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我國社會經(jīng)濟在近年來步入新常態(tài)，且推動了經(jīng)濟調(diào)控方式、結(jié)構(gòu)以及增長速度的發(fā)展變化。在經(jīng)濟新常態(tài)這樣的背景下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應該積極開展運維轉(zhuǎn)型工作，實現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)化，努力適應當前房地產(chǎn)市場的變化，這對于促進企業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展是十分必要的。

一、經(jīng)濟新常態(tài)的定義與內(nèi)涵

所謂常態(tài)就是指一種正常的狀態(tài)，這是與反常態(tài)相對的概念。一個“新”字表明與以前存在較大的差異，一個“常”字表明相對穩(wěn)定，沒有大幅度的波動?！靶鲁B(tài)”為在2014年對河南進行考察時提出的概念，指出我國應該結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展的特性，去適應經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，也傳達出一種全新的治國理念。我國處于經(jīng)濟新常態(tài)時期，標志著在很長的一段時間內(nèi)我國的經(jīng)濟形勢與以往相比，無論是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟增長以及調(diào)控模式等均發(fā)生了變化。同時對我國目前的經(jīng)濟進行分析，可知其具有一定的演進與變遷特性，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

1.經(jīng)濟運行環(huán)境復雜多變。

目前我國經(jīng)濟運行的內(nèi)外環(huán)境十分復雜而多變，且在較長的一段時間內(nèi)存在不確定性?？v觀我國經(jīng)濟的形勢，正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整以及增長模式轉(zhuǎn)變的適應期，在這期間新舊問題容易激發(fā)各種矛盾，且出現(xiàn)了經(jīng)濟下行的情況。從國際的角度來看，由于金融危機的影響世界經(jīng)濟還處于復蘇期，大部分經(jīng)濟體略顯乏力且存在分化現(xiàn)象。

2.經(jīng)濟增長與結(jié)構(gòu)優(yōu)化成常態(tài)。

根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟增長中最終消費的貢獻率達到50%左右，成為社會經(jīng)濟的首要推動力，并且已經(jīng)超過了金融投資行業(yè)。而服務行業(yè)自2007年以來，一直保持較高的增長速度，且在2013年達到46.2%的增長幅度，高于第二產(chǎn)業(yè)的增幅。同時我國在產(chǎn)能、杠桿以及庫存等方面加大了調(diào)整力度，這樣部分產(chǎn)能、技術落后的企業(yè)將被淘汰，可以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化。

3.經(jīng)濟增長依然處于爬坡期。

我國經(jīng)濟目前依然處于爬坡期，在很長一段時間內(nèi)的常態(tài)就是增速回落且放緩。統(tǒng)計表明，與以往十幾年經(jīng)濟保持百分之十的增速相比，我國近兩年經(jīng)濟的增長速度已經(jīng)下降到百分之八左右，處于中高速增長水平。而2014年的統(tǒng)計結(jié)果表明，我國GDP的增速已經(jīng)明顯放緩，未來幾年GDP的增速將有所下降，可能降至百分之七左右。

4.改革創(chuàng)新為經(jīng)濟發(fā)展提供動力。

我國經(jīng)濟已經(jīng)逐步改變了原有將投資、要素作為主要增長點的模式，逐漸轉(zhuǎn)為依靠創(chuàng)新與改革來提供動力。近幾年我國高新產(chǎn)業(yè)的增長幅度明顯高于其他產(chǎn)業(yè)，為城鎮(zhèn)提供了更多的就業(yè)崗位。這就表明在社會經(jīng)濟發(fā)展中更加注重民生問題與質(zhì)量，也改變了以往追求速度、規(guī)模的包容性增長方式。而在社會經(jīng)濟推行全面改革的大潮中，各種釋放的紅利將成為全新的經(jīng)濟驅(qū)動力，且創(chuàng)新與改革將為經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎?？傊跈C遇與挑戰(zhàn)面前新常態(tài)這一概念的提出，得到了社會各界的認同與支持。在我國經(jīng)濟發(fā)展的全新時期，各種新舊經(jīng)濟的交替與轉(zhuǎn)化存在一定的邏輯規(guī)律，也對中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型帶來深遠影響。

