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論文關(guān)鍵詞：住房住房制度住房租賃

論文摘要：德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)政策及廉租房等對(duì)中國(guó)住房制度創(chuàng)新有重要借鑒意義。加快培育和發(fā)展中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策建議。

住房問(wèn)題是關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系到社會(huì)公平與和諧。不久前我國(guó)民建中央歐洲住房制度考察團(tuán)赴歐對(duì)德國(guó)、瑞典等國(guó)住房制度作了考察。我們?cè)诳疾熘锌吹剑含F(xiàn)在的德國(guó)住房制度是一種市場(chǎng)化的住房制度。

從歷史上看，德國(guó)住房市場(chǎng)制度經(jīng)歷了一個(gè)逐漸制度創(chuàng)新的發(fā)展過(guò)程。

早在19世紀(jì)三、四十年代，德國(guó)工業(yè)革命時(shí)期，大量農(nóng)民進(jìn)入城市成為市民，需要大量住房，城市住房短缺，這時(shí)，一批商人作房產(chǎn)企業(yè)主的私人房產(chǎn)公司應(yīng)運(yùn)而生，它們建造公寓、別墅作商品房，以市場(chǎng)價(jià)出售或出租給市民。私人房產(chǎn)公司以市場(chǎng)價(jià)出售或出租住房這標(biāo)志著住房市場(chǎng)制度已經(jīng)形成。

同時(shí)，德國(guó)在工業(yè)革命時(shí)期，工礦企業(yè)主——資本家要大量吸引工人，也建了許多工礦企業(yè)工人住宅，以低于市場(chǎng)租賃商品房的低廉價(jià)格出租給工礦企業(yè)工人。這又標(biāo)志著當(dāng)時(shí)由企業(yè)主贊助的廉租房租賃市場(chǎng)制度也已經(jīng)形成。

二次大戰(zhàn)以后，德國(guó)許多地方居民幾乎都無(wú)房居住，政府為了要使人民有房住，向農(nóng)民買(mǎi)了許多土地，建造了大量公寓房出租，后來(lái)這些公寓房絕大多數(shù)都出售給了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，這又標(biāo)志著政府主導(dǎo)的住房市場(chǎng)制度的形成和發(fā)展

上世紀(jì)90年代東西德統(tǒng)一后，德國(guó)住房出現(xiàn)新的較大短缺現(xiàn)象。這時(shí)，德國(guó)政府不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)業(yè)，而是大力鼓勵(lì)私人房產(chǎn)公司和私人從事房地產(chǎn)業(yè)，建造或買(mǎi)賣(mài)公寓和別墅出售或出租。社會(huì)福利房也由政府贊助，房產(chǎn)公司和私人建造并提供市場(chǎng)滿足低收入者對(duì)住房的需求。這就使市場(chǎng)化的住房制度更加完善和發(fā)展。

歐洲考察歸來(lái)，我對(duì)中國(guó)與德國(guó)、瑞典等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房制度情況進(jìn)行了一些比較分析和研究，感到一個(gè)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度國(guó)家的住房制度也應(yīng)逐步建成市場(chǎng)化的住房制度。成熟的市場(chǎng)化的住房制度，即房地產(chǎn)市場(chǎng)制度應(yīng)當(dāng)是租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的市場(chǎng)制度。德國(guó)，瑞典等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家在住房制度建設(shè)和住房市場(chǎng)發(fā)展的創(chuàng)新探索中取得的許多成熟經(jīng)驗(yàn)都很值得我國(guó)借鑒。要搞好我國(guó)住房制度建設(shè)，要保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展，在當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，我國(guó)應(yīng)努力加快市場(chǎng)化住房制度建設(shè)步伐，盡快努力把我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建成規(guī)范的租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度。

一、德國(guó)與中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)

德國(guó)是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設(shè)和住房市場(chǎng)發(fā)展，解決住房問(wèn)題比較成功的國(guó)家之一。德國(guó)住房制度是一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)化的住房制度。

現(xiàn)在，德國(guó)住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場(chǎng)化住房制度。德國(guó)住房市場(chǎng)是一種在整個(gè)住房市場(chǎng)中住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)占比的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。德國(guó)自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)占比，住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)還如此之發(fā)達(dá)?這是由于在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，住房租賃市場(chǎng)的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，買(mǎi)不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長(zhǎng)期具有一定流動(dòng)性，暫時(shí)不愿意買(mǎi)房或不需要買(mǎi)房而需要租房，有的人暫時(shí)買(mǎi)不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與德國(guó)和其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，我國(guó)全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)

