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買賣房合同范文第1篇

    由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。

    二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

    出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

    三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

    房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

    四、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

    機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。

    五、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。

    買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問(wèn)題的，買賣雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

    六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

    1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；

    2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

    3.依法收回土地使用權(quán)的；

    4.共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；

    5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

買賣房合同范文第2篇

一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所 二手房買賣合同

這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。 二、標(biāo)的 這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過(guò)程。 三、價(jià)款　 [2]及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣方。 四、履行期限、地點(diǎn)、方式　 這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。 五、違約責(zé)任　 這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題 。　 六、解決爭(zhēng)議的方式 這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款?！?七、合同生效條款　 雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。　 八、合同中止、終止或解除條款 　 按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。　 九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓 在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款?！?十、附件　 在此說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。

編輯本段范本

賣方：_______________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方） 買方：_______________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方） 一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有： 1.房屋狀況：（請(qǐng)按《房屋所有權(quán)證》填寫） 房 屋 座 落　 幢號(hào) 室號(hào) 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式"√"：出讓（　）、劃撥（?。?。 二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，（大寫）_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾　元整。 乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：　 三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。 五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。 六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。 七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。 八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________ 甲方（簽名或蓋章)_______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________ 人（簽名或蓋章）_____________________ 人（簽名或蓋章）______________________ 簽訂日期：___________年____月____日

買賣房合同范文第3篇

乙方（購(gòu)買方）：

甲乙雙方及中介方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購(gòu)買甲方房屋事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條 甲方自愿將其座落于**區(qū)**路**號(hào)**小區(qū)**號(hào)樓**號(hào)，建筑面積**平方米， 結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益隨該房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓。

第二條 甲乙雙方商定該房產(chǎn)的成交價(jià)格為人民幣***元整大寫：人民幣**萬(wàn)元整。本協(xié)議簽訂當(dāng)日，乙方一次性支付甲方**元整，付款方式為銀行轉(zhuǎn)帳。

第三條 甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無(wú)爭(zhēng)議；未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押，不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)并已取得其他共有人同意。

第四條 所有購(gòu)房款付清后本協(xié)議自動(dòng)生效，房屋買賣即成事實(shí)。乙方隨即享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，并承擔(dān)該房產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。甲方及繼承人不再享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，不得再次轉(zhuǎn)賣他人或用作抵押或用作財(cái)產(chǎn)繼承或用作財(cái)產(chǎn)分割等任何權(quán)利，如甲方與其他第三方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)關(guān)系使得乙方無(wú)法如本協(xié)議約定獲取該房產(chǎn)所有權(quán)，即甲方違約。

第五條 在政策和法律 允許范圍內(nèi)，乙方要求甲方過(guò)戶，甲方或甲方繼承人應(yīng)無(wú)條件積極協(xié)助乙方到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶。過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)全部由乙方負(fù)責(zé)繳納。

第六條 物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、電話等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：

1、甲方負(fù)責(zé)將以上雜費(fèi)繳納至協(xié)議簽定之日（或**年**月止）。

2、協(xié)議簽定之日后（或**年**月起）由乙方負(fù)責(zé)。

第七條 協(xié)議生效當(dāng)日，甲方應(yīng)將購(gòu)買該房產(chǎn)過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用票據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)證書和購(gòu)房協(xié)議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條 甲、乙雙方從簽訂協(xié)議之日起，均需遵守本協(xié)議約定，無(wú)論今后房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，甲、乙雙方不得違約。

第九條 違約責(zé)任

如甲方違約：

甲方無(wú)條件退還乙方全部購(gòu)房款，并向乙方支付全部購(gòu)房款總額的**%作為違約金賠付乙方，乙方退回甲方該房產(chǎn)和所有房產(chǎn)資料；

如乙方違約：

乙方將已支付的購(gòu)房款作為違約金，并無(wú)條件退回甲方該房產(chǎn)和所有房產(chǎn)資料。

第十條 本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十一條 甲、乙雙方在履行本協(xié)約中若發(fā)生爭(zhēng)議，可提交沈陽(yáng)仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法 院起訴訟。

