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地產(chǎn)營(yíng)銷審計(jì)報(bào)告范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 公司治理 內(nèi)部審計(jì)

1、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過(guò)程中暴露出種種質(zhì)量問(wèn)題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，從而提升整個(gè)資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費(fèi)者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關(guān)注的問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導(dǎo)的作用，內(nèi)部審計(jì)作為一項(xiàng)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，也成為公司治理結(jié)構(gòu)中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計(jì)是公司治理結(jié)構(gòu)中形成權(quán)力制衡機(jī)制并促進(jìn)其有效運(yùn)行的重要手段。

2、公司治理和內(nèi)部審計(jì)的模式

公司治理的實(shí)質(zhì)就是對(duì)責(zé)權(quán)利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的泛稱，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關(guān)者利益為前提的一整套公司權(quán)利安排、責(zé)任分工和約束機(jī)制。從世界各國(guó)公司治理的實(shí)踐來(lái)看，公司治理結(jié)構(gòu)可以分成三大類（表一）。

我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)掌管公司重要經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理，一般由董事會(huì)下的審計(jì)委員會(huì)承擔(dān)監(jiān)督職責(zé)，審計(jì)委員會(huì)全部由外部獨(dú)立董事組成。由于采用這種公司治理模式實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離，勢(shì)必引起權(quán)力之間的相互制衡，要提高組織的運(yùn)作效率，確保組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司治理需要嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度作為保障。

根據(jù)國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)制定的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（2001年修訂本）對(duì)內(nèi)部審計(jì)的定義：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證工作與咨詢活動(dòng)，它的目的是為機(jī)構(gòu)增加價(jià)值并提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在公司治理結(jié)構(gòu)中的作用，內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)符合公司治理的要求和特點(diǎn)，遵循獨(dú)立性、效率性、權(quán)威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟(jì)性原則，并沒(méi)有統(tǒng)一模式，歸納起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)模式分為五種（見(jiàn)表二），五種模式各有利弊。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體系

房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個(gè)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組成，其管理具有很強(qiáng)的項(xiàng)目管理特征?？偨Y(jié)起來(lái)，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)體系主要包括財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)（圖一）。

3.1、財(cái)務(wù)審計(jì)

財(cái)務(wù)審計(jì)是最常用的審計(jì)方法，是審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息依法作出客觀、公正的評(píng)價(jià)，形成審計(jì)報(bào)告，出具審計(jì)意見(jiàn)和決定。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本構(gòu)成復(fù)雜，各種稅費(fèi)名目繁雜，項(xiàng)目參與人眾多，項(xiàng)目審計(jì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)起著關(guān)鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務(wù)匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)周期，在項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)，使每一個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用構(gòu)成符合稅務(wù)籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營(yíng)的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)審計(jì)反映了企業(yè)的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效益，既為經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的控制提供了參考；同時(shí)，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效果和效率，為經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)考核提供依據(jù)。

3.2、工程審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)主要包括工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)。工程造價(jià)審計(jì)是由審計(jì)機(jī)構(gòu)的造價(jià)工程師對(duì)單項(xiàng)、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標(biāo)文件和施工合同的相關(guān)條款和要求進(jìn)行造價(jià)審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總支出除了單項(xiàng)、單位工程外，還有前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、工程治理雜費(fèi)等這些未通過(guò)造價(jià)審計(jì)的項(xiàng)目，因此，還需竣工決算審計(jì)才能確定建設(shè)項(xiàng)目的總造價(jià)。竣工結(jié)算審計(jì)一般由審計(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師完成。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)一般能做到工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)，但普遍存在的問(wèn)題是重視對(duì)結(jié)果的審計(jì)，輕視對(duì)過(guò)程的審計(jì)。造成在工程審計(jì)時(shí)，隱蔽工程已完工，無(wú)法再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機(jī)會(huì)，也給工程質(zhì)量帶來(lái)重大隱患。對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有良好的過(guò)程才能產(chǎn)生成功的結(jié)果。因此，目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求對(duì)工程進(jìn)行“跟蹤審計(jì)”，強(qiáng)調(diào)對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.3、管理審計(jì)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導(dǎo)型，關(guān)注的是如何獲得資源，然而，隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何更有效地配置資源。管理審計(jì)的目標(biāo)就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，管理審計(jì)主要包括四大內(nèi)容：價(jià)格審計(jì)、經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)和管理過(guò)程審計(jì)。其中，價(jià)格審計(jì)主要是針對(duì)營(yíng)銷定價(jià)和采購(gòu)定價(jià)的審計(jì)，定價(jià)審計(jì)為企業(yè)的收入和支出提供價(jià)格決策服務(wù)；經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)主要是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的合法性、企業(yè)權(quán)益和履行情的審計(jì)；內(nèi)部控制審計(jì)主要是檢查管理機(jī)構(gòu)和制度的健全性、科學(xué)性和有效性，權(quán)限的設(shè)置是否具有制約性，起到查漏補(bǔ)缺、查錯(cuò)防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務(wù)；管理過(guò)程審計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)流程、工作關(guān)系、人力資源配置等各個(gè)環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效益性進(jìn)行評(píng)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的管理。

4、內(nèi)部審計(jì)體系實(shí)施的要點(diǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個(gè)體老板發(fā)展而來(lái)，管理水平相對(duì)較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)。雖然我國(guó)在建設(shè)工程管理的相關(guān)法規(guī)中規(guī)定，建設(shè)工程結(jié)算必須進(jìn)行審計(jì)，使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了審計(jì)意識(shí)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計(jì)報(bào)告用于竣工驗(yàn)收，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到內(nèi)部審計(jì)的效果。要使內(nèi)部審計(jì)真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要?jiǎng)?chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實(shí)施條件。

4.1、建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)

公司治理是內(nèi)部審計(jì)機(jī)制實(shí)施的前提條件，也是內(nèi)部審計(jì)必須具備的制度環(huán)境。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)與真正完善的公司治理結(jié)構(gòu)還存在著一定差距，特別是廣大民營(yíng)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題是企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的未能徹底分離，所有者往往承擔(dān)著總經(jīng)理的職責(zé)，經(jīng)營(yíng)層得不到真正的授權(quán)。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨(dú)斷專行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運(yùn)行被個(gè)別人所掌握，而不是靠機(jī)制運(yùn)行，內(nèi)部審計(jì)也只是“走過(guò)場(chǎng)”而已。

4.2、保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

無(wú)論是在國(guó)際還是國(guó)內(nèi)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的規(guī)定中，獨(dú)立性的要求居于首位。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性也使其具有公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)部門的審計(jì)結(jié)果將為項(xiàng)目績(jī)效或經(jīng)營(yíng)者績(jī)效獎(jiǎng)懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計(jì)人員不能承擔(dān)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，不能參與組織的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，避免因利益聯(lián)動(dòng)關(guān)系影響審計(jì)結(jié)果的公正性和客觀性。

4.3、提高內(nèi)部審計(jì)水平

首先，應(yīng)提高內(nèi)部審計(jì)人員的素質(zhì)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)典型的復(fù)雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)必須要精通會(huì)計(jì)、審計(jì)、工程、造價(jià)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識(shí)，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計(jì)的工作不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)擴(kuò)展到工程、造價(jià)、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，并結(jié)合項(xiàng)目的生命周期，分層次、分階段實(shí)施。另外，信息是房地產(chǎn)項(xiàng)目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計(jì)部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問(wèn)題的本質(zhì)和提出有效的解決辦法，加強(qiáng)對(duì)審計(jì)信息的利用。

