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1地鐵物業(yè)管理

1.1地鐵物業(yè)管理作用

地鐵物業(yè)管理價值和作用主要具體表現(xiàn)在三個方面：

1.1.1高質(zhì)量的服務(wù)。地鐵這種大型的基礎(chǔ)設(shè)施工程建成之后不像其他產(chǎn)品可以隨意流動，擴散到全國各個地區(qū)，它只能服務(wù)于自己的線路延展所覆蓋的區(qū)域。同樣，地鐵每天的運營時間也是有限的，在有限的運營時間和運輸空間內(nèi)，地鐵要想吸引顧客，提高收入，只能通過提高其物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。為此，地鐵物業(yè)配備了專業(yè)的地鐵物業(yè)從業(yè)人員，并且定期培訓(xùn)，提升其業(yè)務(wù)技能，保證其服務(wù)質(zhì)量。

1.1.2高保障的安全。地鐵運營是一項社會性服務(wù)，關(guān)系到公共安全，地鐵運營中首重安全，其次是服務(wù)。因此，地鐵的維護保養(yǎng)工作時地鐵運營管理的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到地鐵運營的安全可靠程度。地鐵物業(yè)管理相當重視安全性方面的要求，定期對管理人員進行安全方面的培訓(xùn)，使物業(yè)管理安全有效展開，保證地鐵穩(wěn)定運營。

1.1.3高盈利的能力。地鐵在保證安全運營的前提下，不僅擁有票務(wù)收入，還可以通過引入廣告、物業(yè)經(jīng)營、沿線房產(chǎn)開發(fā)等途徑增加地鐵的衍生收益。這些收入在地鐵項目前期可能會暫時的出現(xiàn)不平衡，但是隨著地鐵的發(fā)展及運營管理的成熟，會形成長期穩(wěn)定并會持續(xù)增長的巨大現(xiàn)金流收入。因此，地鐵物業(yè)管理是為地鐵運營創(chuàng)造巨大收入的有力保證。

1.2地鐵物業(yè)管理存在問題

地鐵物業(yè)管理對地鐵運營來說是支持性管理服務(wù)，是維護地鐵運營環(huán)境，提升地鐵運營形象的重要保障。但由于地鐵建設(shè)的過于迅速，地鐵物業(yè)管理在很多方面做的沒有那么全面，主要存在以下幾方面問題：

1.2.1地鐵站內(nèi)空間沒有得到很好的規(guī)劃和設(shè)計。城市地鐵建設(shè)迅速，直接造成地鐵車站內(nèi)空間沒有得到適當?shù)睦?。一方面使得地鐵站內(nèi)沒有提供各種便利于乘客的各種服務(wù)設(shè)施如，例如沒有任何存取款服務(wù)設(shè)施，沒有購買隨行時可能需要的必要物品等，沒有提供足夠的服務(wù)以便利人們的出行需要，對于地鐵這種服務(wù)性行業(yè)是一個很大的缺陷；另一方面也減少了地鐵的額外收入，畢竟地鐵如果單靠車票收入是很難維持地鐵運營成本的，因此地鐵物業(yè)管理除了“節(jié)流”之外，還應(yīng)不斷“開源”，創(chuàng)造更多的盈利收入。

1.2.2地鐵內(nèi)指引導(dǎo)向標識不全或位置不當。地鐵車站內(nèi)一般只在檢票出入口和列車上下處有一兩個工作人員之外，整個過程并沒有指導(dǎo)性服務(wù)人員，因此其引導(dǎo)標識對于人們在一個不熟悉的環(huán)境下起到很大的作用。一些大城市地鐵分布很廣，如果沒有妥善的引導(dǎo)標示，很容易造成人群擁堵現(xiàn)象，例如南京繁華地帶新街口其出口多大24處，如果沒有清晰的導(dǎo)向標示，乘客很難從正確出口出去，人群若沒有及時散去，很容易造成擁堵，發(fā)生意外。

