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物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理人為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)對(duì)物業(yè)管理的全部活動(dòng)(提供服務(wù)的全過(guò)程中所耗費(fèi)的物質(zhì)消耗和勞動(dòng)消耗)所需的成本，通過(guò)科學(xué)測(cè)算編制出來(lái)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。由業(yè)主或非業(yè)主使用人定期向物業(yè)管理企業(yè)交納并由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理活動(dòng)的構(gòu)成內(nèi)容使用的費(fèi)用。

物業(yè)管理費(fèi)概述

一、物業(yè)管理費(fèi)的發(fā)展沿革及現(xiàn)狀

由于地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理發(fā)展的不平衡，各地現(xiàn)行的物業(yè)管理費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)亦有所不同，就全國(guó)總體而言，物業(yè)管理費(fèi)的編制和政策管理的歷史發(fā)展大體分為三個(gè)階段，即摸索參照階段、總結(jié)探討階段、理性發(fā)展階段。

摸索參照階段始于20世紀(jì)80年代初。當(dāng)時(shí)以深圳及珠江三角洲等沿海地區(qū)率先由香港、新加坡引進(jìn)了新型的物業(yè)管理，面對(duì)如何收費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎樣確定的問(wèn)題，深圳依據(jù)當(dāng)時(shí)特區(qū)開(kāi)辦初期政府在價(jià)格管理及工資標(biāo)準(zhǔn)方面“低于香港，高于內(nèi)地”的原則性規(guī)定，在內(nèi)地沒(méi)有物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，比照了原來(lái)福利分房政策時(shí)期的租金標(biāo)準(zhǔn)。其它沿海地區(qū)亦使用了類似的參照辦法，從而使我國(guó)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從一開(kāi)始就以一個(gè)較低的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生。同時(shí)在具體的小區(qū)、樓盤(pán)的項(xiàng)目上亦形成了在低標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的參照和借鑒，使得這種較低的起點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)比較普遍地固定下來(lái)。這對(duì)后來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了一定的消極影響。

20世紀(jì)90年代前半期為總結(jié)探討階段。這一階段由于各類物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在著很大的差異，有的同類型的物業(yè)的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦相差很大，甚至由于管理費(fèi)方面的問(wèn)題，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了矛盾，以至于對(duì)行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的影響也越來(lái)越明顯。因此，這一階段從企業(yè)自身到政府主管部門(mén)，對(duì)如何確定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)的討論比較多，有的對(duì)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀做了較全面的調(diào)查，有的對(duì)如何確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出了自己的見(jiàn)解。最后形成了以全成本核算為主要內(nèi)容的物業(yè)管理費(fèi)編制思路。

20世紀(jì)90年代中期以來(lái)物業(yè)管理費(fèi)的發(fā)展進(jìn)入了理性發(fā)展階段，這一階段對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了較為深入而廣泛的研究，一些地區(qū)的房地產(chǎn)和價(jià)格管理主管部門(mén)開(kāi)展了相應(yīng)的調(diào)查研究。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部于1996年2月9日頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，對(duì)全國(guó)的物業(yè)管理收費(fèi)的基本原則做出了指導(dǎo)性規(guī)定。深圳在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地產(chǎn)和價(jià)格主管部門(mén)在1994、1996、1997年連續(xù)三次組織了較大規(guī)模的、系統(tǒng)的物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)研、測(cè)算活動(dòng)，最后以低于社會(huì)平均成本的取費(fèi)思路，以全成本核算為主要內(nèi)容，以分類管理為主要手段，于1997年11月份出臺(tái)了國(guó)內(nèi)第一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。從此，物業(yè)管理費(fèi)的編制，測(cè)算及價(jià)格管理進(jìn)入了比較理性和有序的階段。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分類指導(dǎo)政策的確立和實(shí)施，在物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格管理方面起到了關(guān)鍵性的推動(dòng)作用，也使物業(yè)管理收費(fèi)向更為理性的發(fā)展和市場(chǎng)化價(jià)格管理階段邁出了重要的一步。

