好不容易在網(wǎng)上找到了價廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個月房租，從原房東手中租來的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準(zhǔn)逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領(lǐng)下看房后，倪某說這是他父母留給他結(jié)婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價格還可以在原來1100元／月的基礎(chǔ)上優(yōu)惠一點(diǎn)。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯，而自己原來租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當(dāng)晚就把房子訂下來。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價格把房子租下來，以這個價格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認(rèn)為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認(rèn)真核對了對方的身份證，以及他們認(rèn)為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權(quán)證原件，倪某也極為認(rèn)真地檢查了黃先生的身份證，令人覺得他非常謹(jǐn)慎。在雙方都沒有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預(yù)先準(zhǔn)備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過來，交清。

一次支付7500元

按市局黨辦的安排，受我們科兩位科長的指派，今天下午，由我講一講我們科負(fù)責(zé)管理的幾個稅種的一些規(guī)定。

其實(shí)，對我來說，談不上講課，大家都在稅務(wù)工作，都知道很多規(guī)定的內(nèi)容，充其量地說，我只是領(lǐng)頭和大家一起學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，所以，在我講的時候，有沒聽明白的地方或是有沒講明白的地方，懇請各位指正。

這份講稿，摘選了我認(rèn)為作為稅務(wù)干部應(yīng)該知道的一些常識性的、簡單的規(guī)定。

我把這些規(guī)定分成了三大部分。一是財產(chǎn)與行為稅概述；二是財產(chǎn)與行為稅科各稅種的簡要介紹；三是對出租房稅收核定征收的簡單介紹。

首先講第一部分：財產(chǎn)與行為稅概述

1、什么是財產(chǎn)與行為稅？

德國社會保障住宅分配制度演變

1．限制房租制度

在西方國家中，德國是實(shí)行住宅社會保障最早的國家，最初不是由政府，而是由天主教會推動的。1521年天主教會開始為貧窮教徒家庭建造住宅，以相當(dāng)?shù)偷淖饨鸪鲎饨o他們①（HelmutJenkis，，2004）。受助家庭的收入線與繳納所得稅的收入線相同。在之后相當(dāng)長的期間內(nèi)，從1667年德皇威廉一世到后來的普魯士政府都是采取的限制租金的方式，幫助低收入家庭克服居住困難。普魯士時期的具體做法為：政府以優(yōu)惠價格或長期出租的方式提供房基，或在一定期限內(nèi)稅收減免（最短6年最長20年）；政府為住宅建筑提供價格適當(dāng)?shù)氖^等建筑材料。1736年政府促進(jìn)住宅建筑方面支出已達(dá)到財政收入的5％，1782年為12％。政府對這些享受政府優(yōu)惠條件建設(shè)的住宅都采取租金限制。這種限制租金的制度一直延續(xù)到二戰(zhàn)以后的德意志聯(lián)邦共和國。限制房租在保證低收入者能夠租得起房的同時，也帶來弊病，即越是管理不善的房產(chǎn)公司，從政府得到的補(bǔ)貼就越多。1953年以后開始改變這一政策，規(guī)定社會住宅房租可以提高到政府規(guī)定的參考房租的130％到150％（但仍然低于市場房租），以此減少財政補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)。1956年取消了統(tǒng)一規(guī)定房租的政策，引進(jìn)成本房租。在成本房租約束下，提高房租需要提出成本資料并經(jīng)過政府批準(zhǔn)。成本房租理論上仍然是社會房租，因?yàn)樗皇怯晒┣箨P(guān)系決定的。因此，成本房租仍然屬于租金限制。社會住宅的所有權(quán)并不全是市鎮(zhèn)公共所有的房地產(chǎn)公司，有相當(dāng)大的一部分是屬于享受政府優(yōu)惠的私人房產(chǎn)公司所有。限制房租制度實(shí)行過程中產(chǎn)生的問題：1）補(bǔ)貼對象難以控制。享受低房租的人越來越多。申請社會住宅時，雖然要提供家庭狀況和收入證明，由于在入住以后的時間里收入提高或者個人受教育時間的延長，使符合條件的家庭越來越多。原申請人收入從低收入變?yōu)楦呤杖牒?，并不能及時退租，也存在為保持享受低房租住房的資格，而減少工作時間，保持低收入水平的情況。2）成本房租導(dǎo)致房租扭曲。其原因：a．由于申請資助用的成本資料是期初成本不是重置成本，導(dǎo)致在同一地區(qū)（由于不同時間建設(shè)的）社會住宅房租水平的不同。b．從市場經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，房租不僅僅是成本，也應(yīng)該包括利潤，房租控制限制了供給方增加供給的積極性。c．由于是成本房租，供給方可以加大成本，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性下降。因此，固定房租水平尤其不適合戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)動態(tài)變化和收入增長的變化。限制房租制度存在明顯的分配不公。由于低租金的社會住宅并不能夠?qū)⒌褪杖肴喝堪āo論采取排隊(duì)分配還是抽簽分配，總有符合受助條件的家庭被排除在外，對于不能夠得到社會住宅的家庭就是不公平。同時，房租控制的核心問題是限制了租金，降低了供給方的積極性，導(dǎo)致整個社會的房租由于供給不足而上升，最終也是損害了低收入者的利益。因?yàn)橄拗频姆孔馐鞘袌龇孔獾囊欢ǖ谋壤?，并不是固定的房租。低收入家庭中能夠得到低房租社會住宅的，就可能得到比較好的居住環(huán)境，比如比較大的面積。不能夠得到低房租住宅的家庭，在有限的支出預(yù)算約束下，只能夠租比較小的面積或質(zhì)量比較差的房子，受助人群之間的不公明顯存在。同時，低房租住房有一定的地點(diǎn)限制，不一定能夠滿足受助人群的就業(yè)、子女上學(xué)的方面的要求，使住房保障能夠提供的實(shí)際福利大打折扣。因此，德國逐步放棄這一制度，到1968年，最終取消租金控制法，代之以房租補(bǔ)貼與購房補(bǔ)貼制度。

