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項(xiàng)目經(jīng)理管理范文第1篇

一、項(xiàng)目管理的產(chǎn)生與發(fā)展

項(xiàng)目是一種一次性的工作，它應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，在明確的目標(biāo)和可利用資源的約束下，由專門組織起來的人員運(yùn)用多種學(xué)科知識來完成。項(xiàng)目經(jīng)理僅是一個(gè)執(zhí)行部，他的工作單純是完成既定的任務(wù)——去執(zhí)行由其他人（如設(shè)計(jì)師、工程師和建筑師）制定的方案。項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容包括8個(gè)方面：

（l）范圍管理（2）時(shí)間管理（3）費(fèi)用管理（4）人力資源管理；（5）質(zhì)量管理（6）溝通管理（7）風(fēng)險(xiǎn)管理（8）采購管理結(jié)

二、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)的變化

項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中起著非常重要的作用，他是一個(gè)項(xiàng)目全面管理的核心和焦點(diǎn)。隨著全球性競爭的加強(qiáng)和客戶發(fā)展戰(zhàn)略性合作需求的增長，對項(xiàng)目經(jīng)理的要求也越來越高。只有那些注重選拔、培養(yǎng)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的公司才可能在競爭中立于不敗之地。傳統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)理通常只是一個(gè)技術(shù)方面的專家和任務(wù)執(zhí)行者。而現(xiàn)代項(xiàng)目經(jīng)理不僅要有運(yùn)用各種管理工具來進(jìn)行計(jì)劃和控制的專業(yè)技術(shù)能力，還要有經(jīng)營管理等其他多方面能力，對項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的激勵(lì)以及與客戶的策略保持一致的能力。項(xiàng)目經(jīng)理必須通過人的因素來熟練運(yùn)用技術(shù)因素，以達(dá)到其項(xiàng)目目標(biāo)。也就是說，他必須使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成為一個(gè)配合默契、具有積極性和責(zé)任和動(dòng)的高效率群體。

三、項(xiàng)目經(jīng)理的職業(yè)特征及所需技能

項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)和工作性質(zhì)決定了他必須具有一定的個(gè)人素質(zhì)、良好的知識結(jié)構(gòu)、豐富的工程經(jīng)驗(yàn)、協(xié)調(diào)和組織能力以及良好的判斷力。實(shí)踐證明，任何一種能力的欠缺都會(huì)給項(xiàng)目帶來影響，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。探討項(xiàng)目經(jīng)理的職業(yè)特征及其技能對于選拔和培訓(xùn)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理具有重要意義。

1． 項(xiàng)目經(jīng)理的職業(yè)特征

職業(yè)是個(gè)體因工作時(shí)間的積累和工作態(tài)度的好壞而不斷發(fā)展的工作活動(dòng)和職位。職業(yè)包含著3層含義：隨著時(shí)間積累而發(fā)展變化的方向和途徑；個(gè)人和組織間的相互作用和影響；提供了與職業(yè)相關(guān)的身份。我們可以依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對職業(yè)作以下分類：常規(guī)型與交際型，線型與螺旋型、長期型與短期型。下面通過與部門經(jīng)理的比較來說明項(xiàng)目經(jīng)理的職業(yè)特征。

（l）從個(gè)性因素來看，部門經(jīng)理（如財(cái)務(wù)經(jīng)理、銷售經(jīng)理、人事經(jīng)理）屬于常規(guī)型職業(yè)。他們在一個(gè)相對穩(wěn)定的工作環(huán)境里，依照明確的工作程序，精確地組織和評價(jià)大量的信息。部門經(jīng)理通常是順從、有序、講究效率和不易變通的。 項(xiàng)目經(jīng)理屬于交際型職業(yè)。他們集中精力指導(dǎo)、幫助和帶領(lǐng)他人去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，不喜歡非常有序的工作環(huán)境。他們通常是隨和、友善、機(jī)智、善解人意和樂于助人的。自信、奮進(jìn)、精力充沛和善于溝通是一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)有的品質(zhì)。

（2）從職業(yè)發(fā)展方向來看，部門經(jīng)理屬干線型發(fā)展的職業(yè)。理想的線型職業(yè)包含著一系列隨著責(zé)權(quán)增加而不斷上升的職位級別。部門經(jīng)理有著強(qiáng)烈的線形的職業(yè)發(fā)展方向意識。他們受到工作中各種機(jī)遇的激勵(lì)，不斷追尋著更大的權(quán)力和工作業(yè)績。