4.4、關(guān)注過(guò)程審計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉(zhuǎn)。這就意味著等到結(jié)果出來(lái)后再做審計(jì)，即便發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，也為時(shí)已晚。因此，過(guò)程審計(jì)甚至比結(jié)果審計(jì)更為重要。當(dāng)然，過(guò)程審計(jì)并不是說(shuō)可以隨時(shí)隨地進(jìn)行，審計(jì)工作不應(yīng)干擾正常的公司經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目建設(shè)。審計(jì)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)就應(yīng)該制訂完善的審計(jì)計(jì)劃，審計(jì)計(jì)劃應(yīng)圍繞著審計(jì)目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期，對(duì)審計(jì)的預(yù)期范圍、實(shí)施方式、審計(jì)人員和費(fèi)用等進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，特別對(duì)于容易出問(wèn)題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要有針對(duì)性的審計(jì)計(jì)劃。任何項(xiàng)目的管理都存在PDCA的循環(huán)過(guò)程，審計(jì)能為項(xiàng)目的實(shí)施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項(xiàng)目始終在正常的軌道上運(yùn)行，這也為公司治理打下了基礎(chǔ)。

4.5、加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性

在審計(jì)工作實(shí)踐中，由于財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)所要求的重點(diǎn)不同，專業(yè)領(lǐng)域不同，因此，可能會(huì)派出不同的審計(jì)公司或?qū)徲?jì)團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)施，很容易造成各項(xiàng)審計(jì)之間工作重復(fù)、空白、信息不對(duì)稱等問(wèn)題。加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計(jì)委員會(huì)的重要工作。項(xiàng)目管理具有多目標(biāo)屬性，不能因?yàn)橐粋€(gè)方面的審計(jì)結(jié)果而全盤否定或肯定，審計(jì)委員會(huì)應(yīng)以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計(jì)計(jì)劃的制定和實(shí)施方案設(shè)計(jì)，降低審計(jì)的管理成本，提高審計(jì)工作效率，使審計(jì)體系發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

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地產(chǎn)營(yíng)銷審計(jì)報(bào)告范文第2篇

一、現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)前方法

為了提高視同銷售涉稅審計(jì)效率，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)前一定要充分準(zhǔn)備，具體可采用以下方法：

(一)了解被審計(jì)單位及其行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，估計(jì)發(fā)生視同銷售可能性首先，要充分了解被審計(jì)單位及其行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，具體做法有：可登陸被審計(jì)單位及其所在行業(yè)的多家網(wǎng)站，了解行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、促銷手段等，了解被審計(jì)單位行業(yè)中地位、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品等；使用電話或電子郵件等與被審計(jì)單位有關(guān)人員進(jìn)行初步溝通，了解被審計(jì)單位的經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)份額、營(yíng)銷策略、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況等；具體負(fù)責(zé)審計(jì)人員可以與有相同行業(yè)審計(jì)經(jīng)驗(yàn)的同事交流，詢問(wèn)這種行業(yè)視同銷售方式、頻率等。其次，整理分析所了解到的被審計(jì)單位及其行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，運(yùn)用職業(yè)判斷估計(jì)發(fā)生視同銷售可能性、方式、領(lǐng)域等，確定現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)階段重點(diǎn)審計(jì)領(lǐng)域。

(二)設(shè)計(jì)視同銷售的調(diào)研問(wèn)卷，做好審前調(diào)查因視同銷售涉稅審計(jì)主要風(fēng)險(xiǎn)為遺漏風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)視同銷售的調(diào)研問(wèn)卷應(yīng)考慮各稅種可能發(fā)生的視同銷售規(guī)定及可能的會(huì)計(jì)核算，首先，要了解各稅種視同銷售的規(guī)定。具體而言有以下一些稅種對(duì)視同銷售作出了明確規(guī)定：一是《契稅暫行條例細(xì)則》(財(cái)法字[1997]52號(hào))第八條土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：如以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。二是《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；單位或者個(gè)人自己新建(以下簡(jiǎn)稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。三是《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷；銷售代銷貨物；設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外；將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。四是《消費(fèi)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條條例第四條第一款所稱用于其他方面，是指納稅人將自產(chǎn)自用應(yīng)稅消費(fèi)品用于生產(chǎn)非應(yīng)稅消費(fèi)品、在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)、提供勞務(wù)、饋贈(zèng)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等方面。五是關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知(國(guó)稅函[2008]828號(hào))規(guī)定：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屆已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。用于市場(chǎng)推廣或銷售；用于交際應(yīng)酬；用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；用于股息分配；用于對(duì)外捐贈(zèng)；其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。六是國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。并注意區(qū)分各稅種視同銷售規(guī)定異同，如產(chǎn)品內(nèi)部使用，企業(yè)所得稅執(zhí)行法人所得稅制是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為判斷依據(jù)，不作為視同銷售，而消費(fèi)稅則按最終消費(fèi)對(duì)象確認(rèn)為視同銷售。同時(shí)。應(yīng)了解有些視同銷售發(fā)生行業(yè)特點(diǎn)，一般土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅易發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，增值稅、消費(fèi)稅易發(fā)生在商貿(mào)企業(yè)，而企業(yè)所得稅可能發(fā)生在各類企業(yè)。其次，了解視同銷售會(huì)計(jì)核算規(guī)定。依據(jù)《關(guān)于自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同銷售如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的復(fù)函》(財(cái)政部財(cái)會(huì)字[1997]26號(hào))和《關(guān)于執(zhí)行和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則問(wèn)題解答(三)》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)會(huì)[2003]29號(hào))文規(guī)定執(zhí)行，會(huì)計(jì)上不作為銷售業(yè)務(wù)核算，不確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，一般按照成本轉(zhuǎn)賬。與稅法規(guī)定相比，會(huì)計(jì)只對(duì)自產(chǎn)自用的產(chǎn)品、捐贈(zèng)核算做出規(guī)定，導(dǎo)致此外視同銷售會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)中不統(tǒng)一。再次，考慮稅法與會(huì)計(jì)對(duì)視同銷售規(guī)定及差異。為了獲得更多的企業(yè)視同銷售信息，應(yīng)設(shè)計(jì)問(wèn)答式問(wèn)卷，以降低視同銷售審計(jì)遺漏風(fēng)險(xiǎn)。

(三)審前獲取各稅種納稅申報(bào)表，取得納稅第一手資料在現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)前獲取各種稅種納稅申報(bào)表，了解是否有視同銷售業(yè)務(wù)，視同銷售業(yè)務(wù)的納稅申報(bào)是否按稅法規(guī)定。獲取被審計(jì)單位會(huì)計(jì)報(bào)表，將其與各種稅種納稅申報(bào)表對(duì)比，尤其是分析利潤(rùn)表，判斷是否有少納稅可能性，為現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域提供線索。

二、現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)方法

針對(duì)視同銷售業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理差異、其審計(jì)為整體審計(jì)一部分的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)宜綜合采用以下審計(jì)方法：