2．低收入家庭的房租補(bǔ)貼制度

從1960年開始，德國從戰(zhàn)后初期的強(qiáng)制住宅政策向正常時期住宅政策轉(zhuǎn)變。新政策首先是取消社會房租采取經(jīng)濟(jì)房租（市場房租）。取消限制房租政策需要解決的首要問題是如何保證低收入家庭的居住。限制租金政策一旦取消，房租就會上漲，低收入家庭將難以承受。為此，德國開始采取由財政直接對低收入家庭住房補(bǔ)貼的政策。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額取決于實(shí)際租用房屋的標(biāo)準(zhǔn)房租水平和居住面積。標(biāo)準(zhǔn)房租由城市等級、地理位置、建筑等級等項(xiàng)指標(biāo)確定，定期公布。實(shí)際租用房子的標(biāo)準(zhǔn)房租越高，可以得到的補(bǔ)貼便越多。1960年以后，對低收入家庭實(shí)行直接的房租補(bǔ)貼逐步成為德國住房保障的主要工具。領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的家庭所支出的實(shí)際房租需要由房東向政府出具證明，以避免騙取住房補(bǔ)貼的情況發(fā)生。住房補(bǔ)貼需要個人定期提出申請，申請時需要提供的資料基本是所得稅納稅證明。即便是符合領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的家庭，如果不主動申請，也就自動放棄了這項(xiàng)權(quán)利。住房補(bǔ)貼的彈性比較大，方便管理。個人所得低的時候可以申請，當(dāng)個人所得超過標(biāo)準(zhǔn)后，不能夠提供符合條件的證明資料，只能自動終止申請。需要特別指出的是，實(shí)行住房補(bǔ)貼以后，政策上并不要求低收入家庭必須租廉租房或者其它低房租住房。受助家庭可以選擇適合自己需要的住房，比如距離城市比較近的普通公寓。因?yàn)檎难a(bǔ)貼根據(jù)其收入水平和房租水平有一定的限制，房租總支出越高，在所得相同的水平下，政府的補(bǔ)助部分和個人實(shí)際支出部分都同時提高。如果受助家庭以節(jié)省貨幣房租支出作為最大效用選擇，一般不會租很貴的房。舉例來說，你不會因?yàn)榭梢远嗄谜?00歐元補(bǔ)貼，自己多出300歐元房租。但是，如果受助家庭以居住實(shí)物福利為最大效用選擇，可以反向思維，租好的房子才能夠得到更多的福利，如果租房租低的差房子，自己反吃虧。因此，與實(shí)物福利相比較，享受房貼的家庭可以在居住方面有更多的自由選擇空間。德國社會住宅分配的原則就是，政府的補(bǔ)貼應(yīng)該給受助者帶來更多的自由，而不應(yīng)該由于政府補(bǔ)貼而剝奪更多的個人自由。如果補(bǔ)貼與剝奪個人自由相等，這種救助毫無意義。由于有房租補(bǔ)貼，理論上使低收入家庭可以住到一般收入家庭的居住水平，即能夠享受有尊嚴(yán)的居住水平。因此，在德國大量家庭從住的方面來看，外人完全看不出這是一個低收入的接受住房補(bǔ)貼的家庭。這也正是政府政策所希望的，因?yàn)檫@些低收入家庭與一般收入家庭成為鄰居，其子女可以享受比較好的居住環(huán)境，對于低收入家庭孩子成長與發(fā)展是有利的。

