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一、房地產(chǎn)投資項目風險因素識別

(一)項目決策階段風險

1、項目投資時機選擇風險房地產(chǎn)投資項目是一個較大的經(jīng)濟活動，除了受到國家經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的直接影響外，還受到項目自身所處區(qū)域房地產(chǎn)市場周期性波動條件的影響，要求項目管理方在項目定位時，應當兼顧未來一段時間項目所在地的社會與經(jīng)濟發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場的供求關系變動情況，將其納入項目決策的考慮范疇，選擇并確定最佳的時機投資房地產(chǎn)項目，這樣以來，可以避免因時機選擇不合適而需要面對的風險。

2、項目區(qū)位選擇風險項目區(qū)位不僅包括自然地理區(qū)位，還包括經(jīng)濟區(qū)位、社會地理區(qū)位以及交通區(qū)位等。任何房地產(chǎn)開發(fā)項目都對區(qū)位有所要求，區(qū)位的重要性不言而喻，好的區(qū)位內(nèi)的房地產(chǎn)項目必然能夠最大限度盈利，而不合理的區(qū)位往往會使得房地產(chǎn)開發(fā)商面臨虧損。

3、項目可行性分析風險可行性研究做為房地產(chǎn)投資項目決策環(huán)節(jié)的重要組成部分，主要是從相關技術、經(jīng)濟領域?qū)ζ渥龀鋈娴募夹g經(jīng)濟評估，進而研判該項目是否可行。房地產(chǎn)項目可行性分析必須依據(jù)大量的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，并結合項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場信息，在實際操作中這些信息數(shù)據(jù)不可能完全準確的獲取，因此，房地產(chǎn)項目在可行性分析方面存在一定的風險。

(二)項目實施階段風險因素識別

1、施工中的風險施工中的風險主要包括進度風險、成本風險、質(zhì)量風險等，進度風險是指工期延誤導致項目錯過最佳經(jīng)營時機，無形中增加了項目總成本，為項目帶來資金積壓等風險；成本風險是指對項目建筑施工中所要支出的成本處理不當均，給房地產(chǎn)建設項目造成總施工成本的增加；質(zhì)量風險是指施工質(zhì)量部合格影響整個房地產(chǎn)項目的經(jīng)營，甚至對整個工程項目的經(jīng)營造成負面影響。

2、政策風險近幾年對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的政策風險因素主要集中在土地、信貸、稅收等幾個方面。土地購買價格會直接影響到企業(yè)的利潤,房地產(chǎn)開發(fā)建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響；隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等政策的收緊，增加了企業(yè)的資金風險；房地產(chǎn)投資過程中，涉及多種稅費，占開發(fā)成本比例較大，一旦稅率提高，企業(yè)將面臨成本增加的風險

。(三)項目經(jīng)營階段風險因素識別

1、價格風險在房地產(chǎn)項目經(jīng)營階段，產(chǎn)品銷售價格將直接決定整個房地產(chǎn)開發(fā)項目收益的高低，而價格風險主要是項目開發(fā)商對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場中競爭對手的調(diào)研不充分、自身產(chǎn)品的市場定位不明確、產(chǎn)品定價機制的不合理等導致的收益損失。

2、市場營銷風險表現(xiàn)為房地產(chǎn)項目在開展市場營銷活動過程中，由于出現(xiàn)不利的環(huán)境因素，而導致市場營銷活動受損甚至失敗的情況，如憑主觀想象做出營銷決策，營銷渠道推廣不符合市場規(guī)則或違背規(guī)定操作等。

二、房地產(chǎn)投資項目風險管理方法

(一)項目決策階段風險應對措施

1、強化項目決策階段的市場調(diào)研活動在房地產(chǎn)項目開展市場調(diào)研過程中，應當加強項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境、項目競爭對手產(chǎn)品組合情況、項目政策環(huán)境等分析，還應當從定性角度全面論證房地產(chǎn)項目市場的可行性，然后根據(jù)論證結果決定后續(xù)項目的市場定位和產(chǎn)品組合方案。因此，加強項目決策階段的市場調(diào)研活動，掌握同行業(yè)競爭對手的現(xiàn)實情況和主要競爭優(yōu)勢，為本項目的決策提供良好、可靠、充分的決策依據(jù)。

2、采用科學的方法確定項目估算在項目決策階段，特別是從項目規(guī)劃階段開始，預先對工程額度進行估算，有助于業(yè)主對房地產(chǎn)建設項目各項技術經(jīng)濟方案做出正確決策，從而對今后項目風險管理起到?jīng)Q定性的作用。在本研究中，房地產(chǎn)項目成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、財務費用以及開發(fā)期間的稅費等全部。

3、加強市場分析和預測房地產(chǎn)項目作為地區(qū)大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其完成后的市場接受程度主要決定于該項目的成功與否，還與其工程質(zhì)量有關，因此，房地產(chǎn)項目企業(yè)應依據(jù)項目自身特點與市場需求，結合地方經(jīng)濟、區(qū)域發(fā)展環(huán)境、微觀競爭市場等，進一步加強項目市場需求分析和預測工作，并結合項目周圍同行業(yè)競爭對手的開發(fā)節(jié)奏，做出必要的市場供需分析和預測，為房地產(chǎn)項目決策做出合理的、科學的市場分析和預測。