(一)分析性復(fù)核方法因會(huì)計(jì)對(duì)視同銷售業(yè)務(wù)記為成本費(fèi)用。對(duì)審計(jì)年度按月或更短時(shí)間測(cè)算成本費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)占收入比率，進(jìn)行時(shí)序分析，對(duì)于比率異常變化的臨近月份的成本費(fèi)用會(huì)計(jì)賬簿進(jìn)行重點(diǎn)審查，關(guān)注賬簿中摘要說(shuō)明，確定成本費(fèi)用的審計(jì)樣本。

(二)實(shí)物盤點(diǎn)法為了避免審計(jì)遺漏風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)存貨、固定資產(chǎn)應(yīng)采用實(shí)物盤點(diǎn)法，編制實(shí)物盤點(diǎn)表，將盤點(diǎn)結(jié)果與會(huì)計(jì)賬簿核對(duì)，排除常規(guī)銷售業(yè)務(wù)、差錯(cuò)影響之后，如果賬載數(shù)多于盤點(diǎn)結(jié)果，說(shuō)明有未及時(shí)入賬的銷售，進(jìn)一步核查是否為視同銷售業(yè)務(wù)。

(三)比較分析法現(xiàn)場(chǎng)獲取被審計(jì)單位填制的視同銷售的調(diào)研問(wèn)卷，并應(yīng)對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真分析，了解被審計(jì)單位填制的視同銷售業(yè)務(wù)情況。并將調(diào)研問(wèn)卷與會(huì)計(jì)賬簿、納稅申報(bào)表核對(duì)，分析是否有差異，差異是否符合常規(guī)，并判斷是否有漏記視同銷售業(yè)務(wù)情況，以及視同銷售納稅是否及時(shí)足額。

(四)審閱法基于對(duì)被審計(jì)單位的經(jīng)營(yíng)了解、會(huì)計(jì)科目設(shè)置情況和視同銷售的調(diào)研問(wèn)卷的分析，確定有可能記載視同銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)賬簿，如：應(yīng)付利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)外支出、管理費(fèi)用、應(yīng)付福利費(fèi)等進(jìn)行審閱，發(fā)現(xiàn)異常，抽查對(duì)應(yīng)的原始憑證，檢查會(huì)計(jì)處理是否正確，將檢查情況與納稅申報(bào)表核對(duì)，依據(jù)稅法規(guī)定測(cè)算視同銷售納稅是否及時(shí)足額。

(五)詢問(wèn)法為了避免理解差異，應(yīng)圍繞視同銷售的調(diào)研問(wèn)卷，與被審計(jì)單位有關(guān)人員進(jìn)行充分溝通，以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)視同銷售業(yè)務(wù)是否漏記及核算納稅申報(bào)問(wèn)題。并詢問(wèn)被審計(jì)單位近年是否接受過(guò)審計(jì)檢查，如接受過(guò)審計(jì)檢查，要索取并分析檢查報(bào)告等；并詢問(wèn)被審計(jì)單位是否受過(guò)行政處罰等，如果受過(guò)行政處罰等，要了解原因。并根據(jù)情況，判斷是否追加視同銷售涉稅審計(jì)程序。

三、現(xiàn)場(chǎng)后審計(jì)方法

為了控制視同銷售業(yè)務(wù)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)報(bào)告階段，應(yīng)綜合各種審計(jì)結(jié)果，具體方法如下：

(一)比較分析法一般大型項(xiàng)目會(huì)由多人參與，底稿比較分散，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)綜合所有底稿，比對(duì)底稿之間邏輯關(guān)系，尤其將視同銷售業(yè)務(wù)底稿與相關(guān)的收入、成本費(fèi)用底稿比對(duì)，判斷視同銷售業(yè)務(wù)審計(jì)結(jié)論正確性。

地產(chǎn)營(yíng)銷審計(jì)報(bào)告范文第3篇

關(guān)鍵詞：強(qiáng)化稅務(wù)管理；提升企業(yè)價(jià)值在我國(guó)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，科學(xué)先進(jìn)的管理尤為重要，稅務(wù)管理作為管理活動(dòng)之一，更顯現(xiàn)出其重要意義。

企業(yè)稅務(wù)管理包括企業(yè)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)流程規(guī)范設(shè)計(jì)，對(duì)管理組織科學(xué)搭建，對(duì)相關(guān)財(cái)稅政策、法律法規(guī)的運(yùn)用研究，對(duì)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的提前計(jì)劃和籌劃，對(duì)涉稅事項(xiàng)組織實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)控，對(duì)涉稅事宜的溝通、協(xié)調(diào)、處理，對(duì)涉稅事項(xiàng)的分析及后評(píng)價(jià)，稅務(wù)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，發(fā)揮著重要作用，對(duì)提升企業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)意義重大。一、加強(qiáng)稅務(wù)管理的意義

（一）有助于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員的稅法觀念，提高財(cái)務(wù)管理水平。

監(jiān)管機(jī)關(guān)依法治稅，納稅人誠(chéng)信納稅的宏觀市場(chǎng)環(huán)境在形成和完善，納稅人更應(yīng)強(qiáng)化自身的自律管理。隨著稅法的不斷完善和征管力度的不斷加大，企業(yè)的納稅意識(shí)逐步提高，更加重視通過(guò)稅務(wù)管理，來(lái)達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的，要進(jìn)行納稅籌劃，要求管理人員不僅要熟知各項(xiàng)稅收法規(guī)，還要熟知會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在明確了企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流程、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)以及財(cái)務(wù)政策的基礎(chǔ)上，規(guī)范、完整地做好會(huì)計(jì)核算，從而提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。（二）有助于降低稅收成本。

企業(yè)的稅收成本主要包括：依法應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)及違反稅收法規(guī)繳納的滯納金、罰款支出。通過(guò)加強(qiáng)稅務(wù)管理，合理進(jìn)行稅收籌劃，正確運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，可以降低或節(jié)約企業(yè)的稅收成本，依法納稅，誠(chéng)信納稅，可避免稅收處罰，避免不必要的損失，以獲得最大限度的稅后利潤(rùn)。（三）有助于企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源合理配置。

通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理，可以根據(jù)國(guó)家的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠、鼓勵(lì)政策和各項(xiàng)稅種的稅率差異，進(jìn)行合理投資、籌資和技術(shù)改造。如國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；出口貨物退（免）增值稅；納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅等等，企業(yè)在投資和技術(shù)改造上應(yīng)最大程度享受稅收優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源的合理配置，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。（四）有助于規(guī)避企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)形象。

良好的公司形象，將會(huì)贏得更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和更好的外部環(huán)境，對(duì)知名企業(yè)和上市公司來(lái)說(shuō)，將更大程度的面臨投資者、債權(quán)人、政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，公司形象尤為重要，涉稅處罰不僅會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，更加有損企業(yè)聲譽(yù)，通過(guò)科學(xué)的稅務(wù)管理可避免企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，有效的提升企業(yè)形象。（五）有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

在與同行業(yè)在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，成本領(lǐng)先是勝出的法寶之一，努力降低企業(yè)成本，才能提高盈利目標(biāo)，特別是在復(fù)雜的交易過(guò)程中，合理的運(yùn)用稅收政策，精心的規(guī)劃交易結(jié)構(gòu)，可避免企業(yè)因交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理而多繳稅，控制好了稅收成本，也就是增加了企業(yè)的凈收益，與企業(yè)其他內(nèi)部、外部成本的降低對(duì)企業(yè)盈余的影響有著同樣的作用，而企業(yè)的目標(biāo)正是經(jīng)濟(jì)增加值最大化，長(zhǎng)期持續(xù)的盈利能力和現(xiàn)金流增長(zhǎng)，所以，通過(guò)稅務(wù)管理可以幫助企業(yè)提升價(jià)值實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。二、企業(yè)稅務(wù)管理的內(nèi)容

