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我省制定物業(yè)管理條例面臨的大體形勢(shì)為：第一，與全國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理立法相比，與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求相比，我省物業(yè)管理立法相對(duì)滯后；第二，全省大部分地區(qū)已初步建立了具有中國(guó)特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理正逐漸被廣大消費(fèi)者所接受，發(fā)展形勢(shì)良好，社會(huì)效益日益體現(xiàn)；第三，具有一定的管理實(shí)踐和立法經(jīng)驗(yàn)。建設(shè)部已制定了一批有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，初步形成了物業(yè)管理政策及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的框架體系。1998年9月，江蘇省政府的141號(hào)令《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，初步構(gòu)成我省物業(yè)管理體制的框架。隨后省物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)調(diào)研，與有關(guān)部門積極研究，反復(fù)協(xié)調(diào)，形成了一系列規(guī)范性文件。各省轄市在物業(yè)管理建章立制方面也進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐，取得了較好的經(jīng)驗(yàn)；第四，全省各地區(qū)物業(yè)管理起步及發(fā)展不平衡。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)，大城市與中小城市，在物業(yè)管理起步時(shí)間、市場(chǎng)發(fā)育程度、行業(yè)規(guī)模、發(fā)展水平、覆蓋面、從業(yè)人員素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水準(zhǔn)等方面，差異較大，短時(shí)間內(nèi)難以平衡，給物業(yè)管理立法帶來(lái)一定困難。

根據(jù)江蘇省的情況，確定立法的原則是：以1998年省政府141號(hào)令為基礎(chǔ)，借鑒外省市先進(jìn)的物業(yè)管理立法經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，總結(jié)各地立法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，充分考慮全省各地區(qū)的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確定物業(yè)管理的基本原則，體現(xiàn)立法的實(shí)踐性和適用超前性，并考慮與已有的物業(yè)管理規(guī)章和政策的銜接，保持法規(guī)政策的連續(xù)性。

江蘇省人大常委會(huì)在涉及千家萬(wàn)戶的條例制定過(guò)程中，指導(dǎo)思想明確。依據(jù)國(guó)家一系列現(xiàn)行法律法規(guī)，充分注意廣泛聽(tīng)取全社會(huì)的意見(jiàn)，條例草案在新聞媒體上公布、廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)，并在全省20多年立法史上首次召開(kāi)立法聽(tīng)證會(huì)，圍繞諸多焦點(diǎn)問(wèn)題充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)，使條例從起草到定稿日趨成熟。

條例對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，重點(diǎn)對(duì)適用范圍、業(yè)主參與自治管理的形式及權(quán)利的義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任等作出了明確規(guī)定。

在條例的制定過(guò)程中，深感物業(yè)管理活動(dòng)的復(fù)雜性，地方立法要規(guī)范的內(nèi)容也具有特殊性。重點(diǎn)是：

一、擴(kuò)大適用范圍，明確發(fā)展方向

江蘇省物業(yè)管理自90年代初起步以來(lái)，經(jīng)過(guò)十年的探索和實(shí)踐，已初步形成前景廣闊、充滿生機(jī)的行業(yè)，物業(yè)管理已從城市走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，物業(yè)類型不僅涉及各類住宅物業(yè)，還涉及大廈、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)，已從過(guò)去單純的居住服務(wù)領(lǐng)域向生產(chǎn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等后勤保障領(lǐng)域延伸。首先是制定住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例、還是制定江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例問(wèn)題上，意見(jiàn)由不一致到一致，確定本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例；同時(shí)規(guī)定新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理；還明確逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平的發(fā)展方向。

二、重點(diǎn)規(guī)定業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)和議事規(guī)則

物業(yè)管理中業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作模式，是我國(guó)引入的一種先進(jìn)方式。主要是借鑒香港業(yè)主立案法團(tuán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)管理物業(yè)的做法。因香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展及法制化、物業(yè)私有化程度的差距，在多年實(shí)踐中，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的作用遠(yuǎn)沒(méi)發(fā)揮。

