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各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，區(qū)政府各部門、專業(yè)公司，各企業(yè)：

為了規(guī)范我區(qū)棚戶區(qū)改造房屋征收與補償工作，維護被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）和市政府《關(guān)于進一步規(guī)范國有土地上房屋征收與補償工作的意見》（政發(fā)[]2號）精神，結(jié)合我區(qū)棚改工作實際，提出以下意見。

一、健全征收機構(gòu)

（一）市中區(qū)人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補償工作；區(qū)房屋征收辦公室（以下稱房屋征收部門）負責(zé)組織實施房屋征收與補償工作。

（二）區(qū)房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償具體工作。房屋征收部門負責(zé)對實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為進行監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

（三）區(qū)住建、發(fā)改、財政、規(guī)劃、國土、城管、公安、工商、稅務(wù)、監(jiān)察、審計等部門按照職責(zé)分工，互相配合，共同做好房屋征收與補償工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和社區(qū)居委會要協(xié)助做好房屋征收與補償工作。

二、規(guī)范房屋征收與補償程序

（一）棚戶區(qū)改造征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。

（二）棚改項目確定后，區(qū)政府通告，自通告之日起，房屋征收范圍內(nèi)任何單位和個人不得實施新建、擴建和改變房屋用途、房屋交易、工商登記、建立新的房屋租賃關(guān)系等行為，對擅自搶搭、搶建、搶栽、搶裝修的“四搶”行為，不予補償。房屋征收部門同時書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限最長不得超過1年。

（三）房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、社區(qū)居委會組織被征收人協(xié)商選擇房地產(chǎn)評估機構(gòu)。

（四）房屋征收決定前，區(qū)政府組織區(qū)住建、國土、規(guī)劃、監(jiān)察、城管、征收、審計等部門和被征收房屋所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），對征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記、認(rèn)定和處理，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

（五）區(qū)房屋征收部門擬定征收補償方案，報區(qū)政府確定。

（六）區(qū)政府組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（七）區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況及時公布。

（八）區(qū)政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按要求進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

（九）房屋征收決定涉及被征收人500戶以上的，必須經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會議討論決定。

（十）區(qū)政府作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。

（十一）區(qū)政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

（十二）區(qū)房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議。

（十三）區(qū)房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)房屋征收部門報請區(qū)政府，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

（十四）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由區(qū)政府依法申請法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點及面積等材料。

（十五）區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)建立房屋征收補償檔案，將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

（十六）安置房建設(shè)完成，被征收人辦理上房手續(xù)。

三、嚴(yán)格征收補償標(biāo)準(zhǔn)

（一）房屋價值補償

1、補償方式。征收合法房屋的，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償?shù)慕痤~按照被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價評估確定，被征收房屋的最低貨幣補償價格為同區(qū)位新建普通商品房評估價格的90%；實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋和被征收房屋的價格均按規(guī)定進行評估確定，雙方結(jié)清差價后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被征收人所有。

2、補償標(biāo)準(zhǔn)。在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，具有合法土地使用權(quán)的私有庭院式住宅房屋（不含單元式多層樓房），按1.0的容積率予以補償，房屋所有權(quán)證記載建筑面積不足部分，在補交有關(guān)規(guī)費（293元/平方米）后予以補償；房屋所有權(quán)證所載建筑面積容積率在1.0以上的，按證載建筑面積予以補償；房屋建筑面積容積率不足1.0的，在補交有關(guān)規(guī)費（293元/平方米）后，按被征收房屋評估價扣除工料費后，予以補償；容積率超出1.0的無證房屋，根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)給予工料費補助。

