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有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題的爭(zhēng)論近些年始終沒(méi)有停息過(guò)。政府必須透過(guò)泡沫般的情緒化言論，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)形勢(shì)形成科學(xué)認(rèn)識(shí)，否則許多不科學(xué)、不合理的言論可能誤導(dǎo)甚至脅持政府的宏觀(guān)決策。我認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)水平較高，但導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著12個(gè)具有中國(guó)特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡(jiǎn)單地與國(guó)外、與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)比較是不科學(xué)的。

一、六大國(guó)情背景決定了長(zhǎng)期的明顯的求大于供局面

所謂“六大國(guó)情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化等6個(gè)明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國(guó)發(fā)展背景與特點(diǎn)的因素。中國(guó)人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1／3，如果與俄羅斯、加拿大、美國(guó)這些國(guó)家比，差距就更明顯了。在土地問(wèn)題上，我們的國(guó)策是“一要吃飯，二要建設(shè)”，也就是說(shuō)農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問(wèn)題。這么大的國(guó)家，如果糧食短缺，需要大量進(jìn)口，可能就不是一個(gè)外匯或者經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了。國(guó)內(nèi)的穩(wěn)定問(wèn)題不說(shuō)，中國(guó)還必然會(huì)受到西方大國(guó)的要挾，在政治上、外交上、國(guó)家安全上甚至領(lǐng)土完整上付出大的代價(jià)。1994、1995年，美國(guó)人萊斯特·R·布朗連續(xù)發(fā)表了兩篇表達(dá)同一思想的驚世駭俗的文章——《誰(shuí)來(lái)養(yǎng)活中國(guó)——當(dāng)2030年中國(guó)糧食問(wèn)題成為世界問(wèn)題的時(shí)候》、《未來(lái)的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對(duì)的。中國(guó)已經(jīng)成為糧食凈進(jìn)口國(guó)，嚴(yán)格保護(hù)耕地的意義已經(jīng)不止停留在紙面上。要嚴(yán)格控制耕地，控制城市規(guī)劃面積，可用于城市建設(shè)的土地就受到限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就受到限制，供給的增長(zhǎng)就受到了限制。

另一方面，中國(guó)的人口卻在繼續(xù)增長(zhǎng)，在這種人口的機(jī)械增長(zhǎng)過(guò)程中，城市人口必然隨之增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就要增加。除了機(jī)械增長(zhǎng)外，還有個(gè)結(jié)構(gòu)變化問(wèn)題，也就是城市化問(wèn)題。中國(guó)城市化已進(jìn)入加速發(fā)展期，城市化率已由1993年的28％提高到2003年的40．5％。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年，中國(guó)共有建制市660個(gè)，同年，中國(guó)總?cè)丝跒?2．9億，其中市鎮(zhèn)人口為5．2億。2003年城市人口上升了1．5個(gè)百分點(diǎn)，大約增加了2000萬(wàn)。但中國(guó)的城市化也需要二、三十年的過(guò)程。它會(huì)帶動(dòng)投資熱，當(dāng)前80％左右的中長(zhǎng)期投資就都與城市住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。它還會(huì)帶動(dòng)重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)。而消費(fèi)升級(jí)又帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然也要房地產(chǎn)業(yè)作支撐。

中國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段。改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)的增長(zhǎng)速度世界第一，而且這種趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)下去。如果中國(guó)致力于構(gòu)建緣西邊境國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作帶，至少會(huì)在經(jīng)濟(jì)不過(guò)剩的情況下再高速增長(zhǎng)20年。世界經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)需要超前發(fā)展以提供固定資產(chǎn)支撐。房地產(chǎn)也不可能不發(fā)展，因?yàn)檫@一階段收入增長(zhǎng)快，住房需求必然旺盛。

再就是城鄉(xiāng)收入差異問(wèn)題。中國(guó)這個(gè)問(wèn)題很?chē)?yán)重，而且未來(lái)10年內(nèi)不可能解決。不僅僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)量低、糧食不值錢(qián)問(wèn)題，農(nóng)村土地少、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)也很少，而城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險(xiǎn)、最低生活保障、各種救濟(jì)等。這么大的誘惑當(dāng)然農(nóng)民爭(zhēng)著進(jìn)城了。進(jìn)城就得有房住，不管是租房還是買(mǎi)房。

最后，我們看家庭規(guī)模小型化傾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中國(guó)城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá)60％以上，而且有增加的趨勢(shì)。這種社會(huì)變革使中國(guó)傳統(tǒng)的大家庭結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，增加著對(duì)住房的需求。家庭結(jié)構(gòu)愈小，人均消費(fèi)面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過(guò)道等。因此即使人口總量不變，小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會(huì)引起住宅需求的增加。