二、研究物業(yè)管理費(fèi)編制的意義和作用

物業(yè)管理費(fèi)的編制方法及其管理問(wèn)題，不僅牽涉著廣大業(yè)主的根本利益，也關(guān)系著物業(yè)管理企業(yè)的切身利益，它還是制約物業(yè)管理行業(yè)正常運(yùn)作和物業(yè)管理這_新生事物健康發(fā)展的關(guān)鍵性問(wèn)題。

物業(yè)管理發(fā)展的前期，在物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題上，由于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府主管部門(mén)等各自的角色不同，其考慮問(wèn)題的側(cè)重也有所不同，同時(shí)由于各方對(duì)物業(yè)管理的期望亦不盡相同，反映在物業(yè)管理費(fèi)上的問(wèn)題就出現(xiàn)了不同的認(rèn)識(shí)，以至在管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上出現(xiàn)了差異較大、標(biāo)準(zhǔn)混亂和各方利益都有不同損害的問(wèn)題。因此，如何科學(xué)、規(guī)范、準(zhǔn)確地確定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一編制和測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)的思路和方法，就顯得非常必要。

(一)明確了物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)

明確物業(yè)管理費(fèi)性質(zhì)是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定以及物業(yè)管理收費(fèi)管理的重要前提，其屬性的確定，不僅對(duì)物業(yè)管理費(fèi)本身，而且也對(duì)物業(yè)管理的一些行為性質(zhì)的確定起到了重要作用。所以，研究物業(yè)管理費(fèi)，首先應(yīng)弄清其屬性特征，這對(duì)于理解物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)質(zhì)和編制物業(yè)管理費(fèi)的行為都具有重

要的意義。

(二)統(tǒng)一了物業(yè)管理費(fèi)所包含的內(nèi)容

物業(yè)管理都管什么?物業(yè)管理費(fèi)都包括哪些服務(wù)范圍?這是經(jīng)常困擾業(yè)主甚至連一些物業(yè)管理從業(yè)人員都搞不清楚的問(wèn)題，同時(shí)它不僅是個(gè)認(rèn)識(shí)問(wèn)題，而且還是個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)性問(wèn)題，所以，只有統(tǒng)一了物業(yè)管理費(fèi)所包含的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，才能使物業(yè)管理的操作行為有了真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)，也才能使物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算有了標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。

(三)規(guī)范了物業(yè)管理費(fèi)編制的基本原則

物業(yè)管理費(fèi)的編制需要依據(jù)什么?是否存在必然的內(nèi)在規(guī)律?這是物業(yè)管理費(fèi)編制研究中的一個(gè)重要問(wèn)題．只有挖掘出其中的規(guī)律，找尋出可供依據(jù)的必然聯(lián)系，提煉成規(guī)則或原則，才能使物業(yè)管理費(fèi)的編制在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺度和必然條件下規(guī)范編制行為，從而得出規(guī)范的結(jié)果。

(四)理順了物業(yè)管理費(fèi)編制方法

物業(yè)管理費(fèi)編制方法的不統(tǒng)一、不明確是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂的主要原因之一，在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于沒(méi)有物業(yè)管理費(fèi)編制的統(tǒng)一思路和辦法，使得其收費(fèi)行為和標(biāo)準(zhǔn)只能參照香港或相互參照確定標(biāo)準(zhǔn)，必然形成標(biāo)準(zhǔn)不一、懸殊較大，以至影響相關(guān)方面利益的情況。所以，統(tǒng)一物業(yè)管理費(fèi)的編制方法，理順物業(yè)管理費(fèi)編制思路，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理費(fèi)和解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間由于物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)的矛盾，都有著重要作用。

三、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的政策模式和途徑

物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的政策模式和途徑是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其收取是否合理、合法和規(guī)范的根本，十分重要，從目前政府價(jià)格管理政策看，主要有以下三種方式。

