(chǎn)權(quán)，政府擁有剩余的30%產(chǎn)權(quán)；二是個(gè)人與政府各占住房產(chǎn)權(quán)的50%。

與以往保障性住房類似，共有產(chǎn)權(quán)住房也為購(gòu)房者設(shè)置了門檻?；窗补灿挟a(chǎn)權(quán)住房公布之初對(duì)不同產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例的購(gòu)買有明確規(guī)定。其中，購(gòu)買個(gè)人擁有70%產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)住房的條件是家庭人均月收入300 元以下，具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口8 年以上，家庭人均住房使用面積在10 平方米以下；購(gòu)買個(gè)人擁有50%產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)住房的條件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面積不足10 平方米的困難家庭。但是，2007年初的淮安住房均價(jià)即已達(dá)到2500元/平方米，以一個(gè)剛達(dá)到購(gòu)買70%產(chǎn)權(quán)住房要求的三口之家為例，要擁有一套50平方米的共有產(chǎn)權(quán)住房平均至少需要12年的全部收入。這顯然不符合實(shí)際。因此政策頒布之初，符合條件的購(gòu)房者寥寥無幾。政府相關(guān)部門后來意識(shí)到了初設(shè)條件的苛刻，因此放寬了申購(gòu)條件，把人均收入放寬到了700元/月，在實(shí)際操作中，甚至放寬到800元/月。幾乎剛好售完首批推出的300套共有產(chǎn)權(quán)住房。

淮安對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的退出機(jī)制給出了明確規(guī)定。在五年內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)住房的政府產(chǎn)權(quán)部分不收租金，業(yè)主可以原價(jià)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分，得到完整產(chǎn)權(quán)。當(dāng)業(yè)主的生活水平高于政府規(guī)定的享有共有產(chǎn)權(quán)住房條件時(shí)，可以繼續(xù)使用住房，但需要為政府所有部分支付相應(yīng)市場(chǎng)化租金。五年以后，如果轉(zhuǎn)讓住房的話，則只能得到自己所有份額的收益，政府得到剩余部分，并且政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.上海模式

上海共有產(chǎn)權(quán)住房可以追溯到2009年年底，彼時(shí)率先在閔行和徐匯兩個(gè)區(qū)進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，翌年于全市鋪開，官方稱為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房。上海對(duì)于產(chǎn)權(quán)的擁有份額較淮安更為靈活，購(gòu)房者根據(jù)支付能力的大小，可購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房60%-70%不等的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)政府持有剩余部分。

上海根據(jù)城市人均收入水平，不斷調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入門檻。其中最為明顯的當(dāng)屬人均可支配收入條件，該項(xiàng)已經(jīng)從試點(diǎn)之初的2300元/年，調(diào)到2900元/年，之后又調(diào)整為3300元/年。在2013年更是進(jìn)行了大幅放寬，由原來人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根據(jù)2013年公布的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)家庭人均住房建筑面積應(yīng)在15平方米以下（含15平方米），對(duì)于3人及以上家庭，人均年可支配收入應(yīng)該低于6萬元（含6萬元），同時(shí)人均財(cái)產(chǎn)應(yīng)該低于15萬元（含15萬元）；對(duì)于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）、人均財(cái)產(chǎn)低于18萬元（含18萬元）。

關(guān)于退出機(jī)制，上海規(guī)定購(gòu)房人可以在取得共有產(chǎn)權(quán)住房房產(chǎn)證的5年后將房屋出售。政府擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，并且要按其擁有的產(chǎn)權(quán)份額收回所對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓收入。

3.北京模式

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)得相對(duì)較晚，2013年10月23日，北京市住建委了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，北京的自住型商品房政策正式出臺(tái)。政府明確規(guī)定，自住型商品房的價(jià)格是周邊同地段商品房?jī)r(jià)格的70%，建設(shè)所用土地通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓。該類住房的面積以90平方米為主打戶型。符合之前購(gòu)買限價(jià)房規(guī)定的家庭皆可購(gòu)買。

對(duì)于自住型商品房的退出機(jī)制，北京市政府明確規(guī)定購(gòu)買此類住房5年內(nèi)不得上市交易，之后交易獲得收益的30%上交政府財(cái)政。