(二)項目實施階段風險應對措施

1、施工風險應對措施(1)有效控制工程變更房地產(chǎn)投資項目合同履行期間，當工程要求（非承包商責任）或業(yè)主使用需要，業(yè)主可對工程或其任何部分的形式、質(zhì)量或數(shù)量做出變更。工程變更前，應詳細分析變更原因，并對變更涉及到結構、功能、外觀等因素應分類進行經(jīng)濟論證，優(yōu)選性價比高的變更方案。房地產(chǎn)投資項目工程實施變更，應提前向承包商發(fā)出變更指令，提供變更圖紙及資料；也可要求承包商為此提交工程變更建議書，并及時審批建議書，保證工程連續(xù)施工。(2)注重檔案管理并建立預測機制通過對房地產(chǎn)投資項目中涉及到控制方面信息的收集和整理，借助于計算機輔助工具，建立并逐漸完善房地產(chǎn)建設項目資料檔案數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)項目信息的實時控制。還要定期做好房地產(chǎn)投資項目預測工作，尤其是因調(diào)整建設項目的某一方面而引起其他一系列變化的情況，如天棚工程（吊頂）標高的調(diào)整會引起電氣、消防安裝、墻面裝飾等一系列變化，應及時預測項目信息的變化，并做好項目風險的論證和預防。(3)協(xié)調(diào)工期、質(zhì)量和成本的合理關系工期、質(zhì)量和成本，是項目管理的三大要素。在房地產(chǎn)投資項目實施過程中，三者是相輔相成，互為影響的。工期長短、質(zhì)量好壞，直接牽涉到項目成本的多少。要控制項目成本，必須充分考慮項目工期和質(zhì)量的合理性，并做好各方的銜接關系，確保房地產(chǎn)投資項目實現(xiàn)成本節(jié)約、工期合理和質(zhì)量保證的總目標。

2、防范政策風險在土地政策方面，就整體趨勢而言，我國土地價格是處于上升，當出現(xiàn)土地政策優(yōu)惠時，房地產(chǎn)企業(yè)適當可以加強土地儲備，以防政府土地政策的變動。信貸政策方面，房地產(chǎn)投資項目應開展多元化的融資渠道，僅僅依靠銀行貸款單一融資，還要考慮發(fā)行債券、股權融資等融資方式。此外應加大房地產(chǎn)項目內(nèi)源融資比例，提升房地產(chǎn)投資項目自身風險抵御能力，防范信貸政策政策風險。稅收政策方面，應強化稅收意識，做好稅收籌劃工作，必要時可聘請專業(yè)的咨詢機構，努力降低稅負。并建立良好的稅企關系，有助于相關人員及時向稅務部門咨詢新政策與稅收方面的問題，營造良好的稅收環(huán)境。

(三)項目經(jīng)營階段風險應對措施

1、做好競爭項目的調(diào)研分析對于房地產(chǎn)項目的經(jīng)營階段特別是銷售方面，應當時刻關注地區(qū)臨近區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)競爭項目的調(diào)研工作，時刻掌握主要競爭對手在項目銷售價格、項目產(chǎn)品組合、項目營銷策略、項目銷售優(yōu)惠等方面的信息數(shù)據(jù)。通過與自身產(chǎn)品進行比對，找出自身優(yōu)缺點，并視分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供求量和價格趨勢變化情況，制定出一套合理的產(chǎn)品銷售價格和營銷策略，減少競爭對手方面的影響和壓力，成功規(guī)避市場供求風險。

2、加強市場趨向和政策預測研究近年來，由于國內(nèi)房價居高不下并且呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢，國家和地方陸續(xù)出臺了一系列房價調(diào)控政策，對于房地產(chǎn)開發(fā)商明確房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨向十分不利。因此，房地產(chǎn)項目的市場分析人員應當加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨向的調(diào)查研究，并重點關注政府出臺的相關政策措施，以市場發(fā)展趨向和政策為導向，為本項目的開發(fā)和經(jīng)營提供有力支持。

3、選擇合理的營銷模式為了解決項目單位自身營銷經(jīng)驗和能力的不足以及營銷手段不當所帶來的風險，可以發(fā)展營銷模式，合理、充分利用營銷團隊的豐富經(jīng)驗，采用靈活多變的現(xiàn)代營銷和促銷方式，積極拓寬營銷渠道，努力降低營銷風險。

三、結束語

總之，房地產(chǎn)投資項目在實施過程中必然會有來自不同方面風險的影響和限制，為保證開發(fā)活動的順利進行，開發(fā)企業(yè)要采用各種風險防范措施，有必要從項目決策階段、前期準備階段、施工階段以及經(jīng)營階段實施項目全過程的風險控制，提高企業(yè)對風險的控制能力和盈利水平，以保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

作者：邵梅單位：海南航天投資管理有限公司