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1主營業(yè)務(wù)收入的核算

建設(shè)企業(yè)開發(fā)核算對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品等新取得的主營業(yè)務(wù)收入，通過“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶核算，該賬戶應(yīng)按主營業(yè)務(wù)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”和“代建工程結(jié)算收入”等。按經(jīng)營收入應(yīng)與其相關(guān)的成本、費(fèi)用相配比的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將各甜實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入入賬后，應(yīng)在同期期末結(jié)轉(zhuǎn)其經(jīng)營成本。開發(fā)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得收入的經(jīng)營成本通過“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶核算。該賬戶也按主營業(yè)務(wù)成本的類別設(shè)置明細(xì)賬，如“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”和“代建工程結(jié)算成本”等。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓、銷售收入的核算。企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地、商品房或配套設(shè)施，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓土地、銷售商品房、銷售配套設(shè)施辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、并將結(jié)算賬單提交買主認(rèn)可時(shí)，按轉(zhuǎn)讓、銷售價(jià)款，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶;期末根據(jù)轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)將完工驗(yàn)收的代建工程辦妥移交手續(xù)，并將結(jié)算賬單提交委托單位認(rèn)可時(shí)，按結(jié)算工程價(jià)款，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入代建工程結(jié)算收入”賬戶;期末按代建工程的實(shí)際成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。采用不具有融資性質(zhì)的分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同時(shí)，根據(jù)合同規(guī)定的收款時(shí)間，按合同規(guī)定的收款金額，確認(rèn)銷售收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶;期末按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“發(fā)出商品”賬戶。

2其他業(yè)務(wù)收入的核算

企業(yè)建設(shè)開發(fā)通過提供商品房售后服務(wù)、銷售材料、出租房地產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)等取得的其他業(yè)務(wù)收入，通過“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶核算，該賬戶按其他業(yè)務(wù)收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，如“商品房售后服務(wù)收入”、“材料銷售收入”、“出租房地產(chǎn)收入”等。根據(jù)收入與費(fèi)用配比的原則，開發(fā)企業(yè)在將各期實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入入賬后，應(yīng)將其相關(guān)的成本結(jié)轉(zhuǎn)入賬。為取得其他業(yè)務(wù)收入所發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出通過“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶核算，該賬戶按其他業(yè)務(wù)成本的種類設(shè)置明細(xì)賬。以下特別介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的收入的核算。

3營業(yè)稅金及附加的核算

企業(yè)建設(shè)開發(fā)在轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營收入時(shí)，應(yīng)按國家稅法規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等營業(yè)稅金及附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅根據(jù)房地產(chǎn)營業(yè)收入和規(guī)定稅率5%計(jì)算應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅按房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際占用的應(yīng)稅土地面積和適用稅額計(jì)算。城市維護(hù)建設(shè)稅按企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳納的營業(yè)稅和相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率計(jì)算。教育費(fèi)附加按企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳納的營業(yè)稅和3%的征收率計(jì)算。每月終了，企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)由當(dāng)月房地產(chǎn)經(jīng)營收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等營業(yè)稅金及附加，通過“營業(yè)稅金及附加”賬戶核算，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶。企業(yè)建設(shè)開發(fā)與一般企業(yè)不同的是，其相當(dāng)一部分應(yīng)交稅金是土地增值稅。土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和超額累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

作者：邵華 單位：七臺(tái)河中燃城市燃?xì)獍l(fā)展有限公司