項(xiàng)目經(jīng)理屬于螺旋型發(fā)展的職業(yè)。理想的螺旋型職業(yè)是指從一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域（如工程）轉(zhuǎn)向相關(guān)的專業(yè)領(lǐng)域（如產(chǎn)品開發(fā)）。新領(lǐng)域吸取了舊領(lǐng)域的知識和技能，同時(shí)又會(huì)給另一個(gè)全新領(lǐng)域的發(fā)展開啟一扇大門。螺旋型職業(yè)的從業(yè)者關(guān)注的是專業(yè)知識和技能的積累和提高，追求個(gè)人及其創(chuàng)造力的發(fā)展。

（3）從職業(yè)的持續(xù)狀態(tài)來看，部門經(jīng)理通常是一種相對固定的長期職位。而項(xiàng)目經(jīng)理受單個(gè)項(xiàng)目周期的限制，通常是一種短期性職位，也更具流動(dòng)性和不穩(wěn)定性。

由此可見，項(xiàng)目經(jīng)理與部門經(jīng)理在個(gè)性、職業(yè)發(fā)展方向與途徑等方面都有很大的區(qū)別。這也對項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)手口技能提出了更高的要求。

2． 項(xiàng)目經(jīng)理的能力要求

項(xiàng)目經(jīng)理的能力要求既包括“軟”的方面——個(gè)性因素，也包括“硬”的方面——管理技能和技術(shù)技能。

（1）個(gè)性因素。項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)性方面的素質(zhì)通常體現(xiàn)在他與組織中其他人的交往過程中所表現(xiàn)出來的理解力和行為方式上。素質(zhì)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理能夠有效理解項(xiàng)目中其他人的需求和動(dòng)機(jī)并具有良好的溝通能力。具體內(nèi)容包括：號召力——調(diào)動(dòng)下屬工作積極性的能力；交流能力——有效傾聽、勸告和理解他人行為的能力；應(yīng)變能力——靈活、耐心和耐力；對政策高度敏感；自尊；熱情。

（2）管理技能。管理技能首先要求項(xiàng)目經(jīng)理把項(xiàng)目作為一個(gè)整體來看待，認(rèn)識到項(xiàng)目各部分之間的相互聯(lián)系和制約以及單個(gè)項(xiàng)目與母體組織之間的關(guān)系。只有對總體環(huán)境和整個(gè)項(xiàng)目有清楚的認(rèn)識，項(xiàng)目經(jīng)理才能制定出明確的目標(biāo)和合理的計(jì)劃。具體包括：計(jì)劃；組織；目標(biāo)定位；對項(xiàng)目的整體意識；處理項(xiàng)目與外界之間關(guān)系的能力；以問題為導(dǎo)向的意識；授權(quán)能力——使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員共同參與決策。

（3）技術(shù)技能。技術(shù)技能是指理解并能熟練從事某項(xiàng)具體活動(dòng)，特別是包含了方法、過程、程序或技術(shù)的活動(dòng)。優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有該項(xiàng)目所要求的相關(guān)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)或知識。技術(shù)技能包括在具體情況下運(yùn)用管理工具和技巧的專門知識和分析能力。具體包括；使用項(xiàng)目管理工具和技巧的特殊知識；項(xiàng)目知識；理解項(xiàng)目的方法、過程和程序；相關(guān)的專業(yè)技術(shù)；計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。

四、項(xiàng)目經(jīng)理的策略選擇

項(xiàng)目的運(yùn)作技巧因國家和項(xiàng)目的不同而有所區(qū)別。因此，項(xiàng)目經(jīng)理們應(yīng)根據(jù)具體情況對他們的策略作相應(yīng)的調(diào)整。在所需的技巧難度較高或其價(jià)值被低估時(shí)，公司也應(yīng)給予項(xiàng)目經(jīng)理正確的評價(jià)。以下是項(xiàng)目經(jīng)理一些較為通用的策略：

1． 客戶至上的原則

項(xiàng)目經(jīng)理不應(yīng)僅關(guān)注項(xiàng)目組織的發(fā)展，還應(yīng)關(guān)心為個(gè)別客戶提供服務(wù)?？蛻糁辽系脑瓌t應(yīng)體現(xiàn)在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、發(fā)展和執(zhí)行等各階段。一個(gè)公司應(yīng)通過借助干項(xiàng)目管理而形成的明確的并已達(dá)成共識的總體目標(biāo)、有效的資源部署以及明確的團(tuán)隊(duì)手四個(gè)人目標(biāo)，和客戶發(fā)展長期合作關(guān)系。為了平衡市場需求，公司應(yīng)以客戶為中心，運(yùn)用現(xiàn)有的技術(shù)能力為客戶提供有益的、可產(chǎn)生附加值的服務(wù)。