(一)政府訂價(jià)，即由政府價(jià)格主管部門(mén)在業(yè)務(wù)主管部門(mén)的配合下，針對(duì)某類物業(yè)制定的強(qiáng)制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)．在深圳這種方式僅限于政府開(kāi)發(fā)的福利商品房、微利商品房的物業(yè)管理及其車(chē)輛管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。從全國(guó)來(lái)看，有的地區(qū)政府訂價(jià)管理的范圍要寬一些。這種政府訂價(jià)方式在一定的時(shí)期內(nèi)在管理的項(xiàng)目、內(nèi)容和程度上是會(huì)發(fā)生變化的，總體趨勢(shì)是政府訂價(jià)范圍會(huì)越來(lái)越小。

(二)政府指導(dǎo)價(jià)，即由政府價(jià)格管理部門(mén)會(huì)同業(yè)務(wù)主管部門(mén)根據(jù)行業(yè)社會(huì)平均成本核算理論，確定出某類物業(yè)的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)范圍。這種方式在內(nèi)地尚不多見(jiàn)，在深圳1997年底開(kāi)始實(shí)行，主要有兩個(gè)途徑，其一，在沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)或大廈，根據(jù)分類指導(dǎo)價(jià)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)政府批準(zhǔn)，其二，成立了業(yè)主大會(huì)的小區(qū)或大廈由業(yè)主大會(huì)通過(guò)。這種方式實(shí)際上也是向市場(chǎng)訂價(jià)方式過(guò)渡的一種方式。

(三)市場(chǎng)訂價(jià)，也稱為企業(yè)訂價(jià)或企業(yè)與業(yè)主協(xié)商訂價(jià)，即由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格，目前主要的形式是在開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)即確定了物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格，業(yè)主在購(gòu)樓合同或在購(gòu)樓的同時(shí)簽訂了業(yè)主公約并明確了管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這種方式確定的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是具有法律效力的。這種方式必須用全成本核算的辦法認(rèn)真測(cè)算，得出能讓市場(chǎng)接受的合理的標(biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理費(fèi)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)及民眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的提高

購(gòu)買(mǎi)房屋作為投資和消費(fèi)已被人們普遍認(rèn)可，但購(gòu)買(mǎi)房屋后的物業(yè)管理作為必然性消費(fèi)則尚未被人們認(rèn)識(shí)。一般都認(rèn)為，花錢(qián)買(mǎi)房無(wú)非有兩種意義，一是投資，二是消費(fèi)?？傊?，我的錢(qián)已花完，房子已經(jīng)歸我．這種認(rèn)識(shí)是把房屋交易行為的終結(jié)作為投資增值的開(kāi)始和消費(fèi)行為的結(jié)束。在這種認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，很多人表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理的不理解，他們認(rèn)為“房子都是我的了，還給你交什么管理費(fèi)”?甚至在一些物業(yè)管理發(fā)育比較成熟的地區(qū)也存在一些業(yè)主動(dòng)不動(dòng)就找些(很多是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題)理由來(lái)拒交物業(yè)管理費(fèi)，更有很多人不知道就算物業(yè)管理公司有某些問(wèn)題，你不交納管理費(fèi)，物業(yè)公司拿什么來(lái)給你服務(wù)?同時(shí)，部分業(yè)主不交管理費(fèi)，實(shí)際上是在享受其他業(yè)主所交管理費(fèi)的利益，是對(duì)其他業(yè)主的侵權(quán)。

事實(shí)上，房屋被購(gòu)買(mǎi)后，其消費(fèi)過(guò)程并沒(méi)有結(jié)束，它不像一般消費(fèi)商品在購(gòu)買(mǎi)后很快被消費(fèi)掉，也不像一般耐用消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)后經(jīng)過(guò)一定的消費(fèi)過(guò)程逐漸被消費(fèi)。房屋作為耐用不動(dòng)產(chǎn)，其使用周期長(zhǎng)，且在長(zhǎng)期的使用過(guò)程中需要不斷對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)，其主人即業(yè)主或非業(yè)主使用人又有不斷接受服務(wù)的必然需求

