二手房交易合同
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二手房交易合同范文第1篇
買受人：
北京市建設(shè)委員會
北京市工商行政管理局
年月修訂
說 明
1、本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局共同制定，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的存量房買賣，
北京二手房買賣合同。存量房，即二手 房，是指通過辦理轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋。
2、簽訂本合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋所有權(quán)證及其他有關(guān)證書和證明文件。
3、簽訂本合同前，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀合同條款，特別是其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內(nèi)容。本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。
4、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關(guān)條 款后留有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，所簽訂的《存量 房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)作為本合同的附件。
6、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時所涉及的主要稅費包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項)、綜合地價款(經(jīng)濟適用住房有此 項)、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
7、雙方當(dāng)事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。
8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致。
北京市存量房屋買賣合同
出賣人：___________________________________________________________
【法定代表人】【負責(zé)人】：__________________ 國籍：_______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性別：______________________
【法定人】【委托人】：_________________ 國籍：_____________
【身份證】【護照】：_________________________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________
共有權(quán)人：_________________________________________________________
【法定代表人】【負責(zé)人】：__________________ 國籍：_______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性別：______________________
【法定人】【委托人】：__________________ 國籍：____________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_______________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________
買受人：___________________________________________________________
【法定代表人】【負責(zé)人】：__________________ 國籍：_______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性別：______________________
【法定人】【委托人】：_________________ 國籍：_____________
【身份證】【護照】：_________________________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________
買受人：___________________________________________________________
【法定代表人】【負責(zé)人】：__________________ 國籍：_______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性別：______________________
【法定人】【委托人】：_________________ 國籍：_____________
【身份證】【護照】：_________________________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和 買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就存量房屋買賣事宜達成如下協(xié)議：
第一條 房屋基本情況
(一)出賣人所售房屋(以下簡稱該房屋)為【樓房】【平房】，坐落為：____________【區(qū)(縣)】 __________________________【小區(qū)(街道)】________【幢】【座】【號(樓)】_________單元 _________號(室)。該房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為：_______層，其中地上________層，地下_________層。該房屋所在樓層為 _________層，建筑面積共___________平方米。
(二)該房屋規(guī)劃設(shè)計用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【工業(yè)】：__________________。