2． 轉(zhuǎn)變觀念

現(xiàn)代項(xiàng)目管理已應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域，也比以往任何時(shí)候都需要與客戶建立更緊密的聯(lián)系。處于全球性競爭的環(huán)境下，為了進(jìn)一步提高效率、降低成本、增強(qiáng)競爭力，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，在充分了解客戶需求的基礎(chǔ)上，按照實(shí)際需要，削減初始說明書中不必要的部分。在實(shí)踐中，由于許多客戶并不真正了解自身的需求，這使削減工作困難重重。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該有能力理解并說明客戶的需求。

3． 明確的項(xiàng)目目標(biāo)

無論項(xiàng)目規(guī)模的大小，項(xiàng)目經(jīng)理都應(yīng)有明確的項(xiàng)目目標(biāo)，了解項(xiàng)目的時(shí)間和資源約束。為了評價(jià)項(xiàng)目是否成功，還應(yīng)該能度量項(xiàng)目的產(chǎn)出。在技術(shù)項(xiàng)目中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)保持技術(shù)的完整性并盡可能避免費(fèi)用超支。項(xiàng)目經(jīng)理的任務(wù)就是借助于合同幫助客戶實(shí)現(xiàn)他們的目標(biāo)。完整性并盡可能避免費(fèi)用超支。

4． 最壞情境法

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的意見分歧會(huì)影響工作效率，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該了解每個(gè)人的優(yōu)缺點(diǎn)并使大家向同一個(gè)方向努力。如果項(xiàng)目經(jīng)理可以自己挑選項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成員，團(tuán)隊(duì)管理工作會(huì)相對簡單。然而，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是事先既定的。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該事先設(shè)想到最壞的情景并積極預(yù)防它的發(fā)生。

項(xiàng)目經(jīng)理管理范文第2篇

我認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)理至少應(yīng)該具備下列條件。

1、要有良好的政治素質(zhì)，有了良好的思想政治素質(zhì)才能在施工項(xiàng)目的實(shí)施過程中堅(jiān)持正確的經(jīng)營方向，執(zhí)行黨和國家的方針、路線、政策遵守國家的法律、法規(guī)正確處理好國家、企業(yè)和職工三者之間的關(guān)系。

2、具備領(lǐng)導(dǎo)才能是成為一個(gè)好的施工項(xiàng)目經(jīng)理的重要條件，團(tuán)結(jié)友愛、知人善任、用其所長、避其所短，善于抓住最佳時(shí)機(jī)，并能當(dāng)機(jī)立斷，堅(jiān)決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。具有了這些能力就能更好的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理部的全體員工，喚起大家的積極性和創(chuàng)造性，齊心協(xié)力完成施工項(xiàng)目的建設(shè)。

3、掌握熟練的專業(yè)技術(shù)知識是成為優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的必要條件。如果沒有扎實(shí)的專業(yè)知識作后盾，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中遇到難題或模棱兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導(dǎo)致人力物力上的浪費(fèi)，甚至造成更大的錯(cuò)誤。作為一個(gè)好項(xiàng)目經(jīng)理的同時(shí)更要精通本專業(yè)各方面的技術(shù)知識。在精于本專業(yè)各項(xiàng)技術(shù)的同時(shí)應(yīng)該有更廣泛的知識面，要了解多學(xué)科、多個(gè)專業(yè)的知識，也就是說什么都知道、什么都懂，形成T形的知識結(jié)構(gòu)。這樣就可以在施工中輕松自如的領(lǐng)導(dǎo)各方面的工作，化解來自各方面的矛盾，順利完成項(xiàng)目施工任務(wù)。

4、有工作干勁、有敬業(yè)精神、為人正直、敢于主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任。在工程建設(shè)實(shí)施的過程中項(xiàng)目經(jīng)理要接觸很多人處理復(fù)雜多樣的工作也會(huì)遇到各種各樣的問題，如：施工中遇到技術(shù)問題難以解決，經(jīng)過業(yè)主、監(jiān)理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案，此時(shí)工期緊張需要盡快解決施工方案。這就需要施工方挺身而出，大膽提出設(shè)想與業(yè)主同心協(xié)力解決難題。

5、在培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理的過程中企業(yè)就給與實(shí)踐鍛煉的機(jī)會(huì)，在工程項(xiàng)目中重點(diǎn)從事項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、采購增加知識技能，對項(xiàng)目計(jì)劃安排、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃編排、工程概預(yù)算和估算、招投標(biāo)工作、合同業(yè)務(wù)、質(zhì)量檢查、技術(shù)措施制定及財(cái)務(wù)結(jié)算等工作的目的就是培養(yǎng)具有成熟客觀的判斷能力及豐富的工作、社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。具備實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)后，才能靈活自如的處理可能遇到的實(shí)際問題。

