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各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，園、區(qū)管(工)委會(huì)，市直各部門、單位：

為規(guī)范城區(qū)民用房屋征收補(bǔ)償安置，維護(hù)公共利益和確保城市建設(shè)順利實(shí)施，保障被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，提出以下意見(jiàn)。

一、房屋征收補(bǔ)償政策

（一）合法住宅房屋

征收合法住宅房屋可實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

合法住宅房屋的補(bǔ)償，遵循不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房屋市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)原則，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被征收房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、樓層和容積率等因素評(píng)估確定。

物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)交易中心根據(jù)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況定期公布城區(qū)不同區(qū)域新建普通商品房平均市場(chǎng)價(jià)。

合法住宅房屋補(bǔ)償金額=（被征收房屋區(qū)位價(jià)+被征收房屋重置成新價(jià)）×被征收房屋合法建筑面積

被征收房屋區(qū)位價(jià)=城區(qū)新建普通商品房平均市場(chǎng)價(jià)－新建普通商品房房屋重置價(jià)

（二）營(yíng)業(yè)用房

營(yíng)業(yè)用房的征收可實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行安置住宅房屋方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收營(yíng)業(yè)用房的補(bǔ)償，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—）中的市場(chǎng)比較法對(duì)被征收房屋進(jìn)行交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素（房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、樓層、使用率、取得土地使用權(quán)方式和使用年限等）修正計(jì)算確定。

（三）被征收的合法住宅房屋用作營(yíng)業(yè)用途，同時(shí)符合下列條件的，在原征收補(bǔ)償重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上增加20%。

1、取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有納稅記錄;

2、房屋所有權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)相一致。

（四）征收范圍內(nèi)的違章建筑物和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償；未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可按照現(xiàn)行工程造價(jià)給予補(bǔ)償。

（五）征收范圍內(nèi)的附屬物根據(jù)附件3評(píng)估補(bǔ)償；特殊結(jié)構(gòu)房屋、附屬設(shè)施或裝修由評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋征收部門共同勘測(cè)評(píng)估確定；

征收樓房房產(chǎn)證中載明并與樓房一體建設(shè)的車庫(kù)或儲(chǔ)藏室，其補(bǔ)償金額中包含車庫(kù)或儲(chǔ)藏室的區(qū)位價(jià)。

（六）房屋征收范圍確定后新建、改建、擴(kuò)建的房屋、附屬物及裝修等不予補(bǔ)償。

（七）搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助和停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)助

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門按600元/戶的標(biāo)準(zhǔn)支付給被征收人搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

被征收合法住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面積每平方米15元一次性付給被征收人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。征收合法住宅房屋實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在協(xié)議規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，被征收人自行安排住處的，征收人按被征收房屋合法建筑面積每月每平方米6元的標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

因征收人責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期的，自逾期之月起，征收部門向?qū)嵭挟a(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人按原補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的兩倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

征收合法私有營(yíng)業(yè)房屋的，征收部門按被征收合法營(yíng)業(yè)房屋建筑面積每平方米100元的標(biāo)準(zhǔn)一次性支付被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)。

（八）對(duì)平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面積小于100平方米，以及無(wú)土地證、房產(chǎn)證的被征收人，按以下辦法進(jìn)行補(bǔ)償：實(shí)有合法住宅房屋建筑面積至100平方米合法享用住宅房屋建筑面積之間的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面積(100平方米)－實(shí)有合法住宅房屋建筑面積]×被征收房屋區(qū)位價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，該面積不計(jì)入安置住宅面積，且實(shí)有合法住宅房屋建筑面積不再享受平房容積率系數(shù)調(diào)整；合法住宅用地面積小于166平方米的，按實(shí)際合法用地面積0.6的建房容積率確定合法享用住宅房屋建筑面積，并按以上辦法進(jìn)行補(bǔ)償。

（九）規(guī)劃征收范圍內(nèi)的供水、排水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等市政配套設(shè)施需要遷移的,由產(chǎn)權(quán)單位按照統(tǒng)一規(guī)劃要求無(wú)償自行遷移；被征收人原有安裝的供水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等設(shè)施需要拆除的，安置房未統(tǒng)一配套或?qū)嵭胸泿叛a(bǔ)償?shù)?，按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格付給初裝費(fèi)。

二、房屋征收安置政策

（一）房屋征收部門應(yīng)對(duì)要求采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人進(jìn)行補(bǔ)償和安置，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

1、被征收房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置住宅房屋價(jià)格本著“征一還一”的安置原則確定。

安置樓房平均價(jià)格、車庫(kù)價(jià)格和儲(chǔ)藏室價(jià)格按附件6“住宅房屋評(píng)估和安置樓房?jī)?yōu)惠價(jià)格”結(jié)算。

被征收樓房房產(chǎn)證中載明的車庫(kù)、儲(chǔ)藏室，其建筑面積不計(jì)入產(chǎn)權(quán)調(diào)換合法建筑面積之內(nèi)。

安置住宅房屋建筑面積按照國(guó)家頒布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行計(jì)算，車庫(kù)或儲(chǔ)藏室建筑面積不計(jì)入安置住宅房屋建筑面積之內(nèi)。

2、被征收人的安置住宅房屋土地使用權(quán)按照原征收房屋土地使用權(quán)使用性質(zhì)進(jìn)行確定。原征收房屋使用土地是國(guó)有出讓土地的，安置住宅房屋發(fā)放國(guó)有出讓土地使用權(quán)證；原征收房屋使用土地是國(guó)有劃撥土地或集體土地的，安置住宅房屋發(fā)放國(guó)有劃撥土地使用權(quán)證。

