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本案中,《章程》及《公約》能否對專有部分的自主經(jīng)營或委托經(jīng)營事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)“根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見”作出決定?該《章程》及《公約》的條款效力如何?在《物權(quán)法》之下,案涉《章程》和《公約》當(dāng)屬“管理規(guī)約”性質(zhì),對其效力的判斷,自不脫業(yè)主自治的范疇。

一、《物權(quán)法》之下的業(yè)主自治

業(yè)主自治大抵是指業(yè)主為維護(hù)和增進(jìn)全體業(yè)主的共同利益,依照法律規(guī)定和管理規(guī)約,并通過業(yè)主團(tuán)體對共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一、民主管理的制度。作為私法自治的體現(xiàn),業(yè)主自治構(gòu)成了《物權(quán)法》上建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的兩大主要內(nèi)容之一,[1]貫穿于《物權(quán)法》第六章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”,并成為《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定和修改的指導(dǎo)性原則,舉凡業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建與運(yùn)作,管理規(guī)約的制定等等,無不體現(xiàn)了業(yè)主自治的精神。

本案中,《章程》和《公約》的內(nèi)容表明,這兩份文件均屬《物權(quán)法》上所稱“管理規(guī)約”性質(zhì)。管理規(guī)約是指業(yè)主大會(huì)依照法定程序制定并通過的對業(yè)主具有約束力的關(guān)于共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的管理的具體規(guī)則。[2]雖然就管理規(guī)約的性質(zhì),學(xué)界素有契約說、勞動(dòng)協(xié)約說和自治規(guī)則說之爭,[3]但從其訂立宗旨、主要內(nèi)容和效力范圍來看,管理規(guī)約如同國家的憲法、公司的章程,具有業(yè)主團(tuán)體根本性自治規(guī)則的性質(zhì),是業(yè)主自治的最高自治規(guī)范。[4]

在業(yè)主自治觀念之下,現(xiàn)代各國大多廣泛地承認(rèn)業(yè)主的規(guī)約自治權(quán)利。業(yè)主團(tuán)體享有廣泛的管理共有部分的權(quán)利,通過執(zhí)行管理規(guī)約促進(jìn)和保護(hù)區(qū)分所有建筑物的財(cái)產(chǎn)價(jià)值,從而提升全體業(yè)主的集體利益。[5]可通過管理規(guī)約規(guī)定的事項(xiàng)有:業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、共有部分與專有部分的區(qū)分、業(yè)主間管理費(fèi)用的分擔(dān)原則、區(qū)分部分明細(xì)書等。[6]我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第1款亦規(guī)定:“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)業(yè)主的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！睂?shí)踐中,管理規(guī)約主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容:一是對共有部分和共同事務(wù)的管理。比如,建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護(hù)與管理;二是對業(yè)主行為17的規(guī)范與管理,比如,禁止業(yè)主攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入社區(qū)等。[7]

本案中,《章程》和《公約》能否對專有部分的自主經(jīng)營或委托經(jīng)營事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)“根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見”作出決定?該《章程》和《公約》的條款效力如何判斷?此即涉及上述條款是否屬于管理規(guī)約可以規(guī)定的內(nèi)容,或者說上述條款是否屬于業(yè)主自治的范圍?

二、“多數(shù)人暴政”與業(yè)主自治的限制

業(yè)主自治權(quán)的行使規(guī)則是在多數(shù)決之下構(gòu)建起來的,是民主觀念在業(yè)主自治中的體現(xiàn),亦即業(yè)主自治是按照多數(shù)人的意志而自決。但是,人由于本身的局限,一定數(shù)量聚合的人群并不能確保意志的合法性和正義性,[8]很可能出現(xiàn)多數(shù)人利用民主決策中的少數(shù)服從多數(shù)的原則,將多數(shù)人的意愿強(qiáng)加給少數(shù)人,剝奪少數(shù)人的權(quán)利和利益,此即所謂“多數(shù)人暴政”。[9]在業(yè)主自治中亦可能出現(xiàn)“多數(shù)人暴政”。基于此,各國對業(yè)主自治大多進(jìn)行了一定程度的限制,一般的規(guī)則體現(xiàn)于以下內(nèi)容之中:維護(hù)建筑物整體與安全的需要;專有所有權(quán)不得單獨(dú)處分的規(guī)定;嚴(yán)重違反義務(wù)者專有所有權(quán)的剝奪;管理人選任職務(wù)與權(quán)限;法律的強(qiáng)制性規(guī)定;不得以規(guī)約方式任意損害業(yè)主以外的人的權(quán)利等。[10]

我國《物權(quán)法》對業(yè)主自治的限制大抵體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,業(yè)主有權(quán)共同決定的事項(xiàng)范圍的限制(第76條);第二,營業(yè)(“住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”)的限制(第77條);第三,業(yè)主對侵害其合法權(quán)益的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)決定的撤銷權(quán)(第78條)等等。與本案有關(guān)的主要是第一項(xiàng)。

