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關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房/拆除/產(chǎn)權(quán)證書

內(nèi)容提要:小產(chǎn)權(quán)房是我國目前政府和社會公眾極為關(guān)注的社會熱點(diǎn)和難點(diǎn)。小產(chǎn)房的出現(xiàn)是多方面原因所致，但根源是我國土地雙軌制。解決小產(chǎn)權(quán)房，必須堅(jiān)持兼顧國家、集體、農(nóng)民和購房人等各方利益的原則，體現(xiàn)黨中央所提倡的和諧社會。對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)根據(jù)購房人的不同情況分別作出不同的處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書。

一、小產(chǎn)權(quán)房界定

小產(chǎn)權(quán)房，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商（以下通稱開發(fā)建設(shè)單位）聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。購買此房者無法取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，而是由村委會或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，俗稱小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)開發(fā)銷售的樓房相比具有如下法律特征：

（一）小產(chǎn)權(quán)房的土地使用不合法

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房，必須先由國家征地，并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，開發(fā)建設(shè)成商品房后出售給購房人，由法定的政府機(jī)關(guān)頒發(fā)土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，確認(rèn)購房人對該房屋的所有權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房是由開發(fā)建設(shè)單位直接在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費(fèi)，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件，小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地屬于非法用地。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)程序違法

根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)和出售商品房，必須“五證”齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實(shí)上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)，其開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。

（三）小產(chǎn)權(quán)房無合法產(chǎn)權(quán)證書

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。房屋屬于不動產(chǎn)，即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書的職權(quán)。因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。

二、小產(chǎn)權(quán)房形成的原因

（一）市場需求

近幾年，全國各地的商品房房價(jià)都普遍持續(xù)不斷地大幅度上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通百姓的購買能力。購房者購買小產(chǎn)權(quán)房的理由只有一個(gè)——價(jià)格便宜。以北京為例，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán)內(nèi)商品房價(jià)格的25%至30%，比政府推出的數(shù)量稀少且比周邊商品房房價(jià)略低的限價(jià)房還具吸引力。[1]

從購買小產(chǎn)權(quán)房的目的而言，大多數(shù)購買者為自己居住，只有少數(shù)購買者以投資為目的。從購買者的身份而言，除當(dāng)?shù)乇炯w的少數(shù)成員外，城鎮(zhèn)居民的購買者主要有三種類型：第一類是有能力購買正規(guī)商品房（俗稱大產(chǎn)權(quán)房）的人，但該人群畢竟是極少數(shù)，而且多以投資為目的；第二類是沒有能力購買大產(chǎn)權(quán)房，但又不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的購房者，為了擁有自己的住房，因而購買小產(chǎn)權(quán)房；第三類是雖然符合購買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房者，但基于其經(jīng)濟(jì)條件、住房的急需性、購買該類房屋的難度等原因，轉(zhuǎn)而購買小產(chǎn)權(quán)房。

對于大多數(shù)購房只為自住的中低收入者而言，在低價(jià)與無合法產(chǎn)權(quán)兩者之間，他們寧愿選擇小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。根據(jù)一家網(wǎng)站關(guān)于“你會購買小產(chǎn)權(quán)房嗎”的調(diào)查中，在2.5萬多參與網(wǎng)友中，有近75%的人表示“如果價(jià)格合適，也可以接受”。[2]在購房者的觀念中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權(quán)更重要。并且，從披露的事實(shí)來看，小產(chǎn)權(quán)房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以雙方認(rèn)可的潛規(guī)則貫穿其間。

正是由于房價(jià)居高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了絕大數(shù)普通百姓購買能力，而購房者強(qiáng)烈的住房愿望不得不更多地將目光轉(zhuǎn)向房價(jià)便宜的郊區(qū)。旺盛需求又進(jìn)一步刺激了小產(chǎn)權(quán)房的大面積地開發(fā)建設(shè)，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)瞅準(zhǔn)了商機(jī)，以社會主義新農(nóng)村建設(shè)的名義在集體的土地上開發(fā)建設(shè)商品房并對外銷售。

（二）建設(shè)者的利益驅(qū)使

開發(fā)大產(chǎn)權(quán)樓房，開發(fā)商能夠獲得暴利。據(jù)材料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率高達(dá)30%，甚至達(dá)到50%。該利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，因此一夜之間催生了眾多億萬富豪。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利和購房者的旺盛需求，吸引了眾多投資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)，其中包括村委會以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨(dú)自或與開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的樓房價(jià)格雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“大產(chǎn)權(quán)”樓房，但由于小產(chǎn)權(quán)樓盤不存在土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)等成本，因此即使以合法商品房價(jià)格的30%出售仍有較高利潤可得，其利潤率并不比開發(fā)“大產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商低或者低多少。