依據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，業(yè)主是物業(yè)的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推進(jìn)，互不認(rèn)識(shí)的業(yè)主因購(gòu)買同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋而從“五湖四海”走到一起來(lái)了。由于居住或工作在一起，個(gè)別業(yè)主的個(gè)體利益和群體利益的沖突難以一致論點(diǎn)別業(yè)主無(wú)法對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)就業(yè)主共同利益的共同事務(wù)進(jìn)行管理。因?yàn)闃I(yè)主各自的權(quán)利義務(wù)平等，那么就需要一個(gè)第三方來(lái)管理，即物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生自已組織--業(yè)主委員會(huì)，來(lái)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，委托物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的事務(wù)性工作進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)則依據(jù)自身的專業(yè)水平和合同約定，對(duì)涉及公共利益的事務(wù)性工作進(jìn)行有償管理和服務(wù)。從法律關(guān)系上說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)的締約權(quán)是全體

業(yè)主的管理權(quán)力，如果業(yè)主不選舉，業(yè)主委員會(huì)就無(wú)法行使締約權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的非法人性質(zhì)組織。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方的活動(dòng)應(yīng)是民事活動(dòng)，雙方是平等的民事主體。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作方式，同樣也類似我國(guó)的人民代表大會(huì)制度。立法明確其權(quán)利和義務(wù)及議事規(guī)則的自治管理形式，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理民主化管理進(jìn)程的一大進(jìn)步。多年來(lái)在物業(yè)管理推行的初級(jí)階段，業(yè)主委員會(huì)的作用還遠(yuǎn)沒(méi)規(guī)范，運(yùn)作中也出現(xiàn)偏差，形成物業(yè)管理中的最大難點(diǎn)，這是因?yàn)檎雎粤藢?duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的教育和行為規(guī)范。立法應(yīng)賦與它多大的權(quán)利和義務(wù)，調(diào)整業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)，建設(shè)單位、行政部門之間的法律關(guān)系是立法的實(shí)質(zhì)。條例與原物業(yè)管理政策規(guī)定所不同的主要是：

1、業(yè)主委員會(huì)的管理形式并非是物業(yè)管理中業(yè)主必須選擇的唯一形式。單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)、業(yè)主較少的物業(yè)可以由業(yè)主自主決定自治管理方式。

2、業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)的權(quán)力是全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并就關(guān)系業(yè)主公共利益作出決定后，委托業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的。因此，業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，動(dòng)用維修基金等重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)審議批準(zhǔn)。避免業(yè)主委員會(huì)因權(quán)力過(guò)于集中，行使不當(dāng)造成過(guò)失行為的現(xiàn)象。

3、業(yè)主投票權(quán)數(shù)應(yīng)考慮可操作性和兼顧小業(yè)主的利益。住宅區(qū)一戶一票具可操作性，其它物業(yè)按建筑面積計(jì)算投票權(quán)數(shù)較為合理。同時(shí)規(guī)定了已交付使用物業(yè)建筑面積達(dá)百分之五十以上要召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。針對(duì)物業(yè)積壓、長(zhǎng)期達(dá)不到百分之五十，小業(yè)主的權(quán)益得不到主張和維護(hù)的情況。規(guī)定已交付使用建筑面積達(dá)百分之三十五不足百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

4、業(yè)主公約應(yīng)對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約是全體業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，體現(xiàn)了每個(gè)業(yè)主應(yīng)遵守社會(huì)公德，其行為不得損害社會(huì)公共利益的法律規(guī)定。

三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為法人企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中的市場(chǎng)主體。受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，是從事以有償為目的地為業(yè)主共同利益的公共事務(wù)進(jìn)行管理或服務(wù)的行為，同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，應(yīng)成為自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的法人組織。條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是對(duì)某些建設(shè)單位出于自身某種利益，以下屬分公司（部、處）自建自管、建管不分、責(zé)任不清的狀況作出的規(guī)定。引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，向服務(wù)社會(huì)化、管理專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理方向發(fā)展。

物業(yè)管理企業(yè)不是政府部門，不具備一般意義的上的執(zhí)法權(quán)。對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu)、共用設(shè)施設(shè)備、違章搭建等行為，沒(méi)有行政執(zhí)法權(quán)。但是對(duì)于違章搭建或其他侵害業(yè)主公共利益的行為，條例明確了具有制止權(quán)，直至向人民法院起訴。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之間是契約關(guān)系，業(yè)主將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等涉及到全體業(yè)主共同利益的事務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，同時(shí)業(yè)主們又約定共同遵守的業(yè)主公約，作為每一個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，就是在履約責(zé)任。個(gè)別業(yè)主為個(gè)人利益而損害大多數(shù)業(yè)主利益，其實(shí)質(zhì)就是侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理企業(yè)不予制止或進(jìn)行規(guī)范，長(zhǎng)此以往，將導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化。相應(yīng)地，物業(yè)管理企業(yè)因不履行責(zé)任，成為“收錢不服務(wù)或少服務(wù)”，是姑息縱容侵犯大部分業(yè)主利益的行為，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)完全有理由認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不履約或不作為而解聘物業(yè)管理企業(yè)或追究其責(zé)任。

