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項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第1篇

開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于組建交安委可行性研究報(bào)告

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司是一家國(guó)有經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的注冊(cè)企業(yè)。公司于1992年成立后，根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)新管理體制的總體要求，總公司在牢固樹(shù)立服務(wù)第

一、效率第一的同時(shí)，不斷強(qiáng)化內(nèi)部各項(xiàng)管理，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的進(jìn)取因素，不斷吸引全社會(huì)的科技人才和投資者加盟，為共同建設(shè)和開(kāi)發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)不懈的努力。隨著總公司“大招商、招大商”戰(zhàn)略目標(biāo)的整體推進(jìn)，在開(kāi)發(fā)區(qū)組建一個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理機(jī)構(gòu)，有效的實(shí)施人員與車(chē)輛的管理，已經(jīng)成為促進(jìn)當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)迅速發(fā)展壯大的迫切需要。

一、組建交安委的必要性

1、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前現(xiàn)有各類(lèi)型機(jī)動(dòng)車(chē)輛xx余輛，駕駛?cè)藛Txx余人，根據(jù)二期擴(kuò)建規(guī)劃，預(yù)計(jì)到明年底機(jī)動(dòng)車(chē)輛將增加到xx余輛，機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛?cè)藛T也將增加到xx余人。

2、已經(jīng)和即將進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)的外地的，以及在其他交安委上戶(hù)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛和人員，由于異地車(chē)輛審驗(yàn)、工作聯(lián)系等方面的繁瑣和不便，待開(kāi)發(fā)區(qū)交安委組建后，必將有一批機(jī)動(dòng)車(chē)輛和人員轉(zhuǎn)入管理。

3、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于太原市南部學(xué)府街，地理位置十分突出。在開(kāi)發(fā)區(qū)四周又云集著各類(lèi)大中型機(jī)動(dòng)車(chē)輛交易市場(chǎng)，加之長(zhǎng)風(fēng)大街的開(kāi)通，東西南北，四通八達(dá)，車(chē)流量較之以往成倍增加，具有良好的組建條件和管理環(huán)境。

二、交安委的管理方案和管理規(guī)模

1、管理名稱(chēng)及法人

1、1管理名稱(chēng)：太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司交通管理安全委員會(huì)

1、2隸屬單位：太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司

1、3法人代表：xxx

1、4負(fù)責(zé)人：xxx

2、組織機(jī)構(gòu)：

2、1主任：1人

2、2內(nèi)勤：1人(負(fù)責(zé)車(chē)輛和駕駛?cè)藛T的檔案管理〕

2、3車(chē)管員：2人

2、4安全管理：1人3、管理辦法3、1主任由總公司選派一名具有多年交通管理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員擔(dān)任。3、2其他所需人員全部面向社會(huì)實(shí)行公開(kāi)招聘。擇優(yōu)錄用。3、3制定崗位實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格各項(xiàng)管理規(guī)定。3、4實(shí)行年度測(cè)評(píng)、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣、競(jìng)爭(zhēng)上崗，采取末位淘汰的新機(jī)制。4、辦公地址：鑒于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的極佳投資環(huán)境，場(chǎng)址選擇在高新開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓為最優(yōu)方案。

三·經(jīng)濟(jì)分析：

1、市場(chǎng)前景

1、1太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，正處于全市結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為關(guān)鍵的一個(gè)十分時(shí)期，開(kāi)發(fā)區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)輛與駕駛?cè)藛T增長(zhǎng)較快，要求簡(jiǎn)便快捷的管理需求量較大。

1、2高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前尚無(wú)具有必須規(guī)模，且又具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的交通管理機(jī)構(gòu)?？偣窘话参慕M建成立，依托開(kāi)發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境，經(jīng)過(guò)先進(jìn)合理的計(jì)算機(jī)管理手段，必將對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)駕駛?cè)藛T以及各類(lèi)型機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)施有效的管理，具有穩(wěn)定的管理基礎(chǔ)。

1、3隨著人們生活水平的日益提高，家用汽車(chē)的普及，經(jīng)過(guò)不斷完善管理服務(wù)意識(shí)與管理服務(wù)質(zhì)量，以嚴(yán)格的管理，規(guī)范的運(yùn)作，良好的服務(wù)，樹(shù)立誠(chéng)實(shí)可信的管理形象，必將吸引周邊地區(qū)一大批機(jī)動(dòng)車(chē)輛和駕駛?cè)藛T入戶(hù)掛靠。逐步拓展管理范圍。

2、資金來(lái)源

2、1申請(qǐng)國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款

2、2向國(guó)內(nèi)各大銀行及財(cái)政信托公司貸款

2、3自籌組建初期投資和鋪底流動(dòng)資金xx萬(wàn)

3、費(fèi)用估算：先期投資年費(fèi)用約xx萬(wàn)余元

其中：場(chǎng)地租賃費(fèi)：

xxxx元

辦公設(shè)備：xxxx元

人員費(fèi)用：編制定員5人，年平均工資xxxx元，年工資總費(fèi)用為xxxx元

其他費(fèi)用：xxxx元

4、效益估算

4、1目前開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有車(chē)輛xxxx輛，單車(chē)年管理費(fèi)xxxx元，年收益xxxx元。

4、2隨著管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大，預(yù)測(cè)在明年底前將吸納各類(lèi)轉(zhuǎn)戶(hù)遷移機(jī)動(dòng)車(chē)輛xx余輛，年收益xx萬(wàn)元。

4、3隨著管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高和服務(wù)意識(shí)的增強(qiáng)，高效便捷的管理手段，必將吸引眾多零散和家用私車(chē)車(chē)主的入戶(hù)掛靠，在極大便利廣大群眾購(gòu)車(chē)上戶(hù)的同時(shí)，所產(chǎn)生的社會(huì)效益無(wú)法估算。

綜上所述，組建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司交安委，具有廣闊的市場(chǎng)前景和良好的發(fā)展機(jī)遇，依托開(kāi)發(fā)區(qū)組建交安委具有明顯的優(yōu)勢(shì)，投資利潤(rùn)率較高，有必須的抗風(fēng)險(xiǎn)本事，在管理上是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的，交安委組建后，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)和社會(huì)都具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一）

果品加工項(xiàng)目可行性報(bào)告

一、項(xiàng)目概況和背景

*縣**鎮(zhèn)屬于半山區(qū)，全鎮(zhèn)總面積81平方公里，可耕地4.2萬(wàn)畝，果園面積2萬(wàn)畝，主要產(chǎn)品有黃金桃系列、紅桃、葡萄、蘋(píng)果、草莓等，年產(chǎn)各種干鮮果品8萬(wàn)噸，成為該縣新興的“果業(yè)特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。尤其近幾年，人工栽培經(jīng)濟(jì)林面積發(fā)展迅猛，現(xiàn)有桃園13000畝，葡萄園4800畝，蘋(píng)果1200畝，草莓1000畝，果品產(chǎn)量穩(wěn)中有升，價(jià)格也在每公斤2元以上，農(nóng)民的果品種植進(jìn)取性大大提高，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)今明年發(fā)展桃類(lèi)3000畝，葡萄2000畝，其它品種2000畝。

雖然該鎮(zhèn)有豐富的果品資源，但卻沒(méi)有果品加工企業(yè)，所以今年急需要上一個(gè)果醬果汁加工項(xiàng)目。在農(nóng)業(yè)發(fā)展上堅(jiān)持穩(wěn)定、工業(yè)促進(jìn)發(fā)展的方針指引下，勵(lì)精圖治，銳意進(jìn)取，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，向工業(yè)要效益，全面繁榮鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)。

二、項(xiàng)目資料及規(guī)模

果汁加工生產(chǎn)線(xiàn)及配套公用工程。

1、黃桃?guī)夤?、果醬年產(chǎn)10000噸

2、功能果汁年產(chǎn)10000噸

3、濃縮果汁年產(chǎn)10000噸

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

*鎮(zhèn)人民政府

四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：*

項(xiàng)目聯(lián)系人：*

五、項(xiàng)目建設(shè)地址：*縣**鎮(zhèn)