，同時(shí)它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能，這都需要進(jìn)行長(zhǎng)期不問(wèn)斷的再投入即長(zhǎng)期的消費(fèi)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程構(gòu)成了一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)形式——物業(yè)管理消費(fèi)。

那么，物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)為什么在全民消費(fèi)意識(shí)中被忽略甚至不被理解呢?造成其消費(fèi)意識(shí)的障礙是什么呢?歸納起來(lái)，主要有如下三種原因：

(一)我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的產(chǎn)權(quán)是國(guó)家或單位的，稱為公產(chǎn)房，形成了住房者無(wú)權(quán)屬意識(shí)和房子有了問(wèn)題公家管的傳統(tǒng)定勢(shì)，使物業(yè)管理消費(fèi)這一隨產(chǎn)權(quán)制度的變化而產(chǎn)生的新型的房屋管理和消費(fèi)形式被大家所接受需要有一個(gè)認(rèn)識(shí)和理解的過(guò)程。

(二)在計(jì)劃體制下，我國(guó)實(shí)行的是低收入、多就業(yè)的低工資政策，同時(shí)又由于在住房方面實(shí)行的是福利性實(shí)物分房制度，工資結(jié)構(gòu)中沒(méi)有住房消費(fèi)的部分。雖然實(shí)行房改以來(lái)，工資結(jié)構(gòu)中有了住房補(bǔ)貼，但它主要用于房改中的購(gòu)房、提租和建立住房公積金等，也沒(méi)有用于物業(yè)管理消費(fèi)的結(jié)構(gòu)。所以，人們也還沒(méi)有習(xí)慣在現(xiàn)今尚不寬裕的工資收入中計(jì)算或計(jì)劃用于物業(yè)管理的消費(fèi)費(fèi)用，形成了物業(yè)管理收費(fèi)難的情況。

(三)部分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的地區(qū)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的大環(huán)境中脫胎出來(lái)以后，政府對(duì)所開(kāi)發(fā)的福利商品房和微利商品房一直在進(jìn)行政府行為的補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上實(shí)行強(qiáng)制性帶福利色彩的低管理費(fèi)政策。由于上述補(bǔ)貼屬于暗補(bǔ)形式，使得這部分住房消費(fèi)者感受不到政府的補(bǔ)貼，錯(cuò)誤地認(rèn)為這種低標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)是應(yīng)該的，對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)觀念仍然十分模糊。

從以上情況可以看出，提高民眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)既是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的需要，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建立的必然要求，它關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)能否得到健康有序的發(fā)展。那么，如何才能提高民眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)呢?

第一，從政府方面看，要進(jìn)一步加強(qiáng)培育物業(yè)管理行業(yè)和市場(chǎng)的力度，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。此外，還應(yīng)采取下列措施：

1、完善物業(yè)管理法規(guī)。目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費(fèi)者的角度還沒(méi)有充足的法規(guī)文件，所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費(fèi)者在住房消費(fèi)過(guò)程中的責(zé)、權(quán)、利。

2、改變政府對(duì)物業(yè)管理采取的補(bǔ)貼方式，將物業(yè)管理費(fèi)納入工資結(jié)構(gòu)變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，使人們的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)逐漸由不自覺(jué)變?yōu)樽杂X(jué)。

3、企業(yè)應(yīng)按其經(jīng)營(yíng)狀況，將員工的物業(yè)管理補(bǔ)貼納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者和企業(yè)(機(jī)構(gòu))消費(fèi)者，把交納物業(yè)管理費(fèi)納入企業(yè)成本和消費(fèi)成本。

4、充分利用媒體加大市場(chǎng)宣傳和公益宣傳力度、使民眾認(rèn)識(shí)到自己作為物業(yè)消費(fèi)者所具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。同時(shí)，使全社會(huì)人人都認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。