二、經(jīng)濟新常態(tài)下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來的發(fā)展道路，無非是通過低成本人力資源、投資等來擴大規(guī)模，并進一步升級產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，而這樣的粗放式經(jīng)營模式可能產(chǎn)生缺乏創(chuàng)新、無序競爭以及產(chǎn)能過剩等問題。我國社會經(jīng)濟經(jīng)過三十多年的快速發(fā)展，在要素以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟增長逐漸進入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)時期。在經(jīng)濟新常態(tài)下，必將推動房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這不僅為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來機遇，也將面臨更多的挑戰(zhàn)。

1.運營決策缺乏科學性。

我國很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，還沒有制定科學的戰(zhàn)略規(guī)劃，或者缺乏長遠的發(fā)展目標。這一方面與企業(yè)管理者有關，企業(yè)制定的規(guī)章制度無法發(fā)揮約束作用，且存在很多管理上的漏洞，無法保障企業(yè)的整體利益。同時企業(yè)在發(fā)展過程中，存在管理人員自身能力無法適應企業(yè)發(fā)展的情況，或者由于管理人員決策能力不足，進而對企業(yè)競爭力的提高帶來一定的影響。另一方面，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的運營理念與市場需求不符，如認為價位、檔次高的房地產(chǎn)才是好的產(chǎn)品，這也就出現(xiàn)了大量別墅、豪宅滯銷的情況。第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務難以拓展，多為本地化經(jīng)營，在產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面并不合理，與大型企業(yè)之間也沒有密切的聯(lián)系與協(xié)作，這也是其無法跨地區(qū)發(fā)展的一個重要原因。

2.缺乏良好的發(fā)展環(huán)境。

我國長期以來，許多地方對于大型房地產(chǎn)企業(yè)有很多優(yōu)惠政策，并鼓勵大型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而這無形中增加了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力。同時國家的宏觀調(diào)控也對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來直接影響，很多企業(yè)由于缺乏建設用地不得已才實施轉(zhuǎn)型。同時房地產(chǎn)市場還存在無序競爭等情況，各種虛假廣告、暗箱操作以及欺詐行為時有發(fā)生。部分開發(fā)商為了獲取暴利，不惜侵占城市綠化用地，或者并沒有進行科學的建設規(guī)劃。這些行為不僅擾亂了市場的正常秩序，也讓消費者無法獲得真正合法的權(quán)益。

3.產(chǎn)能過剩日益突出。

由于長期的粗放式運營，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)均存在產(chǎn)能過剩的問題。統(tǒng)計表明，2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)能的綜合利用率不足70%。具體表現(xiàn)為在房地產(chǎn)施工建設過程中，建設資源的損耗較大，且住宅節(jié)能問題更加突出。我國每年鋼鐵、水泥的消耗量占到全球的三分之一，而房地產(chǎn)行業(yè)占有很大的比重。同時在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中也不可避免會出現(xiàn)環(huán)境污染等問題，如施工過程中的噪聲、空氣污染等。

三、經(jīng)濟新常態(tài)下推動中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的思路

在經(jīng)濟新常態(tài)下，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的上述問題，要求在企業(yè)管理模式以及資源利用方面進行改進與創(chuàng)新，堅持綠色發(fā)展的指導思想，以保障企業(yè)的穩(wěn)定、良性發(fā)展。

1.構(gòu)建科學的運營管理機制。

與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在資金、建筑用地以及稅收等方面的限制。這就要求通過構(gòu)建科學的運營與管理機制，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求來制定戰(zhàn)略目標，保障企業(yè)發(fā)展的科學性和規(guī)?；τ谄髽I(yè)的運營項目進行科學定位，樹立正確的運營理念，以此推動企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。及時獲取房地產(chǎn)行業(yè)的最新資訊，并研究與房地產(chǎn)相關的法律、稅費以及管理模式等。在房地產(chǎn)建設過程中，可以根據(jù)市場需求開發(fā)后續(xù)產(chǎn)業(yè)。在企業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面，應該加強與大型企業(yè)的交流與協(xié)作，力求獲取大型企業(yè)的資金與技術支持，以進一步提高運營效益。在項目定位與土地選擇方面，首先需要充分了解房地產(chǎn)市場的形勢，然后對投資風險進行必要的防控，以此規(guī)避后期的投資風險。企業(yè)內(nèi)部在進行運維管理時，需要有規(guī)范化的制度，并加強企業(yè)管理人員的決策與執(zhí)行能力，提高企業(yè)的整體管理水平。同時引入信息化技術，改變原有房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)與生產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)為采用定制的方式，積極調(diào)整并對資源進行優(yōu)化配置，以此提高企業(yè)的運行效率。

