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買賣合同的相關(guān)法律范文第1篇

出賣人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：__________

認(rèn)購(gòu)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：__________

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況

乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開(kāi)發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡(jiǎn)稱商品房)。該商品房的建筑面積為_(kāi)____平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款

該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_________元/平方米，房款計(jì)人民幣_(tái)_________元(大寫：_______________)。

三、認(rèn)購(gòu)款

乙方于本認(rèn)購(gòu)書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣_(tái)_____________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無(wú)任何爭(zhēng)議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。

甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。

甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。

甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自約定的期限屆滿次日起超過(guò)_____日的，本認(rèn)購(gòu)書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。

甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無(wú)須再補(bǔ)購(gòu)房款。

四、其他約定

在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，甲方應(yīng)積極配合。

買受人已一次清購(gòu)房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。

五、附則

本認(rèn)購(gòu)書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書具有同等法律效力。

本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書自行終止。本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;

甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________

授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________

證件號(hào)碼：_________________________證件號(hào)碼：_______________________

買賣合同的相關(guān)法律范文第2篇

買房付了定金，賣家卻不賣了

問(wèn)：五個(gè)月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬(wàn)元的價(jià)格賣給我。雙方約定定金為5萬(wàn)元，預(yù)付房款45萬(wàn)元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬(wàn)元支付給張彥。

可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護(hù)自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？

答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效。

在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無(wú)權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來(lái)承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)履行合同。

究竟由誰(shuí)掌握生育的權(quán)利？

問(wèn)：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了?；楹?，公公婆婆經(jīng)常催促我們?cè)琰c(diǎn)生小孩?？晌矣X(jué)得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當(dāng)時(shí)也很支持我。

一個(gè)多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動(dòng)放棄工作，老公一個(gè)人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓?，所以我想做人工流產(chǎn)?？蛇@時(shí)候老公突然不同意了，很嚴(yán)肅地跟我提出“生育權(quán)”，說(shuō)男方也有這個(gè)權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰(shuí)手里？

答：根據(jù)婚姻法相關(guān)法律法規(guī)，婦女有按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定生育子女的權(quán)利，也有不生育的自由，即婦女享有不生育權(quán)。如果妻子不愿意生育，丈夫不能強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)自己的生育權(quán)。

買賣合同的相關(guān)法律范文第3篇

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過(guò)失”責(zé)任。

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過(guò)程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過(guò)程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過(guò)失責(zé)任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過(guò)失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。

內(nèi)容

五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過(guò)程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。

案例：

上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過(guò)中介獲取信息，買房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過(guò)失”責(zé)任。

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過(guò)程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過(guò)程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過(guò)失責(zé)任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過(guò)失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。

內(nèi)容

五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過(guò)程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。

案例：

上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場(chǎng)約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過(guò)戶登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請(qǐng)求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過(guò)戶手續(xù)。李小姐無(wú)奈之下向法院提起訴訟。

忠實(shí)的義務(wù)

內(nèi)容：

二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒(méi)有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例：

XX年11月，還某、龔某、季某先后來(lái)到上海萬(wàn)乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬(wàn)乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過(guò)第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)2%的違約金。

買賣合同的相關(guān)法律范文第4篇

商品房認(rèn)購(gòu)書

雙方當(dāng)事人：

出賣人（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）：

認(rèn)購(gòu)人（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況

1.1 乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開(kāi)發(fā)的位于 市 區(qū) 項(xiàng)目中的第 樓 單元 號(hào)房（以下簡(jiǎn)稱“該商品房”）。

1.2該商品房的建筑面積為 平方米，閣樓面積為 平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款

2.1該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣 元/平方米，房款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。閣樓按套計(jì)價(jià)，單套為人民幣 元（大寫： ）。

2.2房屋總價(jià)款為2.1所列款項(xiàng)之和，共計(jì)人民幣 元（大寫： ）。

三、認(rèn)購(gòu)款

3.1乙方應(yīng)當(dāng)于本認(rèn)購(gòu)書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。乙方逾期未支付認(rèn)購(gòu)款的，該認(rèn)購(gòu)書自行解除，無(wú)須另行通知，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。

3.2甲方在取得預(yù)售許可證后，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起 日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。（本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限）。

3.3乙方未在3.2條約定的期限內(nèi)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款的，該認(rèn)購(gòu)書自行解除，無(wú)須另行通知，乙方已支付的認(rèn)購(gòu)款不予返還，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。

3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過(guò) 日的，本認(rèn)購(gòu)書自行解除，無(wú)須另行通知。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除次日起 日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款無(wú)息返還給乙方。

3.5甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無(wú)須返還給乙方。

四、其他約定

4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，需征得甲方的同意。（變更為父母、夫妻、子女的除外）。

4.2乙方在本認(rèn)購(gòu)書中提供的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話是甲方通知乙方的依據(jù)。乙方保證其提供的信息準(zhǔn)確無(wú)誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯(lián)系到乙方的，因此產(chǎn)生的不利后果均由乙方承擔(dān)。

五、附則

5.1本認(rèn)購(gòu)書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書具有同等法律效力。

5.2本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書自行終止。本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；