6、思維敏捷精力充沛。工程項(xiàng)目施工是一項(xiàng)紛繁復(fù)雜的工作，尤其公路工程的施工大部分在沒有路的地方，需要多方面考慮，緊密的布置。這需要有強(qiáng)健的體魄和充沛的精力來完成，在遇到突發(fā)事件時(shí)及時(shí)正確快速的處理沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。

有了上述條件就是稱職的項(xiàng)目經(jīng)理了！錯(cuò)，具備上述條件只能說可以當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理。一個(gè)新的項(xiàng)目從開工建設(shè)到竣工決算，怎樣管理才會(huì)取得最大經(jīng)濟(jì)效益。這要看施工項(xiàng)目經(jīng)理怎樣管理這項(xiàng)工程，從那里下手抓管理，以什么為重點(diǎn)，主要控制那些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這需要項(xiàng)目經(jīng)理精心的研究學(xué)習(xí)。

我認(rèn)為，要想管理好工程，創(chuàng)造最大效益。首先要了解自己作為項(xiàng)目經(jīng)理，在工程建設(shè)中的地位、起到的作用及自身的職責(zé)和權(quán)利。

我國近些年加大了對項(xiàng)目經(jīng)理的管理力度，下大力氣培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理并且對項(xiàng)目經(jīng)理有了新的要求，在全國實(shí)行工程質(zhì)量項(xiàng)目經(jīng)終身負(fù)責(zé)制。這無疑是對項(xiàng)目經(jīng)理的管理水平、工作態(tài)度和責(zé)任心提出考驗(yàn)，也對項(xiàng)目經(jīng)理自身增加了工作和精神壓力。我省遵照國家對項(xiàng)目經(jīng)理的要求，給予項(xiàng)目經(jīng)理更詳細(xì)的管理權(quán)，河南省交通廳2000年16號文件對項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)利做出了詳細(xì)的規(guī)定。其目的就是在給項(xiàng)目經(jīng)理施加壓力的同時(shí)創(chuàng)造條件，便于其在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的管理工作。

項(xiàng)目經(jīng)理在工程施工的過程中起著重要作用，是施工項(xiàng)目實(shí)施過程中所有工作的總負(fù)責(zé)人，在工程建設(shè)過程中起著協(xié)調(diào)各方面關(guān)系、溝通技術(shù)、信息等方面的紐帶作用，在工程施工的全過程中處于十分重要的地位。因此項(xiàng)目經(jīng)理在工程實(shí)施的進(jìn)程中不僅要利用自己掌握的知識，靈活自如地處理發(fā)生的各種情況。還要團(tuán)結(jié)大家的力量多謀善斷，靈活機(jī)變、大膽愛才、大公無私、任人唯賢、大膽管理，為企業(yè)取得最大的利潤。

熟悉自己的工作環(huán)境、工作責(zé)任、工作職責(zé)是搞好項(xiàng)目管理的前提。在一個(gè)新的工程項(xiàng)目投標(biāo)伊始，候選的項(xiàng)目經(jīng)理就應(yīng)加入投標(biāo)小組參加工程投標(biāo)的全部工作，以便熟悉工程的基本情況。如：項(xiàng)目所在地的地形、地貌，周圍的資源情況及本工程與其它工程的關(guān)系、地位、對其它工程建設(shè)項(xiàng)目的影響等。

在施工項(xiàng)目進(jìn)程中，項(xiàng)目經(jīng)理受承包人的委托完成承包人應(yīng)當(dāng)完成的各項(xiàng)工作，對施工現(xiàn)場的施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全等負(fù)全面的責(zé)任，這是項(xiàng)目經(jīng)理重要的責(zé)任。工程施工過程中有很多意料不到的問題發(fā)生，對于出現(xiàn)的超過自己權(quán)限的范圍的事件，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級有關(guān)部門和人員匯報(bào)，請示處理方案或者取得自己處理的授權(quán)，切勿為了隱瞞一點(diǎn)點(diǎn)小問題使事態(tài)擴(kuò)大鑄成大錯(cuò)。

項(xiàng)目經(jīng)理日常工作最為繁忙也是應(yīng)該最細(xì)心的事，當(dāng)工程發(fā)生業(yè)主違約或其它需要與業(yè)主聯(lián)系的緊急情況時(shí)，要及時(shí)代表承包人向發(fā)包人提出要求和通知。項(xiàng)目經(jīng)理按發(fā)包人認(rèn)可的施工組織設(shè)計(jì)（或施工方案）和依據(jù)合同發(fā)出的指令、要求組織施工。在情況緊急且無法與工程師取得聯(lián)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取保證人員生命和工程財(cái)產(chǎn)安全的緊急措施，并注意按要求在采取措施后48小時(shí)內(nèi)向工程師送交報(bào)告。

