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中國物業(yè)管理經過20年的發(fā)展，已取得了重大的成就。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，物業(yè)管理從業(yè)人員200多萬人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房、社會后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積數百億平方米。物業(yè)管理已形成了龐大的市場基礎，物業(yè)管理的市場化也逐步在啟動。那么，中國物業(yè)管理市場的現狀如何？物業(yè)管理市場競爭的方式有哪些？物業(yè)管理市場未來的走勢又怎樣？本文對此作一些研究、分析。

中國物業(yè)管理市場的現狀

具備了規(guī)模龐大的市場基礎

我國擁有數以億計的物業(yè)基礎，而且隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)的規(guī)模將越來越大，整個物業(yè)管理的市場需求是巨大的。初步估計，目前在管物業(yè)面積應該突破100億平方米。物業(yè)管理龐大的市場基礎為物業(yè)管理的市場化奠定了基礎。

賣方市場主體已基本形成

目前我國物業(yè)管理公司已逾2萬家，雖然數目眾多，良莠不齊，但其中一部分物業(yè)管理公司經過市場洗禮，其管理品質已達到了一定程度的提高，品牌效應已經逐步凸現出來，具有搶占市場的能力，其行為將推動物業(yè)管理的市場化進程。物業(yè)管理賣方市場的主體已基本形成，并具有一定的實力。

買方市場主體缺位

從物業(yè)管理的發(fā)展來看，物業(yè)管理最終的買方主體應是業(yè)主委員會。但是目前業(yè)主委員會的運作存在著諸多的問題，如業(yè)主委員會成立困難，缺乏相應的資金支持，業(yè)主委員會成員素質低下，并不能真正代表全體業(yè)主的心愿，業(yè)主委員會違規(guī)操作經常發(fā)生，等等。這使得業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中的買方市場主體地位經常缺位，物業(yè)管理的市場化缺乏最基本的形成要素，物業(yè)管理的市場化難以得到實質性的推進。

自建自管仍處于主導地位，市場化正在啟動

目前，我國物業(yè)管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)管理市場仍處于自建自管的狀態(tài)，管理規(guī)模較小，專業(yè)化能力較低，企業(yè)經濟效益普遍低下。物業(yè)管理的招投標還存在諸多的問題，物業(yè)管理的市場化程度并不高。但目前物業(yè)管理的發(fā)展己顯示出，物業(yè)管理的招投標數目在急劇增加，物業(yè)管理的市場化正在啟動，并有一觸即發(fā)的發(fā)展趨勢。

專業(yè)化程度不高

由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模普遍過小，因此，物業(yè)管理實施專業(yè)化就比較困難。此外，目前市場上物業(yè)管理的專業(yè)化公司也不太成熟，如物業(yè)管理安全管理方面的專業(yè)公司就很少或沒有，清潔公司雖然很多，但由于人員工資過低，人員流動過快，也影響了物業(yè)管理的服務質量。這些因素制約了物業(yè)管理專業(yè)化的實施。

全國型的品牌格局沒有形成

物業(yè)管理由于沒有進行充分的競爭，導致目前物業(yè)管理公司多而雜、小而全。除個別城市外，全國型的物業(yè)管理公司的品牌格局并沒有形成，大的品牌物業(yè)管理公司占據主要物管市場的局勢也沒有形成。這種狀況為未來物業(yè)管理市場的重新洗牌提供了良好的條件。

地區(qū)間發(fā)展不平衡

中國物業(yè)管理在經濟發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)差異很大，經濟落后地區(qū)的物業(yè)管理水平明顯滯后，經濟發(fā)達地區(qū)則相對規(guī)范和成熟。一般來說，南方地區(qū)的物業(yè)管理水平高于北方地區(qū)，沿海城市的物業(yè)管理水平高于內地城市，這種發(fā)展態(tài)勢形成了中國物業(yè)管理市場發(fā)展格局的不平衡。

中國物業(yè)管理市場的競爭方式

（一）按物業(yè)管理的管理方式分類

通過委托管理占領市場

這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過全委托方式接管物業(yè)。主要表現為：一是通過全委托方式接管上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤空間。

通過顧問管理占領市場

這種管理方式就是一個物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問公司不愿意全委。目前，全國物業(yè)管理市場仍以顧問方式為主。

