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摘要：以資產(chǎn)抵押來融通資金是金融業(yè)的重要業(yè)務之一。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，而以往對國有企業(yè)的信用貸款也逐步向抵押貸款過渡。因此，對抵押資產(chǎn)價值的正確評估，以及抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認，將是資金提供者普遍關心的問題。文章對抵押貸款評估的風險防范問題進行了探討。

關鍵詞：抵押貸款評估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風險防范

一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風險防范

資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評估業(yè)務后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應取得相應的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)問題至關重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設項目證、建設工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

3．評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親自驗證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產(chǎn)重復抵押貸款而增加風險。

4．如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復抵押和虛假合同，最大限度減少風險。

抵押貸款中，最常見的就是機器設備和房地產(chǎn)評估，對房地產(chǎn)評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領產(chǎn)權(quán)證的相差文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

對設備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

對于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進行評估。防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的風險。

二、評估方法的風險防范

眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設前提下資產(chǎn)的評估，不宜評估非續(xù)用狀態(tài)下的資產(chǎn)。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對抵押物進行評估。所謂資產(chǎn)的抵押，實際上是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，而并非資產(chǎn)本身的抵押。抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權(quán)人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常的使用其所有的資產(chǎn)，但無處置權(quán)。換言之，其產(chǎn)權(quán)雖然沒有轉(zhuǎn)移，但實際已牌凍結(jié)狀態(tài)。借款人將其擁有的資產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權(quán)換一權(quán)。借款人在合同規(guī)定的期限內(nèi)若能償還貸款本息，則將收回其資產(chǎn)處置權(quán)，反之，不能如期歸還貸款本息，產(chǎn)權(quán)將可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而形成最終的產(chǎn)權(quán)變動。該特殊目的下資產(chǎn)的評估價值，應該是該財產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)時的價值。因為至債務人履行債務前，銀行實際上擁有該資產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)。當債務人不履行債務時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會該資產(chǎn)進“持續(xù)經(jīng)營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經(jīng)營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現(xiàn)因素，可采用市場折扣法。

成為抵押物的資產(chǎn)除本身因有的特點外，又產(chǎn)生一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

1．注重預期風險。資產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，應側(cè)重對預期可能產(chǎn)生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數(shù)。

2．抵押貸款資產(chǎn)的風險性。無論抵押貸款的風險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為金融機構(gòu)而言，是以經(jīng)營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機構(gòu)的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當?shù)氖袌鲲L險，還需付出相應的處理費用。3．抵押貸款資產(chǎn)一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機器設備等固定資產(chǎn)作抵押。這都是因為抵押資產(chǎn)的價值必須與貸款的額數(shù)相匹配，而企業(yè)的各類資產(chǎn)中往往以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

4．分析市場變現(xiàn)能力。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性，根據(jù)目前市場狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產(chǎn)。

抵押貸款的資產(chǎn)評估是各類不同目的的資產(chǎn)評估的一種，它理應遵循資產(chǎn)評估的普遍原則，即遵循獨立性、客觀性和科學性工作原則之外，還要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權(quán)利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準日時點上的市場公平價值。

除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產(chǎn)評估業(yè)務根據(jù)自身的特點，還應遵循以下原則：

1．安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍?；螂m然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

2．真實性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應予以詳細調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評估其價值。

3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。

針對不同的資產(chǎn)抵押，應采用不同的評估方法。房地產(chǎn)情況復雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結(jié)果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結(jié)果也會有不小的差別。評估時應從資產(chǎn)評估的效率和相對合理角度，按各種評估方法的特點，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量和效率，免除因評估方法選用不當形成的風險。如整體商品房（辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發(fā)法。在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)，一般不宜單獨作抵押。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應保持應有的職業(yè)道德和職業(yè)謹慎，充分關注企業(yè)的經(jīng)營能力，可采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭龋扇∮行У姆椒▉矸婪讹L險。

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