四、服務(wù)費(fèi)確定堅(jiān)持市場(chǎng)化方向

1、規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)確定原則。由于人們長(zhǎng)期受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，居民習(xí)慣于政府定價(jià)，在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)上，政府也較多地進(jìn)行干預(yù)。同時(shí)業(yè)主的觀念及某些物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范原因，全省物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普通偏低，且收繳率低。物業(yè)管理企業(yè)虧損面達(dá)60%-70%，住宅區(qū)尤為明顯，對(duì)行業(yè)的發(fā)展極為不利。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是雙方當(dāng)事人根據(jù)內(nèi)容與質(zhì)量而確定的。鑒于當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)還不成熟，業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)管理有個(gè)認(rèn)識(shí)、接受的過(guò)程，中低收入的普通業(yè)主仍是主要服務(wù)對(duì)象，因此規(guī)定了對(duì)普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在合同中協(xié)商確定。并明確政府指導(dǎo)價(jià)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算確定。特約服務(wù)費(fèi)和代辦服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)逐步向市場(chǎng)化過(guò)渡，保護(hù)行業(yè)的發(fā)展。

2、競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理市場(chǎng)化的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高管理服務(wù)質(zhì)量。目前物業(yè)管理仍處于發(fā)展初期，物業(yè)管理的市場(chǎng)培育剛剛開(kāi)始，物業(yè)的實(shí)行情況千差萬(wàn)別，房管體制還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)換，業(yè)主所需的服務(wù)內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平普通較低，如有的地區(qū)每月每平方米僅0.09元，且收繳率低。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，一些物業(yè)管理還需要建設(shè)單位或其它來(lái)源的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。不強(qiáng)制要求建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

3、物業(yè)管理近發(fā)全防范責(zé)任等服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在協(xié)議或合同中特別約定。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主在家中被殺、家中失竊、車輛丟失等，物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？如果不承擔(dān)，業(yè)主感到難以接受，交了錢請(qǐng)你從事物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)，其中也包括安全防范，一旦出事又不負(fù)責(zé)任，這于情于理都說(shuō)不過(guò)去物業(yè)管理企業(yè)往往認(rèn)為所收費(fèi)用低微，不能保證業(yè)主期望的安全要求，企業(yè)無(wú)能力承擔(dān)安全責(zé)任，低收費(fèi)和承擔(dān)安全防范責(zé)任之間是不平等的關(guān)系。

物業(yè)管理活動(dòng)中的安全防實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)在沒(méi)有行政權(quán)、更無(wú)司法權(quán)的情況下，只是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事協(xié)助公安部門安全防范、維持公共秩序等協(xié)助權(quán)。如果業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)有需要特別約定服務(wù)事項(xiàng)，雙方當(dāng)事人應(yīng)以特別約定的方式在合同或協(xié)議中明確，否則就不承擔(dān)責(zé)任。這就要求雙方當(dāng)事人認(rèn)真地簽訂合同或協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)在承諾有關(guān)事項(xiàng)時(shí)，要考慮：一、物業(yè)區(qū)域是否具備管理?xiàng)l件的設(shè)施；二、企業(yè)有無(wú)管理能力；三、業(yè)主所交費(fèi)用能否承擔(dān)業(yè)主特別約定的服務(wù)事項(xiàng)。否則，隨意承諾，將要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

五、前期建設(shè)應(yīng)與后期管理相銜接，明確使用和維護(hù)的規(guī)定

1、物業(yè)管理在建設(shè)上“先天不足、后天難補(bǔ)”的問(wèn)題，是物業(yè)管理中的主要矛盾之一。在建設(shè)單位與物業(yè)管理的比較中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是“弱勢(shì)群體”，兼顧公平的原則，規(guī)定新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收。建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。無(wú)償性及比例的提出是針對(duì)一些建設(shè)單位在物業(yè)建設(shè)時(shí)只建不管，將配套用房據(jù)為已有，作為出售或出租的行為。這也為物業(yè)交付使用后的管理創(chuàng)造了條件。

