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摘要：近幾年來(lái)，隨著房改的深入，舊的福利分房制度結(jié)束，我國(guó)建立了新的住房制度，但新的住房問(wèn)題又隨之而來(lái)。住房在市場(chǎng)力量的作用下，價(jià)格不斷高漲，中低收入階層居民的收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，住房的供給結(jié)構(gòu)失衡，住房消費(fèi)兩極化現(xiàn)象日趨突出。為此，我國(guó)政府十分重視，積極介入住房問(wèn)題，初步建立了住房保障制度，對(duì)解決中低收入居民的住房困難發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用。本文首先對(duì)住房保障制度進(jìn)行了概述，接著對(duì)我國(guó)住房保障的發(fā)展現(xiàn)狀和問(wèn)題進(jìn)行了分析，最后對(duì)完善我國(guó)住房保障提出了建議

關(guān)鍵詞：房改；住房保障；住房消費(fèi)

一、住房保障制度概述

（一）住房保障制度的內(nèi)涵

住房保障制度是國(guó)家通過(guò)立法對(duì)國(guó)民收入進(jìn)行分配和再分配，對(duì)中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會(huì)保障制度的重要組成部分，也是國(guó)家住房政策的組成部分，是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

（二）住房保障制度的特點(diǎn)

1、全民性

全民性一方面是指任何一個(gè)社會(huì)都有住房保障問(wèn)題，不僅現(xiàn)代社會(huì)有，古代社會(huì)也有；不僅資本主義國(guó)家有，社會(huì)主義國(guó)家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個(gè)社會(huì)成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問(wèn)題。

2、互濟(jì)性

互濟(jì)性是指人們?cè)谏鐣?huì)生活中互相接濟(jì)，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。

3、福利性

福利性是指住房保障必然給被保障對(duì)象帶來(lái)一定的生活補(bǔ)償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個(gè)重要特征。

4、安全性

社會(huì)保障作為一種社會(huì)安全制度，是通過(guò)對(duì)人們基于生活的保障，向社會(huì)成員提供一個(gè)安全保護(hù)。

二、我國(guó)住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析

（一）我國(guó)住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展

經(jīng)過(guò)20多年的住房制度改革，住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房改的深入，與此同時(shí)，與社會(huì)領(lǐng)域收入差距不斷擴(kuò)大相對(duì)應(yīng)，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來(lái)越大。面對(duì)住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國(guó)的住房保障體系建設(shè)要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,并明確“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品房”。建設(shè)部《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房合理比例的供應(yīng)體系?！彼羞@些為建立我國(guó)住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。

（二）我國(guó)住房保障存在的問(wèn)題

我國(guó)的住房保障體系雖然已基本建立起來(lái)了，然而在實(shí)際的運(yùn)行中，在具體的實(shí)施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問(wèn)題。

1、經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問(wèn)題

第一，定位不清晰?！斗扛耐ㄖ分忻鞔_了經(jīng)濟(jì)適用住房的地位，在國(guó)發(fā)[2003年]18號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中對(duì)于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強(qiáng)調(diào)了“住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟(jì)適用住房提供了很好的理由。

第二，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來(lái)，在需求和成本的推動(dòng)下，全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格不斷上升，開(kāi)發(fā)商在高額利潤(rùn)驅(qū)使下，大量開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔、大戶(hù)型的商品房，中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)明顯不足，許多城市中低價(jià)位商品住宅只占供應(yīng)總量的10%左右。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)來(lái)看，從2000年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資增長(zhǎng)幅度、占商品住宅比重以及新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積等比重等各項(xiàng)指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢(shì)，部分城市甚至停建了經(jīng)濟(jì)適用住房。

第三，經(jīng)濟(jì)適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房的分配也是近幾年來(lái)爭(zhēng)議較大的一個(gè)方面。許多地方經(jīng)濟(jì)適用的分配管理不到位，甚至是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)審查購(gòu)房資格，分配的程序不透明，分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開(kāi)，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門(mén)”之風(fēng)盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門(mén)路不多，往往無(wú)法取得購(gòu)房資格。