該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見附件一。
第二條 房屋權(quán)屬情況
(一)該房屋所有權(quán)證證號為：________________________，共有權(quán)證證號 為：_______________________，填發(fā)單位為：________________________。
房屋共有權(quán)人對出售該房屋的意見見附件二。
(二)土地使用狀況
該房屋占用的國有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】方式獲得。土地使用權(quán)證號為：________________________，填發(fā)單位 為：_________________________。
(三)該房屋性質(zhì)為下列選項中第_______種情形。
1、商品房;
2、已購公有住房(若為中央在京單位已購公有住房，《中央在京單位已購公房上市出售登記表》表 號：________________________ );
3、向社會公開銷售的經(jīng)濟適用住房;
4、按經(jīng)濟適用住房管理的房屋(危改回遷房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民回遷房等房屋);
5、其他房屋。
(四)該房屋的抵押情況為：___________。
1、該房屋未設(shè)定抵押;
2、該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_____________________________，抵押登記日期為：_________年 ______月______日，他項權(quán)利證證號為：___________________。
該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的，出賣人應(yīng)于_________年______月______日前辦理抵押注銷手續(xù)。
(五)該房屋的租賃情況為：___________。
1、出賣人未將該房屋出租。
2、出賣人已將該房屋出租，【買受人為該房屋承租人】【承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)】。
關(guān)于房屋權(quán)屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的具體約定見附件三。
第三條 出賣人與買受人自行成交達成交易。(未通過任何房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)撮合成交、未支付中介服務(wù)費用)
第四條 成交價格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式
(一)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元(小 寫)，________________________________元整(大寫)，
該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的有關(guān)價格另有約定的，具體約定見附件一。
(二)買受人采取下列第____________種方式付款，具體付款方式及期限的約定見附件四。
1、自行交割，買賣雙方簽訂的《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》見附件五。
2、通過存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)，買賣雙方簽訂的《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》見附件五。
(1)買受人【是】【否】向出賣人支付定金，定金金額為人民幣 (小寫)，
(大寫，不高于成交價格的20%)，定金支付方式為 【直接支付給出賣人】【存入專用賬戶劃轉(zhuǎn)】。
(2)買受人應(yīng)將房價款人民幣___________元(小寫)，____________________元整(大寫)存入雙方共同委托的 ___________________________(備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu))在 ___________________________銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶(以下簡稱“專用賬戶”,定金約定直接支付給出賣人的 除外)，賬號為___________________________。買受人取得房屋所有權(quán)證書后，出賣人持房屋權(quán)屬登記部門出具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié) 單》到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
(三)關(guān)于貸款的約定
買受人向【_______________________銀行】【公積金管理中心】申辦抵押貸款，擬貸款金額為民幣___________元 (小寫)，____________________元整(大寫)。買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意按照第_______種 方式解決：
(1)買受人自行籌齊剩余房價款，以現(xiàn)金形式支付給出賣人;
(2)買受人繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間產(chǎn)生的費用由買受人自行負擔(dān);
(3)本合同終止，買受人支付的定金和房價款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，在申辦貸款過程中發(fā)生的各項費用由買受人承擔(dān)。
第五條 房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾
出賣人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
出賣人應(yīng)當(dāng)保證已如實陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并 轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人對出賣人出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買受該房屋。