第十二條 該協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。

甲方簽名： 乙方簽名：

甲方聯(lián)系電話： 乙方聯(lián)系電話：

甲方身份證號(hào)碼： 乙方身份證號(hào)碼：

年 月 日 年 月 日

私人房屋買賣合同（二）

出賣方：__________

（本人）（法定代表人）姓名：__________國(guó)籍：__________

（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）__________

地址：__________

郵政編碼：__________聯(lián)系電話：__________

委托人：__________國(guó)籍：__________電話：__________

地址：__________郵政編碼：__________

買受方：__________

（本人）（法定代表人）姓名：__________國(guó)籍：__________

（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）__________

地址：__________

郵政編碼：__________聯(lián)系電話：__________

委托人：__________國(guó)籍：__________電話：__________

地址：__________郵政編碼：__________

第一條 房屋的基本情況。

出賣方房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）坐落于__________；位于第__________層，共__________（套）（間），房屋結(jié)構(gòu)為__________，建筑面積__________平方米（其中實(shí)際建筑面積__________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e__________平方米），房屋用途為__________；該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見(jiàn)附件二；（房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)）（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)）為__________.

第二條 房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（出賣方暫測(cè)）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定）面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。

該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的±__________％（不包括±__________％）時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。

實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過(guò)暫測(cè)面積的±__________％（包括±__________％）時(shí)，甲乙雙方同意按下述第__________種方式處理：

1.買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起__________天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按__________利率付給利息。

2.每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

3.________________.

第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為__________；土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為__________；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，買受方（必須）（無(wú)須）補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條 價(jià)格。

按（總建筑面積）（實(shí)際建筑面積）計(jì)算，該房屋售價(jià)為（ 幣）每平方米__________元，總金額為（ 幣）______億______千______百______拾______萬(wàn)______千______百______拾______元整。

第五條 付款方式。

買受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣方支付定金（ 幣）______億______千______百______拾______萬(wàn)______千______百______拾______元整，并應(yīng)于本合同生效之日起__________日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限。

出賣方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給買受方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起__________日內(nèi)，將該房屋付給買受方。

第七條 買受方逾期付款的違約責(zé)任。

買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，出賣方對(duì)買受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按__________計(jì)算。逾期超過(guò)________天后，即視為買受方不履行本合同。屆時(shí)，出賣方有權(quán)按下述第________種約定，追究買受方的違約責(zé)任。

1.終止合同，買受方按累計(jì)應(yīng)付款的__________％向出賣方支付違約金。出賣方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)買受方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實(shí)賠償。

2.買受方按累計(jì)應(yīng)付款的__________％向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3._______________.

第八條 出賣方逾期交付房屋的違約責(zé)任。

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在__________個(gè)月內(nèi)按__________利率計(jì)算；自第__________個(gè)月起，月利息則按__________利率計(jì)算。逾期超過(guò)__________個(gè)月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權(quán)按下列第__________種約定，追究出賣方的違約責(zé)任。

1.終止合同，出賣方按買受方累計(jì)已付款的__________％向買受方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)出賣方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2.出賣方按買受方累計(jì)已付款的__________％向買受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3.______________.

第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

在買受方實(shí)際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣方的過(guò)失造成買受方不能在雙方實(shí)際交接之日起__________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起__________天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按已付款的__________％賠償買受方損失。

第十條 出賣方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由出賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國(guó)家交納，契稅由買受方向國(guó)家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律 、法規(guī) 和政策執(zhí)行。

第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會(huì)仲裁。

第十五條 本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）之日起生效。

第十六條 本合同連同附表共__________頁(yè)，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__________各執(zhí)一份，均具有同等效力。

出賣方（簽章）

出賣方人（簽章）

______年______月______日

買受方（簽章）

買受方人（簽章）

______年______月______日

私人房屋買賣合同（三）

甲方（賣房人）：張惠，女，身份號(hào)：************。

乙方（購(gòu)房人）：李華，女，身份證號(hào)：*************。

丙方（房產(chǎn)中介）：沈陽(yáng)市于洪區(qū)某房產(chǎn)中介

甲乙丙三方于XX年5月1日簽定了一份房屋買賣協(xié)議書，約定由乙方購(gòu)買甲方的位于沈陽(yáng)市于洪區(qū)某某街55-7號(hào)331房產(chǎn)。原協(xié)議其他約定事項(xiàng)中的6項(xiàng)作廢，現(xiàn)變更為以下條款：

1、甲乙丙三方在簽訂本協(xié)議時(shí)明知沈陽(yáng)市于洪區(qū)某某街55-7號(hào)331房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生區(qū)域變更，由于洪區(qū)變更為皇姑區(qū)的事實(shí)，具體地址以變更后的地址為準(zhǔn)。

