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貸款擔(dān)保決議書(shū)范文第1篇

房地產(chǎn)典當(dāng)在我國(guó)歷史久遠(yuǎn)，起源于周代，唐開(kāi)元年間出現(xiàn)制度雛型，此后逐步形成一套完整的民事法律制度而被廣泛運(yùn)用。建國(guó)以后直至60年代，也還有新的典權(quán)關(guān)系發(fā)生。其后，長(zhǎng)期的政治運(yùn)動(dòng)，使許多承典房地產(chǎn)被代管、改造、收歸國(guó)有，嚴(yán)重影響了典權(quán)協(xié)議的履行。期間，典權(quán)關(guān)系基本絕跡。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)典當(dāng)業(yè)再度興起，房地產(chǎn)典當(dāng)行為越來(lái)越成為經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。1987年12月30日在四川成立了全國(guó)第一家典當(dāng)行。

一、房地產(chǎn)典當(dāng)概述

房地產(chǎn)典當(dāng)是指房地產(chǎn)權(quán)利人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價(jià)將權(quán)利過(guò)度給他人承典的行為。

一般來(lái)講，房地產(chǎn)設(shè)典的權(quán)利為房屋所有權(quán)。設(shè)典時(shí)，承典人可以占有、使用房屋；也可以行為上不占有、使用該房屋，但有權(quán)將出典的房屋出租或?qū)⒎课莸錂?quán)轉(zhuǎn)讓。從現(xiàn)今典當(dāng)行業(yè)一般業(yè)務(wù)操作來(lái)看，一般只涉及房地產(chǎn)占有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即采取抵押借款的形式

“典”與“當(dāng)”在理論上有很大區(qū)別：房地產(chǎn)的“典”指的是，將房屋讓出，交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行支付一定的當(dāng)金；在約定的限期內(nèi)，典當(dāng)行可以使用該房屋，可以居住、出租，不涉及使用費(fèi)、當(dāng)金、利息、保管費(fèi)等；到期后歸還當(dāng)金，收回房屋。房地產(chǎn)的“當(dāng)”指的是，將房屋讓出，交典當(dāng)行封存保管；典當(dāng)行支付一定的當(dāng)金；在約定的期限內(nèi)歸還當(dāng)金、利息及綜合費(fèi)，并收回房屋；如到期違約，未能歸還當(dāng)金、利息和綜合費(fèi)時(shí)，該房屋的所有權(quán)歸典當(dāng)行。

因此，我們可以得出：房屋的“當(dāng)”的核心的標(biāo)志是房屋占有權(quán)的轉(zhuǎn)移，房屋的“典”則是房屋占有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，即出典人將房屋交付承典人占有和使用，換取當(dāng)金。但為了表達(dá)方便，下文仍沿用“房地產(chǎn)典當(dāng)”的習(xí)慣用法。

二、房地產(chǎn)典當(dāng)融資的機(jī)遇

當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控政策，收緊銀根，嚴(yán)格審核貸款資格和按揭比例，對(duì)主要以銀行借款為主的房地產(chǎn)企業(yè)造成了不小的沖擊，在這種情況下，再次審視典當(dāng)業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的融資功能及前景，有助于業(yè)內(nèi)外對(duì)典當(dāng)業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視、理解和支持。

住宅是居民財(cái)產(chǎn)中最有價(jià)值的物品。私營(yíng)業(yè)主一旦面臨生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金投入困難，居民一旦遇有生活不測(cè)急需用錢(qián)時(shí)，都可以用它辦理質(zhì)押或抵押變現(xiàn)。目前，銀行做的大多是一手房按揭，針對(duì)二手房的業(yè)務(wù)開(kāi)展得較少，給典當(dāng)行開(kāi)展房地產(chǎn)典當(dāng)留有空間；居民用錢(qián)大多不愿向親朋好友借，又造就了典當(dāng)行開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

再?gòu)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方面來(lái)看，目前大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金不足，投資半數(shù)以上依靠銀行貸款和定金及預(yù)收款進(jìn)行周轉(zhuǎn)，融資渠道比較單一。與此同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房也大多依賴(lài)銀行提供的按揭貸款，一旦外來(lái)資金流發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)，將陷入困境。從資金來(lái)源來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)外借資金的需求量很大，需要有一個(gè)適合不同層次需求的解決房屋抵押融資的機(jī)構(gòu)。而這正符合典當(dāng)拾遺補(bǔ)缺的特點(diǎn)。

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)的供給是屬于制度性的供給不足，短時(shí)間內(nèi)還不能解決企業(yè)上市、房地產(chǎn)投資基金和信托基金、企業(yè)債券等融資渠道，因此，發(fā)展商就要通過(guò)其它社會(huì)融資方式解決資金來(lái)源。這使得部分市場(chǎng)資金得以先行施展身手，彌補(bǔ)銀行借貸資金的限制與部分企業(yè)自有資金的不足。