出賣人應(yīng)當(dāng)保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入附件一的各項房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。
在房屋交付日以前發(fā)生的【物業(yè)管理費】【供暖】【水】【電】【燃氣】【有線電視】【電 信】：___________________________費用由出賣人承擔(dān)，交付日以后(含當(dāng)日)發(fā)生的費用由買受人承擔(dān)。出賣人同意將其繳納的該 房屋專項維修資金(公共維修基金)的賬面余額轉(zhuǎn)移給買受人。
第六條 房屋的交付
出賣人應(yīng)當(dāng)在 (約定時間或約定條件)前將該房屋交付給買受人。該房屋交付時，應(yīng)當(dāng)履行下列第____、____、____、____、____、____項手續(xù)：
1、出賣人與買受人共同對該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體
情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中所列物品;
2、買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字;
3、移交該房屋房門鑰匙;
4、_____________________________________________________ ;
5、______________________________________________________ ;
6、_____________________________________________________ 。
第七條 違約責(zé)任
(一)逾期交房責(zé)任
除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照下列第______種方式處理。
1、按照逾期時間，分別處理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在______日之內(nèi)，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之 ______的違約金，并于該房屋實際交付之日起______日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過______日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項中的日期相同)后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起 _____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。
2、_____________________________________________________ 。
(二)逾期付款責(zé)任
買受人未按照附件四約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理。
1、按照逾期時間，分別處理。((1)和(2)不作累加)
(1)逾期在______日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 ______的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起______日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過____日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項中的日期相同)后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之 日起____日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款的______%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。
2、_____________________________________________________ 。
第八條 出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買
受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起____日內(nèi)退還買受人全部已付款，按照__________利率付給利息，并按買受人累計已付 房價款的一倍支付違約金。
第九條 稅、費相關(guān)規(guī)定
本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔(dān)稅費的具體約定見附件六。因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納 相關(guān)稅費導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房價款_________%的違約金。
本合同履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規(guī)定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【出賣人】【買受人】繳納。
第十條 權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
(一)當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起________日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
(二)買受人未能在____________(約定時間或約定條件)內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列方式處理。
1、如因出賣人的責(zé)任，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起__ __日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際 取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_______的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起_______ 日內(nèi)向買受人支付。