2、甲方的保證義務(wù)。第一、甲方應(yīng)保證出售的該房屋具備合法的“沈陽(yáng)市房產(chǎn)管理局”頒發(fā)的沈房權(quán)證，保證該房房產(chǎn)證將來(lái)不能被撤銷或該房產(chǎn)被變更為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。第二、甲方保證該房屋不存在任何未結(jié)清的債權(quán)債務(wù)、稅、費(fèi)（包括但不限于采暖費(fèi)、水電氣、電話寬帶有線物業(yè)費(fèi)等）。第三、甲方保證該房無(wú)抵押、查封等強(qiáng)制措施。甲方需配合乙方提供各種證明材料，否則當(dāng)乙方發(fā)現(xiàn)該房屋存在甲方無(wú)法保證的情況時(shí)，乙方有權(quán)隨時(shí)提出解除合同，甲方需在乙方提出解除和同后 日內(nèi)退還收取的乙方所有費(fèi)用，否則發(fā)生延期退還還將額外支付乙方延期付款違約金 元整，造成乙方損失的甲方還需賠償乙方損失。

3、在甲方和該房產(chǎn)都具備本合同約定的上述條件無(wú)任何瑕疵時(shí)，甲乙雙方到房產(chǎn)交易部門辦理更名過(guò)戶手續(xù)，甲方保證沒(méi)有兩套售房的稅，若有甲方承擔(dān)該稅，其他交易所需的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，在更名過(guò)戶手續(xù)辦理完畢后 日內(nèi)，乙方一次性支付甲方剩余房款，如乙方延期支付還將額外支付甲方延期付款違約金 元整。

4、在乙方更名過(guò)戶后如需甲方配合乙方辦理相應(yīng)稅費(fèi)的變更手續(xù)的（包括但不限于采暖費(fèi)、水電氣、電話寬帶有線物業(yè)費(fèi)等）乙方必須無(wú)條件配合，否則不配合導(dǎo)致乙方損失的，甲方應(yīng)賠償乙方的損失。

5、在本協(xié)議簽訂后 個(gè)月內(nèi)如果該房還無(wú)法辦理更名過(guò)戶手續(xù)的，房屋買賣合同關(guān)系將自動(dòng)解除，甲方應(yīng)于和同解除后 日內(nèi)退還收取的乙方所有費(fèi)用，否則發(fā)生延期退費(fèi)甲方還將額外支付乙方延期付款違約金 元整。

6、丙方在甲乙交易過(guò)程中負(fù)責(zé)提供政策咨詢和相關(guān)代辦事項(xiàng)，具體中介費(fèi)的收取方式為；辦理更名過(guò)戶手續(xù)時(shí)丙方一次性從乙方收取中介費(fèi)貳千元，如是因本協(xié)議所定的甲方的原因?qū)е碌姆课葙I賣合同無(wú)效、解除的，丙方的中介費(fèi)由甲方在合同無(wú)效、解除當(dāng)日一次性支付。

以上協(xié)議三方自愿訂立，認(rèn)真遵守執(zhí)行，此協(xié)議一式3份，甲乙丙各執(zhí)一份。

簽約地點(diǎn)：

買賣房合同范文第4篇

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見(jiàn)；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買房改房，后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無(wú)效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒(méi)有取得房主證，無(wú)權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么，原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無(wú)效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為，此說(shuō)法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因?yàn)橘I方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買方不構(gòu)成善意取得，沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見(jiàn)，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過(guò)相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的公房不存在此問(wèn)題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷的權(quán)利。

7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二．集資房、安居房買賣合同效力。

1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買的保本微利房。

2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣了樓號(hào)，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買賣無(wú)效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？

3．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會(huì)予以辦理過(guò)戶登記。

4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶登記?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照?qǐng)?zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶，房屋管理部門將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過(guò)正當(dāng)渠道，通過(guò)政府購(gòu)買，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買。

三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。

1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。

買賣房合同范文第5篇

關(guān)鍵詞：陰陽(yáng)合同；法律效力；救濟(jì)

一、陰陽(yáng)合同的概念

陰陽(yáng)合同自古有之，大量見(jiàn)諸于媒體還是在《招標(biāo)投標(biāo)發(fā)》頒布之后，原指為了規(guī)避政府的管理，招標(biāo)方與投標(biāo)方在簽訂形式合法的合同后，再私下簽訂與原合同大相徑庭的施工合同。在二手房屋買賣中，指買賣雙方簽訂兩份價(jià)格迥異的房屋買賣合同，價(jià)格高者為“陽(yáng)”合同，用于借貸、抵押；價(jià)格低者為“陰”合同，用于過(guò)戶登記，繳納稅金等。