1.2.3設(shè)備的維護與保養(yǎng)工作缺乏一定規(guī)范。作為一項社會性服務(wù)，地鐵的安全是至關(guān)重要的，因此設(shè)備的維護和保養(yǎng)可謂是重中之重。然而畢竟關(guān)于地鐵物業(yè)管理工作，國內(nèi)依然處于摸索和完善中，其工作仍缺乏一定的系統(tǒng)化和流程化，內(nèi)部的規(guī)范和制度依然在漸漸完善之中，所以對于設(shè)備的維護和保養(yǎng)工作依然缺乏一定的規(guī)范，沒有形成自己專門的維修團隊，更多的是依靠外部的專業(yè)維修人員，這對于地鐵的發(fā)展是極為不利的。此外，受資金和人員的限制，地鐵內(nèi)設(shè)備缺乏定期的維修和保養(yǎng)，會造成地鐵運營安全的隱患。

2地鐵物業(yè)管理信息系統(tǒng)化的重要性

地鐵物業(yè)總量的急劇增長極大地豐富了地鐵物業(yè)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容，地鐵物業(yè)的類型除一般的站臺外，還將包括地鐵的上蓋物業(yè)、地鐵各個基地的物業(yè)、地鐵商鋪以及地鐵系統(tǒng)的其他物業(yè)等。這些不同類型的物業(yè)其管理內(nèi)容千差萬別，可能包括房屋建筑主體的管理，其要求各不相同，呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性。這要求我們用系統(tǒng)性的觀點來分析、用信息化的科學(xué)方法來管理。

3地鐵物業(yè)信息系統(tǒng)化的管理方法

3.1地鐵物業(yè)管理設(shè)施和設(shè)備的信息系統(tǒng)化

隨著安全防范技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新技術(shù)的出現(xiàn)，地鐵物業(yè)管理也都一一引入了諸多高科技的設(shè)施設(shè)備，如電子識別系統(tǒng)、自動供暖系統(tǒng)、自動供水系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、太陽能利用、建筑節(jié)能技術(shù)等。地鐵上蓋物業(yè)都安裝了先進的安全防范設(shè)備，設(shè)備的維護保養(yǎng)全部通過電腦控制，設(shè)定好設(shè)備中長期保養(yǎng)的周期，并結(jié)合設(shè)備自身運轉(zhuǎn)的狀態(tài)做出在最佳時機進行維護保養(yǎng)的提示。

3.2地鐵物業(yè)管理企業(yè)的信息系統(tǒng)化

如目前大部份的寫字樓都擁有有了5A配套，甲級寫字樓更是把5A配套作為其標準的配備。所謂寫字樓的智能化5A是指BA樓宇自動控制系統(tǒng)、CA通訊自動化系統(tǒng)、OA辦公自動化系統(tǒng)、SA安防自動化系統(tǒng)、FA消防自動化系統(tǒng)。

3.3地鐵物業(yè)管理行業(yè)信息技術(shù)化

地鐵物業(yè)管理行業(yè)目前仍屬于一個勞動密集型行業(yè)，但隨著信息化的不斷覆蓋，技術(shù)環(huán)境改善，一大批有能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將從勞動密集型向技術(shù)密集型、知識型和咨詢顧問型轉(zhuǎn)變，由物業(yè)管理操作型向物業(yè)管理服務(wù)集成提供商轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理信息化程度的提高，將會使物業(yè)管理企業(yè)在管理效率上得到體現(xiàn)，在管理成本上依靠技術(shù)手段節(jié)省人力成本，提高整個行業(yè)的技術(shù)含量，使整個行業(yè)朝著更有利的方向發(fā)展。

4結(jié)束語

本文通過對地鐵物業(yè)管理概況的介紹，引出現(xiàn)今地鐵物業(yè)管理存在的問題，再結(jié)合信息系統(tǒng)化，闡述其在地鐵物業(yè)管理中的巨大作用，并提出了地鐵物業(yè)管理的相關(guān)信息系統(tǒng)化的管理方法。通過加強信息系統(tǒng)化在地鐵物業(yè)管理的應(yīng)用，提升地鐵物業(yè)管理水平，以適應(yīng)迅速發(fā)展的地鐵事業(yè)，更好的為地鐵運營服務(wù)，滿足城市規(guī)劃建設(shè)的需要。

作者：嚴章單位：河海大學(xué)