2、_____________________________________________________ 。
(三)出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起_______日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如 期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付______________元的違約金;逾期超過_______日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣 人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金。
______________________________________ 。
第十一條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另 一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起_______日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。
上述房屋風(fēng)險責(zé)任自該房屋【所有權(quán)轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給買受人。
第十二條 爭議解決方式
本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決。
(一)依法向房屋所在地人民法院起訴;
(二)提交________________________仲裁委員會仲裁。
第十三條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充。對本合同的解除， 應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第十四條 本合同及附件共__頁，一式___份，具有同等法律效力，其中出賣人__份;買受人__份;____份;雙方辦理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)向房屋權(quán)屬登記部門提交主 合同一份，附件二、附件三有實際約定內(nèi)容的，需一并提交。
出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托人】(簽章)： 【委托人】(簽章)：
簽訂時間：_____年____月____日 簽訂時間：_ ___年_____月____日
簽訂地點： 簽訂地點：
附件一 房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況
(一)房屋附屬設(shè)施設(shè)備：
1、供水：【自來水】【礦泉水】【熱水】【中水】：___________
2、供電：【220V】【380V】【可負荷_________KW】：____________
3、供燃氣：【天燃氣】【煤氣】：_________________________________
4、外供暖氣：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________
5、自備采暖：【電暖】【燃氣采暖】【燃煤采暖】：_________________
6、空調(diào)：【中央空調(diào)】【自裝柜機_______臺】【自裝掛機_______臺】：_________________
7、電視饋線：【無線】【有線(數(shù)字、模擬)】：_________________
8、電話：【外線號碼_________________】【內(nèi)線號碼 _________________】：_________________
9、互聯(lián)網(wǎng)接入方式：【撥號】【寬帶】【ADSL】：_________________
10、其他：
(二)房屋家具、電器、用品情況
1、雙人床：
2、單人床：
3、床頭柜：
4、梳妝臺：
5、衣柜：
6、書柜：
7、寫字臺：
8、沙發(fā)：
9、茶幾：
10、椅子：
11、餐桌：
12、電視柜：
13、電視：
14、冰箱：
15、洗衣機：
16、熱水器：
17、空調(diào)：
18、燃氣灶：
19、排油煙機：
20、飲水機：
21、電話機：
22、吸塵器：
23、其他：
(三)房屋配套物品
1、【房屋鑰匙】【單元門鑰匙(或磁卡)】【信箱鑰匙】【水門鑰匙】【電門鑰匙】【暖門鑰匙】【燃氣門鑰匙】;
2、【《住宅使用說明書》及《住宅質(zhì)量保證書》 】、【《家裝裝修施工合同》及裝修材料的發(fā)票】;
3、【水IC卡】【電IC卡】【氣IC卡】;
4、【有線電視交費憑證】【電話交費憑證】【ADSL(上網(wǎng))交費憑證】;
(四)裝修裝飾情況
(五)關(guān)于該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的有關(guān)價格的具體約定
(六)該房屋所在樓棟【已完成節(jié)能改造】【未進行節(jié)能改造】
附件二 房屋共有權(quán)人對出售該房屋的意見
附件三 房屋權(quán)屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的約定
附件四 付款方式及期限的具體約定
附件五 《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》
附件六 買賣雙方承擔(dān)稅費的具體約定
二手房交易合同范文第2篇
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責(zé)任認定的可操作性。
內(nèi)容
五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責(zé)任認定的可操作性。
內(nèi)容
五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實的義務(wù)
內(nèi)容：
二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價2%的違約金。
二手房交易合同范文第3篇
關(guān)鍵詞：中介 房價 推動 管控