4.各模式對(duì)比分析

要充分了解共有產(chǎn)權(quán)住房的利弊，需要對(duì)其進(jìn)行對(duì)比分析，表1是對(duì)前文各模式共有產(chǎn)權(quán)住房特點(diǎn)的匯總及優(yōu)缺點(diǎn)分析。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房制度建設(shè)

雖然各地的共有產(chǎn)權(quán)住房政策相繼推出，并且得到了國(guó)家層面的支持。但從前文的分析可以看出還存在很多不足之處。筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面對(duì)實(shí)踐現(xiàn)狀進(jìn)行完善。

1.完善法律法規(guī)，建立共有產(chǎn)權(quán)住房法律保障體系

作為一個(gè)法治國(guó)家，任何制度或政策的推行都應(yīng)有法可依，以法律保障和約束行為。目前各地推行的共有產(chǎn)權(quán)住房政策并沒有合適的法律可依，行政色彩濃烈。以共有產(chǎn)權(quán)住房的影響力及其發(fā)展趨勢(shì)，將其規(guī)范化管理提上法律議程已經(jīng)是勢(shì)在必行。首先，應(yīng)該通過法律形式確定共有產(chǎn)權(quán)住房的管理機(jī)構(gòu)，賦予相應(yīng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理權(quán)力的同時(shí)對(duì)其進(jìn)行必要的監(jiān)督，防止政出多門、互相扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；其次，規(guī)范化購(gòu)房準(zhǔn)入制度，防止自住型商品房的權(quán)力尋租；最后，統(tǒng)一合理的標(biāo)準(zhǔn)確定轉(zhuǎn)讓溢價(jià)分配，杜絕利用共有產(chǎn)權(quán)住房投機(jī)牟利。

2.多元化共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)渠道，增加受惠群體

目前共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)形勢(shì)主要有兩種，一是以北京、上海等城市為代表的普通商品房配建供應(yīng)；二是以淮安等三線城市為代表的集中建設(shè)供應(yīng)，該方式是目前很多地區(qū)采用的形式。兩種供應(yīng)方式有利有弊，前者易于給共有產(chǎn)權(quán)住房業(yè)主造成物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)上的壓力，且開發(fā)商更傾向于偷工減料，顯失公平。后者則造成城市貧富分布不均，不利于社會(huì)管理和穩(wěn)定。因此，一個(gè)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)方式應(yīng)該實(shí)現(xiàn)多元化，根據(jù)城市區(qū)域特色，合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房位置。同時(shí)，可以參照公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)視為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，引入BT或BOT模式。此外，可以通過其他現(xiàn)有住房轉(zhuǎn)化增加供應(yīng)。如現(xiàn)今棘手的小產(chǎn)權(quán)房，可以通過土地國(guó)有化處理轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，在增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)同時(shí)，也解決小產(chǎn)權(quán)房的去向問題，可謂一石二鳥。

3.層次化住房保障體系，明確定位共有產(chǎn)權(quán)住房受眾

我國(guó)住房保障體系由于發(fā)展較為短暫，在制度建設(shè)和發(fā)展方向上還有很多亟需改善之處，各類保障性住房的受眾層次顯化就是其中一個(gè)重要方面。就目前來看，住房保障體系無非三個(gè)層次，即社會(huì)底層群體保障房、由低收入轉(zhuǎn)中等收入群體保障房、中等收入群體保障房。但各個(gè)地方政府并沒有科學(xué)合理的收入劃分制度，在各層次間出現(xiàn)了“夾心層”，社會(huì)不公現(xiàn)象明顯。所以，政府應(yīng)該通過受眾的明確劃分，將共有產(chǎn)權(quán)住房合理定位在住房保障體系當(dāng)中?！白邔?duì)路子，找好位置”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房政策不致虎頭蛇尾，設(shè)計(jì)與落地脫節(jié)。

4.重視共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)質(zhì)量，保障住房品質(zhì)

傳統(tǒng)的經(jīng)適房無論是配建還是集中供應(yīng)，都存在開發(fā)商為了追求更大的利潤(rùn)而降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況。要解決這一問題，任重而道遠(yuǎn)。首先，政府主管部門要把控從選定開發(fā)商到驗(yàn)收的每一個(gè)環(huán)節(jié)，保證建筑質(zhì)量；其次，通過充分評(píng)估企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)，在充分市場(chǎng)調(diào)研的情況下，給予企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。