企業(yè)稅務(wù)管理包括對(duì)稅務(wù)信息的管理，涉稅業(yè)務(wù)的稅務(wù)管理和納稅實(shí)務(wù)的管理等等，因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的稅務(wù)管理活動(dòng)大致如下：（一）稅務(wù)信息管理。

稅務(wù)信息管理就是企業(yè)從外部和內(nèi)部收集到的稅務(wù)信息，加以整理、分析和研究，傳遞和保管，教育和培訓(xùn)等。外部信息包括政府的稅收政策文件、法律法規(guī)等，收集和研究好外部信息對(duì)企業(yè)科學(xué)納稅的作用是不言而喻的，但對(duì)企業(yè)內(nèi)部信息包括稅務(wù)證照、各期納稅申報(bào)資料、各項(xiàng)稅款計(jì)算臺(tái)賬、定期稅收自查報(bào)告、稅務(wù)工作總結(jié)等稅務(wù)資料的歸集、分析與保管也同樣重要，稅務(wù)信息管理是一項(xiàng)重要內(nèi)容和任務(wù)，需要企業(yè)各業(yè)務(wù)部門的支持配合和全體員工的積極參與。（二）涉稅業(yè)務(wù)的稅務(wù)管理。

企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)幾乎都與“稅”有關(guān)。所以，對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)管理是必不可少的。否則，要到納稅過(guò)程中去消除涉稅活動(dòng)中形成的稅務(wù)隱患或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，幾乎是不可能或相當(dāng)困難的。所以，強(qiáng)化對(duì)涉稅業(yè)務(wù)的稅務(wù)管理是控制稅負(fù)成本和降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)的最好的管理措施之一。

就企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一般情況而言，涉稅業(yè)務(wù)的管理大致包括，企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的稅務(wù)管理、投資融資決策的稅務(wù)管理、產(chǎn)品研發(fā)技術(shù)開(kāi)發(fā)的稅務(wù)管理、營(yíng)銷和商業(yè)合同的稅務(wù)管理以及薪酬福利的稅務(wù)管理等。涉稅業(yè)務(wù)涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，稅務(wù)管理強(qiáng)調(diào)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)的全過(guò)程管理和全面監(jiān)控。（三）納稅實(shí)務(wù)管理。

企業(yè)納稅實(shí)務(wù)包括稅務(wù)登記辦理，發(fā)票的請(qǐng)購(gòu)、使用及繳銷，納稅申報(bào)、延期納稅申報(bào)，稅款繳納，稅收減免申請(qǐng)及申報(bào)，出口稅收抵免退稅，非常損失報(bào)告及備案，稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)等等。各項(xiàng)業(yè)務(wù)都有嚴(yán)格的流程和要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以高度重視，經(jīng)辦及管理人員更應(yīng)該認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照規(guī)定辦理，積極與稅務(wù)管理部門溝通，加強(qiáng)稅企聯(lián)系，做好日常稅務(wù)實(shí)務(wù)管理工作，避免企業(yè)蒙受損失或違規(guī)受罰。

總之，企業(yè)稅務(wù)管理不僅內(nèi)容龐雜，且專業(yè)性、技術(shù)性也很強(qiáng)，企業(yè)如果沒(méi)有專門的部門和高素質(zhì)的人才是難以奏效的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)中的一個(gè)重要子系統(tǒng)，該子系統(tǒng)的健全與否在很大程度上體現(xiàn)了企業(yè)的管理水平。三、稅務(wù)管理的方法

（一）設(shè)置稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)管理人員，建立完善稅務(wù)管理制度和流程。

企業(yè)內(nèi)部應(yīng)設(shè)置專門稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，并配備專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平高的管理人員，樹(shù)立專業(yè)管理人員“依法納稅、誠(chéng)信納稅”的觀念，嚴(yán)格按稅法規(guī)定辦事，自覺(jué)維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性，努力研究國(guó)家的各項(xiàng)稅收法規(guī)，合理運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，有效進(jìn)行稅收籌劃，減少企業(yè)不必要的損失，同時(shí)建立完善相關(guān)稅務(wù)管理制度和稅務(wù)管理流程，合理控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范稅務(wù)違法行為的發(fā)生，依法履行納稅義務(wù)，避免因沒(méi)有遵循稅法可能遭受的法律制裁、財(cái)務(wù)損失或聲譽(yù)損害。（二）稅務(wù)管理應(yīng)遵循的原則。

稅務(wù)管理應(yīng)遵循合法性原則，即公司的稅務(wù)管理應(yīng)符合稅法、稅收管理?xiàng)l例用其細(xì)則以及稅收相關(guān)法規(guī)的規(guī)定。系統(tǒng)化原則，即稅收風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)有全局觀，應(yīng)從全局把握，力求公司利益和最大化以及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小化。制度化原則，即公司建立稅收風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，應(yīng)有暢通的溝通渠道，做到上情下傳、下情上達(dá)。

（三）日常業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及審核要點(diǎn)，發(fā)票管理、收款、付款、費(fèi)用報(bào)銷、工資支付環(huán)節(jié)的稅務(wù)管理。

1、發(fā)票管理中的稅務(wù)審核應(yīng)關(guān)注各公司的稅務(wù)專員按月檢查發(fā)票的使用情況是否遵照公司《發(fā)票管理辦法》，重點(diǎn)檢查發(fā)票的開(kāi)具是否符合稅法（開(kāi)具的票種、發(fā)票要素的填寫(xiě)等）的規(guī)定，對(duì)于公司開(kāi)具的不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及產(chǎn)生稅收隱患的發(fā)票），應(yīng)及時(shí)要求開(kāi)票人員對(duì)所開(kāi)發(fā)票做作廢處理，并重新開(kāi)具發(fā)票。稅務(wù)專員應(yīng)按月檢查發(fā)票使用簿，對(duì)發(fā)票的購(gòu)、用、存情況進(jìn)行檢查。

2、收與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)或其他款項(xiàng)時(shí)，收款人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知稅務(wù)主管，稅務(wù)主管應(yīng)當(dāng)對(duì)此事項(xiàng)的稅務(wù)影響提出建議；所收款項(xiàng)業(yè)務(wù)不明的或涉及敏感稅務(wù)問(wèn)題的，收款人員在開(kāi)具發(fā)票前應(yīng)與稅務(wù)專員進(jìn)行溝通，稅務(wù)專員無(wú)法解決的，應(yīng)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，得開(kāi)明確批示后方能一開(kāi)具發(fā)票，以避免公司因開(kāi)票不當(dāng)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、付款及報(bào)銷環(huán)節(jié)應(yīng)審核對(duì)方的票據(jù)是否符合稅法的規(guī)定，發(fā)票的種類及開(kāi)具的內(nèi)容是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及相關(guān)合同一致，成本費(fèi)用能否在企業(yè)所得稅前扣除。

4、工資支付環(huán)節(jié)應(yīng)審核公司員工的個(gè)人所得稅由人力資源部按照個(gè)人所得稅法的規(guī)定計(jì)算并進(jìn)行相關(guān)審核，由財(cái)務(wù)部按審核結(jié)果代扣代繳員工的個(gè)人所得稅。