中國的房地產(chǎn)價格上漲迅速、居高不下，是諸多因素造成的。這其中有地方政府土地財政的需求，有房地產(chǎn)開發(fā)商追求自身利益的強大動力，也有炒房團、投資客炒房行為的推動，還有中國老百姓對房地產(chǎn)的強大基礎(chǔ)需求；另外，房地產(chǎn)中介對房地產(chǎn)價格的上漲也起到了推波助瀾的作用。
關(guān)于房地產(chǎn)價格上漲的推動因素，社會各個團體主要關(guān)注的是前面幾個方面，國家的歷次調(diào)控和市場整頓也主要針對前面幾個方面，而對于房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)價格上漲方面的影響基本未給予應(yīng)有的重視。
擬結(jié)合近期對房地產(chǎn)中介市場的調(diào)研就房地產(chǎn)中介對房地產(chǎn)價格上漲的推動作用進行分析，提出相應(yīng)的管控建議。
1.二手房交易的交易費用分析
交易費用無處不在，社會的經(jīng)濟活動無不與交易費用相聯(lián)系，交易費用經(jīng)濟學(xué)在近年也是經(jīng)濟學(xué)中研究的重點領(lǐng)域。根據(jù)一些估計，現(xiàn)代市場經(jīng)濟中的交易費用占凈國民生產(chǎn)總值將近50%~60%。
市場型交易費用主要包括：(1)搜尋和信息費用；(2)談判和決策費用；(3)監(jiān)督費用和合約義務(wù)履行費用。
二手房交易涉及的交易費用最主要的是搜尋和信息費用，其次是監(jiān)督費用和合約義務(wù)履行費用，談判和決策費用相對較小，此處予以忽略。
二手房交易成功最大的困難是買賣雙方信息不通暢，買方自身無法獲取合適的房源信息，賣方自身無法獲取合適的買主信息，形成信息不對稱。這也是房地產(chǎn)中介產(chǎn)生的根源和存在的主要意義，以溝通買方和賣方，起橋梁作用。
同時，由于買賣雙方各自對交易對方不了解，私人信息不對稱，都擔(dān)心對方不履行合約，這種擔(dān)心有時也會使交易難以進行。房地產(chǎn)中介機構(gòu)此時作為中間人，能得到交易雙方的信任，使交易順利完成。
二手房交易的中介機構(gòu)承擔(dān)了上述兩方面的責(zé)任，起到了兩方面的作用。所以，中介機構(gòu)要收取交易的中介費，該費用一般以名義成交價的一定比例計取，并應(yīng)計入房屋交易的實際價格。
2.房地產(chǎn)中介市場推高房價的主要手段
二手房價格除了市場本身上漲的因素外，與房地產(chǎn)中介的推動也是密切相關(guān)的。房地產(chǎn)中介推高二手房價格的主要手段有如下幾個方面：
2.1阻斷二手房個人信息網(wǎng)上溝通。二手房交易市場分為有形交易市場和無形交易市場。有形交易市場指通過中介機構(gòu)進行交易，中介機構(gòu)有實實在在的營業(yè)場所；無形交易市場指買賣雙方通過互聯(lián)網(wǎng)搜尋到對方直接進行交易。隨著科技的進步、通訊手段的發(fā)達，應(yīng)該說信息的搜尋成本在迅速降低，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺能夠很快收集到自己需要的信息。
在二手房交易方面，全國性的、地方性的二手房交易網(wǎng)站很多，買方和賣方都可以在二手房交易網(wǎng)站上免費自己的需求信息。在正常情況下，買賣雙方可以很快、很容易搜尋到合適的交易方。但是，打開絕大部分二手房交易網(wǎng)站，能看到的主要是房地產(chǎn)中介機構(gòu)的信息，私人的信息查找起來很不方便，有些信息也很難找到。由于買賣雙方通過互聯(lián)網(wǎng)低成本、快速尋找交易對方的方式被阻斷，就只好都通過中介機構(gòu)進行交易，故每年二手房無形市場的成交量很小。
2.2阻止二手房買賣雙方直接見面。由于各種原因，目前我國的二手房交易絕大部分通過房地產(chǎn)中介進行。從自身利益出發(fā)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)不允許二手房買賣雙方直接見面，以防雙方直接交易或買賣雙方直接見面后再與中介機構(gòu)就中介費討價還價。
2.3賺取買賣差價。國家的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》也規(guī)定，不允許中介機構(gòu)吃差價，否則將被罰。但是，在實際調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機構(gòu)賺取差價的現(xiàn)象很常見。房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)常壓低賣方的賣價，而向買方高報賣價；在買方交了保證金并簽署委托購房協(xié)議后才讓買賣雙方見面進行交易。買方的買價與賣方的賣價之間存在的價差就被中介機構(gòu)賺取了。賺取買賣差價現(xiàn)象在城市的繁華地帶、成熟片區(qū)，無新開發(fā)樓盤項目可比較的情況下尤為突出。
2.4收取買賣雙方傭金、提高傭金比例。根據(jù)國家計委、建設(shè)部1995年頒發(fā)的、目前仍有效的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，房屋買賣收費，按成交價總額的0.5%~2.5%計收。而在實際的二手房交易中，一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)利用買賣雙方信息不溝通和信息不對稱，向買賣雙方同時收取中介費。并且政府主管部門監(jiān)管不嚴、處罰不重，房地產(chǎn)中介機構(gòu)更是肆無忌憚，經(jīng)常是向買方收取1.5~2.5%的中介費后還要向賣方再收取中介費。
2.5誘使賣方簽訂獨家協(xié)議，阻止房源流通。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)常利用賣方盡快售出的心理，以簽訂獨家協(xié)議后中介公司會加大該套房屋的宣傳力度，以幫助客戶盡快銷售出去為誘餌，誘使客戶簽訂獨家協(xié)議。但實際上，這只是房地產(chǎn)中介機構(gòu)的一個手段，其真正目的是誘使客戶簽訂獨家協(xié)議，使客戶不再找其他的中介機構(gòu)。一方面，中介機構(gòu)可以獨控房源；另一方面，中介機構(gòu)可以在賣方的買價基礎(chǔ)上加價銷售，賺取差價。賣方簽訂獨家協(xié)議的初始目的是將房屋盡快銷售出去，而由于中介機構(gòu)為賺取差價進行加價銷售，經(jīng)常出現(xiàn)簽訂獨家協(xié)議的房屋比未簽訂獨家協(xié)議的房屋后銷售出去。
3.對房地產(chǎn)中介市場推高房價進行管控的建議
二手房交易在我國極為普遍，在房地產(chǎn)市場中也占有重要的份額。要控制房價的快速上漲，對二手房交易的中介市場進行規(guī)范是十分必要的。