*鎮(zhèn)位于*縣城北部，交通便利，省道335線(xiàn)貫穿全境，離京滬高速聯(lián)城入口10公里，并且水資源豐富，能滿(mǎn)足生產(chǎn)需求。

六、投資概算

總投資3709萬(wàn)元。其中：建設(shè)投資3009萬(wàn)元。建設(shè)投資包括：設(shè)備投資1066萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程45萬(wàn)元，土建工程1740萬(wàn)元，配電改造40萬(wàn)元，給排水改造38萬(wàn)元，制冷站30萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)700萬(wàn)元。

七、制作技術(shù)及工藝

1.材料與設(shè)備

1.1材料桃果、葡萄、蘋(píng)果、草莓**鎮(zhèn)產(chǎn)優(yōu)汁水果；

水貼合GB10791—89標(biāo)準(zhǔn)中第4.1條規(guī)定；

白砂糖貼合GB317標(biāo)準(zhǔn)要求；

檸檬酸貼合GB1987—86標(biāo)準(zhǔn)；

穩(wěn)定劑貼合GB2760標(biāo)準(zhǔn)。

1.2設(shè)備

打漿機(jī)，膠磨機(jī)，真空脫離機(jī)，高壓均汁機(jī)，封蓋機(jī)，提取設(shè)備、調(diào)配罐、粗濾機(jī)、超濾設(shè)備、灌裝機(jī)、殺菌釜、貼標(biāo)機(jī)等。

2.工藝流程

果品精選洗果去皮打漿滅菌調(diào)配膠體磨處理均質(zhì)脫氣灌裝殺菌封蓋冷卻裝箱入庫(kù)

3.具體要點(diǎn)

果汁是水果經(jīng)過(guò)破碎、壓榨、過(guò)濾而得到的汁液。水果產(chǎn)區(qū)多生產(chǎn)一些果汁，既能減少貯運(yùn)中的損失，節(jié)儉很多運(yùn)費(fèi)，又可經(jīng)過(guò)加工，提高水果商品率，增加果農(nóng)的收入。果汁制作工藝流程要點(diǎn)如下：

3.1原料選擇果汁的優(yōu)劣取決于果質(zhì)的好壞，制作果汁的原料，必須是新鮮、成熟、無(wú)霉?fàn)€、無(wú)病害現(xiàn)象，并具有優(yōu)良的風(fēng)味和豐富的汁液。

3.2原料預(yù)處理

原料根據(jù)成熟度分級(jí)并用清水充分洗凈。可用高錳酸鉀消毒，去除無(wú)用部分，如果核、果皮絡(luò)、果梗、果籽等。

3.3破碎、壓榨、粗濾

將洗滌干凈的原料用破碎機(jī)或切片機(jī)破碎。破碎時(shí)間要短，以免果實(shí)變色。為增加果汁的顏色和出汁率，可將果汁加溫至40～50℃，保溫4～5個(gè)小時(shí)。果肉較硬的果實(shí)，可將其加熱煮沸，使其軟化。經(jīng)過(guò)破碎和加溫處理的果汁用壓榨機(jī)榨汁，在進(jìn)行第一次榨汁后，將果渣拌勻疏松，進(jìn)行第二次壓榨。榨出的果汁要進(jìn)行過(guò)濾，以除去汁液中的果皮和大塊果肉。

3.4調(diào)整果汁

為使果汁貼合必須規(guī)格要求和改善風(fēng)味口感，可調(diào)整其糖分和酸分，可視情形加入糖、檸檬酸和防腐汁，還可加入適量的香精和色素。

3.5裝瓶、殺菌、貯藏

將調(diào)配好的果汁加熱至85～90℃，然后趁熱用細(xì)布過(guò)濾，并裝入消過(guò)毒的容器內(nèi)，立即密封，然后在沸水中殺菌，殺菌后冷卻即為成品。一般果汁宜存在4～6℃左右的環(huán)境中，以減少不良變化。

4.產(chǎn)品質(zhì)量要求

4.1感官指標(biāo)

色澤果品不一樣而不一樣以桃為例，呈乳白色或乳白色顯微黃色；

風(fēng)味果品不一樣而不一樣以桃為例，具有黃桃特有的清香味、甜酸適口、爽口、無(wú)異味；

組織狀態(tài)乳濁型，無(wú)沉淀，無(wú)分層；

雜質(zhì)不允許存在。

4.2理化指標(biāo)

可溶性固形物（以折光計(jì)）9%～10%；PH4.1；總糖8.5%～9.3%。

4.3微生物指標(biāo)

細(xì)菌總數(shù)（個(gè)ml）≤100；大腸桿菌（個(gè)100ml）＜3；致病菌不得檢出。

八、市場(chǎng)分析

1、黃桃?guī)夤?、果醬

國(guó)內(nèi)外營(yíng)養(yǎng)學(xué)家研究發(fā)現(xiàn)，黃桃果實(shí)中包含多種對(duì)人體有益的營(yíng)養(yǎng)成分，其果大、味甜、、鮮果氣味芳香，酸甜可口，包含豐富的糖、鈣、鎂、磷、抗壞血酸、有機(jī)酸以及各種氨基酸。該類(lèi)產(chǎn)品十分暢銷(xiāo)。

2、功能果汁

功能果汁順應(yīng)人們的需求，它集天然、營(yíng)養(yǎng)、保健、適口于一體，是一種十分有前途的保健型飲品。功能果汁均以水果或濃縮果汁為主要原料。按照加工方法分為兩類(lèi)，一類(lèi)屬于調(diào)配型，一類(lèi)屬于發(fā)酵型。調(diào)配型采用傳統(tǒng)的中藥配方，經(jīng)過(guò)向濃縮果汁添加以現(xiàn)代高科技提取中藥有效成分而到達(dá)強(qiáng)化果汁營(yíng)養(yǎng)的目的。發(fā)酵型采用多菌株對(duì)加入了一些輔料的并稀釋了的濃縮果汁進(jìn)行微生物發(fā)酵。產(chǎn)品對(duì)身體具有很好的保健作用，主要功能特性包括解毒去毒、活化血管、降血脂、降血糖降血壓、助消化、延年益壽、美容等。市場(chǎng)前景看好。

3、濃縮果汁

由于濃縮果汁堅(jiān)持了果品的原有風(fēng)味，深受?chē)?guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)歡迎。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)果汁飲料的年需求量在100萬(wàn)噸以上，且每年以35％的速度增長(zhǎng)，而目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)量?jī)H有60萬(wàn)噸，人均不足1公斤，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?guó)際市場(chǎng)上，目前歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)果汁的人均年消費(fèi)量在40公斤以上，僅美國(guó)年需求量就達(dá)200萬(wàn)噸，而其本國(guó)加工本事僅為100萬(wàn)噸，每年需很多進(jìn)口。巨大的市場(chǎng)為本項(xiàng)目供給了廣闊的發(fā)展前景。

九、效益分析

本項(xiàng)目為生態(tài)建設(shè)和林產(chǎn)品深加工型項(xiàng)目。既加大退耕還林力度，擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)林面積，又對(duì)林果深加工進(jìn)行了轉(zhuǎn)化增值，為農(nóng)民增收創(chuàng)造了條件，既有經(jīng)濟(jì)效益又有生態(tài)效益和社會(huì)效益。

該項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，年銷(xiāo)售收入可達(dá)18125萬(wàn)元，年稅金2535萬(wàn)元，年獲利潤(rùn)1155萬(wàn)元。年可帶動(dòng)全鎮(zhèn)果農(nóng)8000余戶(hù)發(fā)展林果業(yè)，每戶(hù)年均可獲利近萬(wàn)元。

十、資金的解決

該項(xiàng)目總投資3709萬(wàn)元。其中：建設(shè)投資3009萬(wàn)元。建設(shè)投資包括：設(shè)備投資1066萬(wàn)元，設(shè)備安裝工程45萬(wàn)元，土建工程1740萬(wàn)元，配電改造40萬(wàn)元，給排水改造38萬(wàn)元，制冷站30萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)700萬(wàn)元。