（四）稅務(wù)籌劃。

稅務(wù)管理的核心是稅收籌劃，稅收籌劃的意義在于不是因?yàn)榛I劃而少繳稅，而是因?yàn)闆](méi)有籌劃而多繳稅。大家都知道我國(guó)的稅收法規(guī)日益健全和完善，企業(yè)在鉆政策法規(guī)的空子上是占不到便宜的，搞不好還會(huì)冒偷稅漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，有的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生完結(jié)時(shí)，發(fā)現(xiàn)稅賦很高，開(kāi)始想各種各樣的辦法“合理避稅”，這些方法大多與國(guó)家財(cái)稅政策法規(guī)背離，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不僅沒(méi)有為企業(yè)合理避稅，還為企業(yè)蒙受的損失雪上加霜?？茖W(xué)有效的稅收籌劃必須開(kāi)展于納稅業(yè)務(wù)發(fā)生之前，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，在遵守國(guó)家稅法、不損害國(guó)家利益的前提下，合理籌劃經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的交易結(jié)構(gòu)和模式，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最低。

例如，在一項(xiàng)投資交易中，甲公司資金充裕，技術(shù)力量雄厚，準(zhǔn)備儲(chǔ)備一塊土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，乙公司作為A集團(tuán)公司的子公司，名下資產(chǎn)中有一塊符合甲公司要求的土地，雙方協(xié)商達(dá)成一致后，準(zhǔn)備按轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的模式進(jìn)行交易，如此甲公司獲得土地將繳納契稅，乙公司將涉及轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)交土地增值稅，根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，而對(duì)乙公司直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況，不得加計(jì)扣除。有的省份，為了抑制和打壓倒買倒賣土地的投機(jī)炒作行為，還出臺(tái)了空地不允許轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)程度達(dá)到25%的土地才可以轉(zhuǎn)讓等地方性政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。如果我們改變一下交易模式，由A集團(tuán)公司將其持有的乙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司控制了乙公司的同時(shí)獲得了土地，因該土地權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移和變化，雖為甲公司擁有但仍在乙公司名下，甲公司不交納契稅，乙公司也不交納土地增值稅，乙公司作為標(biāo)的完成的是股權(quán)交易而不是資產(chǎn)交易，因此也不交納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加。可見(jiàn)，籌劃對(duì)稅賦的影響非同一般。

在籌資決策中，是選擇負(fù)債資金還是權(quán)益資金，或是二者的組合，這不僅要結(jié)合企業(yè)不同生命時(shí)期的實(shí)際情況，還要考慮資金成本費(fèi)效比及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承受能力，合理利用好負(fù)債資金這把財(cái)務(wù)杠桿，可達(dá)到抵稅作用，降低資金成本。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，壞賬如何計(jì)提，費(fèi)用如何分?jǐn)?，選擇不同的存貨計(jì)價(jià)方法，不同的固定資產(chǎn)折舊政策，對(duì)企業(yè)所得稅都會(huì)產(chǎn)生影響，對(duì)遞延所得稅的合理運(yùn)用，把實(shí)際繳稅義務(wù)規(guī)劃在不同的納稅年度里，可達(dá)到延緩納稅目的，從而提高資金使效率。不同地區(qū)，不同行業(yè)和產(chǎn)品，稅收負(fù)擔(dān)都存在差異，稅收優(yōu)惠政策及程度也不盡相同，在投資決策中，充分掌握各項(xiàng)稅收政策并加以合理利用，可使企業(yè)在享受國(guó)家優(yōu)惠政策的同時(shí)，健康長(zhǎng)足發(fā)展。

（五）稅務(wù)審計(jì)機(jī)制。

建立稅務(wù)審計(jì)制度，結(jié)合公司內(nèi)部審計(jì)或聘請(qǐng)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)定期或不定期進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)工作，目前，如財(cái)稅咨詢公司、稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)日趨成熟，企業(yè)可以通過(guò)這些機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)，提高稅務(wù)管理業(yè)務(wù)水平。定期審計(jì)應(yīng)于每年企業(yè)所得稅匯算清繳報(bào)出前審計(jì)結(jié)果，不定期應(yīng)于集團(tuán)稅務(wù)管理部根據(jù)管理需求或者結(jié)合內(nèi)部審、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)等不定期進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)。稅務(wù)審計(jì)人員（含稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)）在完成定期或不定期稅務(wù)審計(jì)后，出具書(shū)面稅務(wù)審計(jì)報(bào)告及管理建議書(shū)。

（六）稅務(wù)資料檔案管理。

稅務(wù)資料包括：稅務(wù)登記證、納稅申報(bào)表、稅務(wù)管理臺(tái)賬、票據(jù)存根聯(lián)、發(fā)票臺(tái)賬、完稅憑證、內(nèi)部稅務(wù)報(bào)告及報(bào)表、涉稅審計(jì)報(bào)告、稅務(wù)檢查結(jié)論書(shū)、稅務(wù)行政處罰決定書(shū)、稅務(wù)文書(shū)、稅務(wù)通知文件、稅務(wù)優(yōu)惠文件及其他涉稅資料等。檔案的保存期限同會(huì)計(jì)檔案的保管期限一致，達(dá)到保存年限后的稅務(wù)資料，經(jīng)申請(qǐng)審批后可銷毀，銷毀的相關(guān)規(guī)定同會(huì)計(jì)檔案。（作者單位：云南城投置業(yè)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1]王家貴編著，《企業(yè)稅務(wù)管理》，北京師范大學(xué)出版社，出版時(shí)間：2011年。

地產(chǎn)營(yíng)銷審計(jì)報(bào)告范文第4篇

世茂集團(tuán)欲逆市上揚(yáng)

3月20日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行與世茂集團(tuán)在上海簽署了150億元銀行貸款授信協(xié)議。根據(jù)雙方約定，此次授信額度將用于世茂集團(tuán)旗下境內(nèi)公司的固定資產(chǎn)貸款、流動(dòng)資金貸款等。

世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇表示，此次獲得的貸款將廣泛用于世茂在全國(guó)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目中。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新面臨機(jī)遇，資金如果允許，可以做一些項(xiàng)目并購(gòu)，尤其是購(gòu)買廉價(jià)土地。針對(duì)此次農(nóng)行信貸的利率，許世壇透露，世茂在國(guó)內(nèi)的銀行貸款大多是執(zhí)行基準(zhǔn)利率，沒(méi)有上浮，在一些好項(xiàng)目上，還獲得銀行基準(zhǔn)利率下浮5％～10％的優(yōu)惠。此外，世茂旗下酒店業(yè)務(wù)板塊的分拆和上市工作仍在推進(jìn)，但由于證券市場(chǎng)狀況不佳，擬將上市推廣工作延至市場(chǎng)清晰之時(shí)。

首創(chuàng)置業(yè)有意與美國(guó)RELATED合作

美國(guó)最大房地產(chǎn)企業(yè)之一的RELATED公司董事長(zhǎng)ROSS于日前表示，該公司非常看好中國(guó)市場(chǎng)，并希望能夠整合歐美、中東的資本進(jìn)入中國(guó)，成為中國(guó)企業(yè)的跨國(guó)資本平臺(tái)。ROSS同時(shí)表示，期待與首創(chuàng)置業(yè)達(dá)成合作。對(duì)此首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍回復(fù)，該公司早已與RELATED公司開(kāi)始接洽，因遭遇金融危機(jī)而使合作暫緩，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇，雙方極有可能展開(kāi)實(shí)質(zhì)性合作。

