近年來(lái)，庫(kù)區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過(guò)程中，由房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點(diǎn)，在法律適用上面臨許多具體的問題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來(lái)人民法院審理的移民建房糾紛看，庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們?cè)谝泼襁w建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國(guó)家按單位原占地面積和改建情況無(wú)償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價(jià)取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務(wù)，并獲取相應(yīng)的報(bào)酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒有工作單位，沒有固定的職業(yè)，只是一個(gè)單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會(huì)指導(dǎo)下進(jìn)行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會(huì)以自己的名義與開發(fā)商簽訂一個(gè)總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開發(fā)商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購(gòu)房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)。通常是由居委會(huì)將居民所有的土地交給開發(fā)商，由開發(fā)商投資開發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開發(fā)安置該居民，居民取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式一般稱為“大聯(lián)建”。這種情況實(shí)際是土地使用權(quán)人（主要是負(fù)責(zé)管理劃撥給居民的街道居委會(huì)）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會(huì)（土地使用權(quán)人）名義進(jìn)行開發(fā)，這正是我國(guó)實(shí)踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶自建。一般是由十幾戶居民聯(lián)合起來(lái)，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進(jìn)行安置并對(duì)安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開發(fā)商開發(fā)修建，由開發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開發(fā)商進(jìn)行歸補(bǔ)結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式稱為“小聯(lián)建”，實(shí)質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

第一條為了建立和完善住房社會(huì)保障體系，做好經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理工作，根據(jù)《*市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條市房管局是本市經(jīng)濟(jì)適用住房的主管部門。市住房保障中心具體負(fù)責(zé)市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的日常管理工作。

第三條凡在市區(qū)（*區(qū)、*區(qū)、*區(qū)）建設(shè)、銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的單位，均應(yīng)遵守《*市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》的各項(xiàng)規(guī)定，按照本實(shí)施細(xì)則的要求進(jìn)行工作。

第四條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位按規(guī)定取得《*市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可證》后，方可向符合條件的購(gòu)房人出售經(jīng)濟(jì)適用住房。

第五條凡面向社會(huì)銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房，由市住房保障中心按照本細(xì)則的規(guī)定直接組織實(shí)施。中央、省、市屬企業(yè)及駐寶部隊(duì)利用自有土地進(jìn)行集資建房、合作建房的，需報(bào)市住房保障中心審查，經(jīng)市房管局審批后，方可納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃。集資建房、合作建房必須面向本單位符合條件的職工出售，不得向社會(huì)銷售。

第六條符合下列條件的無(wú)房戶或住房困難戶，可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房：

第一章總則

第一條為改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，切實(shí)解決低收入家庭住房困難，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔20*〕24號(hào)），以及建設(shè)部等七部門印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔20*〕258號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指市政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向市區(qū)低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

本辦法所稱市區(qū)低收入住房困難家庭，是指本市市區(qū)范圍內(nèi)家庭收入、住房狀況等符合市政府規(guī)定條件的家庭。

第三條市區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用及監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。

編者按：本論文主要從轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的具體征稅規(guī)定；銷售不動(dòng)產(chǎn)自查應(yīng)注意的方面等進(jìn)行講述，包括了抵押貸款以房屋還貸的征稅問題、合作建房的征稅問題、合作建房的征稅問題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同售房的征稅問題、兼并、破產(chǎn)過(guò)程中的不動(dòng)產(chǎn)的征稅問題、舊房補(bǔ)償費(fèi)的征稅問題、個(gè)人代辦建房征稅問題、個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的征稅問題等，具體資料請(qǐng)見：

（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的具體征稅規(guī)定

1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題

借款者無(wú)力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對(duì)借款者按：“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

2、合作建房的征稅問題

合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一條為改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指市區(qū)和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。

第三條經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接。市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全經(jīng)濟(jì)適用住房的管理工作?？h房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理工作。

市發(fā)改、國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、監(jiān)察、物價(jià)、國(guó)稅、地稅及金融管理等部門根據(jù)職責(zé)分工，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)工作。

第四條發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，堅(jiān)持因地制宜，政府主導(dǎo)，社會(huì)參與。市、縣人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象等，并組織實(shí)施。市人民政府對(duì)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用住房工作負(fù)總責(zé)，對(duì)所轄縣人民政府實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理。