2、廉租房存在的問(wèn)題

第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過(guò)低。由于廉租房是針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入戶(hù)的住房保障制度，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標(biāo)準(zhǔn)看，各個(gè)地方在在補(bǔ)貼對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，保障力度較大的城市已提出把補(bǔ)貼對(duì)象調(diào)整到12平方米以下的住房困難戶(hù)，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問(wèn)題。特別是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異更大，有些城市只補(bǔ)到10平方米，有些城市已補(bǔ)到近30平方米。從保障對(duì)象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)），保障比例達(dá)到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時(shí)，也有一些城市對(duì)雙困家庭都難以做到應(yīng)保盡保，保障面不到1%。

第二，廉租房的資金來(lái)源存在問(wèn)題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問(wèn)題。除少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來(lái)源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒(méi)有保證，致使這些城市不敢推行租金補(bǔ)貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)一批廉租住房，解決多少算多少，使國(guó)家的廉租住房保障政策難以真正得到落實(shí)，導(dǎo)致廉租住房保障面過(guò)小。

3、住房金融發(fā)展不夠

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來(lái)越難以滿(mǎn)足新形式下的住房保障要求。

第一，公積金的目的與實(shí)際實(shí)施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營(yíng)企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請(qǐng)公積金貸款的基本條件。這就使得實(shí)際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無(wú)法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。

第二，政策性住房金融體系不完善。我國(guó)目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無(wú)息的政策性住房貸款，也沒(méi)有與之相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購(gòu)房的能力。

4、住房保障法制不健全

從綜合性法律來(lái)看，在我國(guó)的《憲法》和《民法通則》中都沒(méi)有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專(zhuān)門(mén)性的法律來(lái)看，我國(guó)至今還沒(méi)有出臺(tái)一部相關(guān)的專(zhuān)門(mén)性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強(qiáng)有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實(shí)。

三、完善我國(guó)住房保障體制的對(duì)策

構(gòu)建住房保障制度是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運(yùn)行。

（一）確立政府管理體制

政府作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負(fù)著社會(huì)全面發(fā)展的責(zé)任，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬(wàn)戶(hù)中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。

1、明確和建立各級(jí)政府的住房保障決策委員會(huì)

住房問(wèn)題是各級(jí)政府必須解決的長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，是必須承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，加上住房問(wèn)題涉及面廣，協(xié)調(diào)部門(mén)多，要想切實(shí)解決好住房問(wèn)題，落實(shí)國(guó)家的各項(xiàng)住房保障政策，必須要成立一個(gè)常設(shè)的政府直屬的住房保障委員會(huì)。具體來(lái)說(shuō)，這個(gè)委員會(huì)要由政府的計(jì)劃部門(mén)、財(cái)政部門(mén)、建設(shè)部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、土地部門(mén)、房管部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)、法制部門(mén)、人民銀行等組成，住房保障委員會(huì)，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門(mén)的住房保障職能和責(zé)任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃和住房保障政策的實(shí)施。

2、建立明確的住房保障實(shí)施執(zhí)行機(jī)構(gòu)

各地區(qū)的住房保障委員會(huì)作為一級(jí)政府的常設(shè)決策機(jī)構(gòu)，不應(yīng)該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會(huì)下設(shè)置住房保障執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實(shí)施部門(mén)雜亂無(wú)序的局面，確保住房保障實(shí)施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實(shí)物配租由房管處負(fù)責(zé)，廉租房的房租補(bǔ)貼由財(cái)政局會(huì)同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購(gòu)房補(bǔ)貼由房改辦實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)實(shí)施又由建設(shè)局下屬?lài)?guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。因此，我國(guó)目前必須盡快建立專(zhuān)門(mén)的住房保障執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)，其主要職能應(yīng)包括：具體實(shí)施本地區(qū)住房保障委員會(huì)的住房發(fā)展計(jì)劃；負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等公共性住房的建設(shè)、分配、管理；負(fù)責(zé)住房補(bǔ)貼資金的分配、管理；負(fù)責(zé)各項(xiàng)住房保障優(yōu)惠政策如稅費(fèi)優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔(dān)保等的落實(shí)和協(xié)調(diào)。

3、建立專(zhuān)門(mén)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)

住房金融機(jī)構(gòu)在國(guó)家解決住房問(wèn)題上起著重要的作用。政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問(wèn)題而設(shè)立的。我國(guó)目前除公積金具備初步的政策性金融機(jī)構(gòu)雛形外，還沒(méi)有建立類(lèi)似的政策性金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于解決中低收入階層的住房貸款困難問(wèn)題非常不利，應(yīng)該盡快成立，也可以將公積金中心進(jìn)行完善和改進(jìn)。