5.完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度，強(qiáng)化保障作用

共有產(chǎn)權(quán)住房制度在我國(guó)的發(fā)展處于初級(jí)階段，機(jī)制設(shè)置還有很長(zhǎng)的路要走。要強(qiáng)化其保障作用，首先，個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)分配應(yīng)該更加靈活，便于合格購(gòu)房者能根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買不同比例的產(chǎn)權(quán)；其次，突破傳統(tǒng)思路，擴(kuò)大購(gòu)房者的選房范圍，政府主要以貨幣形式給予補(bǔ)貼，與購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)。

6.引入多元資本，助力共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)

首先，與金融資本的結(jié)合是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)所趨，共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)也不例外。共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買者很多屬于上升階層，政府可以適當(dāng)松動(dòng)銀根，鼓勵(lì)銀行放松對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的貸款限制。其次，可以研究開發(fā)企業(yè)持有共有產(chǎn)權(quán)住房部分產(chǎn)權(quán)的可行性，以獲取增值收益的條件引入民間資本。

筆者認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用不斷強(qiáng)化，共有產(chǎn)權(quán)住房在全國(guó)范圍鋪開是大勢(shì)所趨。當(dāng)務(wù)之急，政府應(yīng)該在試點(diǎn)基礎(chǔ)上權(quán)衡利弊選擇最佳的推廣模式，總結(jié)過往其他類型保障性住房可取之處與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)行科學(xué)合理的制度設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房的社會(huì)價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

1.陳明.共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房：保障性住房建設(shè)的新探索――淮安市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實(shí)踐及其得失.北方經(jīng)濟(jì).2008.19

共有產(chǎn)權(quán)住房范文第2篇

1、簽訂買賣合同。公有住房承租人在落實(shí)受買人后，先按當(dāng)時(shí)的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》。

2、審核。持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請(qǐng)表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。

3、辦理變更登記手續(xù)。可售公有住房上市出售買賣雙方當(dāng)事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財(cái)稅部門和交易中心交清全部稅費(fèi)或保證金后三天內(nèi)，憑稅費(fèi)或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。

共有產(chǎn)權(quán)住房范文第3篇

解釋共有產(chǎn)權(quán)存在的合理性是推廣共有產(chǎn)權(quán)的前提?；谝韵聨讉€(gè)主要理由，我們認(rèn)為，推廣共有產(chǎn)權(quán)符合現(xiàn)實(shí)且必要。

（一）給予中低收入家庭產(chǎn)權(quán)型保障具有重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義

住房保障問題是世界性難題。盡管各國(guó)住房政策各有特點(diǎn)，但總體上講，住房政策的大趨勢(shì)是以促進(jìn)住房自有化率的提高為主，輔以公共租賃房。歸納其主要原因是：首先，住房作為人類生存的基礎(chǔ)，也是福利的基礎(chǔ)，住房產(chǎn)權(quán)與社會(huì)政策其他領(lǐng)域之間具有復(fù)雜的“嵌入性”，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育甚至就業(yè)等領(lǐng)域均與住房產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，因此，瑞典學(xué)者凱梅尼認(rèn)為，“在研究福利體制的這一建構(gòu)與重組的過程中，住房是建構(gòu)福利國(guó)家的一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域”，日本學(xué)者早川和男（2005）也認(rèn)為，住宅福利是社會(huì)福利之最，主張“把住宅問題看作國(guó)家、社會(huì)的首要問題”。其次，大量的研究表明，人們存在著對(duì)房屋所有權(quán)根深蒂固的渴望，擁有住房產(chǎn)權(quán)能給人們帶來自尊、自信以及安全感。住房產(chǎn)權(quán)有無這種分化對(duì)居民的幸福感水平確實(shí)產(chǎn)生了不容忽略的影響，有住房產(chǎn)權(quán)的居民其幸福感水平顯著高于無住房產(chǎn)權(quán)的居民。再者，住房是城市居民家庭財(cái)富的主要組成部分，能否擁有住房所有權(quán)，對(duì)城市家庭而言，更是意味著是否擁有家庭財(cái)富積累的原始機(jī)會(huì)和社會(huì)學(xué)意義上的社會(huì)向上流動(dòng)的機(jī)會(huì)。

