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內(nèi)容提要：住房貨幣政策的推行，使住房金融制度的改革成為焦點(diǎn)，但是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)受到貸款機(jī)構(gòu)安全性、流動(dòng)性和盈利性的限制。抵押貸款證券化拓寬了貸款機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源，增強(qiáng)了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)可以發(fā)放更多的抵押貸款，從而滿足購(gòu)房者融通資金的需要。由此形成經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，即貸款機(jī)構(gòu)由于安全性的保證而愿意多貸出資金、購(gòu)房者由于輔助資金的增加而能夠多購(gòu)買住房、社會(huì)總需求由于房地產(chǎn)的拉動(dòng)而得到明顯的增長(zhǎng)等。

隨著我國(guó)住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，解決這一問(wèn)題，除了把房?jī)r(jià)降到一個(gè)合理水平外（包括經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、以及降低有關(guān)的政府稅費(fèi)等），還應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)，尤其是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。

一、目前住房抵押貸款市場(chǎng)的局限性分析

一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)包括住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)即按揭貸款市場(chǎng)，是指購(gòu)房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場(chǎng)；住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場(chǎng)。

抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)涉及到銀行的安全性、盈利性和流動(dòng)性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對(duì)儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長(zhǎng)，銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來(lái)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流動(dòng)性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長(zhǎng)，流動(dòng)性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動(dòng)性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長(zhǎng)的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過(guò)違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，銀行開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國(guó)家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。

住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)可以分為證券化市場(chǎng)和非證券化市場(chǎng)兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過(guò)政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程，由此而形成的資金流通市場(chǎng)，稱抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。非證券化市場(chǎng)是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。

二、住房抵押貸款證券化的效應(yīng)分析

住房抵押貸款證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財(cái)產(chǎn)，把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)，另一方面通過(guò)把社會(huì)短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會(huì)的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：

1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，原來(lái)集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

2、提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，解決了銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長(zhǎng)期資產(chǎn)”的流動(dòng)性難題

由于房屋抵押貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，對(duì)發(fā)放抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，信貸資產(chǎn)回收周期很長(zhǎng)，而通常銀行吸收存款負(fù)債最長(zhǎng)僅5年(實(shí)際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和管理的難度。通過(guò)證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動(dòng)性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過(guò)抵押二級(jí)市場(chǎng)打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場(chǎng)化。

3、抵押貸款證券化對(duì)刺激抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的積極作用

對(duì)抵押貸款借款人來(lái)講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來(lái)源，增強(qiáng)了抵押貸款的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使金融機(jī)構(gòu)可以延長(zhǎng)抵押貸款的時(shí)間，擴(kuò)大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場(chǎng)購(gòu)房者融通資金的需要。這樣對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不會(huì)因?yàn)榻杩钯Y金短缺的瓶頸抑制而推遲購(gòu)房意愿；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將有更多機(jī)會(huì)出售他們已建成和即將建成的樓盤(pán)，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會(huì)總需求的增長(zhǎng)等。

三、住房抵押貸款證券化的建議

近些年來(lái)，我國(guó)在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列的探索和實(shí)踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國(guó)資本市場(chǎng)的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件。2、我國(guó)已建立了一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如一些專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房?jī)?chǔ)蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機(jī)構(gòu)上的保證3、大批房地產(chǎn)與證券評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應(yīng)該看到，我國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實(shí)現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有關(guān)管理部門(mén)的推動(dòng)和扶持，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面入手：

1、培育抵押貸款證券化市場(chǎng)

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。包括：1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國(guó)證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門(mén)面臨著建立和完善有關(guān)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的任務(wù)。2、深化金融改革。在國(guó)有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來(lái)源。3、開(kāi)發(fā)新的貸款種類。目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國(guó)情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

2、建立完善的抵押市場(chǎng)擔(dān)保體系

開(kāi)展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問(wèn)題：1、在龐大的住房抵押貸款市場(chǎng)中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級(jí)和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2、在流動(dòng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對(duì)抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。由此可見(jiàn)整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持。因此，設(shè)立專門(mén)的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對(duì)整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立

包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級(jí)后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認(rèn)購(gòu)承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購(gòu)承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷商要購(gòu)買剩余債券

四、住房抵押貸款的證券化途徑

住房抵押貸款證券化是從住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)向二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化，因此其操作思路首先從一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始。以抵押債券為例，抵押貸款證券化的運(yùn)作模式包括：1、銀行機(jī)構(gòu)向抵押借款人發(fā)放抵押貸款。2、抵押貸款的證券化。銀行機(jī)構(gòu)將抵押貸款債權(quán)出售給抵押貸款公司，由抵押貸款公司將其組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及擔(dān)保公司擔(dān)保升級(jí)后，發(fā)行抵押貸款債券。3、銀行機(jī)構(gòu)或抵押貸款公司向社會(huì)發(fā)行抵押債券。發(fā)行方式可采用直接發(fā)行或間接發(fā)行。前者是發(fā)行者親自辦理必要的手續(xù)，直接向投資者籌措資金；后者是以專門(mén)部門(mén)為經(jīng)紀(jì)人間接地籌措資金，廣泛地召募投資者，這部分經(jīng)紀(jì)人即證券承銷者。4、債券進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)參與流通。二級(jí)市場(chǎng)上的投資者有機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者，鑒于住房抵押貸款證券存在一定風(fēng)險(xiǎn)且金額較大、期限較長(zhǎng)，其投資主體應(yīng)以機(jī)構(gòu)投資者為主，以個(gè)人投資者為輔。

住房抵押貸款證券化的推行，對(duì)于豐富我國(guó)的證券市場(chǎng)（避免A股獨(dú)大的風(fēng)險(xiǎn)）、增加社會(huì)穩(wěn)健的金融投資渠道、促進(jìn)總需求和GDP的增長(zhǎng)等等，無(wú)疑是具有非常重要的意義