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第2篇

關(guān)鍵詞：城市　發(fā)展　干粉砂漿　可行性　分析

1　基本概況

干粉砂漿系指由專(zhuān)門(mén)的廠家生產(chǎn)的在施工現(xiàn)場(chǎng)使用的一種新型建筑砂漿品種。其主要由膠凝材料、細(xì)骨料以及摻合料和化學(xué)試劑等經(jīng)干燥、計(jì)量、混合系統(tǒng)混合均勻后袋裝或散裝運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)加水?dāng)嚢柚苯邮褂玫纳皾{產(chǎn)品。傳統(tǒng)的砂漿生產(chǎn)工藝，由于在現(xiàn)場(chǎng)拌制，不可能完全滿(mǎn)足建筑物在設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)材料的不同要求。而干粉砂漿的生產(chǎn)與商品混凝土的生產(chǎn)極為相似，可以根據(jù)不同的使用要求，設(shè)計(jì)不同的砂漿配合比，通過(guò)生產(chǎn)企業(yè)計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)資料系統(tǒng)，可以從上百個(gè)配合比中調(diào)取數(shù)據(jù)，并通過(guò)數(shù)學(xué)模型，計(jì)算試配性能，且計(jì)量十分準(zhǔn)確，這是產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定的前提。另外，干粉砂漿生產(chǎn)工藝對(duì)各種原材料進(jìn)行了預(yù)處理，為產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定提供了又一個(gè)有效保證。與傳統(tǒng)的砂漿生產(chǎn)相比，干粉砂漿的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①產(chǎn)品質(zhì)量高，強(qiáng)度能夠得到保證；②可滿(mǎn)足建筑物的不同用途需要；③生產(chǎn)效率高；④環(huán)境效益好。與商品混凝土一樣，干粉砂漿以其優(yōu)良的質(zhì)量、便捷的施工逐漸被人們所接受，并成為世界建材行業(yè)中發(fā)展最快的一種新產(chǎn)品。

我國(guó)自20世紀(jì)90年代開(kāi)始陸續(xù)在上海、北京、廣州等建筑較為發(fā)達(dá)的城市有了一定規(guī)模的干粉砂漿廠家，至今全國(guó)已有500多家企業(yè)，年生產(chǎn)規(guī)模約2000萬(wàn)噸。上海市是我國(guó)干粉砂漿發(fā)展最快的地區(qū)，2005年該市干粉砂漿的年生產(chǎn)能力780萬(wàn)噸，實(shí)際產(chǎn)量達(dá)48萬(wàn)噸。我國(guó)是水泥生產(chǎn)消費(fèi)大國(guó)，按照水泥70%用于混凝土中、30%用于砂漿的比例計(jì)算，預(yù)拌砂漿的市場(chǎng)潛力巨大，前景十分廣闊。

2　市場(chǎng)預(yù)測(cè)

在建筑業(yè)不斷發(fā)展，人們對(duì)環(huán)境保護(hù)和健康居住的要求日益提高的今天，干粉砂漿這種新型綠色環(huán)保建筑材料正逐漸被人們所接受。干粉砂漿的應(yīng)用十分廣泛，根據(jù)建筑功能的不同用途，干粉砂漿主要可以分為下列兩大類(lèi)型：①普通干粉砂漿：包括砌筑砂漿、抹灰砂漿、地面砂漿等；②特種干粉砂漿：包括保溫砂漿、防水砂漿、界面處理砂漿、修補(bǔ)砂漿、耐磨砂漿、自流平砂漿等。在裝飾裝潢工程中，功能砂漿的應(yīng)用面廣，但一次性用量少，可以在裝修領(lǐng)域中大力推廣袋裝干粉砂漿，將干粉砂漿包裝為不同的袋裝量，進(jìn)入家裝市場(chǎng)和超市銷(xiāo)售。

2.1　干粉砂漿的發(fā)展前景預(yù)測(cè)。①當(dāng)前國(guó)家越來(lái)越重視環(huán)境保護(hù)工作，在城區(qū)取消現(xiàn)場(chǎng)攪拌，減少因砂石運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)堆放帶來(lái)的粉塵污染是當(dāng)前提高城區(qū)環(huán)境質(zhì)量的一項(xiàng)重要措施。②隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)建設(shè)工程的品質(zhì)要求也越來(lái)越高，對(duì)建筑的各種功能要求（隔熱保溫、節(jié)能、隔音、防火、防潮、裝飾粘結(jié)、補(bǔ)縫、堵漏等）的要求不斷提升，傳統(tǒng)的砂漿施工工藝已難滿(mǎn)足不斷提升的功能要求，而干粉砂漿用最簡(jiǎn)捷的方法即可滿(mǎn)足人們對(duì)這些特殊功能的要求，且質(zhì)量穩(wěn)定可靠。③根據(jù)建設(shè)部的部署，我國(guó)將率先在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、北京等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省市全面推廣使用干粉砂漿，并逐步在全國(guó)推廣。政策導(dǎo)向作用也將推動(dòng)內(nèi)地二線(xiàn)城市干粉砂漿事業(yè)的發(fā)展。

2.2　干粉砂漿市場(chǎng)需求分析。按內(nèi)地某二線(xiàn)城市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》和十二五房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，十二五期末全市房屋年竣工面積600萬(wàn)m2，年均增長(zhǎng)15％；按照2006年住房調(diào)查預(yù)測(cè)，以及2010年城鎮(zhèn)居民人均住房面積不低于28m2的要求，規(guī)劃期內(nèi)新增住宅每年需求量300～400萬(wàn)m2，年均增長(zhǎng)5％。根據(jù)上海建科院測(cè)算，全現(xiàn)澆高層建筑使用砂漿量為0.09m3/m2，多層砌筑結(jié)構(gòu)使用砂漿量為0.20m3/m2。按十二五期間該市年房屋竣工面積400萬(wàn)平方米計(jì)算，全市年均砂漿的需求總量為：0.09m3/m2×400萬(wàn)×50%+0.20m3/m2×400萬(wàn)×50%=58萬(wàn)m3（按高層、多層各占50%計(jì)算），年均砂漿需求量約合100萬(wàn)噸（按最保守估計(jì)，不含商業(yè)建筑及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）。如在該市推廣干粉砂漿后能達(dá)到50%的使用率，年均干粉砂漿的需求量有50萬(wàn)噸，而該市目前尚沒(méi)有一家干粉砂漿生產(chǎn)企業(yè)，因此在該市建設(shè)干粉砂漿項(xiàng)目有非常廣闊的市場(chǎng)空間。

3　資源條件評(píng)價(jià)

生產(chǎn)干粉砂漿所需的原材料為砂、水泥、摻合料及化學(xué)添加劑。該市有豐富的天然河砂資源，當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)的河砂級(jí)配良好，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，是生產(chǎn)干粉砂漿的優(yōu)質(zhì)原料。該市的水泥采購(gòu)供應(yīng)方便，根據(jù)本地的資源條件，干粉砂漿摻合料可選用二級(jí)粉煤灰，摻用粉煤灰不僅能降低干粉砂漿成本，改善砂漿性能，而且有利于保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源?；瘜W(xué)添加劑的用量較少，可根據(jù)功能用途的需要從生產(chǎn)廠家采購(gòu)。

4　建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

擬建設(shè)年產(chǎn)20萬(wàn)噸普通干粉砂漿生產(chǎn)線(xiàn)，近期以生產(chǎn)普通干粉砂漿為主，預(yù)留特種砂漿擴(kuò)建用地，以后視市場(chǎng)情況可增加特種砂漿生產(chǎn)設(shè)備。

5　場(chǎng)址選擇

場(chǎng)址計(jì)劃設(shè)在該市工業(yè)園區(qū)，已預(yù)留有建廠地塊，占地約25畝。廠址距市區(qū)運(yùn)輸方便，供應(yīng)可覆蓋全市范圍。