（二）規(guī)范政府干預(yù)住房市場(chǎng)的方式

我國(guó)實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)對(duì)住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國(guó)目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。

1、制訂住房發(fā)展計(jì)劃

通過(guò)目標(biāo)明確的住房發(fā)展計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo)，最終達(dá)到住房保障的要求。目前，我國(guó)各級(jí)政府亟需制訂住房發(fā)展計(jì)劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時(shí)，定期向社會(huì)公布政府住房發(fā)展計(jì)劃，使社會(huì)居民及時(shí)了解政府的住房目標(biāo)、發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)，從而穩(wěn)定社會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期，避免住房市場(chǎng)的大起大落，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。

2、加強(qiáng)財(cái)政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實(shí)施

當(dāng)前我國(guó)政府應(yīng)該盡快出臺(tái)系列的財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收入階層的住房問(wèn)題提供良好的財(cái)政支持。

（1）出臺(tái)政策鼓勵(lì)社會(huì)資金投資興建廉租房并按指定的價(jià)格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設(shè)廉租房的財(cái)政壓力?？山o予開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款，并對(duì)其租金收入實(shí)施相應(yīng)的稅收抵扣優(yōu)惠等。

（2）出臺(tái)中低收入居民貸款購(gòu)房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請(qǐng)優(yōu)惠利率貸款，由財(cái)政進(jìn)行貼息，并可用每月的貸款還款額進(jìn)行所得稅的抵扣等。

（3）進(jìn)一步降低房屋出租稅費(fèi)，鼓勵(lì)居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。

（4）加強(qiáng)政府財(cái)政資金的補(bǔ)貼量，擴(kuò)大最低收入居民享受租金補(bǔ)貼的覆蓋面。

（三）建立健全住房分類(lèi)供應(yīng)體系

近幾年來(lái)，我國(guó)政府也意識(shí)到住房分類(lèi)供應(yīng)體系存在的問(wèn)題，多次下發(fā)文件強(qiáng)調(diào)落實(shí)住房分類(lèi)供應(yīng)的主體和比例。當(dāng)然，要真正解決好中低收入家庭的住房問(wèn)題，還必須進(jìn)一步完善和改革現(xiàn)有的住房分類(lèi)供應(yīng)體系。

1、改革和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度

從目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，作為經(jīng)濟(jì)還比較落后的發(fā)展中人口大國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用住房在我國(guó)的住房保障體系中至關(guān)重要，對(duì)解決占我國(guó)大多數(shù)的中低收入家庭住房問(wèn)題起著關(guān)鍵性的作用，對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平，建設(shè)和諧社會(huì)有著巨大的作用。而現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的各種弊端已嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展，亟需改革和完善。

（1）重新定位經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)

由于各地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量的日益減少，致使我國(guó)的“以經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主”的住房分類(lèi)供應(yīng)體系始終無(wú)法建立起來(lái)，中央政府意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，但又無(wú)法很好地解決現(xiàn)行政策下的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)問(wèn)題，于是，在2003年以后的各個(gè)規(guī)定中，又提出了建設(shè)普通商品房、中低價(jià)位商品房為主的供應(yīng)要求，造成了我國(guó)住房政策體系的混亂。因此，當(dāng)前關(guān)鍵是要統(tǒng)一對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)識(shí)，國(guó)家應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房、中低價(jià)商品房等政策性商品房合并總稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用住房。

（2）大力發(fā)展重新定位的經(jīng)濟(jì)適用住房

在政策上定性準(zhǔn)確、定位清晰后，就應(yīng)該大力增加和完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供給：

第一，轉(zhuǎn)變供給方式。目前，我國(guó)許多地方的經(jīng)濟(jì)適用住房都是由政府所有的國(guó)有開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，負(fù)責(zé)建設(shè)、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當(dāng)。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上同樣追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實(shí)上營(yíng)造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經(jīng)濟(jì)適用住房后，大量的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)就應(yīng)該在全社會(huì)范圍內(nèi)實(shí)行限定銷(xiāo)售房?jī)r(jià)的土地及項(xiàng)目拍賣(mài)模式，讓社會(huì)上的所有開(kāi)發(fā)商一起參與競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)的管理水平高，誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)，誰(shuí)就能取得經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，獲取合理的利潤(rùn)。從而改變政府部門(mén)或下屬?lài)?guó)有企業(yè)獨(dú)占經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的壟斷局面，有利于經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量的提高和環(huán)境的改善。