二、陰陽(yáng)合同的成因

陰陽(yáng)合同在二手房交易市場(chǎng)中盛行，最根本的原因就是其中的巨大利益，因陰陽(yáng)合同差價(jià)可規(guī)避部分稅金。以北京為例，據(jù)悉，北京每套二手房交易價(jià)在220萬(wàn)元以上（陽(yáng)合同），而網(wǎng)簽價(jià)平均在60萬(wàn)（陰合同），差價(jià)達(dá)到了160萬(wàn)！若交易房屋原屋主未注滿5年，依舊意味著需要交納營(yíng)業(yè)稅5.5%，契稅1.5%，個(gè)稅1%，計(jì)7%，則陰陽(yáng)合同避稅達(dá)到了160×7%=11.2萬(wàn)元！在利益面前，買馬雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽(yáng)合同”分食本該屬于國(guó)家財(cái)政的稅金。

三、陰陽(yáng)合同的效力

合同是雙方當(dāng)事人的意思合意，以其效力可分為有效合同、效力待定合同、可撤銷合同和無(wú)效合同。在考察陰陽(yáng)合同效力時(shí)，常常將陰陽(yáng)合同區(qū)分對(duì)待。目前，在司法實(shí)踐中，對(duì)陰陽(yáng)合同的效力主要有以下三觀點(diǎn)：

（一）、一種觀點(diǎn)：陰、陽(yáng)二合同違反《合同法》第五十二條之“第二款：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；”“第三款：以合法形式掩蓋非法目的；”“第五款：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；”之規(guī)定，故均無(wú)效。

（二）、另一種觀點(diǎn)：陽(yáng)合同不是買賣雙方的“真實(shí)意思表示”，故不具效力；陰合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)合意，在不考慮《合同法》第53條，即在私權(quán)救濟(jì)過(guò)程中，因認(rèn)定為有效。

（三）、還有小部分人持第三種看法：對(duì)于陰合同的認(rèn)定，基本與第二種看法吻合，即有效；對(duì)于陽(yáng)合同，除非雙方真實(shí)意思表示的關(guān)于價(jià)格的條款內(nèi)容部分外，其余條款可為陰合同的買賣條款佐證，避免審判中出現(xiàn)孤證，即，應(yīng)該被認(rèn)為有效。

筆者認(rèn)為，合同法屬于私法范疇，合同也是雙方的合意，故介入太多公權(quán)力以一票否決陰陽(yáng)合同會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的混亂，導(dǎo)致二手房屋交易市場(chǎng)出現(xiàn)投機(jī)之徒：先簽訂陰陽(yáng)合同并將房屋登記過(guò)戶，再以合同無(wú)效為借口，拒絕支付全部或剩余購(gòu)房款。如果一票否決陰陽(yáng)合同的效力，那么便無(wú)法據(jù)此向其追償合同之債。然而，房屋的所有權(quán)已隨變更登記而改變！故第一種觀點(diǎn)實(shí)不可?。?/p>

再者，以陽(yáng)合同不是買賣雙方“真實(shí)意思表示”為由一票否決陽(yáng)合同，也不是十分高明：其一，合同是由若干條款組成，一個(gè)條款存在瑕疵，不能排除其他條款是“真實(shí)意思表示”的可能性。以希特勒是德國(guó)人，便認(rèn)定所有的德國(guó)人都是兇惡之士豈不會(huì)滑天下之大稽？其二，如果陽(yáng)合無(wú)效，那么其構(gòu)成的條款自然也無(wú)效，雙方即無(wú)買賣房屋的合意。如果雙方連房屋買賣的合意都不具有，又如果敢認(rèn)定陰合同有效呢？故第二種也不可取。

我較為支持第三種觀點(diǎn)，畢竟除了陽(yáng)合同的價(jià)格條款有所瑕疵外，陽(yáng)合同的其余條款、陰合同皆是買賣雙方的真實(shí)合意。其實(shí)，就其本質(zhì)而言，陰陽(yáng)合同均是合法有效的。分開私法與公法，買賣房屋時(shí)一回事，稅務(wù)處分是另一碼事。