鑒于RELATED公司開(kāi)發(fā)高端物業(yè)的成熟經(jīng)驗(yàn)，雙方很有可能首先在北京尋找高端物業(yè)的合作機(jī)會(huì)。但唐軍表示，雙方在已有項(xiàng)目上進(jìn)行合作的情況較為復(fù)雜，因此更大可能是雙方共同開(kāi)拓新的項(xiàng)目。

三個(gè)月內(nèi)售樓80億

中國(guó)海外擬設(shè)地產(chǎn)私募基金

中國(guó)海外3月23日公布2008年業(yè)績(jī)，全年凈利按年升20.79％至50.49億港元。當(dāng)日，該公司透露，今年的物業(yè)銷售目標(biāo)為350萬(wàn)平方米，按年增30％。

集團(tuán)主席孔慶平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，如果保守估計(jì)每平方米售價(jià)8000元，350萬(wàn)平方米的銷售金額大概是280億元。截至今年3月22日，中國(guó)海外的銷售金額已超過(guò)80億元。此外他指出，中國(guó)海外在2009年會(huì)采取積極策略，一方面加強(qiáng)與大型央企的合作，以相對(duì)較少的資金增加新的土地儲(chǔ)備，另一方面將成立房地產(chǎn)基金。

負(fù)責(zé)上述房地產(chǎn)基金事宜的有關(guān)人士透露，集團(tuán)在前年就已經(jīng)計(jì)劃設(shè)立房地產(chǎn)基金，此房地產(chǎn)基金在今年內(nèi)就會(huì)有結(jié)果，基金將以私募基金形式經(jīng)營(yíng)，規(guī)模大約5～8億美元。

泛海系入主民生投資

欲借此整合金融資產(chǎn)

自從將名稱從華馨實(shí)業(yè)改為民生投資后，日前中國(guó)泛海控股集團(tuán)要收購(gòu)其股權(quán)并將旗下民生證券注入的消息便不斷在市場(chǎng)上涌現(xiàn)。據(jù)了解，民生投資的大股東目前仍在與泛海集團(tuán)協(xié)商有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)換事宜。分析師認(rèn)為，如果事項(xiàng)最終落實(shí)，民生投資將成為泛海系金融資產(chǎn)的整合平臺(tái)，股價(jià)也有較大的上升空間。近日民生投資證券部的工作人員向媒體證實(shí)，“大股東正在和泛海談股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。

目前市場(chǎng)對(duì)于泛海集團(tuán)入主民生投資抱很高期待，這主要因?yàn)橄Ｍ汉＜瘓F(tuán)能將旗下的民生證券注入到民生投資中，由此實(shí)現(xiàn)上市公司向金融領(lǐng)域的“華麗”轉(zhuǎn)型。但分析師認(rèn)為，泛海集團(tuán)的目標(biāo)可能不止于此，民生投資未來(lái)可能通過(guò)金融控股的方式，整合集團(tuán)旗下所有金融資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資源有效配置。

南京新百重組資產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

停牌1個(gè)多月的南京新百于3月23日公布了重大資產(chǎn)重組計(jì)劃，公告稱南京新百擬出售旗下新街口本店和東方商城的百貨經(jīng)營(yíng)存貨資產(chǎn)，轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)，同時(shí)，擬向金鷹國(guó)際非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買其持有的上海富得世紀(jì)等商業(yè)地產(chǎn)公司及配套的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司股權(quán)。

按照南京新百公布的資產(chǎn)重組計(jì)劃，本次非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的標(biāo)的為金鷹國(guó)際全資擁有的上海富得世紀(jì)、珠江壹號(hào)、金紀(jì)業(yè)(籌)、國(guó)仕達(dá)酒店、物業(yè)管理公司、裝飾工程公司和酒店管理公司等7家公司的100％股權(quán)。擬購(gòu)買資產(chǎn)未經(jīng)審計(jì)的賬面凈資產(chǎn)為21577萬(wàn)元，預(yù)估值為327637萬(wàn)元。本次交易完成后，南京新百將從原有的以百貨零售為主業(yè)的上市公司轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的上市公司，金鷹商貿(mào)將主要做百貨零售。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)替換“幸福實(shí)業(yè)”

完成股票更名

3月24日，上海證券交易所批準(zhǔn)華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司關(guān)于撤銷對(duì)公司股票交易實(shí)行的其他特別處理的申請(qǐng)，實(shí)現(xiàn)ST摘帽。3月26日該公司股票簡(jiǎn)稱由“ST幸?！闭礁麨椤叭A遠(yuǎn)地產(chǎn)”，至此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)完成了借殼幸福成功上市的全部工作。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)于2008年8月通過(guò)對(duì)原湖北幸福實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱幸福實(shí)業(yè))的重大資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)了借殼上市，公司名稱也已變更華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司，但按照有關(guān)規(guī)定，其需在披露一個(gè)完整年度的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告并顯示贏利后方可申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)ST摘帽。此前公司2008年度年報(bào)顯示業(yè)績(jī)良好，實(shí)現(xiàn)了公司重大資產(chǎn)重組中關(guān)于2008年利潤(rùn)的承諾，隨后華遠(yuǎn)地產(chǎn)向上海證券交易所遞交了ST摘帽申請(qǐng)并獲得通過(guò)。

陸家嘴17.6億收購(gòu)上海浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)

3月19日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司和上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司董事會(huì)議通過(guò)并同意以股權(quán)的方式收購(gòu)上海浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)大廈的全部資產(chǎn)。包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款在內(nèi)，此次交易的股權(quán)總價(jià)值不超過(guò)17.6億元(包括項(xiàng)目公司負(fù)債和其他或有負(fù)債)。該公司表示，此次收購(gòu)將有利于公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，進(jìn)一步提高公司資金的使用效率。收購(gòu)?fù)瓿珊箨懠易旃煞莺完懠易炻?lián)合將各持有上海浦項(xiàng)50％股權(quán)。

中新地產(chǎn)欲173.5億出讓京津等5城地塊

日前，業(yè)內(nèi)盛傳中新地產(chǎn)或?qū)⒊鍪燮煜露鄠€(gè)城市地塊，以求回籠資金來(lái)贖回即將到期的可轉(zhuǎn)換債券。據(jù)有關(guān)人士透露，中新地產(chǎn)欲轉(zhuǎn)讓的地塊位于北京、天津等5個(gè)城市，轉(zhuǎn)讓金額共計(jì)約173.5億元。

據(jù)悉，中新地產(chǎn)正在為其位于北京通州的地產(chǎn)項(xiàng)目尋找買家，該地塊股權(quán)屬于兩家公司共有，中新占56％的股權(quán)，其他44％的股權(quán)屬于東環(huán)投資。此外，該公司也為其在天津、沈陽(yáng)、重慶、西安等城市的土地尋找買家，這些土地主要是商業(yè)性質(zhì)用地，均為住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后剩余的商業(yè)配套用地。按照中新標(biāo)注的、可以接受的出讓價(jià)格計(jì)算，上述土地預(yù)計(jì)要賣約174億元。中新地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示對(duì)此事并不知情。