第二，從社會(huì)方面看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不可低估的積極作用，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展可以解決大量社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和總收入有著積極的貢獻(xiàn)，是不容忽視的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。再者，物業(yè)管理的健康發(fā)展，將在很大程度上推動(dòng)城市的整體管理水平。

第三，從物業(yè)管理企業(yè)方面看，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰機(jī)制，保證消費(fèi)者交納管理費(fèi)后能得到相應(yīng)水平的服務(wù)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要在市場(chǎng)上不斷發(fā)展自己，形成規(guī)模化、集團(tuán)化的發(fā)展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務(wù)水平低的小企業(yè)，以保證物業(yè)管理消費(fèi)者有一個(gè)好的服務(wù)群。

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業(yè)管理的商品意識(shí)。物業(yè)管理公司在為居民提供整潔、優(yōu)美、舒適生活空間的同時(shí)，也付出了艱辛的勞動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。只有居民物業(yè)管理的商品觀念形成了，才能提高居民對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，增加居民對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)管

理費(fèi)的性質(zhì)

物業(yè)的價(jià)值是通過(guò)物業(yè)的交換和在對(duì)物業(yè)的管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)出來(lái)的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來(lái)進(jìn)行對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理服務(wù)人提供的是對(duì)別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人，使用權(quán)和管理權(quán)歸物業(yè)管理服務(wù)人的權(quán)屬分離性質(zhì)。再者由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民，用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

物業(yè)管理費(fèi)的編制原則

1、成本核算原則：

物業(yè)管理服務(wù)人提供的是對(duì)業(yè)主的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，與此相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開(kāi)支，包括人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)以及維修養(yǎng)護(hù)和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢(qián)才合理?所收的物業(yè)管理費(fèi)該支付于哪些方面等等，就只能通過(guò)對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對(duì)所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。

2、折舊補(bǔ)償原則：

折舊是指固定資產(chǎn)的補(bǔ)償方式，這種補(bǔ)償是由固定資產(chǎn)的使用價(jià)值的長(zhǎng)期性和資本價(jià)值的逐步轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)決定的。

現(xiàn)代物業(yè)，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，不論是南一個(gè)業(yè)主擁有，還是眾多業(yè)主共同擁有，其所屬產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價(jià)值份額，但設(shè)備實(shí)物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對(duì)于它的折舊補(bǔ)償?shù)膬?chǔ)備金(包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計(jì)算，分類納入物業(yè)管理費(fèi)或單獨(dú)建立專項(xiàng)基金，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

3、保本微利原則：

在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于管理費(fèi)用的確定和管理有過(guò)一個(gè)“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期確實(shí)起到了一定的積極作用，但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，它的不完全性就暴露出來(lái)了。首先物業(yè)管理費(fèi)的收支平衡只能說(shuō)明對(duì)管理過(guò)程中當(dāng)年支出的短期費(fèi)用的平衡，其次，“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性。中國(guó)的物業(yè)管理，是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)而發(fā)展起來(lái)的，作為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤(rùn)的產(chǎn)生是必然的。因此，以保本微利編制物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理費(fèi)用編制的原則。

4、分級(jí)管理原則：

作為高附加值的不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動(dòng)因，存在一定的可變性，這個(gè)可變性使物業(yè)出現(xiàn)了自然的檔次之分。如果成本核算只測(cè)算了物化成本和活勞動(dòng)成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。但若考慮得過(guò)多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過(guò)重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)特有的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價(jià)值，完善成本核算的合理性，可在物化和活勞動(dòng)成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別和管理公司資質(zhì)等級(jí)確定若干個(gè)等級(jí)的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，得出比較合理的全成本管理費(fèi)結(jié)果。

5、商業(yè)特性原則：

現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對(duì)這部分物業(yè)的管理費(fèi)定價(jià)，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因?yàn)椋阂?、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性；二、這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對(duì)附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點(diǎn)；三、這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見(jiàn)又難于量化的復(fù)雜因素。所以對(duì)這部分管理費(fèi)的定價(jià)時(shí)可用市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)值規(guī)律來(lái)調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實(shí)際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理