二、三大制度背景從時(shí)間、空間兩個(gè)角度極大地抬升了需求水平

三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社會(huì)福利制度現(xiàn)狀對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。前兩個(gè)因素從時(shí)間角度將原本該均勻分布在幾十年時(shí)間段的住房需求擠壓到當(dāng)前較短的大約20年左右甚至更短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)，特別是最近幾年是典型的“噴發(fā)期”；后一個(gè)因素則從空間角度將分布在全社會(huì)的住房需求吸附城鎮(zhèn)中實(shí)現(xiàn)。這促進(jìn)了城市化的進(jìn)程，但與城市化本身的起因是不同的，是農(nóng)民階層對(duì)城鄉(xiāng)社會(huì)福利分配不公的本能反映。

傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種國(guó)家統(tǒng)包統(tǒng)配、低租金使用的實(shí)物福利制度，由于存在著住房建設(shè)資金不足、國(guó)家和企業(yè)包袱沉重、房屋失養(yǎng)失修現(xiàn)象嚴(yán)重、住房分配不公和苦樂(lè)不均等一系列嚴(yán)重的弊端和問(wèn)題，國(guó)家決定實(shí)施住房制度改革，把城鎮(zhèn)住房還原為商品，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房供給的增加，建立廣闊的住房市場(chǎng)。但是，由于人的自利本性以及各種體制、制度的相互制肘，這項(xiàng)改革是相當(dāng)艱巨的。盡管住房制度改革已經(jīng)搞了20多年，但在前幾年未徹底切斷福利分房渠道以前，人們或多或少存在“賺便宜”的想法，有錢(qián)也不想自己買(mǎi)，至少不愿按市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)，買(mǎi)方的需求遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這么大。但住大房、住好房的愿望是與日俱增的。1998年6月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。但直到2001年，實(shí)物分配的渠道才基本被堵死。當(dāng)福利分房渠道被徹底切斷后，大家知道再等已經(jīng)沒(méi)有結(jié)果，必須買(mǎi)房了，于是壓抑了十幾年、幾十年的需求疊合在一起迸發(fā)出來(lái)。

另一方面，金融制度改革帶來(lái)了金融深化、金融競(jìng)爭(zhēng)和信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新，銀行開(kāi)辦了按揭貸款業(yè)務(wù)，而且競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致貸款成數(shù)很高。這帶來(lái)了個(gè)人住房貸款余額的急劇增加。例如，2000年年初建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為864億元，年末就達(dá)到了1791億元。截至2002年年末，四大國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額達(dá)7213億元。此后這項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展更快，截至2004年11月17日，僅工商銀行一家個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了4027．11億元。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要交上20％的首付，其余80％銀行解決，有的銀行一度還開(kāi)辦了“零首付”個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。這就使“租小房→租中房→買(mǎi)小房→買(mǎi)中房→買(mǎi)大房”這樣一個(gè)未來(lái)十幾年、幾十年逐漸實(shí)現(xiàn)的需求過(guò)程跨越中間環(huán)節(jié)，一步到位了。與住房制度改革帶來(lái)的影響相匯合，一前一后幾十年的需求疊加到幾年、十幾年爆發(fā)，當(dāng)然很強(qiáng)烈。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比重已達(dá)95％以上，居民已經(jīng)成為住房投資和消費(fèi)的主體，市場(chǎng)需求主體發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。

再就是福利制度問(wèn)題。目前中國(guó)在城鄉(xiāng)福利制度的安排上存在巨大差別。這突出表現(xiàn)在教育與醫(yī)療保障上。由于區(qū)位、政策和市場(chǎng)等原因，教育資源呈現(xiàn)出違背公平的流動(dòng)、積聚和配置格局，使城鄉(xiāng)之間的相對(duì)差別和絕對(duì)差別明顯拉大。在醫(yī)療資源的城鄉(xiāng)配置上也是如此。在城市里，有完善的醫(yī)療服務(wù)體系，大醫(yī)院林立；有完善的教育體系和高質(zhì)量的師資。大城市比中小城市更有優(yōu)勢(shì)。而在農(nóng)村，農(nóng)民面對(duì)的是缺醫(yī)少藥的醫(yī)療條件和殘缺不全的九年制義務(wù)教育。城鄉(xiāng)之間還存在其他方面的福利差別。改革以來(lái)農(nóng)民的見(jiàn)聞開(kāi)闊了，心理上的不平衡也突出起來(lái)。近年來(lái)由于政府對(duì)城鄉(xiāng)來(lái)往控制程度稍有放松，這必然引起農(nóng)民向城市流動(dòng)，中小城市的人向大城市流動(dòng)，形成城市化的動(dòng)力之一。顯然這對(duì)住房需求也要產(chǎn)生巨大影響。