總之，小產(chǎn)權(quán)房無論對于開發(fā)建設(shè)者還是購房者，都是有利的。但開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房逃避了土地出讓金，尤其是各項(xiàng)稅費(fèi)，國家因此而遭受很大的經(jīng)濟(jì)損失，且破壞了國家土地政策和法律、法規(guī)。

（三）現(xiàn)行土地制度是根本原因

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或建住房除外，開發(fā)建設(shè)商品房，同樣須依法申請使用國有土地。因此，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能開發(fā)建設(shè)商品房，向他人出售。正是這種所謂合法但卻不合理的邏輯，才出現(xiàn)了今天所謂的小產(chǎn)權(quán)房問題?，F(xiàn)行的土地雙軌制度才是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因所在。

依據(jù)《憲法》、《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體土地屬于集體所有。而所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。但農(nóng)村集體組織缺恰恰不享有處分權(quán)，要開發(fā)建設(shè)商品房，必須先由國家或者說政府征用，然后由國家再賣給開發(fā)商，由開發(fā)商建設(shè)商品房。政府一方面是農(nóng)地征用的唯一合法主體；另一方面，政府又是向房地產(chǎn)商提供開發(fā)土地的唯一供給者。政府從兩頭壟斷土地市場，進(jìn)而進(jìn)行居間經(jīng)營。在此情形下，集體土地的所有者為了追求較大的利潤，違背法律規(guī)定，自行在自己所有的土地上建設(shè)商品房向他人出售。因此導(dǎo)致了所開發(fā)建設(shè)的商品房成為非法，購房者無法取得政府頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書。

從中國現(xiàn)行法律對集體土地所有權(quán)制度的規(guī)定可以看出，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)并不具備完整的權(quán)益。無論是村集體還是農(nóng)民個(gè)人，從法律上都只有利用這些土地從事農(nóng)業(yè)的權(quán)利，要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)則必須先出讓給國家，轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。這種制度框架，把集體土地和國有土地劃分為兩個(gè)權(quán)益不平等的陣營。而隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為一種資產(chǎn)的商品價(jià)值逐步得到顯化。集體土地被征用的供給價(jià)格和土地的市場價(jià)格差距巨大，同時(shí)具有一定的被動性。這種價(jià)值的顯化過程給殘缺的集體土地使用制度帶來了潛在的獲利機(jī)會，集體土地所有者受利益機(jī)制的驅(qū)動產(chǎn)生了以超法律的形式主動進(jìn)入土地供給市場的動機(jī)。[3]基于此，現(xiàn)行的法律制度或用地體制才是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本所在。

土地是不可再生的自然資源，為了嚴(yán)格控制農(nóng)用地非法使用，國家對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制是必須的，無可厚非。但是，如果將農(nóng)用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須先賣給國家或者說政府，既非必須，也不合理，因?yàn)槠浣Y(jié)果同樣是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，同樣是農(nóng)地的減少。如果單就保護(hù)耕地而言，集體土地的所有者在其所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房占用了耕地，但同時(shí)也應(yīng)該看到，大產(chǎn)權(quán)房不是空中樓閣，同樣占據(jù)著中國的土地，包括耕地。所以，禁止小產(chǎn)權(quán)房是為了保護(hù)耕地的理由根本不能成立，純屬“掩耳盜鈴”。

三、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理原則

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利與弊，眾說紛紜，褒貶不一，有人叫好，有人痛斥。筆者認(rèn)為，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利弊都是非常明顯的，再述說其利弊已意義不大，目前面臨的核心問題是如何解決。

目前，小產(chǎn)權(quán)房在全國各地已是大量存在。以北京為例，小產(chǎn)權(quán)房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大興等地區(qū)，已成片開發(fā)并形成了較大的規(guī)模，購房人數(shù)眾多。[4]政府以非法建筑全部拆除顯然是行不通的，事實(shí)上亦做不到。即使全部強(qiáng)制拆除，歸根結(jié)底，浪費(fèi)的仍然是國家錢財(cái)。目前，黨中央國務(wù)院一再強(qiáng)調(diào)社會穩(wěn)定，建立和諧社會。處理小產(chǎn)權(quán)房已不僅僅關(guān)系到小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位，最關(guān)鍵的是它已涉及到成千上萬家購房者，加上購房者的利害關(guān)系人更是不計(jì)其數(shù)。如果處理不好，必將引發(fā)社會問題，激化社會矛盾，有悖于建立和諧社會的大政方針。因此，如何妥善處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，杜絕以后繼續(xù)出現(xiàn)是一棘手的問題。本人認(rèn)為，對于小產(chǎn)權(quán)房的處理，應(yīng)堅(jiān)持以下原則：