3.1利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建設(shè)好二手房個人網(wǎng)上交易平臺?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，為社會的經(jīng)濟交易提供很好的技術(shù)，可以極大的降低交易對象搜尋的成本。目前，國內(nèi)一些二手房交易網(wǎng)站的技術(shù)解決方案、界面都很不錯；只是由于某些方面的原因，在這些二手房交易網(wǎng)站上，個人交易信息查找不方便或者被刪除，相當(dāng)于對個人之間進行交易人為設(shè)置了障礙，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢被人為消弱。建議政府部門建立二手房交易網(wǎng)站，專門為二手房個人交易提供信息溝通平臺，促成二手房交易在買賣雙方之間直接進行，降低二手房交易的成本。這種二手房交易網(wǎng)站要杜絕中介信息?；蛘哒畬ΜF(xiàn)有的二手房交易網(wǎng)站進行整治，使二手房個人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易網(wǎng)站上供需信息、直接尋找交易方。
3.2政府部門要方便老百姓二手房個人交易的辦理手續(xù)。目前，有少部分選擇通過中介機構(gòu)進行二手房交易的目的是個人二手房交易的程序復(fù)雜，個人自己去辦理要跑很多趟、排很多隊，為避免麻煩而選擇中介。政府房管部門應(yīng)將二手房交易的相關(guān)程序在網(wǎng)站上公布，并將詳細的要求一一說明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓辦事。
3.3加大對房地產(chǎn)中介機構(gòu)加價銷售行為的查處力度和處罰力度。房地產(chǎn)中介機構(gòu)加價銷售對于房價上漲的推動作用很大，應(yīng)嚴厲查處。只要制止了加價銷售行為，房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過簽訂獨家合同控制房源、阻礙房源流通的積極性就會自動消失。建議政府主管部門加大對房地產(chǎn)中介加價銷售行為的查處力度。這其中很重要的一個方面是暢通老百姓對房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)行為的舉報渠道，并及時向老百姓反饋處理結(jié)果。同時，建議加大對房地產(chǎn)中介加價銷售行為的處罰力度，加大其違規(guī)成本，使之不敢違規(guī)。
3.4建議二手房交易只能向單方收取中介費。二手房實際交易過程中，中介費一般由買方承擔(dān)。如果房地產(chǎn)中介機構(gòu)再向賣方收取中介費，賣方也要把此部分費用加入房價內(nèi)，最終實際還是由買方承受。建議規(guī)范二手房交易的中介費收取，禁止向買賣雙方同時收取中介費。建議只能向其中一方收取中介費，最好規(guī)定只能向買方收取中介費，以便于買方計算房屋的實際價格。
4.結(jié)束語
房地產(chǎn)價格上漲幅度過快，已引起國家的高度重視，國家也已出臺多項措施對房價進行調(diào)控，但這些調(diào)控措施中針對二手房交易中介的基本沒有。實際上二手房地產(chǎn)市場與一手房地產(chǎn)市場價格是聯(lián)動的，房地產(chǎn)中介的不規(guī)范運作會推高城市的整體房價。目前，我國二手房交易的中介市場極不規(guī)范，二手房交易中，房地產(chǎn)中介機構(gòu)賺取的部分遠超過其應(yīng)該賺取的部分，已經(jīng)對我國房地產(chǎn)市場規(guī)范形成了負面影響，阻礙了二手房交易市場的健康發(fā)展，應(yīng)進行管控和治理。
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二手房交易合同范文第4篇
【關(guān)鍵詞】二手房交易；資金監(jiān)管
隨著信息時代的到來和房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展,傳統(tǒng)的二手房交易管理系統(tǒng)無法及時調(diào)整交易業(yè)務(wù)流程,難以滿足復(fù)雜多變的業(yè)務(wù)需求,存在很大的風(fēng)險,因此,迫切需要能夠根據(jù)業(yè)務(wù)需求變化快速有效地調(diào)整業(yè)務(wù)流程、保障交易資金安全的二手房交易系統(tǒng)來解決上述問題。
1 二手房交易模式分析
二手房交易分為如下兩種交易模式
1.1 中介公司代辦
通過外網(wǎng)簽約系統(tǒng)受理二手房交易業(yè)務(wù),錄入購房信息、資金監(jiān)管信息,打印二手房買賣合同,將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上傳至內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。買方將房款以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的方式存入二手房資金監(jiān)管專用賬戶,資金全額到賬后,內(nèi)網(wǎng)備案系統(tǒng)方可受理。如果有抵押貸款的業(yè)務(wù),錄入抵押信息,經(jīng)放款銀行審批后,將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上傳至內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。買方將首付款以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的方式存入二手房資金監(jiān)管專用賬戶,放款銀行將貸款劃撥到二手房資金監(jiān)管專用賬戶,資金全額到賬后,內(nèi)網(wǎng)備案系統(tǒng)方可受理。
1.2 自助交易
買賣雙方通過二手房交易中心設(shè)定的自助交易專柜申請辦理二手房交易業(yè)務(wù),由專柜工作人員錄入購房信息、資金監(jiān)管信息,打印二手房買賣合同,將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上傳至內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。自助交易專柜工作人員等同于中介公司操作人員角色,擁有相同的權(quán)限。
2 工作流技術(shù)在系統(tǒng)的應(yīng)用
2.1 工作流技術(shù)簡介