金融街德外項(xiàng)目拍出2.12億

金融街3月13日公告稱，由公司全資子公司北京德勝投資有限責(zé)任公司實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的德外居住項(xiàng)目經(jīng)北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛牌交易，北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資公司通過(guò)26輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)獲得該項(xiàng)目土地使用權(quán)，成交價(jià)2.12億元。根據(jù)該項(xiàng)目的掛牌文件以及相關(guān)規(guī)定，土地中心將該宗地掛牌出讓后，德勝公司應(yīng)獲得1.69億元的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，該補(bǔ)償費(fèi)用已經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，其中包括德勝公司為完成該宗地的拆遷、安置及入市前期準(zhǔn)備等工作應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)用。

Aetos終止與合景泰富合作成都項(xiàng)目

地產(chǎn)營(yíng)銷審計(jì)報(bào)告范文第5篇

一、 國(guó)有資產(chǎn)流失的原因

1、國(guó)有企業(yè)部分領(lǐng)導(dǎo)恣意侵吞國(guó)有資產(chǎn)。目前，企業(yè)管理者的權(quán)力很大，而又常常失去監(jiān)督，因而容易使一些企業(yè)管理者的貪污行為得逞。國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)不明不白地為這些企業(yè)管理者個(gè)人掠取，“窮廟富和尚”已不是個(gè)別現(xiàn)象。

2、政策、法規(guī)、規(guī)章、制度未及時(shí)到位，使企業(yè)內(nèi)外的不法分子有機(jī)可乘。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，因?yàn)檎?、法?guī)、規(guī)章、制度一時(shí)沒(méi)有到位，加上疏于管理，使企業(yè)內(nèi)外的一些不法分子有謀私和貪污的空子可鉆。

3、有些企業(yè)改制不規(guī)范造成國(guó)有資產(chǎn)流失。在改制重組過(guò)程中，不規(guī)范操作，表現(xiàn)為將原先由國(guó)有資產(chǎn)投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)或三產(chǎn)，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值的價(jià)格作價(jià)賣給個(gè)人，導(dǎo)致“肥水流入外人田”。

4、財(cái)務(wù)管理混亂，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)大量流失。一些國(guó)有企業(yè)不執(zhí)行正常的會(huì)計(jì)制度，做假帳、帳外帳，融資不入帳，暗地做兩本帳。有些企業(yè)，甚至將巨額資金借給私人炒股票、炒房地產(chǎn)，還有極少數(shù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與外商勾結(jié)，高出正常價(jià)格買進(jìn)原材料、設(shè)備或低價(jià)出口優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，有意讓利給外商，而從外商那里得回扣，并將巨額資金轉(zhuǎn)去境外，存入國(guó)外銀行，竊取國(guó)有資產(chǎn)。

5、有些上市公司與中介機(jī)構(gòu)“合作”制造會(huì)計(jì)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告的虛假信息、失真數(shù)據(jù)，從而堂而皇之地改變國(guó)有資產(chǎn)性質(zhì)。

6、近幾年來(lái)，詐騙分子把罪惡的黑手越來(lái)越多地伸向金融單位，金融詐騙犯罪活動(dòng)呈上升勢(shì)頭。這不僅給銀行和客戶造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且擾亂了國(guó)家金融秩序，也嚴(yán)重地影響了社會(huì)安定，已引起了各界人士的普遍關(guān)注。據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，1996年1月至7月份，全國(guó)金融系統(tǒng)共發(fā)生金融詐騙案件365起。這些金融詐騙活動(dòng)，給銀行、企業(yè)造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。以河南省為例，1996年上半年共發(fā)生金融票證詐騙案件25起，涉案金額3995萬(wàn)元，經(jīng)公安機(jī)關(guān)全力偵查，共破案19起，追回了部分被騙錢款，但仍給受騙單位造成1670萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。金融詐騙犯罪活動(dòng)的發(fā)案次數(shù)和發(fā)案數(shù)額的大幅度上升，每年給國(guó)家造成了數(shù)十億元甚至上百億元的損失。

7、 閑置性浪費(fèi)在我國(guó)最常見(jiàn)的情況之一就是項(xiàng)目盲目上馬,先進(jìn)設(shè)備睡大覺(jué)。在改革開(kāi)放逐步深入的今天，很多如雨后春箏般涌現(xiàn)的開(kāi)發(fā)區(qū)盲目引進(jìn)高精尖設(shè)備和自動(dòng)化流水線，想借此體現(xiàn)“開(kāi)發(fā)”的魅力，仿佛非此不能體現(xiàn)改革的膽略！某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)線電廠，不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，在缺乏市場(chǎng)調(diào)查的前提下，花費(fèi)1.06億元盲目從美國(guó)引進(jìn)3條影碟機(jī)和激光視盤流水生產(chǎn)線，由于工廠缺乏高科技人才作技術(shù)指導(dǎo)，工人技術(shù)素質(zhì)偏低，流水線根本無(wú)法正常運(yùn)行，造成長(zhǎng)期停產(chǎn)，最終資不抵債，被迫宣告破產(chǎn)。然而，企業(yè)雖已不復(fù)存在，但那些先進(jìn)的生產(chǎn)線卻終因派不上用場(chǎng)而長(zhǎng)期閑置。

8、當(dāng)前，國(guó)有企業(yè)在改革中不斷探索企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的形式，力圖通過(guò)各種產(chǎn)權(quán)交易渠道，增強(qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)增效的實(shí)力，活化資產(chǎn)存量，以確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。然而，與企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易日益活躍、我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)不斷滾動(dòng)發(fā)展相伴隨的是，無(wú)形資產(chǎn)卻在不可思議當(dāng)中出現(xiàn)了嚴(yán)重的流失。

國(guó)有資產(chǎn)不經(jīng)評(píng)估就與外商獨(dú)資企業(yè)合資合作，最易流失的是國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)。即使在合資、合作改制過(guò)程中進(jìn)行過(guò)資產(chǎn)評(píng)估的國(guó)有企業(yè)，有很多企業(yè)也只是單單對(duì)有形資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。對(duì)于如商標(biāo)、專利、信譽(yù)、位置等無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估，有的馬馬虎虎，有的干脆不評(píng)估，使國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)不算作國(guó)有資產(chǎn)，從而使國(guó)家利益遭受嚴(yán)重?fù)p失。

很多國(guó)有企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不懂得專有的技術(shù)、工藝以及商業(yè)秘密是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，并且只有在保密和保持專有的情況下這些無(wú)形資產(chǎn)才有其真正的價(jià)值。

目前在國(guó)內(nèi)技術(shù)交易或涉及技術(shù)的中外合資、合作中，國(guó)內(nèi)的技術(shù)價(jià)格偏低。而購(gòu)買國(guó)外技術(shù)或引進(jìn)技術(shù)入股時(shí)，往往由于缺乏信息和其它原因，使外方技術(shù)作價(jià)偏高。有一家企業(yè)為引進(jìn)外資，把本該保密或作價(jià)的技術(shù)和盤托出，并壓低原有投入的評(píng)估折股。合資時(shí)，外商以50萬(wàn)美元的投入獲得40%的股份。由于當(dāng)時(shí)未對(duì)中方的技術(shù)等因素進(jìn)行評(píng)估折股，結(jié)果4年之后，這家企業(yè)的資產(chǎn)在重估時(shí)增長(zhǎng)為3500多萬(wàn)美元，外商按40%的股份，占有資產(chǎn)一下子躍升為1400萬(wàn)美元。