（一）維護(hù)國家利益，兼顧他人利益原則

小產(chǎn)權(quán)房因未向國家繳納土地出讓金，更重要的是沒有如同正常開發(fā)建設(shè)的商品房一樣，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，給國家造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)必須繳納，以維護(hù)國家利益是社會公共利益。

但是，在維護(hù)國家利益的同時(shí)，必須充分考慮和兼顧集體、農(nóng)民、購房者的各方利益，不能以維護(hù)國家利益為名而損害他人的利益。國家利益、集體、農(nóng)民、購房者的利益應(yīng)放在同等的位置給與保護(hù)。

（二）維護(hù)農(nóng)民的利益

土地是農(nóng)民乃至全民賴于生存的根本，農(nóng)民在整個(gè)社會階層中又屬于弱勢群體。無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益，最大限度地保護(hù)其利益。農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，同樣將引發(fā)社會問題，給國家和社會造成不必要的負(fù)擔(dān)。

（三）考慮購房者的利益

購買小產(chǎn)權(quán)房者人數(shù)眾多，而且絕大多數(shù)因買不起合法的高價(jià)商品房才轉(zhuǎn)而購買無合法產(chǎn)權(quán)證書的房屋。許多購房者可能為此花費(fèi)了一生的積蓄，購買能夠買得起的房子，實(shí)現(xiàn)有套自己的居所，應(yīng)該說他們并無過錯(cuò)。因此，在處理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房者的利益同樣應(yīng)給與充分的考慮，盡可能使其免受傷害，至少應(yīng)降低到最低限度。

（四）小產(chǎn)權(quán)房不拆除為基本原則

對于已建成的樓盤和在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)樓盤（主體工程已基本完工），原則上不應(yīng)拆除，應(yīng)最大限度地予以保護(hù)，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。除非違法情節(jié)特別嚴(yán)重，如違背基本農(nóng)田保護(hù)等法規(guī)、違規(guī)開發(fā)建設(shè)別墅，以及剛剛開工的樓盤，可以予以拆除，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地?？傊?，雖不說一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化。

拆除已建或基本建成的樓房，以及已經(jīng)出售的樓房，于公于私有害而無益，且造成極大的浪費(fèi)。更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來嚴(yán)重的社會問題，有悖于黨中央、國務(wù)院所提倡和堅(jiān)持的和諧社會。

有報(bào)道說，目前僅在北京已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”，將超過1000萬平方米，如果以每平方米3000元計(jì)算，這筆資產(chǎn)超過了300億元。如果以每戶90平米計(jì)算，則涉及到11萬戶50多萬人口的住房問題。[5]若從全國角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如果一律強(qiáng)制拆除，后果將是極其嚴(yán)重的。

總之，無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)盡可能做到公平、公正，照顧各方利益。

四、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房處理

小產(chǎn)權(quán)房是目前房地產(chǎn)市場上的一個(gè)怪胎，政府應(yīng)本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房。筆者建議，應(yīng)根據(jù)不同情況分別作如下處理：

（一）謹(jǐn)慎拆除部分小產(chǎn)權(quán)房

對于非法占用基本農(nóng)田保護(hù)耕地等情形，開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，后果嚴(yán)重的，可以強(qiáng)制拆除，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，以儆效尤。作者認(rèn)為，下列樓房可以考慮予以強(qiáng)制拆除：（1）非法占用大量基本農(nóng)田保護(hù)耕地，開發(fā)建設(shè)別墅，后果極其嚴(yán)重；

（2）危害國防安全；

（3）違反防洪、防汛等法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，危害社會公共利益的。如，在河道內(nèi)開發(fā)建設(shè)樓房、別墅等；

（4）違反文物、名勝古跡保護(hù)的法律、行政法規(guī)，非法開發(fā)建設(shè)樓房、別墅等。

但拆除的處理方式必須慎之又慎，特別是對于所建樓房已基本出售給購房者，如必須拆除，必須事先做好拆除后的各方工作，不能僅僅一拆了之，以避免因拆除而引發(fā)更多的糾紛和社會不安定因素。

（二）補(bǔ)辦手續(xù)，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證

對于絕大多數(shù)已建成的小產(chǎn)權(quán)房，特別是已經(jīng)出售給購房者，可以由法定的政府機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使小產(chǎn)權(quán)房合法化。但為區(qū)別于合法開發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證，可根據(jù)不同情況，分別處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證。