四、陰陽(yáng)合同誰(shuí)之過(guò)？

在房屋買賣過(guò)程中，合同的當(dāng)事人是買賣雙方，合同的中間人是房屋中介單位、中介推銷員，過(guò)戶登記、收費(fèi)是房管部門。三方中缺了哪一方，陰陽(yáng)合同都不可能成為房屋買賣市場(chǎng)中的不死鳥。

雙方當(dāng)時(shí)人：一個(gè)想賣的高、一個(gè)想買得低，最終便將貪婪的雙手伸向了本該歸于財(cái)政的稅金。

房屋中介單位、中介推向員：本著服務(wù)買賣雙方的原則，揣著更多更快提取傭金的信念，慫恿、協(xié)助買賣雙方當(dāng)事人簽訂陰陽(yáng)合同。

方管部門：審查不得力，不了解房市行情，可能存在的權(quán)力等。

五、對(duì)陰陽(yáng)合同的處理

國(guó)家為了處理陰陽(yáng)合同問(wèn)題，出臺(tái)了不少規(guī)定，然而收效欠佳。按照法律社會(huì)學(xué)的原理，個(gè)體在思考是否遵守某一法規(guī)時(shí)，往往想到的是：成本、收益、時(shí)效與幾率…

對(duì)此，筆者認(rèn)為要解決陰陽(yáng)合同問(wèn)題，需從以下幾點(diǎn)著手：

（一）、改變現(xiàn)有交易稅形式，取消二手房買賣中的交易稅

現(xiàn)行高昂的交易稅旨在控制炒房，降低房屋扭轉(zhuǎn)的頻率。然在二手房屋買賣中一次性收重稅的做法增加了使用陰陽(yáng)合同的收益。如果將稅改為新房征重稅、舊房反貼錢的方式，即：從新建房屋開始征稅，第一年征收房屋款的2%、第二年征收1.8%、第三年征收1.5%…逐步減少并在8年后開始逐年反補(bǔ)貼未扭轉(zhuǎn)的房屋（補(bǔ)貼款為前八年繳納款除去交易稅之余額及其孳息），這樣，便斷了陰陽(yáng)合同的根源，亦保證了財(cái)政之收入。

（二）、對(duì)陰陽(yáng)合同的雙方中介進(jìn)行懲罰性處罰

如果成本大于收益，那么便不會(huì)有人去做這樣賠本的買賣?，F(xiàn)行刑法對(duì)個(gè)體偷稅的處罰還僅停在留罰沒(méi)所偷稅金額的一倍以上，兩倍以下的層面（人身刑不在此考慮內(nèi)），考慮到被處罰的幾率，買賣雙方都覺(jué)得無(wú)所謂，如果將懲罰變?yōu)閼土P性處罰，我想頂著購(gòu)房款或賣房款被罰沒(méi)的風(fēng)險(xiǎn)作案的人應(yīng)該會(huì)不多吧。

（三）、加大對(duì)中介的監(jiān)管

陰陽(yáng)合同的盛行，很大一部分是房屋中介去迎合買賣雙方，并在其中分得了一杯羹。然而，司法實(shí)踐中，中介因?yàn)殛庩?yáng)合同被處罰的例子寥寥可數(shù)。故因明文規(guī)定中介人員和買賣雙方當(dāng)事人，對(duì)陰陽(yáng)合同負(fù)同等責(zé)任，并對(duì)其所在的中介公司重罰。以此杜絕中介人員協(xié)助買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同。

（四）、房管部門因更積極

如果沒(méi)有房管部門的消極作為，陰陽(yáng)合同不會(huì)如此大行于道，難道房管部門不知道房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格太低么？只是由于尋租、嫌麻煩、事不關(guān)己等諸多原因行政不作為。對(duì)此，因加大房管部門的廉政監(jiān)管，同時(shí)輔之與獎(jiǎng)勵(lì)，諸如查實(shí)一例陰陽(yáng)合同，將所追回稅款一部分作為工作人員的獎(jiǎng)勵(lì)等

六、小結(jié)

陰陽(yáng)合同的存在時(shí)多方利益博弈的結(jié)果，要想根除，非一朝一夕，也不可能一蹴而就。然而陰陽(yáng)合同確實(shí)是增加房屋買賣欺詐，侵害國(guó)家利益，造成社會(huì)不和諧的因素之一，必須正視問(wèn)題、嚴(yán)肅對(duì)待、迅速處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡江寧.陰陽(yáng)合同的罪與罰[J].光彩.2010（10）