據(jù)此計(jì)算，目前，在我國(guó)全國(guó)租賃住房市場(chǎng)占比為18.38％。當(dāng)然，如果我們從實(shí)際情況看，我國(guó)還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計(jì)算的住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際占比，應(yīng)比全國(guó)租賃住房在住房市場(chǎng)中占比僅為18.38％會(huì)要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國(guó)的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國(guó)城市居民中租房居住的僅有幾百萬(wàn)戶。2004年，有關(guān)部門(mén)對(duì)我國(guó)城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國(guó)租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在目前和今后長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)對(duì)住房租賃的市場(chǎng)需求潛力十分巨大，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ彩志薮蟆Ｎ覈?guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對(duì)住房的需求；同時(shí)，從總體上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長(zhǎng)，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費(fèi)擴(kuò)大將是必然的趨勢(shì)。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房的價(jià)格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購(gòu)房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對(duì)租房消費(fèi)將形成巨大需求。

與此同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)實(shí)行住房分配貨幣化制度的實(shí)行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對(duì)住房租賃市場(chǎng)有效需求的形成。這是因?yàn)椋阂环矫孀》糠峙湄泿呕〈藷o(wú)償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場(chǎng)成了居民解決居住問(wèn)題的唯一途徑，人們要么買(mǎi)房，要么租房，市場(chǎng)上存在著大量的對(duì)住房的消費(fèi)需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長(zhǎng)期的資金，又使住房消費(fèi)成為可能。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì)來(lái)看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，較長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)在租售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買(mǎi)輕租”，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展已不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國(guó)與中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)政策

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，高度重視廣開(kāi)住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國(guó)租賃住房供應(yīng)來(lái)源廣泛，種類(lèi)構(gòu)成多樣。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)來(lái)源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3％為專(zhuān)業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國(guó)地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國(guó)法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國(guó)地方政府還規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的一定比例，專(zhuān)門(mén)出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須專(zhuān)門(mén)建低收入家庭出租房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，政府和銀行大力扶植和鼓勵(lì)私人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建造出租出售住房。德國(guó)地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補(bǔ)貼等形式大力扶植和鼓勵(lì)住房開(kāi)發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國(guó)住房補(bǔ)貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補(bǔ)貼占21％。德國(guó)還對(duì)住房合作社出租房屋政府實(shí)行免稅政策。德國(guó)住房信貸銀行以無(wú)息或低息住房貸款扶植私人和住房開(kāi)發(fā)商投資建造出租住房。德國(guó)地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無(wú)息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開(kāi)發(fā)商和私人商實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。德國(guó)重視加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國(guó)重視加強(qiáng)維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，制定了維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。和德國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)比較，目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專(zhuān)門(mén)規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)商必須提供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的一定占比，專(zhuān)門(mén)出租售給中低收入家庭。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場(chǎng)。

由于我國(guó)公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國(guó)公房租賃并不利于住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無(wú)房戶的住房社會(huì)保障功能。

現(xiàn)在我國(guó)也少有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房。主要是由于開(kāi)發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)空間狹小。這也是一個(gè)重要原因。其次、目前，我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，在對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房來(lái)源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵(lì)住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵(lì)住房出租的稅收和財(cái)政補(bǔ)貼政策。我國(guó)現(xiàn)行的住房租賃的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費(fèi)加在一起要占到總費(fèi)用的1/3以上，這很不利于開(kāi)發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法制尚不健全，對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專(zhuān)門(mén)從事租賃房的經(jīng)營(yíng)，銀行不得混業(yè)經(jīng)營(yíng)，尤其不能像國(guó)外那樣經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，也經(jīng)營(yíng)住房租賃。我國(guó)還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機(jī)的制度安排。目前我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對(duì)產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對(duì)租賃方則沒(méi)有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭(zhēng)判決缺乏法律依據(jù)和保障。三、德國(guó)與中國(guó)的社會(huì)福利住房和廉租住房

德國(guó)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房。德國(guó)社會(huì)福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開(kāi)發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場(chǎng)租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國(guó)，每個(gè)公民都享有住房權(quán)并對(duì)低收入者實(shí)行住房保障制度。對(duì)于那些既買(mǎi)不起房，又租不起房的人，由政府出錢(qián)為他們租社會(huì)福利房。社會(huì)福利房是供低收入者購(gòu)買(mǎi)或租賃，法定的低于一般商品房市場(chǎng)價(jià)的廉價(jià)房或廉租房。購(gòu)買(mǎi)或租賃社會(huì)福利房的必須是法定的低收入者?，F(xiàn)在，科隆市的社會(huì)福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會(huì)福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬(wàn)人口，有10萬(wàn)人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬(wàn)人中僅約1萬(wàn)人住社會(huì)福利房。

德國(guó)社會(huì)福利房制度作為保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房制度類(lèi)似我國(guó)廉租房制度。我國(guó)建立廉租房制度是1998年就提出來(lái)開(kāi)始建立的，建立三年多來(lái)，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報(bào)的全國(guó)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中已有221個(gè)城市在2005年年底前實(shí)施了廉租住房制度，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬(wàn)戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國(guó)的廉租住房制度主要是通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國(guó)廉租住房制度覆蓋面尚小；廉租住房制度還很不完善；還沒(méi)有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個(gè)十分普遍的嚴(yán)重問(wèn)題。