核發(fā)產(chǎn)權(quán)證依法應(yīng)補(bǔ)繳相關(guān)稅金以及土地出讓金。但如何補(bǔ)繳？這是解決小產(chǎn)權(quán)房最為關(guān)鍵、也是最困難的問題。筆者認(rèn)為，我們應(yīng)分清稅金和土地出讓金。對于開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅金，如，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等等，負(fù)有納稅義務(wù)的納稅人，必須依法足額繳納，違法嚴(yán)重者依法給與懲處。

對于土地出讓金等費(fèi)用，筆者認(rèn)為，（1）原則上不由村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳該部分費(fèi)金不妥當(dāng)。理由是，首先，如果要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳，操作難度很大。小產(chǎn)權(quán)房一般并非由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)資出資建設(shè)，往往是與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，按比例分成。如果強(qiáng)制村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府繳納土地出讓金及相關(guān)費(fèi)金，顯然是一筆不小的資金。因此，村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲得的利益可能全部上繳國家，他們對此必將極大的抵觸，不便于執(zhí)行；其次，要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳土地出讓金，村集體和農(nóng)民的利益沒有得到較好的保護(hù)，甚至受到了損害。一旦強(qiáng)制補(bǔ)繳土地出讓金，導(dǎo)致村民錢地兩空，勢必失去生存能力；最后，集體在自己所有的土地上開發(fā)建設(shè)樓房出售，還要向國家繳納土地出讓金，有悖于法理和情理。而且，某些樓房是由當(dāng)?shù)卮寮w成員與集體之外的購房者混合購買居住?；谏鲜隼碛?，土地出讓金不宜由村或鄉(xiāng)集體繳納。（2）如果要求開放商繳納，似乎也不現(xiàn)實(shí)。如此這樣，將引發(fā)開發(fā)商與村委會或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府之間不必要的糾紛。另外，個(gè)別開發(fā)商在將樓盤出售完畢后，或許已經(jīng)解散，“人去樓空”，或者資金、財(cái)產(chǎn)全無，給執(zhí)法工作帶來很大的難度。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，主要是要求其補(bǔ)繳各項(xiàng)稅金，依法給與相應(yīng)的處罰，追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

筆者認(rèn)為，最好的處理方式可以分以下兩種情況處理：

1、核發(fā)經(jīng)濟(jì)使用房產(chǎn)權(quán)證書或限價(jià)房產(chǎn)權(quán)證書

經(jīng)過核實(shí)，符合經(jīng)濟(jì)適用房購房條件的購房者，發(fā)證機(jī)關(guān)直接核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋所有權(quán)證書。符合限價(jià)房購房條件者，核發(fā)限價(jià)房所有權(quán)證書。對于該兩種情況，購房條件、購房者未來轉(zhuǎn)讓時(shí)的轉(zhuǎn)讓條件等可適用經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的相關(guān)規(guī)定。

2、核發(fā)特別房屋所有權(quán)證

對于不符合經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的購房者，或不愿意補(bǔ)繳土地出讓金的，核發(fā)特別房屋所有權(quán)證。持有該類房產(chǎn)證的購房者可以自己居住和繼承。但是，房屋所有人未來再出售時(shí)，因受讓人不同而區(qū)別對待：

（1）房屋所有人出售給政府。在出售給政府時(shí)，免繳相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。價(jià)格可以按轉(zhuǎn)讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格一定比例核定。政府購買后，可以出售給符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人員，或者用于廉租房出租。

（2）出售給限定的受讓人。即直接出售給符合購買經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房條件的購房人員。在此情況下，由政府核定購買價(jià)格，如，可以按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格或限價(jià)房價(jià)格出售，并根據(jù)情況相應(yīng)地降低補(bǔ)繳或者免繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。是免還是減，應(yīng)根據(jù)具體購房者的具體情況確定。當(dāng)然，出售給政府與出售給限定人員之間的政策應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。

（3）出售給其他一般購房者。即購房者直接進(jìn)入二手商品房市場，受讓人為普通購房者，但在出讓并辦理過戶手續(xù)時(shí)，必須補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。此時(shí)補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)金對于賣方來說并無付出多少，影響的僅僅是其利潤而已。因?yàn)?，從購房到其出售，整個(gè)房價(jià)可能已有較大的增值，這樣出售房屋的原購房人，補(bǔ)繳相關(guān)土地出讓金等并未增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定。

3、核發(fā)普通房屋產(chǎn)權(quán)證書。購房人在初次辦理房屋所有權(quán)證時(shí)可以直接補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并取得普通房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書。取得該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人相同于普通商品房的購房者，所有權(quán)人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受讓人不受任何限制。