無(wú)形資產(chǎn)流失的方式還有人員流動(dòng)帶走的損失，分為營(yíng)銷渠道的流失、技術(shù)和管理技能的流失和住房使用權(quán)的流失；商標(biāo)權(quán)的流失和被侵犯，分為商號(hào)商標(biāo)的被冒用、商標(biāo)的被搶注和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)忽略了商標(biāo)的特有價(jià)值等情況。

概括地說(shuō)，國(guó)有企業(yè)好比一塊大肥肉，見(jiàn)到這塊肥肉的人都想吃一口。建國(guó)以來(lái)，人們吃公家的、用公家的習(xí)慣了，加上社會(huì)上唯利是圖者餓虎似的向企業(yè)張開(kāi)血盆大口，而少數(shù)不法外商、港商也乘我們開(kāi)放之機(jī)處心積慮地詐騙國(guó)家的錢。這是國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)流失的外在原因；而國(guó)有企業(yè)一些領(lǐng)導(dǎo)本身染上極為嚴(yán)重的腐敗癥，而又對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不善，是國(guó)有企業(yè)流失的內(nèi)在原因。

二、防止國(guó)有資產(chǎn)流失的對(duì)策

目前，國(guó)內(nèi)提議和看法很多，正在試點(diǎn)的概述起來(lái)主要有以下兩種: 一種建議是設(shè)立財(cái)務(wù)總監(jiān)制度；另一種就是目前在一些地方正在進(jìn)行試點(diǎn)的由上級(jí)主管機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行的統(tǒng)管統(tǒng)派制度。不論是設(shè)立會(huì)計(jì)總監(jiān)或者是對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行統(tǒng)管統(tǒng)派都不是解決問(wèn)題根本方法。當(dāng)然就目前設(shè)立會(huì)計(jì)總監(jiān)和統(tǒng)派統(tǒng)管這種方法，確實(shí)可以緩解目前嚴(yán)重的國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題。但隨著改革和企業(yè)改制的深入進(jìn)行，這種方法無(wú)論是從理論上，還是實(shí)際操作上都逐漸顯露出其與改革總體思路及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律相悖的弊端。這種“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的做法，無(wú)疑又會(huì)重新走上計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制條件下的國(guó)家監(jiān)管的老路?；诖耍鉀Q目前國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題的對(duì)策應(yīng)為如下幾點(diǎn):

（一）轉(zhuǎn)變“國(guó)有”觀念，明晰產(chǎn)權(quán)，建立和完善企業(yè)的自我約束機(jī)制，是防止國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)流失的根本所在。不能再局限于只有國(guó)家經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才是國(guó)有企業(yè)，而公民經(jīng)營(yíng)的企業(yè)就不是國(guó)有企業(yè)。試想，西方國(guó)家中的企業(yè)絕大多數(shù)都不是國(guó)家經(jīng)營(yíng)的，但從來(lái)沒(méi)有認(rèn)為其不是該國(guó)所有的，其所在國(guó)核算其國(guó)民生產(chǎn)總值或其它指標(biāo)的時(shí)候，也絕不會(huì)剔除這部分產(chǎn)值而只計(jì)算其國(guó)家經(jīng)營(yíng)的那部分企業(yè)的產(chǎn)值。要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度的改革，首先必須放棄狹義的“國(guó)有”觀念，建立廣義的“國(guó)有”觀念，就這個(gè)定義而言，現(xiàn)在所提的“國(guó)有企業(yè)”這個(gè)提法是不科學(xué)的，嚴(yán)格應(yīng)區(qū)分為國(guó)營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)。對(duì)于國(guó)營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)應(yīng)這樣理解，國(guó)營(yíng)企業(yè)是整個(gè)國(guó)家全體公民共有的，才能不再局限于原來(lái)的國(guó)有和私有觀點(diǎn)的爭(zhēng)論，才能徹底進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革。這樣一來(lái)，少數(shù)的企業(yè)由國(guó)家經(jīng)營(yíng)，應(yīng)局限一些關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的行業(yè)或者一些行業(yè)由于無(wú)利可圖或微利性，但公民不愿經(jīng)營(yíng)而人民生活又少不了的行業(yè)，絕大多數(shù)則由民營(yíng)。這樣產(chǎn)權(quán)明晰的結(jié)果必然有力地防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。政府就可以作為真正的管理者，而不是所有者，一視同仁地對(duì)所有企業(yè)依據(jù)國(guó)家宏觀的產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展需要，對(duì)企業(yè)加以引導(dǎo)，對(duì)其提供的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行監(jiān)督，而不必從所有者代表的身份去關(guān)心國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，而企業(yè)的董事會(huì)，監(jiān)事會(huì)等會(huì)自然對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)的保值和增值關(guān)心，這就能夠形成企業(yè)內(nèi)部的自我約束機(jī)制?？梢?jiàn)，明晰產(chǎn)權(quán)，是治理會(huì)計(jì)信息失真和資產(chǎn)流失的根本措施。

（二）加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督和國(guó)家監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)的外部約束機(jī)制，防止會(huì)計(jì)信息失真及國(guó)家共有資產(chǎn)的流失，主要從兩方面來(lái)實(shí)施：

1、建立完善的注冊(cè)會(huì)計(jì)師制度，加強(qiáng)協(xié)調(diào)政府與會(huì)計(jì)師事務(wù)所之間關(guān)系，以強(qiáng)化企業(yè)的外部約束，防止會(huì)計(jì)信息失真和國(guó)有資產(chǎn)的流失。 作為一個(gè)提供可靠信息的中介機(jī)構(gòu)，如何完成社會(huì)的監(jiān)管機(jī)制的作用，以便達(dá)到對(duì)企業(yè)形成一種真正外部約束。主要應(yīng)從這樣幾個(gè)方面著手：

（1）主要是要加強(qiáng)這方面的法制建設(shè)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在這方面應(yīng)參考西方發(fā)達(dá)國(guó)家的注冊(cè)會(huì)計(jì)師制度，在人員聘用、業(yè)務(wù)承接等方面，事務(wù)所必須加強(qiáng)管理，對(duì)于違反道德的行為，從有關(guān)法律上加以適應(yīng)，增加執(zhí)業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)性及責(zé)任性。

（2）加強(qiáng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所這些中介機(jī)構(gòu)與政府審計(jì)部門的聯(lián)系，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)進(jìn)行外部約束。作為一個(gè)中介機(jī)構(gòu)而言，要真正達(dá)到對(duì)企業(yè)進(jìn)行外部約束，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

①加強(qiáng)與政府的協(xié)調(diào)與聯(lián)系。

②對(duì)于一個(gè)企業(yè)不能只固定一個(gè)事務(wù)所加以審計(jì)，防止二者之間的舞弊行為的發(fā)生。

③增強(qiáng)審計(jì)師事務(wù)所提供資料的權(quán)威性及法律效力。

2、健全法律，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，創(chuàng)造一個(gè)有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的法制環(huán)境，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)進(jìn)行外部法制約束，來(lái)防止會(huì)計(jì)信息的失真和國(guó)家共有資產(chǎn)的流失。應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：

（1）健全國(guó)家共有資產(chǎn)管理的法規(guī)及會(huì)計(jì)法規(guī)，主要是法規(guī)條文應(yīng)具體、明確、以便執(zhí)行，同時(shí)也防止不法之人鉆法律的漏洞。

（2）嚴(yán)格執(zhí)法，增強(qiáng)法律的威懾力。