3、事實營業(yè)補助。被征收的住宅房屋實際用于經(jīng)營使用，且符合下列條件的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)營年限和實際用于營業(yè)的房屋面積，在住宅房屋評估價格的基礎(chǔ)上，臨主要街、路（含商業(yè)街、市場）的房屋，每年（經(jīng)營時間不滿一年的按月計算）增加12%的事實營業(yè)補助；臨其它街的房屋每年增加8%的事實營業(yè)補助。但事實營業(yè)補助和住宅房屋評估價格合計不得超過同區(qū)位非住宅房屋的市場評估平均價格的85%。事實營業(yè)房屋面積的確認(rèn)以房屋所有權(quán)證記載產(chǎn)權(quán)面積為依據(jù)，給予貨幣補償。

（1）取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有正常納稅記錄；

（2）房屋所有權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點、時間一致。

4、高層回遷優(yōu)惠。根據(jù)城市規(guī)劃，回遷安置房屋為小高層或高層住宅的，給予下列優(yōu)惠政策（待新房交付使用時一并結(jié)算）：

（1）被征收人只選擇一套回遷安置用房的，獎勵8平方米的新建房屋建筑面積；被征收人選擇兩套以上（含兩套）回遷安置用房的，按其被征收房屋合法建筑面積獎勵8%的新建房屋建筑面積，且獎勵的新建房屋面積每套不得超過8平方米。

（2）被征收人回遷時，屬自住房的，每戶獎勵物業(yè)管理服務(wù)費2.5萬元。

5、最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)。用于回遷安置的住宅房屋，房屋建筑面積不得低于國家強制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積。被征收人只有一套住宅房屋且房屋建筑面積低于國家強制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)的，可以向征收部門提出住房困難申請并出示相關(guān)證明，征收部門在新聞媒體或者征收現(xiàn)場公示，公示時間不少于7天。公示無異議的，征收部門應(yīng)當(dāng)按照多層樓房46平方米、高層49平方米，給予貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，上述面積以內(nèi)的房屋差價款和增加面積所需的費用由征收人承擔(dān)，超過的面積由被征收人按規(guī)定的市場銷售價格購買。

6、無證房屋補償。被征收人違法占地建設(shè)房屋的，在搬遷期限內(nèi)，能夠積極搬家交房的，給予工料費補助（磚混結(jié)構(gòu)樓房330元/平方米；磚混結(jié)構(gòu)平房310元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)瓦房290元/平方米；簡易結(jié)構(gòu)房屋180元/平方米；檐高不足2.2米的小配房，按同等結(jié)構(gòu)房屋價格的60%給予補助）。未在搬遷期限內(nèi)搬家交房的，由區(qū)國土、城管等部門依法進行拆除。

7、附屬物補償。征收房屋的附屬物、樹木補償標(biāo)準(zhǔn)按照建房字49號和市中棚組字[]1號文件執(zhí)行。

（二）搬遷和臨時安置補償

1、搬遷補助費。住宅房屋由征收部門一次性發(fā)給被征收人500元/戶的補助費；非住宅房屋按10元/平方米發(fā)放。非住宅用房的搬遷補助費包括設(shè)備、用具的拆除、運輸、安裝及其它費用。實施司法強制執(zhí)行的，不予支付搬遷補助費。

2、臨時安置補助費。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，住宅用房按合法建筑面積每月8元/平方米計發(fā)，非住宅用房按合法建筑面積每月15元/平方米計發(fā)，在簽訂房屋征收補償安置協(xié)議時一次性全額支付給被征收人，被征收人使用征收部門提供的周轉(zhuǎn)用房的，征收部門不支付臨時安置補助費。

被征收人選擇貨幣補償?shù)?，征收部門應(yīng)當(dāng)依照被征收房屋合法建筑面積，按10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)一次性支付安置補助，臨時安置補助費低于1000元的按1000元支付。

（三）停產(chǎn)、停業(yè)損失補償

征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，征收部門應(yīng)當(dāng)對被征收人支付一次性經(jīng)營補助費。營業(yè)用房按照實際營業(yè)房面積給予100元/平方米補助，生產(chǎn)、辦公等用房按照實際使用房屋面積給予70元/平方米補助。