6　生產(chǎn)流程及設(shè)備方案

干粉砂漿的生產(chǎn)采用全自動(dòng)智能化控制系統(tǒng)，其生產(chǎn)流程主要包括五個(gè)部份：①砂預(yù)處理：河砂的干燥、篩分。②砂、膠結(jié)料、填料及添加劑的倉(cāng)儲(chǔ)。③主、輔材料的配料計(jì)量。④均勻混合攪拌。⑤袋裝或散裝。

主要設(shè)備體系：原材料輸送系統(tǒng)、干燥冷卻系統(tǒng)、干燥除塵系統(tǒng)、熱料篩分提升系統(tǒng)、儲(chǔ)存和送排料系統(tǒng)、混合攪拌系統(tǒng)、配料計(jì)量秤重系統(tǒng)、氣動(dòng)系統(tǒng)、智能化控制系統(tǒng)。

7　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

項(xiàng)目實(shí)施總控制工期為4個(gè)月，即可具備正式投產(chǎn)條件。

8　投資估算

①年產(chǎn)20萬(wàn)噸普通干粉砂漿全套生產(chǎn)線(xiàn)設(shè)備：300萬(wàn)元（不含散裝物流）。②土地：200萬(wàn)元。③其它基礎(chǔ)設(shè)施等：100萬(wàn)元。合計(jì)總投資約600萬(wàn)元。

9　成本及經(jīng)濟(jì)效益分析

9.1　成本分析。普通干粉砂漿根據(jù)上海、江蘇、北京、廣東等省市的調(diào)查，結(jié)合本地的原材料情況，平均每噸干粉砂漿價(jià)格可定為280元/噸左右。

①原材料成本：155.4元/噸。②固定費(fèi)用成本（以年產(chǎn)量10萬(wàn)噸計(jì)算）：12.6元/噸。③其它成本：48.9元/噸。成本累合計(jì)：216.9元/噸。

9.2　經(jīng)濟(jì)效益分析：①普通干粉砂漿銷(xiāo)售價(jià)格280元/噸。②利潤(rùn)分析：毛利潤(rùn)：280-216.9=63.1（元/噸）。所得稅：63.1×33%=20.8（元/噸）。凈利潤(rùn)：63.1-20.8=42.3（元/噸）③以年均生產(chǎn)10萬(wàn)噸計(jì)算，年產(chǎn)值為2800萬(wàn)元/年。④以年均生產(chǎn)10萬(wàn)噸計(jì)算的凈利潤(rùn)為42.3×10=423萬(wàn)元/年。⑤贏虧平衡點(diǎn)：年銷(xiāo)售產(chǎn)值=年固定成本+（年銷(xiāo)售量的可變成本）。280X=126+（155.4+48.9）X，X=1.66（萬(wàn)噸）。⑥按投產(chǎn)前期年產(chǎn)3萬(wàn)噸計(jì)，銷(xiāo)售收入為840萬(wàn)元，成本為650.7萬(wàn)元，毛利潤(rùn)為189.3萬(wàn)元，毛利潤(rùn)率為22.5%；稅后利潤(rùn)為126.8萬(wàn)元，利潤(rùn)率為15.1%。⑦投資回收期：600/126.8=4.7（年）。

10　社會(huì)環(huán)境效益分析

①有利于水泥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步提高水泥散裝率。②有利于建筑施工現(xiàn)代化水平的提高，改善工人勞動(dòng)條件，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。③有利于提高建筑工程質(zhì)量，滿(mǎn)足各種用途的建筑功能要求。④發(fā)展干粉砂漿是改善城市環(huán)境質(zhì)量的有效措施。大量使用干粉砂漿減少了拆袋所產(chǎn)生的粉塵污染，凈化空氣。同時(shí)也減少了對(duì)城市環(huán)境的污染和水泥、黃砂、石灰膏的亂推亂放；施工機(jī)械化程度的提高改善了勞動(dòng)條件，減少粉塵對(duì)工人身體健康的影響，使城市建設(shè)的文明程度、施工速度全面提高，有效解決了城市建設(shè)中產(chǎn)生的臟亂差等人們深?lèi)和唇^的公害，使生活環(huán)境優(yōu)化、美化、凈化。因此發(fā)展干粉砂漿是改善城市大氣環(huán)境的一項(xiàng)極有效措施，也是建設(shè)文明城市的一項(xiàng)有力措施。⑤有利于帶動(dòng)相關(guān)設(shè)備制造業(yè)的發(fā)展。⑥有利于建材與建筑行業(yè)與世界接軌。

11　結(jié)論與建議

縱上所述，發(fā)展干粉砂漿具有良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境效益。在其它建筑業(yè)發(fā)達(dá)省市，干粉砂漿的推廣應(yīng)用正方興未艾。按該市十二五住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在未來(lái)若干年，該市仍將大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、實(shí)現(xiàn)住宅建筑的可持續(xù)發(fā)展，并貫徹建筑節(jié)能的中長(zhǎng)期規(guī)劃。在住宅業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的大趨勢(shì)下，在內(nèi)地二線(xiàn)城市發(fā)展干粉砂漿是大有可為的。為了貫徹落實(shí)建設(shè)全國(guó)文明城市、園林生態(tài)城市的目標(biāo)，發(fā)展干粉砂漿也是迫在眉睫。因此建議主管部門(mén)盡快批復(fù)干粉砂漿項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]《干粉砂漿百問(wèn)》.王新民，薛國(guó)龍，何俊高編.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性分析 完善

目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈,于是人們開(kāi)始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究才開(kāi)始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對(duì)大型工程項(xiàng)目,而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過(guò)項(xiàng)目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的文件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià),缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見(jiàn)。目前,雖然我國(guó)的一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展。在項(xiàng)目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過(guò)程理論性不夠強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評(píng)價(jià),然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項(xiàng)指標(biāo),而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面,可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問(wèn)題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告總體水平不高,借鑒作用不大

在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長(zhǎng)沙市其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報(bào)告的水平不高。有些報(bào)告撰寫(xiě)得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無(wú)來(lái)源,前后不一致,定性分析流于形式,沒(méi)有針對(duì)性等。他們對(duì)項(xiàng)目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專(zhuān)家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫(huà)瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計(jì)算,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷,對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評(píng)估結(jié)果,沒(méi)有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告,這種報(bào)告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見(jiàn)性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè);缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè);不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開(kāi)發(fā)商投資決策的依據(jù)和項(xiàng)目立項(xiàng)必要的送審文件,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)(計(jì)委)批準(zhǔn)立項(xiàng)后才可實(shí)施,如此審批機(jī)制存在以下問(wèn)題:由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是先到計(jì)委立項(xiàng)再申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項(xiàng),評(píng)判可行性研究報(bào)告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過(guò)立項(xiàng)審核的狀況;審批部門(mén)規(guī)范化程度低,審核人員專(zhuān)業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的建議

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時(shí),應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)與分析,以及多種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

可行性分析評(píng)價(jià)指標(biāo)在可行性評(píng)價(jià)中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性分析評(píng)價(jià)的操作方法,尤其要研究國(guó)際著名咨詢(xún)公司的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析評(píng)價(jià)中不僅要考慮財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)方案,市場(chǎng)定位,還要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益等。其中,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等。而綜合評(píng)價(jià),則應(yīng)該從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3、加強(qiáng)咨詢(xún)業(yè)的規(guī)范化

咨詢(xún)業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國(guó)際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢(xún)隊(duì)伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的審核由行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專(zhuān)業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊(duì)伍,一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、社會(huì)環(huán)境專(zhuān)家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家主要是從宏觀上對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會(huì)環(huán)境專(zhuān)家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo);市場(chǎng)調(diào)研人員主要調(diào)查過(guò)去和當(dāng)前本地區(qū)及該類(lèi)物業(yè)的供需情況,來(lái)分析當(dāng)前市場(chǎng)的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家一起預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì);造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)值進(jìn)行正確的估算;注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫(xiě)可行性報(bào)告。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目可行性分析中對(duì)該項(xiàng)目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來(lái)的影響,根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場(chǎng)銷(xiāo)售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來(lái)的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷(xiāo)售面積盈虧平衡分析、保本銷(xiāo)售價(jià)格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價(jià)的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻(xiàn):