工作流管理聯(lián)盟(WFMC)將工作流定義為:一類能夠完全或者部分自動執(zhí)行的經(jīng)營過程,它根據(jù)一系列過程規(guī)則、文檔、信息或任務(wù),能夠在不同的執(zhí)行者之間進行傳遞與執(zhí)行。工作流技術(shù)是一種過程建模和過程管理的核心技術(shù),可以與其他應(yīng)用系統(tǒng)有效地結(jié)合,生成符合需求的管理系統(tǒng),實現(xiàn)了將流程的應(yīng)用邏輯和過程邏輯分離,無需修改應(yīng)用程序,而只需要修改業(yè)務(wù)模型來改變系統(tǒng)功能。采用工作流技術(shù)優(yōu)勢:
2.1.1 將應(yīng)用邏輯和過程邏輯分離:可以在不修改具體功能實現(xiàn)方式,也無需修改應(yīng)用程序的情況下,而只需要修改業(yè)務(wù)模型來改變系統(tǒng)功能。
2.1.2 實現(xiàn)集成管理:實現(xiàn)對全部或部分過程進行集成管理,有效地把人、信息和應(yīng)用工具合理地組織在一起,發(fā)揮系統(tǒng)的最大效能。
2.1.3 提高迭代開發(fā):使得新業(yè)務(wù)流程很容易部署,當(dāng)業(yè)務(wù)過程發(fā)生變化時,能迅速地進行流程修改、重組來滿足需求,更加方便地使用迭代的軟件開發(fā)方式,使開發(fā)更有效、風(fēng)險更低。
2.1.4 更好流程控制:通過標準的工作方法和跟蹤審計,提高了業(yè)務(wù)流程的管理控制。在應(yīng)用上,工作流是對流程信息的抽象,它將過程邏輯與業(yè)務(wù)邏輯分離開來,通過過程邏輯的修改可以實現(xiàn)對流程的配置,能夠?qū)崿F(xiàn)“在適當(dāng)?shù)臅r間把適當(dāng)?shù)男畔鹘o適當(dāng)?shù)娜恕钡囊?。因?工作流技術(shù)被廣泛地應(yīng)用于管理系統(tǒng)中,已成為實現(xiàn)管理系統(tǒng)核心技術(shù)之一,用以解決管理系統(tǒng)中相互協(xié)作的問題。
2.2 工作流管理環(huán)境
首先研究二手房交易管理系統(tǒng)工作流管理環(huán)境,集中地解決二手房交易過程中的相互協(xié)作的問題,控制簽約過程中每一節(jié)點、流程的正確流向,使文檔、信息或任務(wù)能夠在不同的業(yè)務(wù)人員之間進行傳遞和執(zhí)行,使二手房買賣過程能夠按照預(yù)定的規(guī)則完成,實現(xiàn)業(yè)務(wù)模式的規(guī)范化。
2.2.1 管理工具:數(shù)據(jù)建模型工具,圖形化的流程定義、監(jiān)控管理工具。
2.2.2 過程定義:通過管理工具建立的提供給工作流引擎解釋執(zhí)行的工作流程模型定義。
2.2.3 組織/角色模型:通過管理工具建立從業(yè)務(wù)人員庫中提取的基于角色的人員信息模型。不同角色的人員可以動態(tài)地組織起來,在一段時間內(nèi)臨時形成一種組織形式,即為“工作組”。信息模型中還包括授權(quán)模型,即任務(wù)責(zé)任者指定授權(quán),以在任務(wù)責(zé)任者不在時代為處理事務(wù)。
2.2.4 組織管理器:允許用戶方便地建立自己的組織模型數(shù)據(jù)庫,進行人員屬性的定義與組織的劃分,并提供方便、有效的管理維護界面,保證數(shù)據(jù)的一致性。
2.2.5 工作流引擎:工作流引擎是指工作流作為應(yīng)用系統(tǒng)的一部分,并為之提供對各應(yīng)用系統(tǒng)有決定作用的根據(jù)角色、分工和條件的不同決定信息傳遞路由、內(nèi)容等級等核心解決方案。它主要功能是對工作流過程進行監(jiān)視、解釋、控制、執(zhí)行,負責(zé)解釋工作流流程定義,創(chuàng)建并初始化流程實例,控制流程流動的路徑,記錄流程運行狀態(tài),掛起或喚醒流程,終止正在運行的流程,與其他引擎之間通訊等等工作。
2.2.6 流程控制數(shù)據(jù):指工作流管理環(huán)境的系統(tǒng)信息和過程實例的動態(tài)信息。
2.2.7 工作任務(wù)表:工作流引擎執(zhí)行過程實例中生成的用戶工作項表。
2.2.8 主動規(guī)則支持:實時過程實例的執(zhí)行,并根據(jù)執(zhí)行情況主動向管理人員或業(yè)務(wù)辦理人員發(fā)出信息,如新任務(wù)的到達,過程執(zhí)行異常報告等。工作流執(zhí)行環(huán)境為二手房交易管理過程中的每一個具體流程提供了有力的流程驅(qū)動引擎,可以確保每一開發(fā)流程在工作流引擎的驅(qū)動下高效的安全的進行,使二手房交易能夠按照預(yù)期的進度順利完成。
正確地處理好二手房交易的每一業(yè)務(wù)流程,有效地完成相應(yīng)的任務(wù),是實現(xiàn)該系統(tǒng)的關(guān)鍵。如何保證業(yè)務(wù)流程的暢通流轉(zhuǎn),使被處理的業(yè)務(wù)流程能夠順利地從一個節(jié)點流轉(zhuǎn)到下一個節(jié)點;如何使要處理的文件、文檔、數(shù)據(jù)、報表等信息在處理節(jié)點間有序地傳遞;如何對每個流程節(jié)點上所要進行的處理進行有效地支持,工作流技術(shù)的出現(xiàn)和發(fā)展,為解決上述問題提供了強有力的工具和支持?；诠ぷ髁骷夹g(shù)的二手房交易系統(tǒng)。
3 系統(tǒng)總體設(shè)計
隨著Internet應(yīng)用的普及和企業(yè)信息化程度的提高,采用B/S結(jié)構(gòu)的軟件系統(tǒng)應(yīng)用和開發(fā)已經(jīng)逐步成為主流。利用不斷成熟的WWW瀏覽器技術(shù),結(jié)合瀏覽器的多種腳本語言,實現(xiàn)了原來需要復(fù)雜的、專用的軟件才能實現(xiàn)的強大功能,節(jié)約了開發(fā)成本。本系統(tǒng)主要包括工作流建模工具與基于Web的應(yīng)用系統(tǒng)兩部分。從系統(tǒng)性能、靈活性、可擴展性、系統(tǒng)管理和維護等方面考慮,本系統(tǒng)采用C/S模式與B/S模式相融合的應(yīng)用方式,對系統(tǒng)的總體架構(gòu)設(shè)計進行合理地規(guī)劃,以期實現(xiàn)集中統(tǒng)一、多層次的管理,建立易管理、易維護、可伸縮的過程管理體系。工具建模工具采用C/S模式實現(xiàn),使系統(tǒng)易于擴展,處理效率更高,充分地發(fā)揮C/S強壯的數(shù)據(jù)操縱和事務(wù)處理能力,以及數(shù)據(jù)的安全性和完整性約束,可以非常靈活地進行流程定義、角色定義、組織機構(gòu)定義等。
基于Web系統(tǒng)應(yīng)用采用B/S模式實現(xiàn),被授權(quán)的用戶使用瀏覽器通過網(wǎng)絡(luò)使用系統(tǒng),靈活高效,降低了對客戶機的軟硬件要求,更利于軟件的開發(fā)、安裝、升級,節(jié)省開發(fā)維護費用。