但是自1998年以來，不斷攀升的商品房?jī)r(jià)格直接導(dǎo)致了居民住房可支付能力的削弱，高房?jī)r(jià)與中低收入群體（包括一部分中等收入群體）住房支付能力之間的矛盾日益突出。以浙江省為例，考察根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒里七等分城市居民家庭收入水平，計(jì)算得到標(biāo)準(zhǔn)住房消費(fèi)面積為90平方米，各收入階層房?jī)r(jià)收入比的情況，發(fā)現(xiàn)高收入家庭的收入增長(zhǎng)基本與房?jī)r(jià)快速上升的速度相匹配，房?jī)r(jià)收入比變化不大，而購(gòu)房能力弱的中低收入家庭，其購(gòu)房能力不但沒有改善，反而加速惡化。如最低收入家庭房?jī)r(jià)收入比從2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比也高達(dá)12.35 （如表1所示）。越來越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群體）不得不被動(dòng)地退出商品住房市場(chǎng)。

因此，給予中低收入家庭產(chǎn)權(quán)型保障具有重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。根據(jù)經(jīng)典的紡錘型社會(huì)結(jié)構(gòu)模型可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會(huì)的安定，其往往也是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的中堅(jiān)力量，讓這部分家庭擁有“財(cái)產(chǎn)性收入”不僅是壯大中產(chǎn)階層隊(duì)伍、縮小貧富差距的客觀要求，而且也對(duì)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、保持社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。

（二）我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策的偏差

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)停止實(shí)物分房后建立并首推的解決中低收入家庭住房困難的重要制度安排。不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房在一定時(shí)期內(nèi)為解決我國(guó)城市中等收入居民住房困難、改善居住質(zhì)量等問題起了很大作用，但隨著住房市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的模糊性所隱藏的一系列問題越發(fā)突出。雖在《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中將經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)定義為“有限產(chǎn)權(quán)”，但是沒有明確個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)比例，因此經(jīng)濟(jì)適用住房有限產(chǎn)權(quán)是在收益和處分上受到限制的所有權(quán)，是一種受到限制的單獨(dú)所有權(quán)，而并非共有。其在法理與具體實(shí)施過程中存在以下問題。

第一，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房致使法權(quán)和事實(shí)產(chǎn)權(quán)不一致。從字面上理解“有限產(chǎn)權(quán)”，是因政府讓渡了一部分收益，因此，對(duì)產(chǎn)權(quán)做出了某種限定，政府和個(gè)人共同持有經(jīng)濟(jì)適用房房屋產(chǎn)權(quán)，雙方都是只擁有不完整的產(chǎn)權(quán)。然而現(xiàn)實(shí)是，擁有不完整產(chǎn)權(quán)的個(gè)人卻完整地?fù)碛惺聦?shí)上的完整產(chǎn)權(quán)，也使得個(gè)人擁有了尋租空間，導(dǎo)致法權(quán)與事實(shí)產(chǎn)權(quán)不一致，權(quán)力和義務(wù)不一致。按照《物權(quán)法》以登記確定權(quán)屬的原則，既然經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人記載的只有購(gòu)房人的名字，就只能推定房產(chǎn)為購(gòu)房人所有，其屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)和私權(quán)范疇，政府公權(quán)力不具備直接介入權(quán)，國(guó)家就沒有權(quán)利干涉購(gòu)房人處置權(quán)的法律依據(jù)。

第二，經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)制度滋生尋租行為。經(jīng)濟(jì)適用房由于政府的補(bǔ)貼而價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，讓這種交易更加有利可圖。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買5年后就可以上市出售，因此刺激很多人暗箱操作騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，進(jìn)行投資謀利。另一方面，一些逐漸富有的家庭沒有從經(jīng)濟(jì)適用房保障制度中合法有序地退出，從而導(dǎo)致了社會(huì)住房保障資源完全流失。

第三，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，導(dǎo)致處置難。盡管一些地方以文件形式明確規(guī)定了上市交易時(shí)應(yīng)補(bǔ)充土地出讓金或同地段商品房與經(jīng)濟(jì)房的差價(jià)，但由于法律效力低（一是居民接受度十分有限；二是實(shí)際操作上，特別是退出操作中不能得到法律層面的支持），政府與個(gè)人的合法收益得不到及時(shí)保障。

第四，有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押融資受影響。當(dāng)個(gè)人用住房向銀行抵押融資時(shí)，銀行根據(jù)個(gè)人在住房中擁有的產(chǎn)權(quán)比例確定融資額，由于有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房沒有明確個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)比例，導(dǎo)致銀行實(shí)際操作難，許多銀行拒絕經(jīng)濟(jì)適用房的抵押融資貸款。