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第4篇

關(guān)鍵詞：信息項(xiàng)目;WEB;可行性分析

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)后，就要確定一個(gè)項(xiàng)目是否可行。作為一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)常必須回答諸如此類(lèi)的問(wèn)題“預(yù)期的收益合理嗎？”、“設(shè)想的成本符合實(shí)際嗎？”。評(píng)價(jià)可行性的目的是確定所要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否有合理的成功機(jī)會(huì)?？尚行苑治鼍褪且_定所有可能導(dǎo)致失敗的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目組評(píng)估最初的假設(shè)，識(shí)別危及項(xiàng)目成功的風(fēng)險(xiǎn)，并且制定恰當(dāng)?shù)挠?jì)劃來(lái)規(guī)避或者使風(fēng)險(xiǎn)減少到最小。

作為一家從事軟件開(kāi)發(fā)的A公司，通過(guò)承接各種各樣的信息項(xiàng)目來(lái)獲取資金，從而實(shí)現(xiàn)自己的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，因此選擇有價(jià)值的項(xiàng)目對(duì)公司的發(fā)展所起的作用十分重大。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目是否值得做并且自己是否能夠把它做好是在項(xiàng)目選擇之初。A公司的項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目分析人員必須慎重考慮的問(wèn)題。作為項(xiàng)目的承建方A公司的項(xiàng)目組通過(guò)可行性分析來(lái)確定是否選擇該項(xiàng)目。

本文以A公司2006年實(shí)施的一個(gè)《XX企業(yè)WEB GIS》項(xiàng)目為例，通過(guò)介紹在選擇該項(xiàng)目時(shí)所進(jìn)行得可行性分析方法，闡述了可行性分析在項(xiàng)目選擇中的重要性。

XX企業(yè)是一個(gè)主要從事地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開(kāi)發(fā)的大型國(guó)有企業(yè)，他們?cè)趲资甑陌l(fā)展中積累了一大批的地理信息矢量（*.shp格式）數(shù)據(jù)和各種重要的三圍影像數(shù)據(jù)（geotiff格式）。并且XX企業(yè)的礦山分布在省內(nèi)比較偏遠(yuǎn)的縣（市），不可能依靠一個(gè)局域網(wǎng)來(lái)管理和分享這些數(shù)據(jù)。因此他們希望建立一套用于WEB的基于Internet的數(shù)據(jù)瀏覽機(jī)制，項(xiàng)目的總經(jīng)費(fèi)控制在200萬(wàn)人民幣以?xún)?nèi)。剛開(kāi)始XX企業(yè)打算委托省內(nèi)一家比較知名的軟件公司甲公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但是該公司認(rèn)為200萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)費(fèi)用太少，不可能完成該項(xiàng)目，主要原因有：*.shp格式的矢量數(shù)據(jù)的編輯環(huán)境一般是arcinfo（一套國(guó)外的GIS軟件），arcinfo的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在國(guó)內(nèi)一般是100萬(wàn)人民幣;影像數(shù)據(jù)的處理費(fèi)用在50萬(wàn)左右;WEB服務(wù)器的購(gòu)買(mǎi)和部署大概需要30萬(wàn)左右;最后只剩下20萬(wàn)可用作人員的工資福利;進(jìn)行WEBGIS數(shù)據(jù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)這方面成功案例不多。

這樣算下來(lái)，即使公司不要利潤(rùn)也不容易使項(xiàng)目成功，一旦項(xiàng)目失敗，公司的聲譽(yù)還會(huì)受到影響，因此甲公司沒(méi)有承接該項(xiàng)目。由于A公司一直都與XX企業(yè)有著良好的合作關(guān)系，A公司也成功的實(shí)施過(guò)幾個(gè)小型的GIS項(xiàng)目，XX企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)希望A公司能夠合作開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，即使項(xiàng)目失敗，A公司承擔(dān)的責(zé)任也較小。由于A公司的影響也比較大，很可能會(huì)影響A公司與XX企業(yè)的其他項(xiàng)目的合作。

因此A公司的總經(jīng)理決定成立一個(gè)項(xiàng)目小組進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，依靠可行性分析報(bào)告來(lái)確定是否選擇該項(xiàng)目。作為A公司的一名技術(shù)骨干，我有幸參加了該項(xiàng)目小組，并且被任命為項(xiàng)目經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)前期的項(xiàng)目可行性分析及系統(tǒng)分析（如果項(xiàng)目可行）等工作。

本文主要從經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性、法律可行性、環(huán)境可行性等方面進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，最終從幾個(gè)候選方面中選擇了一個(gè)最可行的方案，生成了《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，該項(xiàng)目得以順利實(shí)施，并且產(chǎn)生了比較可觀的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

首先，我們來(lái)考慮經(jīng)濟(jì)可行性。

項(xiàng)目小組在調(diào)查了《XX企業(yè)WEB GIS》項(xiàng)目的實(shí)際需求以后認(rèn)為，該項(xiàng)目需要一套WEB服務(wù)器程序用于向用戶(hù)矢量和影響數(shù)據(jù)，至少需要3臺(tái)服務(wù)器，套有單獨(dú)許可證的能夠編輯處理*.shp格式的應(yīng)用軟件，以及一套能夠存儲(chǔ)空間數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫(kù)軟件。如果購(gòu)買(mǎi)那些市面上的商業(yè)軟件，則200萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用，而且維護(hù)費(fèi)用很高。

難道我們的項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)是不可行的嗎？其實(shí)不然。在我們周?chē)缫旬a(chǎn)生了一大批門(mén)類(lèi)齊全的開(kāi)源軟件，不需要購(gòu)買(mǎi)商業(yè)軟件和許可就可以自由的使用這些軟件，并且還有詳細(xì)地使用說(shuō)明和源代碼。我們項(xiàng)目小組通過(guò)仔細(xì)的研究這些開(kāi)源軟件來(lái)構(gòu)建我們的WEB服務(wù)器和空間數(shù)據(jù)庫(kù)以及數(shù)據(jù)編輯平臺(tái)。而我們只需要極少的人員和維護(hù)費(fèi)用。我們粗略的估計(jì)這些費(fèi)用的花費(fèi)在20萬(wàn)左右（不包括購(gòu)買(mǎi)3臺(tái)服務(wù)器的費(fèi)用，大約15萬(wàn)元左右）。

接著，我們來(lái)考慮技術(shù)可行性。

通過(guò)上面的分析我們主要考慮開(kāi)源軟件的使用問(wèn)題。需要的WEB服務(wù)器程序方面，我們計(jì)劃采用功能強(qiáng)大的GeoServer服務(wù)器，GeoServer能夠支持*.shp等多種格式的矢量數(shù)據(jù)和Geotiff格式的影像數(shù)據(jù)的，而且操作簡(jiǎn)單，是仿Google earth方式操作界面，深受廣大用戶(hù)喜愛(ài)。后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)采用開(kāi)源的postgresql空間數(shù)據(jù)庫(kù)，而且GeoServer與postgresql之間的連接十分友好，幾乎是無(wú)縫集成。數(shù)據(jù)編輯平臺(tái)采用開(kāi)源的UDDIC平臺(tái)，它能夠編輯*.shp格式的數(shù)據(jù)文件。用戶(hù)客戶(hù)端采用IE瀏覽器瀏覽數(shù)據(jù)，方便部署和使用。

同時(shí)，我們聘請(qǐng)有著豐富的開(kāi)源webgis部署經(jīng)驗(yàn)的趙工和精通java平臺(tái)開(kāi)發(fā)的李工作為我們的技術(shù)顧問(wèn)（這些開(kāi)源軟件都是基于java平臺(tái)的）。在他們的幫助和全體項(xiàng)目小組人員的努力下，我們?cè)囍⒁粋€(gè)webgis平臺(tái)，成功的將一批數(shù)據(jù)，并且使用IE瀏覽器瀏覽十分流暢，基本滿(mǎn)足了我們的技術(shù)要求。

最后，我們的軟件使用的都是開(kāi)源軟件，還存在法律上的問(wèn)題。搭建的環(huán)境平臺(tái)是基于j2ee的，方法可行。而且項(xiàng)目總進(jìn)度控制在1年以?xún)?nèi)。

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第5篇

Abstract： The hotel positioning planning and feasibility study is an integral part of the construction of the modern hotel. With the rapid development of the industry market of modern hotel， hotel positioning planning and feasibility report attract more and more attention by the hotel developers. The science， feasibility and operability of hotel development are the problems worth thinking. This article analyzes and discusses the hotel positioning planning， feasibility study report and its extension and the continuous guidance process of the hotel.