2、共用部位經(jīng)營(yíng)收益分配明確。利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施如何處理分配，是業(yè)主與物來(lái)管理企業(yè)所關(guān)心的問(wèn)題。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，物業(yè)共用部位應(yīng)屬業(yè)主共同所有，如某一業(yè)主想利用共用部位經(jīng)營(yíng)，首先應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)付諸實(shí)施。經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，部分收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)、部分收益納入維修基金，由于具體活動(dòng)情況的千差萬(wàn)別，具體實(shí)施中可以合同約定。條例同樣對(duì)此作出原則性規(guī)定。

3、維修基金管理需要進(jìn)一步細(xì)化。維修基金牽涉到千家萬(wàn)戶，同樣也關(guān)系到物業(yè)管理的前途。由于全省各地執(zhí)行維修基金管理情況不一。條例規(guī)定維修基金的籌集、使用與管理由省人民政府制定。強(qiáng)化維修基金歸集，使用管理的力度，保障業(yè)主物業(yè)使用。

六、法要責(zé)眾

在規(guī)定對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各法律責(zé)任中，對(duì)業(yè)主不交服務(wù)費(fèi)作出了規(guī)定。這是由于多年來(lái)受住房傳統(tǒng)計(jì)劃消費(fèi)方式的影響，業(yè)主對(duì)“花錢買服務(wù)”還有一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程。突出問(wèn)題在業(yè)主能否自愿交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，如不交，則按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。這在全省各類立法法律責(zé)任中，是最低的比例，該條款是針對(duì)相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主而言，涉及“法要責(zé)眾”?！爸袊?guó)的問(wèn)題是教育問(wèn)題。”提高國(guó)民的素質(zhì)還有個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。低微的滯納金是要告訴不交服務(wù)費(fèi)，同樣也在享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主，不交費(fèi)是違約的行為，同時(shí)也侵占了其他業(yè)主的利益，你有責(zé)任，也有義務(wù)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。如業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由，在催交無(wú)效的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)《民法通則》規(guī)定，向人民法院提出訴訟或申請(qǐng)，可采取操作簡(jiǎn)便的支付令形式，處理小額款欠交的問(wèn)題。

七、立法難點(diǎn)

1、業(yè)主委員會(huì)民事責(zé)任問(wèn)題。由于國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例尚未出臺(tái)，我國(guó)的物權(quán)法理論尚薄弱，給地方立法帶來(lái)一定難度。因業(yè)主委員會(huì)無(wú)財(cái)產(chǎn)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，實(shí)際上是簽定了“不平等條約”，將影響合同約定的效力。如果業(yè)主委員會(huì)因違約，民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。一些業(yè)主可能因不滿意業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的合同內(nèi)

容而拒絕承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐結(jié)果可能是誰(shuí)也不承擔(dān)，無(wú)操作性而言。

2、業(yè)主能否自治。由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，業(yè)主觀念上適應(yīng)物業(yè)管理還有一個(gè)過(guò)程，習(xí)慣上還依賴政府的“他治”。由于業(yè)主委員會(huì)成員工作屬一般義務(wù)性的工作。首先是業(yè)主大會(huì)難開(kāi)；二是相當(dāng)一些人不愿當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員；三是成立業(yè)主委員會(huì)后不愿履行職責(zé)；四是相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主還無(wú)法制化的自治意識(shí)。如果業(yè)主具有自治權(quán)，將有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的立“法”權(quán)，業(yè)主委員會(huì)也將有執(zhí)“法”權(quán)，現(xiàn)行規(guī)定的自治管理，應(yīng)當(dāng)說(shuō)還基本上是自我管理、自我約束的一種管理形式，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織還缺乏保障機(jī)制。

3、普通住宅的定義如何確定。是以房屋建造標(biāo)準(zhǔn)，還是以房屋價(jià)格或享受國(guó)家購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策而定？

物業(yè)管理地方立法，是根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在階段性的時(shí)間里，調(diào)整和規(guī)范當(dāng)事人的行為準(zhǔn)則，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。條例的內(nèi)容一時(shí)還不能做到涵蓋和解決物業(yè)管理中的一切矛盾，還須制定具體的實(shí)施細(xì)則和配套文件，更重要的是要在物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)踐中，不斷探索，完善條例的各項(xiàng)規(guī)定。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，為全省從事物業(yè)管理活動(dòng)提供了法規(guī)保障，將推進(jìn)全省物業(yè)管理走上法制化軌道，再創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。