（三）租賃保障房難以成為住房保障可持續(xù)運(yùn)行的主要方式

以公共租賃房為主體的租賃型保障房其核心特征是通過“租賃”方式保障居民“住有所居”，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這對(duì)引導(dǎo)居民樹立正確的住房消費(fèi)觀念，形成合理的住房梯度消費(fèi)模式，具有很好的促進(jìn)作用。但是租賃型保障房建設(shè)投入大、維護(hù)運(yùn)行成本高、退出難等是個(gè)世界性難題，極易淪為“福利陷井”。盡管發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)已實(shí)施公共租賃住房保障制度多年，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，但仍面臨嚴(yán)峻的問題。

第一，租戶對(duì)保障房破壞性使用，造成物業(yè)和社區(qū)環(huán)境惡化，社會(huì)問題增多。英美等一些社會(huì)住房小區(qū)秩序混亂，公共場(chǎng)所故意亂拋垃圾、制造噪音、肆意破壞公物等問題比較普遍，成為犯罪活動(dòng)、吸毒和交易、打群架等集中點(diǎn)。盡管美國(guó)公共住房支出不斷增長(zhǎng)，但居民對(duì)社區(qū)抱怨和不滿度增加，嚴(yán)重影響居民的身心健康，惡劣的居住環(huán)境抵消了低收入家庭的住房保障效用。

第二，住房保障財(cái)政負(fù)擔(dān)重。美國(guó)公共住房的建設(shè)成本由聯(lián)邦政府承擔(dān)，但運(yùn)營(yíng)成本靠租賃收入維持。剛開始運(yùn)營(yíng)期間，由于新房維護(hù)成本較低，公共租賃房運(yùn)行良好，但之后住房保障財(cái)政負(fù)擔(dān)逐漸加重。聯(lián)邦住房運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助從1969年的1490萬美元上升到1979年的72700萬美元，1993年的25億美元，2003年的35億美元，2003年運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助占公共住房總預(yù)算的一半。由于資金緊張，很多住房管理機(jī)構(gòu)不得已停止公共租賃房的修繕和維護(hù)，造成公共住房居住環(huán)境逐漸惡劣，使得社會(huì)租賃住房越來越集中于針對(duì)社會(huì)劣勢(shì)群體進(jìn)行住房供給，在空間上形成了“貧民窟”，產(chǎn)生了嚴(yán)重的社會(huì)隔離和階層對(duì)立，引發(fā)了嚴(yán)重的社會(huì)問題。

因此，在社會(huì)投資缺乏激勵(lì)和政府保障財(cái)力有限的背景下，簡(jiǎn)單地以公租房取代經(jīng)濟(jì)適用房，不僅忽略了住房所有權(quán)對(duì)所有人主觀福利水平（如自尊、自信等）及住房區(qū)域權(quán)利（如教育、戶籍等）的影響，忽略了住房所有權(quán)對(duì)中低收入家庭財(cái)富積累的影響，且由于其存在的投資量大、資金沉淀嚴(yán)重、維護(hù)運(yùn)行成本高等難題，都不利于提高我國(guó)的住房保障水平，其更難以成為我國(guó)住房保障可持續(xù)運(yùn)行的主要方式。

（四）開展過共有產(chǎn)權(quán)的地區(qū)普遍反映政策效果較好，風(fēng)險(xiǎn)可控

值得一提的是，2014年中央政府將“增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”首次寫進(jìn)《政府工作報(bào)告》之前，上海、江蘇淮安的部分城市已有幾年的實(shí)踐。從實(shí)行的情況看，由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補(bǔ)繳差價(jià)等因素，使得溢價(jià)大幅縮小，基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象，很好地解決了經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房中的福利陷阱。