典當(dāng)行調(diào)缺救急是它的長(zhǎng)項(xiàng)，若運(yùn)用得當(dāng)，完全可在建房封頂前、預(yù)售金開(kāi)收之際，利用典當(dāng)行融資，打個(gè)時(shí)間差調(diào)頭寸。且典當(dāng)行貸款期限短則不限，最長(zhǎng)為半年，短期周轉(zhuǎn)仍不失方便。典當(dāng)行可趁此大好時(shí)機(jī)，大力發(fā)展房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)，既滿(mǎn)足部分房地產(chǎn)商的資金饑渴，又能做大自己的業(yè)務(wù)。同時(shí)，還將會(huì)引來(lái)更多的民間資金投資欲望。

并且根據(jù)加入WTO有關(guān)精神，對(duì)此行業(yè)的監(jiān)管只能是日趨與國(guó)際接軌，進(jìn)一步向市場(chǎng)化開(kāi)放。如若各地能在此時(shí)機(jī)出臺(tái)典當(dāng)行房地產(chǎn)抵押登記的配套政策，為典當(dāng)行較大規(guī)模地開(kāi)展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)鋪平道路，相信新設(shè)典當(dāng)行中立足于做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大注冊(cè)資本企業(yè)將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，典當(dāng)行也可能成為房地產(chǎn)融資的“第二銀行”。

三、開(kāi)展房地產(chǎn)抵押典當(dāng)面臨的問(wèn)題和建議

第一，配套政策和實(shí)施細(xì)則不到位。

目前，典當(dāng)行均已開(kāi)展了房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，但由于相關(guān)部門(mén)一直未能向典當(dāng)行提供配套服務(wù)，雖然面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，卻不能發(fā)展做大。原因是根據(jù)國(guó)家對(duì)于辦理房地產(chǎn)抵押的程序規(guī)定，房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓必須向當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T(mén)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證登記手續(xù)。而由于國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定可向典當(dāng)行提供此項(xiàng)服務(wù)，故各地實(shí)施規(guī)則不盡一致，辦理程序多有不同。

在房地產(chǎn)管理部門(mén)尚未完全向典當(dāng)行敞開(kāi)房屋抵押大門(mén)的情況下，各地典當(dāng)行想出了自己的一些應(yīng)對(duì)做法。有典當(dāng)行探索辦理租賃合同登記，尤其對(duì)小額房屋的抵押采用租賃形式，典當(dāng)行租賃當(dāng)戶(hù)的空置房，辦理租賃合同；典當(dāng)集體房地產(chǎn)時(shí)要有董事會(huì)和職代會(huì)的同意的決議書(shū)，國(guó)有企業(yè)則不做；有的企業(yè)與房地產(chǎn)當(dāng)戶(hù)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)合同并進(jìn)行公證。依靠這些措施來(lái)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。西安市開(kāi)展房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的企業(yè)大都通過(guò)市房產(chǎn)交易中心辦理登記手續(xù)，雖然在法律程序上不十分嚴(yán)格，但也能在市場(chǎng)秩序不完善的條件下提供一定程度的保證。此種情況下，典當(dāng)行大規(guī)模開(kāi)展房地產(chǎn)抵押還缺乏法律保障。

目前銀行在對(duì)房產(chǎn)商和個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款存在著手續(xù)繁瑣、審批周期長(zhǎng)等不足，如果典當(dāng)行在房地產(chǎn)典當(dāng)上能夠發(fā)揮自身的特長(zhǎng)，在借款手續(xù)上做到方便、簡(jiǎn)捷，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，那么不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而且能夠帶動(dòng)典當(dāng)行整體發(fā)展。

第二，評(píng)估收費(fèi)問(wèn)題。

《典當(dāng)行管理辦法》中規(guī)定：“抵押房地產(chǎn)的估價(jià)金額由雙方協(xié)商確定?！眳f(xié)商確定的價(jià)格只是初步的，不是最終成交價(jià)，不涉及雙方的根本利益。在抵押人不能償還貸款時(shí)，以抵押物價(jià)折價(jià)時(shí)，還要協(xié)商。拍賣(mài)變現(xiàn)清償債務(wù)時(shí)還要通過(guò)公開(kāi)公平公正的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程。典當(dāng)行進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，貸款額一般控制在房屋價(jià)值的50%-70%左右，而房地產(chǎn)登記部門(mén)要求一律進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估（有些房產(chǎn)貸款額明顯低于原價(jià)，似不必履行評(píng)估程序），不管貸款額大小照常收取評(píng)估費(fèi)用，典當(dāng)行普遍反應(yīng)比例偏高，程序機(jī)械，與典當(dāng)業(yè)救急、資金周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)不相符。希望能降低比例、簡(jiǎn)化手續(xù)。

第三，建議。

由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，涉及多個(gè)當(dāng)前增速較快的行業(yè)，在支持地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面具有重要作用，各級(jí)政府無(wú)不將它看作一項(xiàng)發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的重要舉措，但真正要發(fā)展好這個(gè)產(chǎn)業(yè)，最重要的因素還在于創(chuàng)造一個(gè)良好的多元資本市場(chǎng)體系。目前各地政府相關(guān)部門(mén)在住房金融的支持上面，也由于觀念不夠解放，人為設(shè)置，明顯地滯后于市場(chǎng)的需求，尤其是在典當(dāng)行開(kāi)展房地產(chǎn)抵押登記上沒(méi)有明確的政策，影響了行業(yè)的發(fā)展。