（二）安置住宅房屋面積及戶型選擇

安置住宅房屋的戶型根據(jù)被征收房屋合法建筑面積進(jìn)行選擇。

被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)，簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》并騰空房屋的，可享受以下安置住宅房屋優(yōu)惠政策：

1、被征收人可根據(jù)被征收合法住宅房屋建筑面積在原則上不超過(guò)20%的范圍之內(nèi)選擇安置住宅房屋。

2、父母子女、親兄弟姐妹由本人書(shū)面共同申請(qǐng)，經(jīng)房屋征收部門研究通過(guò)，可辦理合戶手續(xù)，合計(jì)合法建筑面積選擇安置住宅房屋。

3、戶型面積選擇

被征收人按照被征收房屋合法面積對(duì)應(yīng)選擇戶型及地上室或車庫(kù)；擁有住宅合法面積小，照顧20%后仍達(dá)不到最小戶型的，只能選擇最小戶型；擁有住宅合法面積大于最小戶型，照顧20%后，只可選擇相鄰面積對(duì)應(yīng)的戶型；擁有住宅合法面積超過(guò)最大戶型面積的，可按上述辦法選擇兩套以上的戶型。

（三）安置樓房的價(jià)格按以下標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合附件4“樓層調(diào)整系數(shù)”計(jì)算：安置樓房建筑面積超過(guò)被征收住宅房屋合法建筑面積10%（含10%）以內(nèi)的部分，按照安置樓房?jī)?yōu)惠均價(jià)計(jì)算；安置樓房建筑面積超過(guò)被征收住宅房屋合法建筑面積10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分優(yōu)惠均價(jià)”計(jì)算；安置樓房建筑面積超過(guò)被征收住宅房屋合法建筑面積20%以上部分，按征收時(shí)安置房屋周邊區(qū)域新建商品房市場(chǎng)平均價(jià)格計(jì)算(詳見(jiàn)附件6)。

（四）對(duì)被征收人系孤寡老人或直系供養(yǎng)親屬系下肢殘疾、雙目失明或年齡超過(guò)70歲以上的，本人提出書(shū)面申請(qǐng)，由單位或社區(qū)申報(bào)，經(jīng)民政、殘聯(lián)審查公示無(wú)異議，在房屋征收公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議并騰空房屋的，可優(yōu)先安置在一層。

（五）被征收人符合住房保障條件的，房屋征收部門為被征收人提供安置保障房，面積不低于國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積。

（六）安置順序

實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換統(tǒng)一安置的,被征收人按“早搬遷、早選擇”的原則進(jìn)行安置，具體安置順序根據(jù)房屋征收實(shí)際情況制定辦法進(jìn)行確定。優(yōu)先安置一層的被征收人在選擇安置樓房位置時(shí)，只能選擇安置樓房對(duì)應(yīng)車庫(kù)或儲(chǔ)藏室。

（七）產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算

如被征收人安置住宅房屋總價(jià)款超過(guò)房屋征收補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)的總額，其差價(jià)款分兩次結(jié)清。第一次在房屋征收部門和被征收人簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議10日內(nèi)付差價(jià)款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前將余款全部結(jié)清。交款通知送達(dá)之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差價(jià)款的，視為自動(dòng)放棄安置，由房屋征收部門退回原預(yù)付款，安置住宅房屋由征收部門另行處理。

如房屋征收補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)的總額超過(guò)安置住宅房屋總價(jià)款，房屋征收部門在被征收人簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議并將被征收房屋及其附屬物全部搬遷完畢30日內(nèi)向被征收人支付差價(jià)款。

三、被征收房屋合法建筑面積的認(rèn)定

市政府在作出房屋征收決定前，組織市規(guī)劃局、房地產(chǎn)交易中心、國(guó)土資源局和房屋征收部門等有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

四、獎(jiǎng)勵(lì)政策

（一）貨幣補(bǔ)償、自行安置獎(jiǎng)勵(lì)

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償并書(shū)面承諾自行解決居住問(wèn)題的，房屋征收部門在被征收人住宅房屋評(píng)估總額的基礎(chǔ)上，增加15%作為貨幣補(bǔ)貼予以獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）提前搬遷和簽訂協(xié)議獎(jiǎng)勵(lì)

對(duì)被征收人實(shí)行兩次獎(jiǎng)勵(lì)。第一次，被征收人在房屋征收公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議的，每戶每提前一天獎(jiǎng)勵(lì)600元（最高獎(jiǎng)勵(lì)12000元）；第二次，對(duì)在房屋征收公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)全部完成搬遷并結(jié)清安置房差價(jià)款的，每戶每提前一天獎(jiǎng)勵(lì)400元（最高獎(jiǎng)勵(lì)8000元）。

只征收地面附著物未征收合法房屋，在征收公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，被征收人簽訂地面附著物征收補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的，按地面附著物補(bǔ)償費(fèi)的5%給予獎(jiǎng)勵(lì)（最高不超過(guò)20000元）。

五、法律責(zé)任

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報(bào)請(qǐng)市政府依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，市政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

六、本指導(dǎo)意見(jiàn)僅適用于城市規(guī)劃區(qū)已建成區(qū)范圍內(nèi)的房屋征收補(bǔ)償安置，本指導(dǎo)意見(jiàn)施行前已實(shí)施房屋征收的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理。

七、本意見(jiàn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

八、本指導(dǎo)意見(jiàn)自之日起實(shí)施，試行一年，政發(fā)[]25號(hào)、35號(hào)文件同時(shí)廢止。