第二，大力增加供給數(shù)量。我國(guó)當(dāng)前應(yīng)大力增加經(jīng)濟(jì)適用住房的供給量，力爭(zhēng)使針對(duì)中低收家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量所占社會(huì)開(kāi)發(fā)總量的比重與中低收入家庭占社會(huì)家庭比重基本相符,這個(gè)比重應(yīng)該達(dá)到50%以上。應(yīng)該說(shuō)，在明晰經(jīng)濟(jì)適用住房的定性，推行社會(huì)化的限價(jià)土地拍賣(mài)方式后，我國(guó)各地政府完全可以使經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)比例達(dá)到住房總供給量的50%—70%以上?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)旺，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，保持房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵性的作用。

第三，改變供給結(jié)構(gòu)。在原有的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)模式下，供給結(jié)構(gòu)還是存在著相當(dāng)多的問(wèn)題。許多地方不顧自己的實(shí)際情況，片面追求大戶(hù)型，許多地方雖然規(guī)定了要建中小戶(hù)型，但在實(shí)際管理中，又未加以嚴(yán)格控制，從而在事實(shí)上造成了經(jīng)濟(jì)適用住房面積過(guò)大的狀況。這顯然與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房針對(duì)中低收入階層的本意相違備了因此，我國(guó)在現(xiàn)階段的住房建設(shè)更應(yīng)該以中小戶(hù)型為主，尤其是針對(duì)中低收入的經(jīng)濟(jì)適用住房而言，更應(yīng)如此。必須嚴(yán)格控制戶(hù)型，改變現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)面積過(guò)大、結(jié)構(gòu)失衡的狀況。

2、改革和完善廉租住房制度

廉租住房供應(yīng)體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國(guó)住房保障的最底線(xiàn)部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關(guān)注。因此，當(dāng)前，從全面建設(shè)小康的目標(biāo)出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現(xiàn)行的廉租住房制度。

（1）改革和完善廉租住房的供給方式

廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現(xiàn)了政府解決最低收入居民住房困難的程度。

第一，堅(jiān)持發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的原則，取消實(shí)物配租。當(dāng)前關(guān)鍵是要求各級(jí)政府盡快做好本地區(qū)廉租對(duì)象的調(diào)查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實(shí)際情況的廉租補(bǔ)貼發(fā)放范圍和標(biāo)準(zhǔn)，盡快全面實(shí)施廉租住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放政策，停止政府投資建設(shè)廉租房。

第二，轉(zhuǎn)變?cè)械恼辉┙o為社會(huì)多元化供給。當(dāng)前，我國(guó)應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的政策支持文件，鼓勵(lì)社會(huì)資金投資建設(shè)廉租住房，明確可以享受的優(yōu)惠條件，如低價(jià)或劃撥土地、低息或財(cái)政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會(huì)資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。

（2）落實(shí)廉租資金來(lái)源

當(dāng)前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個(gè)問(wèn)題，明確要求各級(jí)政府根據(jù)本地區(qū)的廉租對(duì)象的范圍和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測(cè)算每年所需的廉租補(bǔ)貼資金，并在當(dāng)年的財(cái)政預(yù)算中單項(xiàng)列支，建立以財(cái)政預(yù)算為主的住房保障專(zhuān)項(xiàng)基金，使廉租住房資金來(lái)源穩(wěn)定可靠，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。

（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)

我國(guó)近年來(lái)，各地房?jī)r(jià)飛漲，其中一個(gè)原因就是可供租賃的房屋太少，居民對(duì)于住房的選擇空間太小，導(dǎo)致了對(duì)于住房的需求基本上集中在了購(gòu)房需求上。由于我國(guó)今后將對(duì)廉租住房全面采用貨幣補(bǔ)貼的方式，而要較好實(shí)現(xiàn)這種方式的前提就是住房租賃市場(chǎng)必須規(guī)范、發(fā)達(dá)，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說(shuō)，要想使我國(guó)的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必須充分發(fā)展我國(guó)的房屋租賃業(yè)：