P鍵詞：酒店定位策劃；可行性研究；分析和探討

Key words： hotel positioning planning；feasibility study；analysis and discussion

中圖分類(lèi)號(hào)：F719 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）14-0014-05

0 引言

現(xiàn)代酒店是以住宿為基礎(chǔ)，涵蓋餐飲、娛樂(lè)、康體、購(gòu)物等多項(xiàng)活動(dòng)的綜合性場(chǎng)所，現(xiàn)代酒店服務(wù)對(duì)象復(fù)雜，且呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)、旅游和交通等的發(fā)展，助推了國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的高速增長(zhǎng)，截止2014年底，中國(guó)的酒店產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為擁有客房250萬(wàn)間（其中，有160多萬(wàn)間屬于星級(jí)酒店客房）、價(jià)值440億美元的龐大產(chǎn)業(yè)。而科爾尼最新的報(bào)告《中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間》則認(rèn)為：未來(lái)10年，中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)將達(dá)到1000億美元，擁有630萬(wàn)間客房，每千人房間擁有率達(dá)到8個(gè)。中國(guó)的酒店業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到飽和點(diǎn)，其爆發(fā)性增長(zhǎng)在未來(lái)十年還將持續(xù)不減。

酒店，尤其是高星級(jí)酒店在建筑規(guī)模、功能配套、投資額、建設(shè)周期等方面需要注重的市場(chǎng)因素更多更復(fù)雜，即使是類(lèi)型相似的酒店，其規(guī)模、功能、流線(xiàn)也因運(yùn)營(yíng)管理和品牌檔次的不同而差別巨大，酒店建設(shè)的主題特色則更沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化模板。隨著酒店業(yè)的發(fā)展和酒店產(chǎn)品類(lèi)型的不斷豐富，酒店定位策劃和可行性分析越來(lái)越受到酒店建設(shè)相關(guān)人員的重視，已經(jīng)成為了酒店建設(shè)及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)其開(kāi)展研究是十分必要的。

1 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告

早期的絕大多數(shù)酒店并沒(méi)有重視定位策劃和可行性分析，開(kāi)發(fā)商往往直接引入規(guī)劃、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)單位和酒店管理單位（自營(yíng)酒店則不需引進(jìn)酒店品牌或管理單位），這樣的結(jié)果，往往不能滿(mǎn)足投資商的真正需求，或者說(shuō)僅能滿(mǎn)足酒店使用現(xiàn)階段或短期的需求――產(chǎn)品開(kāi)發(fā)無(wú)市場(chǎng)前瞻性，無(wú)法滿(mǎn)足酒店建設(shè)經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)的對(duì)接和可持續(xù)發(fā)展。

酒店定位策劃及可行性分析報(bào)告是酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最前期階段，直接目的是為建筑和設(shè)計(jì)提供方向性指導(dǎo)，同時(shí)，在項(xiàng)目的決策、實(shí)施、經(jīng)營(yíng)等階段也具有指導(dǎo)作用。

就酒店建筑設(shè)計(jì)過(guò)程而言，這是個(gè)從無(wú)到有的創(chuàng)作過(guò)程，建筑類(lèi)型（商務(wù)、度假或精品等）、規(guī)模體量、功能需求等的傳達(dá)與提煉并不能在設(shè)計(jì)開(kāi)始之前就能梳理得無(wú)比清晰準(zhǔn)確，它通常是一個(gè)由粗到細(xì)、由模糊到具體的過(guò)程，業(yè)主就需要前期策劃中的市場(chǎng)定位指導(dǎo)；而就室內(nèi)設(shè)計(jì)而言，酒店星級(jí)檔次、個(gè)性的彰顯和設(shè)計(jì)造價(jià)等則需要隨著前期定位和建筑設(shè)計(jì)進(jìn)程的推進(jìn)而調(diào)整；此外，可行報(bào)告還包括了對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)期的預(yù)測(cè)，酒店品牌的選擇、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)估等。

總結(jié)酒店開(kāi)發(fā)實(shí)踐，筆者認(rèn)為，酒店定位策劃和可行性研究是現(xiàn)代酒店建設(shè)不可分割的一部分，投資商應(yīng)該“市場(chǎng)主導(dǎo)，策劃先行”，最佳的酒店開(kāi)發(fā)方案是“策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)一體化并階段性更新調(diào)整”，即尋找合適的酒店策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，在酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就完成整體定位策劃和財(cái)務(wù)可行研究，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化發(fā)展靈活指導(dǎo)酒店建筑規(guī)劃、室內(nèi)裝修、品牌引入、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、改造升級(jí)等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)酒店的科學(xué)開(kāi)發(fā)和良性運(yùn)營(yíng)。

2 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告的內(nèi)容

簡(jiǎn)單地說(shuō)，酒店定位策劃和可行性研究就是基于對(duì)市場(chǎng)外部及項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的分析研究，梳理內(nèi)在需求和酒店未來(lái)開(kāi)發(fā)的思路，實(shí)現(xiàn)酒店功能的高效合理，同時(shí)，通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)酒店建成后的經(jīng)營(yíng)情況，最終確定酒店的可行性及投資回收期。主要內(nèi)容包括――分析、定位和財(cái)務(wù)可行預(yù)測(cè)。

2.1 基礎(chǔ)分析內(nèi)容

酒店策劃和可行性研究，必須有開(kāi)發(fā)依據(jù)，綜合宏觀局勢(shì)和微觀環(huán)境，對(duì)酒店發(fā)展做出科學(xué)研判（見(jiàn)圖1）。

①宏觀層面，要把握酒店長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的政策、經(jīng)濟(jì)、城市和文化環(huán)境。

政策環(huán)境：對(duì)項(xiàng)目有利的政策方針和法律法規(guī)是良好的投資保證。旅游開(kāi)發(fā)與酒店業(yè)政策、地產(chǎn)政策的支持和變動(dòng)會(huì)較大程度影響高星級(jí)酒店投資的數(shù)量、規(guī)模及收益率。

城市環(huán)境：城市區(qū)位、交通、形象和規(guī)劃發(fā)展，是酒店定位開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，良好的城市發(fā)展現(xiàn)狀及清晰的發(fā)展規(guī)劃，為高星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)類(lèi)型、客源定位及中遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)提供了基礎(chǔ)。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：城市和區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)直接影響著高星級(jí)酒店的發(fā)展，酒店的客源消費(fèi)水平、客源流量以及入住率都跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和趨勢(shì)息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越好，相對(duì)來(lái)說(shuō)酒店的發(fā)展越明朗，越有可能吸引到更多的住客。

文化背景：文化背景包括酒店自身的文化及酒店所處地區(qū)的文化。酒店自身文化即酒店的企業(yè)文化，良好的企業(yè)文化有助于提升酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于高星級(jí)酒店而言，良好的文化背景是重要的，它能夠有效的增加酒店客源。

②微觀層面要考慮項(xiàng)目條件、市場(chǎng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)力和潛在競(jìng)爭(zhēng)力五大因素。

項(xiàng)目條件：項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、資源優(yōu)劣勢(shì)等均影響了項(xiàng)目自身品質(zhì)的高低，如何凸顯優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)、甚至化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，是酒店策劃分析前期的一個(gè)重要部分。