二、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的思路

構(gòu)建住房共有產(chǎn)權(quán)的理論目標(biāo)就是使各類住房產(chǎn)權(quán)清晰化，并能夠通過共有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有效實(shí)現(xiàn)保障性住房?jī)?nèi)部的轉(zhuǎn)換和保障性住房與商品房之間的轉(zhuǎn)換，構(gòu)建起由商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房等組成的具有合理分層的新住房體系?，F(xiàn)階段新型共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)在原來“針對(duì)中低收入人群提供保障”的限制原則基礎(chǔ)上，將短期目標(biāo)重點(diǎn)放在中等 （潛在）收入階層身上，且通過產(chǎn)權(quán)清晰、格式統(tǒng)一、具有可調(diào)整性的共有產(chǎn)權(quán)合約模式統(tǒng)籌管理各類出售型保障性住房；而長(zhǎng)期目標(biāo)，可以考慮覆蓋所有無住房所有權(quán)的中低收入家庭，通過產(chǎn)權(quán)份額的調(diào)整和交易實(shí)現(xiàn)各類住房之間的具過渡性、連續(xù)性、整體性和動(dòng)態(tài)多層次的可持續(xù)轉(zhuǎn)換。其制度設(shè)計(jì)的基本思路有以下幾方面。

第一，以共有產(chǎn)權(quán)住房模式統(tǒng)領(lǐng)出售型保障房供應(yīng)體系。利用共有產(chǎn)權(quán)住房來統(tǒng)領(lǐng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和限價(jià)商品房，明確政府與保障對(duì)象之間的責(zé)權(quán)利，從而建立新住房保障體系，構(gòu)建合理銜接的住房體系（詳見圖1、圖2）。可以依據(jù)地方的政府財(cái)力、保障家庭支付能力、商品房?jī)r(jià)格，設(shè)定不同的產(chǎn)權(quán)比例，形成動(dòng)態(tài)的可調(diào)整的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系。對(duì)于限價(jià)商品房和拆遷安置房，保障家庭通常有較好的支付能力，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當(dāng)降低，便于家庭日后有能力時(shí)贖回；對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，保障家庭的支付能力較差，政府的產(chǎn)權(quán)比例適當(dāng)提高，有助保障家庭擁有住房。

第二，明確共有產(chǎn)權(quán)的定價(jià)思路，避免價(jià)格雙軌制。共有產(chǎn)權(quán)可采用兩階段定價(jià)方法，解決經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)存建設(shè)成本與銷售價(jià)格倒掛的問題。兩階段定價(jià)方法的基本思路是：第一階段：房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)建設(shè)主體，在政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間依據(jù)成本定價(jià)法確定共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，如實(shí)反映項(xiàng)目建設(shè)成本。第二階段：由政府作為共有產(chǎn)權(quán)保障房的產(chǎn)權(quán)共有人，在政府和保障對(duì)象之間確定共有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目銷售價(jià)格，根據(jù)保障對(duì)象支付能力確定共有產(chǎn)權(quán)比例。保障家庭通過支付市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買一定比例的住房產(chǎn)權(quán)，價(jià)格和市場(chǎng)接軌。當(dāng)家庭購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)后，可以享有和商品房同樣的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)的統(tǒng)一。

第三，因地制宜，確定共有產(chǎn)權(quán)比例劃分。推行共有產(chǎn)權(quán)，可以針對(duì)不同收入水平準(zhǔn)入門檻的低收入者設(shè)定幾種不同的產(chǎn)權(quán)分割出售方式，如表2所示。借鑒國(guó)外和淮安、上海已有共有產(chǎn)權(quán)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在運(yùn)作前期應(yīng)當(dāng)規(guī)定相對(duì)較高的購(gòu)買的比例，建議采用方案1。這樣可以緩解共有產(chǎn)權(quán)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的資金壓力，快速回收共有產(chǎn)權(quán)房的投資。隨著政府保障能力的增加，可以擴(kuò)大“共有產(chǎn)權(quán)”的保障群體，購(gòu)買比例要求逐漸降低（可以采用方案2和方案3），使得更多符合資格的中低收入家庭購(gòu)買一定比例的共有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于剩余部分的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人每年按剩余產(chǎn)權(quán)價(jià)值的2.75%-3%的比例交納租金。此外，共有產(chǎn)權(quán)模式也可以作為租售并舉制度“租售轉(zhuǎn)化”方案的參考。將政策性住房的租、售問題銜接起來，也為不同支付能力的家庭提供了更加細(xì)致的購(gòu)房參考標(biāo)準(zhǔn)。