甲方（公章）： 乙方（公章）：

授權(quán)代表： 授權(quán)代表：

證件號(hào)碼： 證件號(hào)碼：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

買賣合同的相關(guān)法律范文第5篇

( 一) 理論爭(zhēng)議對(duì)小產(chǎn)房買賣合同的效力，主要有有效說(shuō)、部分有效說(shuō)和無(wú)效說(shuō)。

1. 有效說(shuō)

主張小產(chǎn)房買賣合同有效主要是因?yàn)橘I賣合同并沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在目前農(nóng)村房屋逐步確權(quán)的情況下，農(nóng)民對(duì)于自己的個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然有權(quán)處分。因此，實(shí)踐中，對(duì)已經(jīng)出賣的小產(chǎn)權(quán)房，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)買受人對(duì)房屋占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

2. 部分有效說(shuō)

在房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，我國(guó)雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標(biāo)的物，所以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)也是不同的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

3. 無(wú)效說(shuō)

現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地是嚴(yán)禁買賣的。如果允許宅基地流轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民房屋的再次修建，而農(nóng)民房屋的再次修建可能會(huì)占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無(wú)論觀點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房廉價(jià)的價(jià)格，居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍然是趨之若鶩。之所以出現(xiàn)上述原因，主要是房屋所在的土地使用權(quán)受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。

( 二) 域外立法考察

關(guān)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國(guó)家(地區(qū))多采用租賃權(quán)的立法模式，如日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等。

1. 日本日本《假登記擔(dān)保契約法》第10 條規(guī)定: 土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場(chǎng)合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院定之。

2. 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。綜上，無(wú)論從現(xiàn)實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況下，對(duì)房屋的使用均作了不同的規(guī)定。

二、小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題分析

( 一) 小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件出現(xiàn)增多的趨勢(shì)。審判實(shí)踐中，對(duì)于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問(wèn)題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級(jí)人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【魯高法〔2011〕297 號(hào)】中明確對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，并通過(guò)出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡 海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)( 試行) 》中亦規(guī)定城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān) 北京市高級(jí)人民法院民一庭針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣問(wèn)題，專門于2013 年12 月23 日下發(fā)了《關(guān)于對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級(jí)法院民庭對(duì)于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺(tái)前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效。法院在掌握小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行手段上，一是在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權(quán)出賣，用出賣房屋的價(jià)款償還債權(quán)。二是當(dāng)事人雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書，確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債務(wù)人不同意時(shí)，法院可根據(jù)最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關(guān)單位拍賣或者法院自行變賣。

( 二) 問(wèn)題分析

1. 惡意毀約多。之所以出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房訴訟糾紛，是由于當(dāng)事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價(jià)格出賣后，房屋漲價(jià)，進(jìn)而以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效提起訴訟。

2. 案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芰魍?，所以不能進(jìn)行評(píng)估拍賣，當(dāng)然，不排除有個(gè)別法院依然進(jìn)行評(píng)估和拍賣。

3. 對(duì)買受人的權(quán)利救濟(jì)不足。一旦確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，法院會(huì)基于誠(chéng)信原則及雙方的過(guò)錯(cuò)程度來(lái)判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執(zhí)行起來(lái)困難重重，又會(huì)陷入執(zhí)行難的怪圈。

三、完善我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的建議

為了充分保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，應(yīng)當(dāng)針對(duì)目前司法實(shí)踐中存在的執(zhí)行混亂問(wèn)題對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導(dǎo)人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。

( 一) 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問(wèn)題

在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，可認(rèn)定其買賣有效; 向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣行為無(wú)效，如本文開(kāi)頭列舉的案例，因?yàn)樗文撑c陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無(wú)效合同。在審理此類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋買賣的時(shí)間、是否支付價(jià)款、交易的目的及房屋的現(xiàn)狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來(lái)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

( 二) 規(guī)定法定租賃權(quán)

利用債權(quán)法中的法定租賃權(quán)來(lái)解決買房人合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地( 或集體建設(shè)用地) 及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序的安寧與穩(wěn)定。

( 三) 不宜評(píng)估拍賣小產(chǎn)權(quán)房

因?yàn)橘I受人的主體涉及社會(huì)人員，比較復(fù)雜，往往與出賣人非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員競(jìng)買了涉案房產(chǎn)，勢(shì)必與法院審理時(shí)適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規(guī)定了評(píng)估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。

( 四) 暫不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是雙方明知的，基于維護(hù)交易和誠(chéng)信原則，法院對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的糾紛應(yīng)暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時(shí)避免法院的處理原則與今后即將出臺(tái)的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會(huì)影響，影響司法權(quán)威。

( 五) 不宜將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的

在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件既要考慮司法導(dǎo)向與國(guó)家法律、政策相吻合，又要兼顧誠(chéng)實(shí)信用的民法原則，維護(hù)社會(huì)的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的，買受人在要求房產(chǎn)管理部門登記發(fā)證時(shí)會(huì)遭到拒絕，一方面勢(shì)必使司法權(quán)威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會(huì)遷怒于法院，使法院陷入被動(dòng)局面。