施工項(xiàng)目展開后項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常召集技術(shù)人員溝通信息，依據(jù)施工項(xiàng)目管理規(guī)劃的具體要求和內(nèi)容盡可能使經(jīng)濟(jì)效益最大化。時(shí)刻督促進(jìn)度、監(jiān)督質(zhì)量、依據(jù)施工（概）預(yù)算、施工圖紙等控制工程成本。優(yōu)化施工方案，排除干擾實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)的同時(shí)要準(zhǔn)確把握質(zhì)量、進(jìn)度、成本三者之間相互制約相互依存的關(guān)系保證各工序之間經(jīng)濟(jì)、安全、穩(wěn)定、高效的運(yùn)行。

項(xiàng)目經(jīng)理管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目經(jīng)理；管理；領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)；目標(biāo)

Abstract: The project manager for the success of the project planning and implementation of responsible person. The project manager is the project team leader, project manager first duty is on time and within budget quality to lead the project team to complete project work, and customer satisfaction. The project manager must be ready to lead in a series of project plan, organize and control activities, thereby achieving project objectives.

Key words: project manager; management; leadership; goal

中圖分類號：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

工程項(xiàng)目是建筑施工企業(yè)生存與發(fā)展的物質(zhì)基石，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的基礎(chǔ)，因而項(xiàng)目管理的好壞對于一個(gè)企業(yè)來講，具有極其重要的作用。因此，如何建設(shè)一支優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理隊(duì)伍對于建筑行業(yè)來說就顯得尤為重要。

一、項(xiàng)目經(jīng)理的地位與作用以及職責(zé)

按傳統(tǒng)的說法，項(xiàng)目經(jīng)理即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，是保證圓滿完成項(xiàng)目的關(guān)鍵人物，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織、計(jì)劃及實(shí)施過程，其工作性質(zhì)具有高度的專業(yè)性。項(xiàng)目經(jīng)理的水平、思想、作風(fēng)、素質(zhì)和能力是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，他是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的靈魂，是項(xiàng)目管理的核心人物，而管理程序和技術(shù)只不過是協(xié)助人員工作的工具。

明確項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任，責(zé)任是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的核心。項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任主要包括兩方面內(nèi)容，一是要保證工程項(xiàng)目按照規(guī)定的目標(biāo)，高速、優(yōu)質(zhì)、低耗地全面完成；二是要保證各個(gè)工序做到最大限度地優(yōu)化配置。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)確定工程項(xiàng)目總目標(biāo)，制定階段目標(biāo)，進(jìn)行目標(biāo)分解，最終保證用戶滿意。為達(dá)到這些項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)理和他的團(tuán)隊(duì)須隨時(shí)捕捉用戶信息，建立良好的合作關(guān)系。項(xiàng)目經(jīng)理反復(fù)確認(rèn)用戶要求的實(shí)際目標(biāo)及其優(yōu)先次序非常重要，他必須密切注意用戶需求信息的變化，用局部驗(yàn)收、協(xié)調(diào)會(huì)、工程項(xiàng)目階段性報(bào)告等多種方式達(dá)到目的。

項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)熟悉、體會(huì)合同條款，確認(rèn)用戶具體目標(biāo)和約束條件，注意與用戶一起確認(rèn)目標(biāo)中的關(guān)鍵性要求。隨時(shí)將工程的進(jìn)展情況及存在的問題通報(bào)用戶，從反饋中了解用戶的要求，及時(shí)對原方案進(jìn)行調(diào)整。不斷發(fā)展和加強(qiáng)各項(xiàng)目干系人的合作關(guān)系，以便獲取目標(biāo)信息作為項(xiàng)目經(jīng)理及其下屬成員的指導(dǎo)依據(jù)。為確認(rèn)用戶哪些要求可以滿足，哪些要求無法滿足，應(yīng)及時(shí)與用戶溝通協(xié)商，力爭取得一致意見。但對于根本違背合同條件苛刻的用戶要求和過于頻繁的目標(biāo)變更，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)加以拒絕。

實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制就是企業(yè)內(nèi)部按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，以項(xiàng)目合同書的形式確定項(xiàng)目經(jīng)理與企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，按企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制運(yùn)作，使項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目運(yùn)作全過程中履行其權(quán)利和義務(wù)，有效地進(jìn)行項(xiàng)目組織管理，應(yīng)該說，這種責(zé)任制度是企業(yè)加強(qiáng)對項(xiàng)目經(jīng)理管理的一個(gè)非常有效的方法，一方面，這種責(zé)任制不僅賦予了項(xiàng)目經(jīng)理一定的權(quán)力，更重要的是責(zé)任義務(wù)加大了，而且對項(xiàng)目組成員創(chuàng)造性地勞動(dòng)也給予充分的肯定。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制可以增強(qiáng)項(xiàng)目組成員的危機(jī)感、緊迫感，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理、組員都有很強(qiáng)的危機(jī)感，只有知識的更新、積累才能適應(yīng)新形勢的需要，項(xiàng)目經(jīng)理完不成上級的任務(wù)，收入減少，組員不滿意，就沒有人愿意再與你搞項(xiàng)目，面臨被解聘的可能；組員不努力、不認(rèn)真負(fù)責(zé)，面臨在以后的項(xiàng)目中被淘汰的危險(xiǎn)。這種機(jī)制的形成，無論對學(xué)歷高、還是學(xué)歷低的組員都有壓力，利益和責(zé)任的驅(qū)動(dòng)，促使每個(gè)人都努力工作，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。