采用C/S模式與B/S模式相結(jié)合的系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu),既發(fā)揮傳統(tǒng)的C/S模式成熟的技術(shù),避免建立三層的C/S模式高昂的代價,又能借助Internet技術(shù)充分地發(fā)揮B/S模式優(yōu)點,安全可靠與靈活高效并舉,將C/S模式與B/S模式淋漓盡致地盡展優(yōu)勢。
功能模塊設(shè)計
系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)圖(如圖1)說明了系統(tǒng)所提供的功能以及各個功能之間的相應(yīng)關(guān)系,各個模塊各自獨立,又相互依存,組合成一個完整有機的整體。以經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)驗證、二手房轉(zhuǎn)讓登記、二手房轉(zhuǎn)讓及抵押登記、交易資金監(jiān)管、自助交易功能、記載電子登記簿為主要功能實現(xiàn),其它部分為輔助的結(jié)構(gòu),每一個部分都包含各自的子功能模塊。
4 總結(jié)
二手房交易及資金監(jiān)管系統(tǒng)屬于典型的管理信息系統(tǒng),是一個功能復(fù)雜的綜合體,但是評估一個應(yīng)用系統(tǒng),是否實現(xiàn)主要功能并不是唯一的標準,而是系統(tǒng)本身是否靈活、適用,能夠滿足需求不斷變化的應(yīng)用系統(tǒng),才可以稱是一個比較成功的系統(tǒng)?；诠ぷ髁骷夹g(shù)的二手房交易及資金監(jiān)管系統(tǒng)通過工作流建模工具可以非常方便地、靈活地定義二手房交易業(yè)務(wù)流程模型。
參考文獻：
二手房交易合同范文第5篇
流程一：房源搜索
房源搜索是購買二手房的第一步。這一步主要是通過朋友介紹、媒體廣告資源和經(jīng)紀公司或中介機構(gòu)三大途徑完成的。
要注意的問題：
1、朋友介紹房源的，很容易孳生依賴和過份信任，以致于易于在整個交易過程中放松警惕，甚至無書面協(xié)議或現(xiàn)金收條等證據(jù)留下，留下的只有麻煩。
2、通過報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體等廣告資源、更多的是網(wǎng)絡(luò)自發(fā)信息尋找房源的，由于廣告內(nèi)容非?；祀s，務(wù)必認真識別相關(guān)信息的真實性，可以先查清信息來源的個人身份或中介資質(zhì)，謹防受騙。
3、委托經(jīng)紀公司或中介機構(gòu)購買的確省時、省力、安全，能在較短的時間內(nèi)尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進行審查，并簽訂好能控制機構(gòu)的委托合同，對費用要約定清楚，特別要注意定金的約定，因為有很多購房人反映，房沒買成，定金卻難以收回，還有很多公司在約定費用之外隨意亂收費，購房人苦不堪言。
流程二：實地看房
選擇好目標房源后，需要親自到現(xiàn)場對房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置、小區(qū)環(huán)境等結(jié)合承受能力作實地考察，并且一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，初步了解房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等。中介機構(gòu)一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的，更要謹防中介欺詐。
流程三：背景調(diào)查
這一步至關(guān)重要，但在網(wǎng)上流行的二手房交易流程中卻沒有這一步，這是在決定購買還是不買的重要依據(jù)，是合同簽訂前的必備程序，如果自己無法完成，可以聘請律師輔助您作背景調(diào)查。背景調(diào)查的內(nèi)容為：
1、在房管行政部門調(diào)查相關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)，查明該房屋產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，兩證是否齊全，有無抵押等情況。如果有抵押，可能該房屋會因償債而被強制執(zhí)行，您購買的房屋可能被轉(zhuǎn)移給第三人。謹防假證和房產(chǎn)材料。
2、落實好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。由于各類房屋因性質(zhì)不同，交易的條件也會各不一樣。有的單位福利分房，原合同規(guī)定不得對外轉(zhuǎn)讓，或者補齊單位差價款后方能轉(zhuǎn)讓；有的是相應(yīng)行政法規(guī)直接規(guī)定交易條件，所以，還要咨詢專業(yè)人員或律師，弄清楚您所欲購買的房屋的交易法律限制，和辦理過戶可能繳納的各種稅費。
3、落實好房屋共有情況，以及出賣人的權(quán)限，有無其它共有人書面售房同意書或授權(quán)委托書，不然，待您房款交出去以后，其他共有人請求法院確認買賣合同無效，那就風(fēng)險太大了。
4、房屋土地使用權(quán)證確定的土地使用年限也是要注意查看的內(nèi)容，不然您以同樣的價格購買少于別人所購買房屋土地使用權(quán)20年的房屋，您瞧多虧呀。
流程四：談判簽約
背景調(diào)查清楚以后，決定購買的房屋時，重要的事情就是簽訂合同了。而合同簽訂的過程是一個雙方協(xié)商的過程。合同要盡可能詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、過戶稅費分擔(dān)情況、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應(yīng)明確規(guī)定對于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。合同草擬好后，一定要請律師審查一下，作適當(dāng)?shù)男薷暮蠓娇珊炞殖闪?。超級秘書網(wǎng)
由經(jīng)紀公司買賣的，買賣雙方還應(yīng)與經(jīng)紀公司簽定居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀方在交易過程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。
流程五：產(chǎn)權(quán)過戶