四、加快培育和發(fā)展中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的政策建議

1、加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，首先應(yīng)逐步把我國(guó)的住房制度建設(shè)成一種由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場(chǎng)制度。各級(jí)政府不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持走政府宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)化發(fā)展道路。

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對(duì)住房發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場(chǎng)體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營(yíng)造有利于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)服務(wù)，完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國(guó)住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費(fèi)，鼓勵(lì)廣大中低收入家庭分流租房市場(chǎng)

較長(zhǎng)期以來(lái)，由于各地政府來(lái)也比較偏重于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級(jí)政府部門(mén)首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵(lì)中低收入家庭從購(gòu)房市場(chǎng)中分流到租房市場(chǎng)來(lái)。對(duì)租房仍有經(jīng)濟(jì)困難中低收入家庭可實(shí)行租房困難直補(bǔ)政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場(chǎng)按租房市價(jià)自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補(bǔ)到戶。

3、鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實(shí)選擇。

目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)開(kāi)拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來(lái)居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房出租、以租養(yǎng)房、待機(jī)出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購(gòu)買(mǎi)新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實(shí)施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會(huì)出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)中還會(huì)分流出部分閑置私房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對(duì)出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵(lì)私房出租，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。對(duì)中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策；對(duì)低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無(wú)息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策。也可采取對(duì)私房出租實(shí)行退稅政策，以鼓勵(lì)更多中小面積房屋用于出租，滿足市場(chǎng)需求。

為了鼓勵(lì)，扶持私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會(huì)范圍的，帶有一定社會(huì)公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專(zhuān)業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開(kāi)展租賃供需配對(duì)的基本工作外，還可承擔(dān)房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。一是可以通過(guò)政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其投資開(kāi)發(fā)的商品房中開(kāi)發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營(yíng)租賃住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作也能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)租賃住房投資回報(bào)慢，政府部門(mén)可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣(mài)掉，可按約定要求規(guī)定補(bǔ)足其土地出讓金；政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)補(bǔ)貼；政府可鼓勵(lì)銀行為開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長(zhǎng)期貸款，降低資金使用成本；政府可進(jìn)一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過(guò)合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費(fèi)用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過(guò)金融、稅收支持，吸引社會(huì)閑置資金進(jìn)入住房市場(chǎng)，以租賃經(jīng)營(yíng)為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場(chǎng)的有效供給；二是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過(guò)拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動(dòng)遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源。現(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個(gè)人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，還應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。

首先應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)。當(dāng)前，進(jìn)一步加強(qiáng)完善房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專(zhuān)營(yíng)房屋租賃居間、的各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，通過(guò)指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)，確保住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠(chéng)信中介。加強(qiáng)規(guī)范中介走規(guī)?；⒄?guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠(chéng)信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場(chǎng)。

5、采取得力措施，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)

由于當(dāng)前我國(guó)有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴(yán)重的社會(huì)向題。首先應(yīng)集中解決有效房源不足，無(wú)房的廉租戶“租房難”問(wèn)題。由于現(xiàn)在我國(guó)廉租住房制度建設(shè)還處于起步階段，廉租住房制度建設(shè)有的地方才剛起步不久，其制度建設(shè)尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問(wèn)題，應(yīng)強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要工作任務(wù)，高度重視解決無(wú)房的廉租戶“租房難”問(wèn)題，認(rèn)真落實(shí)廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任；解決有這一問(wèn)題的關(guān)鍵是要開(kāi)拓廉租房房源。為要擴(kuò)大廉租房房源，一方面政府應(yīng)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來(lái)源制度，確保必要的財(cái)政預(yù)算資金及時(shí)到位。另一方面還應(yīng)開(kāi)拓新的租住房建設(shè)資金來(lái)源。一是應(yīng)該從政府賣(mài)土地的收入中來(lái)，也就是應(yīng)將政府高價(jià)拍賣(mài)土地的部分收入，補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上。各地應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行2006年“國(guó)六條”規(guī)定，將這筆錢(qián)部分用于廉租房的建設(shè)。二是還可允許部分住房公積金資金進(jìn)入。各地有關(guān)部門(mén)聚集起來(lái)的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購(gòu)房外，也可以拿出部分公積金贊助當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T(mén)建造一些廉價(jià)實(shí)用住房，政府部門(mén)對(duì)這些住房的建設(shè)還應(yīng)給予適當(dāng)?shù)母鞣N稅收和配套費(fèi)的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險(xiǎn)資金和房地開(kāi)發(fā)商資金等社會(huì)資金和民間資金進(jìn)入，但這些資金界人政府須也要有相應(yīng)的財(cái)稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)扶持資金投入者。