通過合作管理占領市場

這種方式就是兩家物業(yè)公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是：一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過合作方式將雙方的利益聯系起來，加強合作，減少風險。（二）按獲得物業(yè)管理權的方式分類

通過公開招投標占領市場

這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業(yè)管理權。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業(yè)管理權的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。

通過協(xié)議招標方式占領市場

這種方式就是通過協(xié)議招標的方式獲得物業(yè)管理權。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請一些知名品牌的物業(yè)管理公司進行管理。目前，在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數目較多。

通過自建自管方式擁有市場

這種情況就是房地產開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場化進程。

企業(yè)兼并、重組，走強強聯合之路

企業(yè)為了做大、做強，也可走兼并、重組之路。這是企業(yè)尋求自身發(fā)展，增加自身實力的一種途徑，也是企業(yè)占領市場的一種方式。

中國物業(yè)管理市場走勢

未來3-5年是中國物業(yè)管理化的“戰(zhàn)國時代”

自建自管的發(fā)展模式造成整個物業(yè)管理行業(yè)公司數目多，平均每一個公司的管理規(guī)模小，管理質量差，市場化程度低，物業(yè)管理的品牌效應差等。由于物業(yè)管理行業(yè)的門檻較低，物業(yè)管理的市場化未能全面啟動，全國城市，特別是中小城市，物業(yè)管理公司的數目仍在急劇上升。這種趨勢在全國又加劇形成了眾多的、區(qū)域性的、封閉性的物業(yè)管理市場。

但物業(yè)管理發(fā)展到今天，其發(fā)展狀況已發(fā)生了明顯的變化。雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風險和較低的行業(yè)門檻仍會吸引大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，必然會推動物業(yè)管理的市場化進程，促進物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過市場獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應；另外一些物管企業(yè)可以通過兼并、聯合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團，以增強企業(yè)的競爭力。通過市場洗禮，最終會形成少數物業(yè)管理企業(yè)占據大部分物業(yè)管理市場的格局。

經過市場的洗禮，少數品牌物管企業(yè)占據大部份物管市場份額，使物管行業(yè)的競爭門檻自動加高，行業(yè)的競爭更加激烈而且層次更高。這種狀況會使一般的企業(yè)不敢介入或者已經無法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。

目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業(yè)管理市場的“戰(zhàn)國時代”。到2005年末，全國性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業(yè)再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。

寫字樓市場化程度低，高檔商品住宅市場化程度高

寫字市場化程度低、高檔住宅市場化程度高的狀況預計在未來相當一段時間里仍會保持。從目前物業(yè)管理市場的分析來看，寫字樓物業(yè)管理費定價標準較高，而且寫字樓面向的是商業(yè)用戶，收費反而容易。同時，又由于智能化設施、設備的運用，寫字樓的管理反而容易，成本又較低。因此，寫字樓的物業(yè)管理有很高的利潤。目前，全國寫字樓的物業(yè)管理全面飄紅，在一定程度上就說明了這個問題。如果說，在物業(yè)管理中還有暴利的話，這就是寫字樓的物業(yè)管理。

寫字樓往往是出租型物業(yè)，是單一業(yè)主或業(yè)主數目較少。這種情況使業(yè)主的意愿較易實現或得到表達。由于寫字樓的物業(yè)管理利潤較高，驅使寫字樓的業(yè)主自己成立物業(yè)管理公司進行管理，以免“肥水流入外人田”。在物業(yè)管理市場化方面，寫字樓業(yè)主一般是聘請專業(yè)的顧問公司進行顧問管理，而不是聘請別的公司進行全委管理。

目前，高檔住宅的物業(yè)管理尚有一定的利潤空間，對物業(yè)管理企業(yè)有很大的吸引力。同時，由于高檔住宅是一種完全市場化的物業(yè)，業(yè)主數目較多，業(yè)權分散。這種情況要使業(yè)主的意愿得到實現或表達，只有通過物業(yè)管理的招投標方式來實現。房地產開發(fā)商在前期物業(yè)管理中選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司主要是為了增加賣點，滿足眾多業(yè)主對物業(yè)管理的需求。業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)管理公司是為了實現或表達全體業(yè)主的意愿。鑒于此種情況，未來高檔住宅是市場化程度最高的物業(yè)。

此外，一些檔次較低的物業(yè)，如低檔住宅、工業(yè)廠房等，由于物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主經濟承受能力有限，管理難度大等，對市場化的物管企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不會太高。