對于上述三種方式，購房者在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)可以自愿選擇。

五、對村集體和房地產(chǎn)開發(fā)單位的處罰

對于村委會或者村集體來說，不宜給與沒收所得、罰款等經(jīng)濟(jì)處罰。理由是：（1）如果對村委會或者村集體給與經(jīng)濟(jì)處罰，包括沒收售房所得、罰款等，事實(shí)上是對農(nóng)民給與處罰，農(nóng)民是經(jīng)濟(jì)處罰的最終承擔(dān)者，如此這樣不符合維護(hù)農(nóng)民利益原則。（2）更重要的是，他們已經(jīng)失去了土地，如果再對他們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，農(nóng)民將最終一無所獲，失去了生存或生活保障，這樣不但給社會和國家?guī)砗艽蟮纳鐣?fù)擔(dān)，而且將引發(fā)和激化社會矛盾。（3）某些村集體對開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，對本集體成員采用股份制。村委會售房后，所得的款項(xiàng)可能已根據(jù)股份向本集體的成員分發(fā)該售房利潤。如果沒收售房款，無疑要求分得利潤的成員退還所得利益，這樣做實(shí)踐中很難行得通。（4）社會公眾本來對于建設(shè)用地必須先征為國有，再由國家出售給開發(fā)商，國家壟斷土地市場，從中牟取暴利這一規(guī)定普遍強(qiáng)烈反對，認(rèn)為該法已屬于惡法，眾怒難平。如果再對他們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，就更講不通。因此，筆者認(rèn)為對村委會或者說村集體不宜進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。當(dāng)然，對于直接責(zé)任人或有其他嚴(yán)重違法行為，可依據(jù)相關(guān)法律給與懲處。

如果必須補(bǔ)繳土地出讓金、沒收售房所得或者罰款，筆者認(rèn)為，該款項(xiàng)不應(yīng)上繳國庫，而是應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)基金，由當(dāng)?shù)厣鐣Ｕ喜块T管理和使用，用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障，做到取之民用之于民，以避免或減少社會矛盾和負(fù)擔(dān)，帶來不必要的社會問題。當(dāng)然對于嚴(yán)重違犯土地法等相關(guān)法規(guī)，毀壞耕地或者有其他違法行為的直接責(zé)任人可依法給與相應(yīng)處罰。

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)有所不同，他們不是土地的所有者，擅自在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房，牟取利益，應(yīng)當(dāng)給予處罰，如沒收所得、罰款等處罰。以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，以杜絕再次非法開發(fā)建設(shè)。但對于沒收所得的款項(xiàng)同樣不應(yīng)當(dāng)上繳國庫，而應(yīng)當(dāng)歸入上述所談的專項(xiàng)基金。

處理小產(chǎn)權(quán)房涉及千家萬戶，關(guān)系各方切身利益。因此，必須綜合全面考慮，兼顧各方利益。處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房僅僅是開端，關(guān)鍵的問題是如何改變這種局面。短期內(nèi)是加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)非法用地進(jìn)行積極有效的監(jiān)管，避免新的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。但從長遠(yuǎn)分析，出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的根本原因是現(xiàn)行土地制度。因此取消目前所實(shí)行的國家先征地后賣地，壟斷土地市場的規(guī)定，允許集體所有的土地直接進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)集體對土地的真正所有，而不是現(xiàn)在的一方面規(guī)定集體享有土地所有權(quán)，但卻無處分權(quán)的假所有權(quán)，這是消滅小產(chǎn)權(quán)房的根本所在?？上驳氖?，現(xiàn)在某些地方已經(jīng)進(jìn)行了集體所有的土地直接進(jìn)入市場的試點(diǎn)工作，相信不久的將來會全面實(shí)現(xiàn)。另外，有效降低房價(jià)，特別加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房供應(yīng)量，使更多的低收入者“居者有其屋”，對于解決小產(chǎn)權(quán)房具有積極作用。

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注釋:

[1]葉檀：《無需逼問開發(fā)成本小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相》，載2007年06月22日。

[2]陳蝶：《法律缺陷是小產(chǎn)權(quán)房的直接制造者》，載2007年06月28日。

[3]劉?？骸丁靶‘a(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象解讀》，載《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》，2007年06月23日。

[4]新浪房產(chǎn)：“交易量占商品房近20%小產(chǎn)權(quán)為什么這么火”，載，2007年06月22日

[5]劉薇：“小產(chǎn)權(quán)房合規(guī)劃可補(bǔ)手續(xù)北京在摸底后再定政策”，載,2007年12月14日。