第一，政府出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定，鼓勵(lì)房屋業(yè)主拿出多余的住房進(jìn)行租賃，政府進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠。

第二，鼓勵(lì)社會(huì)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)低標(biāo)準(zhǔn)的低收入住房，政府提供相關(guān)的優(yōu)惠政策；

第三，鼓勵(lì)房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達(dá)。

第四，加強(qiáng)租賃登記備案的管理?？梢詫?shí)行政府貨幣補(bǔ)貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補(bǔ)貼資金被挪用，這就要求房產(chǎn)管理部門(mén)做好租賃登記備案工作。

3、改革和發(fā)展住房金融體系

一個(gè)完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)，離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的支持，一個(gè)完善的住房保障體系，更是離不開(kāi)政策性住房金融的保證。當(dāng)前，我國(guó)在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來(lái)看，作為一個(gè)完備的住房保障體系的重要部分，現(xiàn)行的住房金融仍需大力改革和完善。

（1）強(qiáng)化公積金制度

第一，強(qiáng)化公積金的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)比例太低了，應(yīng)該適當(dāng)提高繳存比例。雖然現(xiàn)在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國(guó)目前的實(shí)際狀況看，應(yīng)該將繳存比例提高到25%左右比較合適。

第二，提高公積金的互助性。當(dāng)前應(yīng)盡快加強(qiáng)公積金的互助性，放寬對(duì)中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購(gòu)房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問(wèn)題提供更多的資金來(lái)源。

（2）建立政府住房金融機(jī)構(gòu)

作為商業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，其行為受市場(chǎng)機(jī)制的制約，其目的是趨利避害，不愿經(jīng)營(yíng)低利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的貸款服務(wù)。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款，中低收入居民的貸款正表現(xiàn)為這種特征。因此，必須建立非營(yíng)利性的政府住房金融機(jī)構(gòu)作為商業(yè)住房金融金構(gòu)的補(bǔ)充。專(zhuān)門(mén)的政府住房金融機(jī)構(gòu)其主要職能應(yīng)該包括以下幾方面：

第一，為投資建設(shè)面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等的開(kāi)發(fā)商提供政策性的優(yōu)惠利率貸款，從資金上鼓勵(lì)支持經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會(huì)供給總量。

第二，為中低收入階層購(gòu)房貸款提供政府擔(dān)保，可以建立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)基金，解決中低收入家庭購(gòu)房貸款難的問(wèn)題，增強(qiáng)中低收入家庭的購(gòu)房能力。

第三，為其他專(zhuān)門(mén)性的住房金融機(jī)構(gòu)提供財(cái)政貼息或低息貸款。

（四）健全住房保障法制建設(shè)

由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的住房福利化，現(xiàn)代意義上的住房保障是最近幾年才產(chǎn)生的，法制明顯滯后，目前已經(jīng)制約了我國(guó)整個(gè)住房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡快加強(qiáng)住房保障法律的體系建設(shè)。

（1）在憲法和民法中強(qiáng)調(diào)公民居住權(quán)的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行的《憲法》第二章“公民的基本權(quán)利和義務(wù)”第四十五條規(guī)定“中華人民共和國(guó)公民在年老、疾病或者喪失勞動(dòng)能力的情況下，有從國(guó)家和社會(huì)獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國(guó)家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)?！蓖耆梢栽诖嘶A(chǔ)上增加“國(guó)家保障公民的居住權(quán)，國(guó)家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件?！钡扔嘘P(guān)公民居住權(quán)的條文，從而提高國(guó)家和社會(huì)對(duì)于公民居住權(quán)的重視和責(zé)任，也為專(zhuān)門(mén)性法律的制訂提供最基本的依據(jù)。

（2）制訂專(zhuān)門(mén)性的住房保障法律。當(dāng)前，我國(guó)亟需建立此類(lèi)的《住房法》從根本上明確我國(guó)的住房保障發(fā)展目標(biāo)、計(jì)劃，住房保障實(shí)現(xiàn)的方法、機(jī)制，政府的責(zé)任等原則性的法律規(guī)定，只有這樣，才能使我國(guó)的住房保障真正進(jìn)入有法可依的發(fā)展軌道，確保整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

完善的社會(huì)保障體系是全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分，更應(yīng)將作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實(shí)踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)。

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