總體來說，共有產(chǎn)權(quán)這樣的制度設(shè)計(jì)主要有以下幾方面特點(diǎn)：

一是滿足了購(gòu)房人擁有自有住房的需求。在房源定價(jià)上，以開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，考慮保障對(duì)象支付能力等因素，確定銷售價(jià)格。在城市住房資源較為稀缺的背景下，使得保障對(duì)象以相對(duì)較低且符合自身支付能力的價(jià)格購(gòu)買住房，既解決了基本住房問題，又滿足了人們對(duì)產(chǎn)權(quán)住房的需求。

二是有利于形成對(duì)購(gòu)房人的扶持和制約機(jī)制。購(gòu)房人可以按本人出資份額享受房屋增值收益，一方面有利于積累經(jīng)濟(jì)能力，為將來退出住房保障、進(jìn)入市場(chǎng)改善住房創(chuàng)造條件，有利于形成住房保障體系與房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的有機(jī)銜接；另一方面也有利于制約住房使用、養(yǎng)護(hù)過程中不當(dāng)行為的發(fā)展。

三是共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售價(jià)格以土地開發(fā)成本和建安成本為基礎(chǔ)確定，政府主要是免收土地出讓金、稅費(fèi)和投入市政、公建配套費(fèi)等支出，財(cái)政負(fù)擔(dān)可以承受，有利于共有產(chǎn)權(quán)保障住房工作的可持續(xù)發(fā)展。

共有產(chǎn)權(quán)住房范文第4篇

“共有產(chǎn)權(quán)房”近期在多個(gè)場(chǎng)合被多個(gè)部門屢屢強(qiáng)調(diào)。在十《政府工作報(bào)告》中更是明確提出，“今年將增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。

在很多人連“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念還不清楚的時(shí)候，這個(gè)新的住房供應(yīng)類型就出現(xiàn)在了“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告里，而且是2014年國(guó)家要增加供應(yīng)的住房類型。而管理層決意要開始探索這一住房形式，也僅僅是三個(gè)月之前的事?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”最大的特征就在于，即使不具備住房支付能力，市民也可以成為財(cái)產(chǎn)所有者，而管理層之所以推出這樣的政策，用意就是想讓城市居民能夠（而且盡快）擁有住房產(chǎn)權(quán)，成為“有產(chǎn)者”。在城市擁有住房，不僅意味著擁有財(cái)產(chǎn)，而且意味著擁有資產(chǎn)，即分享資產(chǎn)價(jià)格上漲收益或資產(chǎn)溢價(jià)。資產(chǎn)溢價(jià)來源于房屋升值，而房屋之所以升值是因?yàn)橹苓吂卜?wù)設(shè)施和體系越來越完善。在我國(guó)城市化快速推進(jìn)時(shí)期，人口大規(guī)模涌入城市，公共服務(wù)需求與日俱增的情況下，政府依賴房地產(chǎn)來獲得公共服務(wù)設(shè)施（軌道交通、鐵路公路、機(jī)場(chǎng)港口、醫(yī)療教育、市政設(shè)施和地下管網(wǎng)等）建設(shè)和維護(hù)資金，是長(zhǎng)期存在的必然趨勢(shì)。

在當(dāng)前中國(guó)，城市居民之間的收入差距并非工資收入差距，而是資產(chǎn)收入差距，而最大的資產(chǎn)就是住房。凡是打算在城市長(zhǎng)期居住的市民，擁有住房的訴求就非常強(qiáng)烈。本質(zhì)上，這種訴求是對(duì)于改革紅利分享權(quán)利的訴求，是對(duì)城市化紅利分享權(quán)利的訴求，這是未來保障性住房主體形式（公共租賃房）所無法替代的。而“共有產(chǎn)權(quán)房”不僅可以滿足居民擁有住房和資產(chǎn)的愿望，而且即使是低收入者，也可以成為資產(chǎn)擁有者、資產(chǎn)溢價(jià)分享者、改革紅利和城市化紅利分享者。對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥日前也表示，今年我國(guó)將會(huì)繼續(xù)對(duì)樓市進(jìn)行分類調(diào)控，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)。據(jù)悉，住建部今年準(zhǔn)備在全國(guó)一些熱點(diǎn)城市開展“共有產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)工作。

種種政策表明，國(guó)家對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)住房模式”予以重視，此模式的向好趨勢(shì)顯而易見。但也有專家在此提醒，這種模式更適合快速發(fā)展的地級(jí)市，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，可以參照商品房來定價(jià)，限制牟利空間，個(gè)人和政府也能夠負(fù)擔(dān)得起。但在北京這樣房源緊張、房?jī)r(jià)畸高的一線城市，采用何種方式順利推行該模式還有待進(jìn)一步推敲。