二、建立和完善

評價(jià)、激勵(lì)、約束、監(jiān)督機(jī)制為了進(jìn)一步完善項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，建筑施工企業(yè)必須建立一套對項(xiàng)目經(jīng)理的評價(jià)、激勵(lì)、約束、監(jiān)督機(jī)制，以此形成一個(gè)較為完整的項(xiàng)目經(jīng)理管理體系。

（一）建立項(xiàng)目經(jīng)理的評價(jià)機(jī)制推行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，必須建立項(xiàng)目經(jīng)理綜合業(yè)績考核評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置一套由若干指標(biāo)構(gòu)成的較為完整的、科學(xué)的、規(guī)范的指標(biāo)體系來衡量項(xiàng)目經(jīng)理的管理水平。這些指標(biāo)體系由多方面組成：比如項(xiàng)目經(jīng)理管理的工程質(zhì)量如何、工期是否按時(shí)完成、有無安全事故、經(jīng)濟(jì)效益情況、創(chuàng)優(yōu)奪杯情況、甲方（建設(shè)方或用戶）對該工程的評價(jià)和對項(xiàng)目經(jīng)理的評價(jià)等。企業(yè)組成相應(yīng)的考評小組，對項(xiàng)目經(jīng)理每年進(jìn)行一次考評，對照指標(biāo)體系進(jìn)行全方位的綜合評議。全面了解項(xiàng)目經(jīng)理的狀況，也有助于優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理的脫穎而出。

（二）建立項(xiàng)目經(jīng)理的激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)可以增強(qiáng)信心，無論身處哪個(gè)行業(yè)，有效及時(shí)地激勵(lì)員工，絕對是企業(yè)加強(qiáng)管理的上上之舉。建立項(xiàng)目經(jīng)理的激勵(lì)機(jī)制，一方面可以充分體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理的自身價(jià)值，另一方面可以激發(fā)他們開拓、實(shí)踐、創(chuàng)新的敬業(yè)精神，增強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理對公司、對項(xiàng)目的責(zé)任感和使命感。除了物質(zhì)上的激勵(lì)外，精神上的激勵(lì)對于項(xiàng)目經(jīng)理來說也必不可少，對那些綜合評議優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行表彰，一方面振奮了他們的士氣，另一方面也使更多的項(xiàng)目經(jīng)理向他們學(xué)習(xí)。

（三）完善項(xiàng)目經(jīng)理的約束機(jī)制完善項(xiàng)目經(jīng)理的約束機(jī)制可以從以下三方面考慮：一是法律法規(guī)的約束，項(xiàng)目經(jīng)理的操作對象是工程項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須遵守國家頒發(fā)的法規(guī)和法律；二是企業(yè)的約束，項(xiàng)目經(jīng)理必須貫徹執(zhí)行企業(yè)的有關(guān)規(guī)章制度和管理辦法，三是社會(huì)的約束，通過監(jiān)理、甲方等部門對項(xiàng)目的評價(jià)和監(jiān)督，對項(xiàng)目經(jīng)理的行為規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督和制約。

（四）完善項(xiàng)目經(jīng)理的監(jiān)督機(jī)制由于項(xiàng)目經(jīng)理的特殊地位，決定了項(xiàng)目經(jīng)理在施工管理隊(duì)伍中的導(dǎo)向作用和輻射作用。監(jiān)督管理好項(xiàng)目經(jīng)理，就意味著抓住了施工管理隊(duì)伍的關(guān)鍵，就能夠起到管好一個(gè)人、帶好一班人、影響一批人的作用，反之，如果失去對項(xiàng)目經(jīng)理的管理和監(jiān)督，其自身不正，必然導(dǎo)致上行下效，形成上梁不正下梁歪的嚴(yán)重后果。針對監(jiān)管不力的實(shí)際情況，企業(yè)應(yīng)建立一套科學(xué)有效的監(jiān)督制約機(jī)制，完善監(jiān)督措施。

三、加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理綜合素質(zhì)的建設(shè)