市場(chǎng)因素：當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀（數(shù)量、檔次、功能、品牌等）及酒店客源市場(chǎng)構(gòu)成是影響高星級(jí)酒店發(fā)展最為重要的因素，也是指導(dǎo)項(xiàng)目酒店開(kāi)發(fā)最直觀最重要的分析部分。酒店市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)水平和飽和度，直接影響了項(xiàng)目酒店未來(lái)的規(guī)模、檔次和品牌等定位，而酒店客源的構(gòu)成情況，直接決定了高星級(jí)酒店的類(lèi)型和客房入住率水平和房?jī)r(jià)水平，進(jìn)而對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)效益和生產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

開(kāi)發(fā)商因素：開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力是酒店發(fā)展的支撐，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商更有條件開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)的酒店項(xiàng)目，且更能促成酒店項(xiàng)目的完成。

競(jìng)爭(zhēng)力因素：競(jìng)爭(zhēng)力是高星級(jí)酒店發(fā)展的外在威脅。特別是伴隨著高星級(jí)酒店投資熱、高星級(jí)酒店產(chǎn)品同質(zhì)性強(qiáng)、高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的影響，科學(xué)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況，合理評(píng)估自身競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤為重要。

潛在競(jìng)爭(zhēng)力因素：潛在競(jìng)爭(zhēng)因素包括項(xiàng)目周邊擬/待建酒店開(kāi)況、周邊城市酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及一些新興業(yè)態(tài)的替代功能。雖然是輔助參考因素，但對(duì)高星級(jí)酒店市場(chǎng)的影響也較為重要。

2.2 定位內(nèi)容

酒店定位策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及酒店類(lèi)型、檔次、規(guī)模、功能、管理模式等方方面面，涵蓋投資項(xiàng)目該注重問(wèn)題的各個(gè)要素。

①類(lèi)型定位。

酒店開(kāi)發(fā)依托的區(qū)位環(huán)境、資源條件、客源市場(chǎng)等因素各不相同，因此酒店開(kāi)發(fā)在類(lèi)型上也不盡相似，同時(shí)，隨著市場(chǎng)需求的多樣化，酒店發(fā)展類(lèi)型也更為豐富且綜合性更強(qiáng)（見(jiàn)表1）。

②檔次定位。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》將酒店按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是以星級(jí)劃分，分為一星級(jí)到五星級(jí)5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。星級(jí)越高，表示旅游飯店的檔次越高（見(jiàn)表2）。

③規(guī)模定位。

按照目前國(guó)內(nèi)和行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模方面有如下幾種可能的方案（根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，各酒店品牌對(duì)酒店規(guī)模有一定限制或要求，若酒店項(xiàng)目_定引進(jìn)品牌，除市場(chǎng)因素外，還需綜合考慮品牌要求，見(jiàn)表3）。

④功能定位。

從建筑設(shè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)及酒店管理三方面分析，酒店的基本功能分區(qū)為客流區(qū)與非客流區(qū)二大部分（見(jiàn)表4）。酒店功能及分區(qū)布局還取決于該酒店本身的定位及項(xiàng)目周邊的環(huán)境，要合理配套功能板塊并解決好其中各功能組區(qū)本身及相互之間的關(guān)聯(lián)。

⑤管理模式定位

目前國(guó)內(nèi)酒店常見(jiàn)的管理方式主要分為五類(lèi)：

業(yè)主委托酒店顧問(wèn)公司顧問(wèn)咨詢(xún)管理；

業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理，結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)（貼牌經(jīng)營(yíng)）；

業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理；

委托國(guó)內(nèi)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理；

委托國(guó)際酒店品牌管理公司經(jīng)營(yíng)管理。

2.3 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析內(nèi)容

現(xiàn)代星級(jí)酒店投資發(fā)展現(xiàn)狀是建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，投資的主要特征有投資周期長(zhǎng)、投資成本不可逆以及投資資金需求量大；投資存在的問(wèn)題主要包括產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、投資盲目跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重、投資完后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)問(wèn)題復(fù)雜等。

基于以上投資特性與問(wèn)題，酒店開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)投資預(yù)測(cè)顯得更為必要。酒店財(cái)務(wù)分析是對(duì)酒店未來(lái)至少10-15年的經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行的量化分析（見(jiàn)表5），既要立足于現(xiàn)階段，又要保持一定的預(yù)見(jiàn)性，能為目前和未來(lái)發(fā)展變化的酒店投資決策服務(wù)。

3 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告的延展性

酒店的開(kāi)發(fā)本身是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程，酒店開(kāi)發(fā)有階段劃分且階段性目標(biāo)不同。

因此，一整套系統(tǒng)科學(xué)的酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告不僅作為一個(gè)前期階段性的研究成果存在，它還具有一定的延續(xù)性和伸展性。

在中國(guó)，因?yàn)楹芏嗑频觊_(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景復(fù)雜及酒店市場(chǎng)的發(fā)展等原因，一份可研報(bào)告經(jīng)常無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的全部需要，因此，酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告也應(yīng)該隨著酒店開(kāi)發(fā)的階段不斷系統(tǒng)深化和動(dòng)態(tài)更新。

3.1 定位策劃和可研分析

酒店定位和可研分析（詳見(jiàn)第2節(jié)）是酒店酒店開(kāi)發(fā)的第一項(xiàng)重要工作，是酒店顧問(wèn)最基本最傳統(tǒng)的服務(wù)產(chǎn)品。主要包括酒店建設(shè)基礎(chǔ)條件分析、酒店定位、管理模式、酒店功能及服務(wù)特點(diǎn)策劃等定性?xún)?nèi)容，以及總體規(guī)模、設(shè)施設(shè)備和面積、市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究等部分定量?jī)?nèi)容。

3.2 技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)

酒店確定市場(chǎng)定位和可行之后，基于前期總體定位方案確定的酒店規(guī)模、功能、檔次及投資規(guī)模等，有兩項(xiàng)關(guān)鍵工作需及時(shí)展開(kāi)：

一是項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)。酒店策劃顧問(wèn)公司需進(jìn)一步編制“酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)”，內(nèi)容包括酒店各項(xiàng)功能技術(shù)指標(biāo)等，協(xié)助甲方向設(shè)計(jì)單位詳細(xì)說(shuō)明酒店整體定位、功能定義及技術(shù)指標(biāo)、建筑設(shè)計(jì)要求、酒店與項(xiàng)目中其他業(yè)態(tài)的相互關(guān)系等，協(xié)助設(shè)計(jì)單位順利開(kāi)展設(shè)計(jì)工作；若管理公司能夠快速確定，酒店策劃顧問(wèn)公司需依靠管理公司提供的酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)、采購(gòu)、開(kāi)業(yè)等標(biāo)準(zhǔn)制定技術(shù)服務(wù)細(xì)節(jié)，實(shí)際上部分定位標(biāo)準(zhǔn)在前期定位策劃和可研分析中已有所展現(xiàn)；若無(wú)相關(guān)品牌引入，根據(jù)業(yè)主需求，酒店策劃顧問(wèn)公司可根據(jù)自身酒店設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)業(yè)主方完成建筑設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。

二是酒店管理公司引進(jìn)（如前期已確立引進(jìn)國(guó)際/國(guó)內(nèi)管理品牌）。管理公司引進(jìn)過(guò)程比較復(fù)雜，在確定品牌方向的情況下也需要至少6個(gè)月時(shí)間才能基本完成，且由于很多開(kāi)發(fā)商缺乏與管理公司協(xié)同合作的經(jīng)驗(yàn)和能力，面對(duì)管理公司提出的各種要求不知所措，這也需要酒店顧問(wèn)公司通過(guò)前期商務(wù)談判幫助開(kāi)發(fā)商正式引入管理公司并爭(zhēng)取相應(yīng)的權(quán)益，此外，酒店管理公司的確定也可更好幫助開(kāi)發(fā)商按時(shí)順利的推進(jìn)酒店建設(shè)工程。

3.3 開(kāi)業(yè)籌備指導(dǎo)服務(wù)