的附屬商業(yè)用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理費(fèi)核算成本構(gòu)成及核算

一、成本構(gòu)成：

物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括物化成本、活勞動(dòng)成本、管理者酬金、固定稅費(fèi)和特殊權(quán)重五個(gè)部分。特殊權(quán)重部分主要包括對(duì)物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級(jí)權(quán)重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重和對(duì)商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門(mén)另行參考值。另外四項(xiàng)成本內(nèi)容部分具體由以下項(xiàng)目構(gòu)成：

1、人工費(fèi)：包括全部管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房租金等項(xiàng)目。

2、辦公費(fèi)：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費(fèi)，低值易耗辦公用品費(fèi)用以及節(jié)日裝飾費(fèi)、交通、通訊、損耗費(fèi)，辦公用房租金、管理費(fèi)用、辦公用水費(fèi)、電費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動(dòng)費(fèi)等項(xiàng)目。

4、清潔、綠化、保安費(fèi)：包括工具、材料、清運(yùn)或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：對(duì)以上1～4項(xiàng)內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費(fèi)用不足的情況。

6、保險(xiǎn)費(fèi)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。

7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設(shè)備、設(shè)施的更新改造所需的儲(chǔ)備金和大、中修理基金。

8、公共用水、電費(fèi)：包括所有公共設(shè)備、公共設(shè)施的運(yùn)作和變、線、管損耗的水、電費(fèi)。

9、企業(yè)管理費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算用于管理處上級(jí)管理公司的管理成本費(fèi)用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級(jí)確定不同比例，對(duì)管理公司直接履行管理處職責(zé)的，對(duì)其上級(jí)開(kāi)發(fā)公司或總公司不應(yīng)計(jì)算此項(xiàng)目。

10、稅前利潤(rùn)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤(rùn)，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)遵照稅法通過(guò)政府部門(mén)協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費(fèi)用可單獨(dú)核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨(dú)核算，單獨(dú)訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠?jì)收。另外，還有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)計(jì)收。

二、核算要點(diǎn)：

1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)：

前面已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說(shuō)就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測(cè)算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測(cè)算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤(pán)和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項(xiàng)目；三是測(cè)算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場(chǎng)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值，對(duì)于有些無(wú)法或不好確定明確的數(shù)據(jù)，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數(shù)據(jù)：

管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，在測(cè)算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開(kāi)關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場(chǎng)售價(jià)；三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包

、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門(mén)的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測(cè)算基礎(chǔ)。

3、計(jì)算公式：

管理費(fèi)的計(jì)算和編制核算表則較簡(jiǎn)單，計(jì)算的公式為p=∑FI／S，其中P代表所求物業(yè)管理費(fèi)；s代表計(jì)算物業(yè)的總面積；F代表單項(xiàng)費(fèi)用；I代表費(fèi)用項(xiàng)數(shù)，∑代表所有單項(xiàng)費(fèi)用之和。以上管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于物業(yè)的各單項(xiàng)費(fèi)用之和除以總建筑面積。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計(jì)為：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果(計(jì)算到小數(shù)點(diǎn)后四位)。每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注八個(gè)欄目。在計(jì)算結(jié)束后要寫(xiě)出核算說(shuō)明，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方用文字表述出來(lái)，以便在提交業(yè)主委員會(huì)和為業(yè)主大會(huì)或者報(bào)政府主管部門(mén)審批時(shí)，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

本文主要部分在1995年深圳首屆物業(yè)管理理論研討會(huì)上獲一等獎(jiǎng)，部分內(nèi)容曾發(fā)表于《物業(yè)管理動(dòng)態(tài)》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》及《住宅與房地產(chǎn)》

(作者單位：深圳物業(yè)管理研究所)

(摘自《住宅與房地產(chǎn)》2003年第；5-4期)