項(xiàng)目經(jīng)理的綜合素質(zhì)，很大程度上決定著工程項(xiàng)目的成敗，因此加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理綜合素質(zhì)的建設(shè)是項(xiàng)目經(jīng)理管理的一項(xiàng)十分重要的內(nèi)容。

（一）強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)理的職業(yè)理念企業(yè)要注意培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理自立、大局、發(fā)展、誠信的理念。自立，就是破除依賴思想，樹立自攬自干自管的觀念；大局就是站在全局利益上看問題、動(dòng)腦筋、想辦法；發(fā)展就是破除小勝即滿的思想；誠信就是尊重職業(yè)操守，這些理念的培養(yǎng)對于項(xiàng)目經(jīng)理自身的發(fā)展具有非常重要的影響。

項(xiàng)目經(jīng)理管理范文第4篇

關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制；工程管理；問題；研究

中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）22-0062-020 引言

隨著我國建設(shè)管理體制改革的不斷深化，從1995年建設(shè)部頒發(fā)了《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》，推行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制到2003年建設(shè)部建筑業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理制度向建造師執(zhí)業(yè)資格制度過渡辦法以來，推行以施工項(xiàng)目管理為核心的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理體制已基本形成，項(xiàng)目經(jīng)理（造價(jià)師）既是企業(yè)成本中心，也是企業(yè)利潤的源泉，全面推行成本管理，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。但在目前項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制下工程管理中還存在一定的問題，需在實(shí)踐中不斷探索。

1 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制與項(xiàng)目管理

1.1 項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 所謂項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是指工程項(xiàng)目在施工管理中，項(xiàng)目經(jīng)理處于中心地位，對工程項(xiàng)目實(shí)施全過程、全面管理并承擔(dān)責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)管理體制。責(zé)任是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的核心，權(quán)利是確保項(xiàng)目經(jīng)理能夠承擔(dān)責(zé)任的條件和手段，利益是項(xiàng)目經(jīng)理工作的重要?jiǎng)恿Α?/p>

項(xiàng)目經(jīng)理，從職業(yè)角度是指企業(yè)建立以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心，對項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本管理的責(zé)任保證體系和全面提高項(xiàng)目管理水平設(shè)立的重要管理崗位。項(xiàng)目經(jīng)理是為項(xiàng)目的成功策劃和執(zhí)行的總負(fù)責(zé)人。

1.2 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)利與義務(wù) 根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》和《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，項(xiàng)目經(jīng)理主要的權(quán)力包括：①項(xiàng)目部組建、選任和管理權(quán)；②組織、指揮施工權(quán)；③項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理和決策權(quán)；④專業(yè)分包、勞務(wù)分包隊(duì)伍選擇權(quán)；⑤物資采購、設(shè)備租賃權(quán)；⑥施工企業(yè)授予權(quán)。項(xiàng)目經(jīng)理不僅要管好人、財(cái)、物，要抓好工程質(zhì)量的控制，同時(shí)也要管理好安全與進(jìn)度，做好施工過程的各項(xiàng)協(xié)調(diào)。

1.3 工程項(xiàng)目管理與成本控制 所謂項(xiàng)目管理是指在全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目既定的目標(biāo),通過利用一切資源和多種有效方法,在項(xiàng)目施工過程中針對工程成本、工程質(zhì)量、工期進(jìn)度、現(xiàn)場安全管理、工程綜合治理和施工企業(yè)文化活動(dòng)等多個(gè)方面而進(jìn)行的有計(jì)劃的過程控制。

項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是項(xiàng)目控制的特征之一。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制要求項(xiàng)目經(jīng)理對項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全和現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化等工作全面負(fù)責(zé)，特別要把成本控制放在首位，因?yàn)槌杀臼Э?，必然影響?xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。建立項(xiàng)目成本控制責(zé)任制，項(xiàng)目管理部成員的成本責(zé)任，不同于其工作責(zé)任。有時(shí)工作責(zé)任己經(jīng)完成，甚至還完成得相當(dāng)出色，但成本責(zé)任不一定完成得很好。因此，要明確成本控制責(zé)任，使每一個(gè)項(xiàng)目管理人員都有這樣的認(rèn)識，在完成工作責(zé)任的同時(shí)還要為降低成本精打細(xì)算，為節(jié)約成本開支嚴(yán)格把關(guān)。

2 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制管理下工程實(shí)施與成本控制中存在的問題

2.1 施工企業(yè)對項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)管不力引發(fā)糾紛 由于施工企業(yè)管理不善，致使項(xiàng)目經(jīng)理的越權(quán)或無權(quán)的民事行為，造成事實(shí)上的工程轉(zhuǎn)包和違法分包，形成“項(xiàng)目經(jīng)理生病，所在企業(yè)吃藥”的局面，若出現(xiàn)質(zhì)量或安全事故，其法律后果都須由施工企業(yè)承擔(dān)。