共有產(chǎn)權(quán)住房范文第5篇

這是件大好事，多年摸索，終于摸到了保障房的門道——“住者有其居”絕不意味著擁有廉價(jià)商品房，更不意味著可以享受高額的商品房溢價(jià)。

近日，取消經(jīng)濟(jì)適用房傳播盛廣，同時(shí)公租房與廉租房并軌運(yùn)行，通過財(cái)政發(fā)放房租補(bǔ)貼的方式，分別對(duì)“城市低保人群”“城市中低收入人群”等采取住房保障的措施，對(duì)于“低保”人群提供大比例租金補(bǔ)貼，并逐級(jí)根據(jù)保障對(duì)象收入水平，制定與之對(duì)等的租金補(bǔ)貼政策，完成對(duì)應(yīng)人群的住房保障。不僅如此，此前，北京已決定開始提供自住型商品房，上海則早已提供購(gòu)買者與政府共有產(chǎn)權(quán)住房。

三層保障體系展現(xiàn)的是，最低收入階層獲得政府高補(bǔ)貼的公租房，較低收入階層獲得較少補(bǔ)貼入住公租房，踮起腳尖可以購(gòu)買的收入夾心層，可以獲得有限產(chǎn)權(quán)房。三層保障還有意料之外的好處，一些城市逐漸放低門檻，取消了戶籍限制，戶籍的含金量逐漸下降，為未來中國(guó)的戶籍一體化提供了一定的前置條件。

住者有其居，而不是住者有其屋，首先擺脫了政府提權(quán)住房的束縛，政府的補(bǔ)貼給予無力購(gòu)買商品房的低收入階層。據(jù)媒體報(bào)道，目前，上海、合肥、石家莊等特大型城市和省會(huì)城市已經(jīng)開始進(jìn)行“公租房并軌”試點(diǎn)工作。住建部已經(jīng)著手匯總這些試點(diǎn)城市的有關(guān)情況。在住建部著手考慮提速公租房并軌的可能性之后，北京市開始籌備在相關(guān)公租房項(xiàng)目試點(diǎn)廉租房、公租房并軌運(yùn)行和管理，并逐步推廣到全市。

由于公租房等不能對(duì)外銷售，實(shí)際上將加大地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。但租賃房可以全部用在保障低收入階層居住的刀刃上，實(shí)際上是提高了補(bǔ)貼資金的使用效率。如果輔之以居住租賃房者的信用審核、自住率審核以及對(duì)失信者的嚴(yán)厲懲處，可以將欺詐比例降到最低。如果媒體報(bào)道屬實(shí)，住建部已經(jīng)開始著手研究制定吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)相關(guān)指導(dǎo)和引導(dǎo)政策，地方政府適當(dāng)讓度土地出讓金比例，則可以解決公租房的資金難題。

對(duì)于夾心層而言，他們面對(duì)的是諸如北京的自住型商品房、上海的共有產(chǎn)權(quán)房，這兩類保障房可以實(shí)現(xiàn)租金的自我循環(huán)，甚至還可以有部分收入補(bǔ)貼租賃房租金。自住型商品房與共有產(chǎn)權(quán)房，最大限度地減少了經(jīng)濟(jì)適用房的尋租空間，原來經(jīng)濟(jì)適用房中類似商品房的投資溢價(jià)受到控制。

北京自住型商品房按照周邊商品房市場(chǎng)價(jià)的70%推向市場(chǎng)，將供應(yīng)京籍、非京籍符合限購(gòu)條件的家庭，京籍無房家庭、限價(jià)房輪候家庭可優(yōu)先購(gòu)買。購(gòu)買“自住型商品房”5年內(nèi)不得租售，5年后上市收益的30%需上繳財(cái)政。這幾乎保障了購(gòu)買自住型商品房者不太可能獲得高額溢價(jià)。

上海的共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)計(jì)更精妙，政府與居民按照約定共享住房產(chǎn)權(quán)，出售時(shí)政府享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，開發(fā)企業(yè)獲得3%左右的利潤(rùn)。由于居民有部分產(chǎn)權(quán)，還能改變通常廉租房小區(qū)無人負(fù)責(zé)的臟亂差現(xiàn)象。