3．低收入家庭購房補(bǔ)貼

第一章總則

第一條為加強(qiáng)我市城區(qū)廉租住房項(xiàng)目建設(shè)和廉租住房管理，逐步解決城區(qū)低保、低收入家庭住房困難，管理好已入住的廉租住房，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱廉租住房項(xiàng)目，系指集中新建及在棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建的，單套面積50平方米左右的，主要用于解決低保、低收入家庭住房困難的項(xiàng)目。

第三條本辦法所稱的廉租住房管理，系指實(shí)物配租的廉租住房、個人完全產(chǎn)權(quán)的廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)的廉租住房的建設(shè)與管理。

第四條廉租住房建設(shè)和分配按照政府主導(dǎo)與市場化運(yùn)作相結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、因地制宜、“租售并舉”和“公開、公平、公正”的原則，切實(shí)改善低保、低收入住房困難家庭的住房條件。

第五條市政府是廉租住房項(xiàng)目建設(shè)和廉租住房分配及管理的組織實(shí)施主體和責(zé)任主體。

央行在2005年3月16日宣布，調(diào)整個人住房信貸政策：不再對房貸實(shí)行優(yōu)惠利率；房價上漲過快的城市，最低首付款比例可提高到30％。央行意欲引導(dǎo)消費(fèi)者對未來的資金價格產(chǎn)生一個合理的預(yù)期，抑制部分不合理的住房需求，控制房地產(chǎn)價格過快上漲。社會對此反響強(qiáng)烈，再次引發(fā)人們對住房和住房政策的關(guān)注和期待。

我國從1980年提出住房制度改革，經(jīng)十多年的醞釀和準(zhǔn)備，1992年啟動實(shí)質(zhì)性改革，歷時25年，主要經(jīng)歷以下幾項(xiàng)改革：提租補(bǔ)貼、建立租賃關(guān)系；建立了住房公積金制度；公有住房按成本價向職工出售，盤活存量住房資產(chǎn)；開放二手房市場。提前允許房改房上市交易，為職工進(jìn)入市場賣舊房、買新房創(chuàng)造了條件；實(shí)施住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。

一、住房改革面臨的困難、問題

經(jīng)過多年努力，目前全國基本實(shí)現(xiàn)了停止實(shí)物分房、逐步實(shí)行了以建立住房公積金制度、發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼或按月發(fā)放住房公積金補(bǔ)貼等形式的住房貨幣化補(bǔ)貼制度，初步建立了收入高的家庭購買或租賃市場價商品房、中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房或普通商品住房、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的住房供應(yīng)體系。但住房公積金制度、住房補(bǔ)貼制度、住房供應(yīng)體系依然存在和面臨不適應(yīng)、不適合的困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）住房公積金制度有待進(jìn)一步完善

現(xiàn)行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴(yán)重、住房公積金的個體差異過分懸殊、住房公積金占個人工資收入的比重過高、一些企業(yè)利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現(xiàn)象，不利于住房公積金制度的健康有序發(fā)展。