社會公共型物業(yè)將全面推向市場

社會公共型物業(yè)主要是指學校、醫(yī)院、機關事業(yè)單位的辦公、住宅物業(yè)。這部分物業(yè)本來由單位統(tǒng)一管理，但由于管理不夠專業(yè)等因素影響，致使管理成本高，管理檔次低。隨著政府后勤制度的改革，這部分物業(yè)最終會走向市場。社會公共型物業(yè)，由于是國有產權，業(yè)主單一，收費較易，且有一定的利潤空間，未來這一塊物業(yè)的市場化程度也會很高。在目前的物業(yè)管理市場中，這部分的物業(yè)已占了相當大的比例，未來社會型的物業(yè)將全面推向市場。

物業(yè)管現招投標方式和自建自管模式都將成為物業(yè)管理市場的主流

在自建自管的模式下，一部分物管企業(yè)在其發(fā)展商強有力的支持下，形成品牌物管企業(yè)。這部分物管企業(yè)一方面仍然通過自建自管模式承接上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)；另一方面，通過物業(yè)管理市場承接其他開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。所以，整個物業(yè)管理市場會形成物業(yè)管理招投標的方式和自建自管模式兩種主流方式。

企業(yè)走兼并、聯合、重組之路，物業(yè)管理規(guī)?；图瘓F化形成

由于市場競爭的日益激烈，物業(yè)管理企業(yè)為了應對競爭，為了尋求規(guī)模效益和品牌效應，就會走企業(yè)兼并、聯合、重組的道路。這種物管企業(yè)間的兼并、聯合、重組既是物業(yè)管理市場競爭的一種方式，也是物業(yè)管理市場競爭的一種結果，最終會導致物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模化和集團化的形成。

物業(yè)管理的專業(yè)化將逐步形成

專業(yè)化是生產力發(fā)展到一定水平，社會化分工到一定程度的產物，也是物業(yè)管理市場化的必然結果。未來的物業(yè)管理項目將由更多的專業(yè)性公司來完成，而不是由一個物業(yè)管理公司來統(tǒng)包統(tǒng)攬。物業(yè)管理的專業(yè)化可以實現社會資源的最優(yōu)配置。

物業(yè)管理的產業(yè)化將形成

物業(yè)管理的產業(yè)化是指將物業(yè)管理作為主業(yè)，利用物業(yè)管理的上下游資源，通過物業(yè)管理的市場化、專業(yè)化和品牌化等方式，將物業(yè)管理作為一種產品來進行產業(yè)化生產和消費，從而實現物業(yè)管理資源的優(yōu)化配置，提高整個產業(yè)的現代化管理水平。我國物業(yè)管理具有龐大的物業(yè)基礎，人們對物業(yè)管理又有強烈的社會需求，加上房地產業(yè)生產力的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興產業(yè)形態(tài)已初具雛形。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理的產業(yè)化生產方式必將形成。

全面推行國際質量標準化管理

國際標準質量化管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照國際質量標準體系的有關要求，對物業(yè)進行管理的一種方式。我國已加入了WTO組織，對此也有了更高的要求和更迫切的需求。物業(yè)管理的實踐已經證明，引入國際質量標準化體系（包括ISO9000國際質量標準體系和ISO14001國際質量標準體系等）對物業(yè)管理的規(guī)范化運作，提高物業(yè)管理的服務質量，確實起到很大的作用。隨著物業(yè)管理競爭越來越激烈，將會有越來越多的物業(yè)管理企業(yè)采用國際質量標準化管理。

物業(yè)管理業(yè)與房地產業(yè)分業(yè)經管

物業(yè)管理業(yè)與房地產業(yè)分業(yè)經營是《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中對房地產業(yè)與物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的要求和希望。隨著房地產業(yè)社會生產力的發(fā)展，物業(yè)管理市場化進程的推進，物業(yè)管理產業(yè)化的形成，物業(yè)管理智能化和集約化的運用，政府對物業(yè)管理業(yè)和房地產業(yè)分業(yè)經營的推動，這一切必將推動物業(yè)管理作為一種獨立的產業(yè)形態(tài)從房地產業(yè)中分離出來，即實現房地產業(yè)與物業(yè)管理業(yè)的分業(yè)經營