業(yè)主自治決定了對共有部分和共同事務(wù)的管理可由業(yè)主自由約定,但為避免“多數(shù)人暴政”問題,應(yīng)對業(yè)主有權(quán)共同決定的事項(xiàng)(多數(shù)決決策事項(xiàng))的范圍作出限制。我國《物權(quán)法》第76條第1款規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定:“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分,以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第76條第1款第(7)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’?！边@些規(guī)則一是確定了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的判斷標(biāo)準(zhǔn),在制度上排除共有和共同管理權(quán)因恣意行為而受到侵害;二是通過確定業(yè)主共同決定事項(xiàng)的判斷標(biāo)準(zhǔn),合理劃定了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍,避免因其界限泛化而假借共同決議之名損害業(yè)主個(gè)體的合法權(quán)益。無論是管理規(guī)約的制定,還是業(yè)主團(tuán)體所作出的決定,均不應(yīng)超越此范疇,不得變更或排除建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì),不得侵害業(yè)主的基本自由。

應(yīng)當(dāng)注意的是,《物權(quán)法》第76條第1款第(2)項(xiàng)表述是“建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”,在解釋上是否構(gòu)成對管理規(guī)約內(nèi)容的限制?管理規(guī)約是不是只能規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施”的管理?同時(shí),《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第1款規(guī)定:“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定”是否構(gòu)成對《物權(quán)法》上述規(guī)定的違反?筆者認(rèn)為,管理規(guī)約作為業(yè)主自治的規(guī)則,自應(yīng)只受禁止性規(guī)范的約束,亦即只有業(yè)主自治事項(xiàng)的禁止情形管理規(guī)約不能規(guī)定,在該底限之上,一切交由業(yè)主決定。

三、《章程》和《公約》的效力問題:基于《物權(quán)法》第70條和第76條的解釋

本案中,《章程》和《公約》規(guī)定,“由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)的授權(quán),征求本樓宇內(nèi)所有房產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)利益相同的業(yè)主意見,表決通過后以合同形式分樓宇所有權(quán)分別委托一個(gè)經(jīng)營管理公司實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營管理服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)可以通過招標(biāo)或其他方式選聘經(jīng)營管理公司,并與業(yè)主代表大會(huì)選定的經(jīng)營管理公司訂立、變更或解除委托經(jīng)營管理合同?！焙苊黠@將業(yè)主的專有部分的經(jīng)營方式授權(quán)業(yè)主委員會(huì)“根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見”作出決定,這一規(guī)定是否有效?

《物權(quán)法》第70條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”通說認(rèn)為,這一規(guī)定表明建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)所組成的復(fù)合性權(quán)利。其中,共同管理權(quán)作為業(yè)主對于共有部分和共同事務(wù)從事管理的權(quán)利,構(gòu)成了業(yè)主自治的基礎(chǔ)。亦即,就第70條的意義,共同管理僅及于“專有部分以外的共有部分”,但《章程》和《公約》的規(guī)定已經(jīng)超越了“專有部分以外的共有部分”,直接影響到了各業(yè)主的專有部分。

《物權(quán)法》第76條第1款、最高人民法院前引司法解釋條文表明,業(yè)主共同決定的事項(xiàng)僅及于共有部分和共同事務(wù)的管理,不涉及專有部分的正常使用?！墩鲁獭泛汀豆s》規(guī)定,專有部分的自主經(jīng)營或委托經(jīng)營事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)“根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見”作出決定。這里,專有部分的經(jīng)營方式(自主經(jīng)營抑或委托經(jīng)營)本屬業(yè)主專有權(quán)的范疇,非為業(yè)主共同決定事項(xiàng),除非全體業(yè)主同意,不能依多數(shù)決來侵害少數(shù)業(yè)主的專有權(quán)。所謂“鑒于某商廈商鋪的整體關(guān)聯(lián)性,從大多數(shù)人的利益出發(fā),要對少數(shù)人權(quán)利作出必要限制”,當(dāng)屬“多數(shù)人暴政”,不值贊同。超級(jí)秘書網(wǎng)

綜上,筆者認(rèn)為,《章程》及《公約》對專有部分的自主經(jīng)營或委托經(jīng)營事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)“根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見”作出決定的約定,因違反了《物權(quán)法》的規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為部分無效。

注釋:

[1]王利明.業(yè)主權(quán)利與業(yè)主自治[N].光明日報(bào),2007-07-09(9).

[2]王利明,尹飛,程嘯.中國物權(quán)法教程[M].北京:人民法院出版社,2007:234.

[3]溫豐文.公寓大廈管理問題之研究[M].臺(tái)北:“行政院”研究發(fā)展考核委員會(huì),1997:156.

[4]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].北京:法律出版社,2007:261。陳鑫.業(yè)主自治———以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)[M].北京:北京大學(xué)出版社,2007.

[5]薛源.區(qū)分所有建筑物自治管理組織制度研究[D].北京76.

[6]陳鑫.業(yè)主自治———以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)[M].北京:北京大學(xué)出版社,2007.115

[7]奚曉明.最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2009.112

[8]蕭瀚.多數(shù)人暴政的警鐘[J].讀書,2001,(10):122.

[9][法]拖克維爾.論美國的民主[M].董果良,譯.北京:商務(wù)印書館,1996:282.

[10]陳鑫.業(yè)主自治———以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)[M].北京:北京大學(xué)出版社,2007.115