打造一家高品質(zhì)酒店，開(kāi)發(fā)建設(shè)是首要前提，然酒店要順利開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，設(shè)備和物品采購(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理體系建立、酒店服務(wù)規(guī)范w系、酒店人力資源儲(chǔ)備、市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、設(shè)備試運(yùn)營(yíng)、開(kāi)業(yè)儀式籌備、酒店試營(yíng)業(yè)等開(kāi)業(yè)指導(dǎo)也必不可少，針對(duì)第一次介入酒店業(yè)的開(kāi)發(fā)商，酒店策劃顧問(wèn)還應(yīng)根據(jù)需求制定詳細(xì)的開(kāi)業(yè)籌備計(jì)劃書(shū)。（對(duì)于引入知名國(guó)際/國(guó)內(nèi)品牌的酒店，開(kāi)業(yè)籌備指導(dǎo)由品牌管理公司指導(dǎo)完成，該顧問(wèn)環(huán)節(jié)主要針對(duì)自營(yíng)酒店項(xiàng)目）

酒店大型設(shè)備及系統(tǒng)采購(gòu)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容：包括對(duì)甲方提供的電梯、消防、暖通、給排水、強(qiáng)弱電等各采購(gòu)項(xiàng)目的采購(gòu)任務(wù)書(shū)、服務(wù)建議書(shū)、采購(gòu)合同等采購(gòu)文件提出優(yōu)化建議。

酒店開(kāi)業(yè)物品采購(gòu)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容：開(kāi)業(yè)物品包括FF&E類(lèi)（固定裝置和設(shè)備，裝飾布藝，織物、裝飾燈具、藝術(shù)飾品、地毯等）；OS&E類(lèi)（運(yùn)營(yíng)用品和設(shè)備，家具、器皿、視聽(tīng)設(shè)備等），顧問(wèn)公司需根據(jù)功能布局、經(jīng)營(yíng)情況假設(shè)、業(yè)主投資概算編制開(kāi)業(yè)采購(gòu)預(yù)算，審查及界定。

經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃編制：建立組織機(jī)構(gòu)、管理制度、管理流程、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量控制體系等。

服務(wù)規(guī)范體系服務(wù)內(nèi)容：包括酒店房務(wù)（前臺(tái)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮賓車(chē)隊(duì)、通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、客房服務(wù)、公共區(qū)域、洗衣服務(wù)、客戶(hù)接待綜合服務(wù)等）、餐飲（中餐、宴會(huì)、西餐、咖啡廳、大堂吧等）、康樂(lè)（SPA中心、健身、泳池等）、會(huì)議等板塊的管理體系和服務(wù)規(guī)范。

人力資源體系建立：建立人事管理制度、定義崗位責(zé)任及人員編制；設(shè)計(jì)薪酬福利體系、編寫(xiě)員工手冊(cè)、制定培訓(xùn)計(jì)劃等。

酒店?duì)I銷(xiāo)體系建立：制定酒店?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)略，組建和培訓(xùn)酒店?duì)I銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)；建立酒店?duì)I銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)和管理制度；建立酒店?duì)I銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。（網(wǎng)站、官方微信、官方微博等）；酒店總體VI規(guī)范；設(shè)計(jì)酒店宣傳資料文稿圖片系統(tǒng)；提供酒店印刷品樣本及清單；設(shè)計(jì)酒店市場(chǎng)銷(xiāo)售方案及價(jià)格體系等。

設(shè)備試運(yùn)營(yíng)：所有機(jī)電設(shè)備提前15-30天試運(yùn)行，測(cè)試其性能；特別是空調(diào)及強(qiáng)電，給排水部份。

開(kāi)業(yè)儀式籌備：自選管理團(tuán)隊(duì)或酒店管理公司制定方案，成立專(zhuān)職小組；聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)推廣公司全面執(zhí)行；準(zhǔn)備及排練（3個(gè)月）；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)模擬演習(xí)，各崗位模擬開(kāi)業(yè)后正常運(yùn)作。

酒店試營(yíng)業(yè)：提前一個(gè)半月作部份及全面清潔；30天內(nèi)全面準(zhǔn)備試營(yíng)業(yè)；各部負(fù)責(zé)所管區(qū)域，公共部份由管家部全面負(fù)責(zé)；特別注意房間異味的清除。

3.4 升級(jí)改造指導(dǎo)

時(shí)代在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步。酒店客房、餐飲、會(huì)議、康體娛樂(lè)、后勤等各個(gè)版塊的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)都有可能不斷演進(jìn)，而自身?xiàng)l件可能受建筑等條件制約，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力逐漸退化。受酒店使用損耗和市場(chǎng)發(fā)展影響，一般一家酒店經(jīng)營(yíng)5-8年后或?qū)⒚媾R提升改造，這樣酒店就需要顧問(wèn)公司根據(jù)市場(chǎng)需求編制新一輪的定位提升方案。

若一家酒店在建設(shè)前期就選擇了合適的酒店顧問(wèn)公司，那么在早期的定位策劃和可研報(bào)告中就會(huì)有一些前瞻性的定位，比如酒店在規(guī)模體量、客房面積、功能設(shè)施等方面就會(huì)預(yù)先對(duì)未來(lái)至少10年的市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并一定程度超前開(kāi)發(fā)，那么酒店在后期的改造升級(jí)中需要投入的資金、時(shí)間、資源就比較少，只需根據(jù)市場(chǎng)做一些補(bǔ)充定位或定位提升，并在內(nèi)裝設(shè)計(jì)上進(jìn)行更新，從而減少建筑結(jié)構(gòu)、功能布局方面的大型整改。

4 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告涉及的學(xué)科論

一個(gè)酒店的開(kāi)發(fā)-建成-運(yùn)營(yíng)-持續(xù)發(fā)展，必然是多方人員共同參與努力的結(jié)果，也是各方人員在不同的立場(chǎng)上提出問(wèn)題，通過(guò)討論、溝通、整合形成的共識(shí)。從學(xué)科性質(zhì)分析，現(xiàn)代酒店開(kāi)發(fā)幾乎涉及了多門(mén)學(xué)科理論，市場(chǎng)、建筑和設(shè)計(jì)、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等多門(mén)學(xué)科相互關(guān)聯(lián)、借鑒和融合，形成了全新的開(kāi)放的系統(tǒng)的體系，使酒店的建設(shè)和發(fā)展有了系統(tǒng)的理論依據(jù)和保障。

市場(chǎng)學(xué)相關(guān)：針對(duì)市場(chǎng)目標(biāo)群體的年齡、收入、需求、行為習(xí)慣等特征，確定酒店未來(lái)客源群體的構(gòu)成。

建筑和設(shè)計(jì)相關(guān)：酒店經(jīng)營(yíng)需要以建筑為媒介基礎(chǔ)，同時(shí)，酒店品牌檔次直接由室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修所展現(xiàn)。

文化相關(guān)：企業(yè)文化和酒店形象識(shí)別，文化內(nèi)涵幾乎可以滲透到酒店建筑和設(shè)計(jì)、甚至經(jīng)營(yíng)管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中。

經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)：酒店提供的服務(wù)和客房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種商品，酒店的建設(shè)成本、投資回報(bào)率、利潤(rùn)率等因素對(duì)酒店設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)有直接影響，酒店開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)特征可形成投資可行性研究結(jié)論。

管理學(xué)相關(guān)：酒店管理模式，會(huì)深刻影響到酒店內(nèi)部功能布局以及服務(wù)流線(xiàn)的布置。

5 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代酒店規(guī)?；虼蠡蛐?、檔次或高或低，類(lèi)型更是豐富多彩，但其發(fā)展的階段性和生命周期是恒定不變的。為讓酒店在有限的生命力延續(xù)性更強(qiáng)、綻放更多光輝，實(shí)現(xiàn)并超越酒店投資的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，唯有關(guān)注并重視其投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)階段和環(huán)節(jié)，步步為營(yíng)。

而對(duì)應(yīng)于酒店發(fā)展不同設(shè)計(jì)階段的要求，可將定位策劃報(bào)告分階段制定，并不斷深入和細(xì)化，將加強(qiáng)酒店持續(xù)開(kāi)發(fā)的科學(xué)性和可操作性。

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