2.創(chuàng)設良好的運營環(huán)境。

政府部門應該加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，通過宏觀調(diào)控等方式，及時治理不符合規(guī)范、污染嚴重以及技術落后的房地產(chǎn)企業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)設良好的環(huán)境。并給予中小型企業(yè)更多的優(yōu)惠政策，如在稅收、籌集資金以及用地等方面減少限制。同時對于國有企業(yè)應該積極進行改革，在運營管理以及職工身份方面放開限制，并借鑒其他企業(yè)的成功管理經(jīng)驗。并通過出臺產(chǎn)業(yè)政策來為企業(yè)發(fā)展提供指導，加快中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展進程，以推動企業(yè)的轉(zhuǎn)型優(yōu)化。

3.努力提高產(chǎn)品質(zhì)量。

在經(jīng)濟新常態(tài)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要明確自身的市場定位，做好產(chǎn)品的總體規(guī)劃工作，按照生態(tài)以及可持續(xù)發(fā)展的要求來規(guī)劃產(chǎn)品，著力打造消費者滿意、人與自然和諧的項目。在房地產(chǎn)建設過程中，注意產(chǎn)品是否具備節(jié)水、節(jié)能的特性，盡量保障環(huán)保、無污染。同時對于建設施工人員加強管理，在項目規(guī)劃、建設的全過程中加強監(jiān)管，嚴格查處各種質(zhì)量問題，以此保障產(chǎn)品的優(yōu)良率。

4.改變企業(yè)主戰(zhàn)場，投身新農(nóng)村、新型城鎮(zhèn)化建設。

2014年3月份國家出臺的《新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃》是今后一個時期指導全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃，將進一步提高城鎮(zhèn)化率和改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境，加快建成小康社會。這為中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個很大的需求量。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，經(jīng)濟發(fā)展和社會需求倒逼房企轉(zhuǎn)型。在國家宏觀經(jīng)濟進入“中高速、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動力和多挑戰(zhàn)”的新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)必然會進入一個提質(zhì)換擋、降速運行的新階段。這是經(jīng)濟大勢所趨。

5.做好企業(yè)文化宣傳工作。

中小房地產(chǎn)企業(yè)注重對企業(yè)文化的建設與宣傳，這是促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必要途徑之一。一個成功的企業(yè)不僅表現(xiàn)在發(fā)展規(guī)模上，更表現(xiàn)在是否能夠吸引人才上。首先可以從企業(yè)管理人員著手，要求企業(yè)領導層樹立良好的形象，并提高自身的人格魅力，在工作中做到聯(lián)系實際、提高實效，以此發(fā)揮表率作用。其次，中小型企業(yè)應該制定科學的企業(yè)文化建設制度，通過長期的堅持與實踐來構(gòu)建企業(yè)文化。此外，企業(yè)各層次之間要加強溝通交流，提高每個員工的學習與創(chuàng)造能力，以打造一支穩(wěn)定、高素質(zhì)的生產(chǎn)隊伍。

四、結(jié)語

當前我國的經(jīng)濟形式復雜多變，而企業(yè)的轉(zhuǎn)型優(yōu)化是一個長期的過程，并且面臨很多問題與挑戰(zhàn)。這就需要中小房地產(chǎn)企業(yè)積極順應市場的變化，努力提高企業(yè)決策與管理水平，創(chuàng)新生產(chǎn)技術與運營理念，以此為自身的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

作者：彭祚龍 單位：港龍控股集團有限公司