由于項(xiàng)目經(jīng)理擁有廣泛的管理權(quán)力和較大的自主權(quán)，并不受公司財(cái)務(wù)、人事的管理，不與公司簽訂勞動(dòng)合同，而是簽訂內(nèi)部承包協(xié)議直接從施工企業(yè)領(lǐng)取工程款。在項(xiàng)目經(jīng)理的利益與施工企業(yè)的利益并不完全重合的情況下，由于項(xiàng)目經(jīng)理拖延甚至故意不適當(dāng)履行其權(quán)利范圍職務(wù)，都將給施工企業(yè)帶來各種法律風(fēng)險(xiǎn)，其中會(huì)有業(yè)主、有分包人、有材料供應(yīng)商、還有民工、甚至還有項(xiàng)目經(jīng)理本人的各種索賠。認(rèn)真研究和防范項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)大大減輕企業(yè)的不必要損失。

2.2 企業(yè)無序的競標(biāo)與盲目地追求利潤而引起施工質(zhì)量、安全問題 安全管理是前提，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是目標(biāo)。近年來，建設(shè)工程領(lǐng)域招投標(biāo)實(shí)際發(fā)生的無序的、原始的最低價(jià)中標(biāo)結(jié)果的現(xiàn)象愈演愈烈。投標(biāo)人為了爭取工程項(xiàng)目在投標(biāo)文件中被迫承諾放棄預(yù)付款、開辦費(fèi)、甚至措施費(fèi)也屢見不鮮，投標(biāo)價(jià)最低或下浮率最高即成為部分業(yè)主中標(biāo)的重要依據(jù)。最低價(jià)中標(biāo)法已從非政府投資的一般房屋建筑工程擴(kuò)大到政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施工程，并已成蔓延之勢。由最低價(jià)中標(biāo)而引起施工中重大安全、質(zhì)量事故已是不爭的事實(shí)。

材料消耗是工程成本的主要組成內(nèi)容,占工程成本的60%左右，是降低工程成本的關(guān)鍵。低價(jià)中標(biāo)后施工企業(yè)想法設(shè)法在施工中以材料上想辦法賺取利潤。出現(xiàn)在施工中偷工減料，用冒牌、貼牌等材料以假亂真，迷惑監(jiān)理和業(yè)主。若業(yè)主或監(jiān)理監(jiān)督環(huán)節(jié)不嚴(yán)，都將會(huì)給工程造成一定質(zhì)量影響。

《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》明確規(guī)定，投標(biāo)報(bào)價(jià)不得低于成本。施工企業(yè)為承攬工程，有時(shí)竟然以低于成本報(bào)價(jià)進(jìn)行惡性競爭，或在報(bào)價(jià)中對工程招標(biāo)文件理解不透、或因投標(biāo)周期短對市場材料價(jià)格了解不清或風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足、或承諾中標(biāo)后下浮多少等作為優(yōu)惠謀取中標(biāo)。

2.3 項(xiàng)目部在管理中存在問題

2.3.1 合同管理不規(guī)范 項(xiàng)目部在合同管理上法律意識淡薄，企業(yè)沒有通過規(guī)范化的管理來保證合同管理的穩(wěn)定性、科學(xué)性和可靠性。當(dāng)項(xiàng)目發(fā)生違法分包、違約和索賠等問題時(shí)，都會(huì)給企業(yè)帶來不必要的損失。

項(xiàng)目經(jīng)理管理范文第5篇

項(xiàng)目管理論壇

作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過一定規(guī)模（約10萬左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項(xiàng)目管理論壇

目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用：①促進(jìn)房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t

（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開盤日和一系列促銷活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

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在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識到這一點(diǎn)。

（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問題，有針對性地提出整改意見。

項(xiàng)目經(jīng)理博客

1、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視：①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約100元/米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對性地提出整改意見，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護(hù)、便于通過、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：①積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；②積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改。總之，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。Ｕ闲^(qū)免遭二次裝修的破壞。

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此階段是對項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理博客

1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場壓力。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

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2、會(huì)同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患。

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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。

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5、若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

項(xiàng)目管理培訓(xùn)

6、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

7、嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。

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大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時(shí)也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時(shí)候，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常管理工作常做常新。

作為國家二級資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項(xiàng)目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強(qiáng)調(diào)的是如下幾方面的意識：

（一）契約意識：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個(gè)角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。

（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業(yè)主意見，隨時(shí)掌握業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。

1、經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。

2、開展積極向上、喜聞樂見的社區(qū)文化活動(dòng)，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常思考的問題。項(xiàng)目管理培訓(xùn)