（四）搬遷獎勵補助費

搬遷期限20天。在征收決定公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷經(jīng)驗收交房的，合法的私房每提前一天每戶發(fā)放獎勵補助費2500元，最高獎勵5萬元；機關(guān)企事業(yè)單位每提前一天按合法建筑面積獎勵16元/平方米。

四、嚴(yán)格依法評估

（一）征收范圍確定后，被征收房屋所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）依據(jù)建設(shè)主管部門公布的符合條件的房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單，組織被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

（二）房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

（三）被征收房屋價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

（四）房地產(chǎn)評估機構(gòu)必須入戶，通過實地勘查拍攝照片等方式取得相關(guān)資料，對被征收房屋進行評估，出具評估報告，并解答被征收人對評估報告的異議。

被征收人應(yīng)當(dāng)積極配合房地產(chǎn)評估機構(gòu)開展工作；拒不配合的，自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（五）被征收房屋評估結(jié)果應(yīng)公示7日。

（六）被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向作出評估報告的房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

五、房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定處理

1、已翻建的危舊房屋，按原房屋所有權(quán)證記載建筑面積，以現(xiàn)結(jié)構(gòu)予以補償。有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，按建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的面積和性質(zhì)補償；實際房屋面積小于規(guī)劃批準(zhǔn)面積以測繪面積為準(zhǔn)。

2、兩戶或兩戶以上房屋共用一宗土地，房屋所有權(quán)證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實際同一容積率進行評估，不再進行土地分割。兩戶或兩戶以上房屋共用一宗土地，房屋所有權(quán)證載總建筑面積容積率小于1.0的，共用一個自然院落的，由房屋所有權(quán)人協(xié)商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達不成分割協(xié)議的，由區(qū)國土資源管理部門會同區(qū)住建、規(guī)劃、城管部門和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道依法分割；每戶有獨立自然院落的，由區(qū)國土資源管理部門會同區(qū)住建、規(guī)劃、城管部門和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按實際測量確定。

3、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的棚戶區(qū)改造項目中，被征收人未辦理土地使用證的，由項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道土管所、鄉(xiāng)建辦和社區(qū)居委會提供統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地人員名單和土地面積，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道審核同意后，由區(qū)國土資源管理部門會同區(qū)住建、規(guī)劃、城管共同依法予以確認(rèn)；被征收人未辦理房屋所有權(quán)證的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）以上政府統(tǒng)一規(guī)劃的住房，由項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道提出初步意見，區(qū)住建、規(guī)劃、國土、城管部門共同依法予以確認(rèn)。統(tǒng)一規(guī)劃的一處宅基地認(rèn)定為一名產(chǎn)權(quán)人，統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地面積履行法定程序后，認(rèn)定為合法土地面積。

六、加強房屋征收補償?shù)谋O(jiān)督管理

（一）建立完善房屋征收與補償制度。遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，征收補償費用應(yīng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ茫⑷坑糜诜课菡魇昭a償，不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠。嚴(yán)禁采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供電、供氣和道路等非法方式，迫使被征收人搬遷。凡是房屋征收引起的來信來訪，要本著實事求是和依法處理的原則，多做宣傳解釋工作，妥善解決矛盾。對采取暴力、威脅等方法阻撓依法進行的房屋征收與補償工作的，絕不遷就，依法嚴(yán)肅處理。

（二）房屋征收工作政策性強、涉及面廣，關(guān)系城市居民切身利益和社會穩(wěn)定，要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，明確部門責(zé)任。城市管理部門要加大對征收范圍內(nèi)違法建筑的查處力度，對征收決定期限內(nèi)未自行拆除的違法建筑要依法進行查處；審計部門要加強對征收補償費用的管理和使用情況監(jiān)督，及時公布審計結(jié)果；監(jiān)察部門要加強對參與房屋征收與補償工作的政府有關(guān)部門或單位及其工作人員的監(jiān)察；公安部門對濫用強制手段侵害群眾利益的案件，要堅決予以查處。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。