三、“三大意識(shí)背景”對(duì)房?jī)r(jià)的上升具有明顯的推波助瀾作用

“三大意識(shí)”是指城鄉(xiāng)階層意識(shí)、群居意識(shí)和正在形成的負(fù)債消費(fèi)意識(shí)。它們對(duì)住房需求的擴(kuò)大和房?jī)r(jià)的上升也是有重要影響的。

城鄉(xiāng)階層意識(shí)源于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差別和政治差別的客觀(guān)存在，而經(jīng)濟(jì)差別與政治差別又是密切聯(lián)系在一起的。城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差別主要表現(xiàn)在不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上。城市主要以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，鄉(xiāng)村主要以傳統(tǒng)的第一產(chǎn)業(yè)為主。由于城市第二、第三產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模大，產(chǎn)品附加值高，使的城市居民的收入水平比鄉(xiāng)村居民高。另外，由于城市產(chǎn)業(yè)起初發(fā)展勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)就業(yè)率比農(nóng)村高。由于城市在經(jīng)濟(jì)上一直處于主導(dǎo)地位，它在政治上也處于優(yōu)勢(shì)。城市是一個(gè)區(qū)域的重要組成部分，也是經(jīng)濟(jì)空間的載體，其在區(qū)域的地位顯得越來(lái)越重要。在現(xiàn)階段，城與鄉(xiāng)的政治關(guān)系是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。由于在經(jīng)濟(jì)上廣大鄉(xiāng)村是城市的腹地，政治上也處于弱勢(shì)地位。再加上福利差異等因素的影響，市民與農(nóng)民之間就產(chǎn)生了還存在嚴(yán)重的階層意識(shí)，也就是地位意識(shí)問(wèn)題。有一些城里人看不起農(nóng)村人，農(nóng)民每天面朝黃土背朝天，生活水平、見(jiàn)識(shí)等等確實(shí)與市民存在明顯差距，所以農(nóng)民盼望著“跳龍門(mén)”，進(jìn)入城市生活、工作，即使第一代進(jìn)城農(nóng)民遇到了許多困難，他們一般也會(huì)努力去克服，以求為子女換來(lái)生存的“尊嚴(yán)”。公務(wù)員之家版權(quán)所有

城市主要是通過(guò)人的思維規(guī)劃建造的，它根據(jù)人的生活需要建設(shè)相應(yīng)的人工生活環(huán)境，能更大程度的滿(mǎn)足人的需求。而鄉(xiāng)村是純自然的，限制了人們更好地生活。城市又是科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)造地，城市的勞動(dòng)力比鄉(xiāng)村的勞動(dòng)力更容易獲得科學(xué)技術(shù)知識(shí)，而大多數(shù)大學(xué)生都選擇在城市工作和生活，更加劇了城鄉(xiāng)科學(xué)技術(shù)水平的差別。亞里士多德說(shuō)過(guò)：“人們?yōu)榱嘶钪?，聚集于城市；為了活得更好居留于城市?！边@一點(diǎn)似乎在中華民族身上體現(xiàn)得更加明顯。中華民族的群居意識(shí)是很強(qiáng)的，也是很有特色的社會(huì)現(xiàn)象，即使到了國(guó)外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。由于中國(guó)人好熱鬧，重視血緣、姻緣、地緣、學(xué)緣、業(yè)緣等各種關(guān)系，崇尚互愛(ài)互助、密切交往，這也導(dǎo)致人口不斷集中，從社會(huì)學(xué)角度促進(jìn)了城市化，增大了住房需求。

中國(guó)人的傳統(tǒng)意識(shí)是花昨天的錢(qián)，而不是花明天的錢(qián)。所以中國(guó)人沒(méi)有借款意識(shí)，一般是不負(fù)債的。但隨著對(duì)外開(kāi)放的推進(jìn)，人們的觀(guān)念逐漸變化。那個(gè)中國(guó)老太太和美國(guó)老太太在天堂里的如何買(mǎi)房的“對(duì)話(huà)”被每一個(gè)中國(guó)人都聽(tīng)到了，大家一下子思想都解放了，能貸款消費(fèi)為什么不干呢？于是大城市眾多的“百萬(wàn)負(fù)翁”出現(xiàn)了，顯然這會(huì)對(duì)住房需求的擴(kuò)張產(chǎn)生巨大的推進(jìn)作用。

綜上所述，在正常的市場(chǎng)狀態(tài)下，也就是說(shuō)如果政府不進(jìn)行嚴(yán)格的干預(yù)，至少今后20年內(nèi)中國(guó)的住房總需求是明顯大于總供給的。這種市場(chǎng)背景的出現(xiàn)源于“六大國(guó)情背景、三大制度背景和三大意識(shí)背景”的共同作用，這些因素基本上都是可以看作是中國(guó)特色的東西，這是很難改變的，是調(diào)控也難徹底“消滅”的。所以西方立竿見(jiàn)影的調(diào)控措施在中國(guó)、在今天，其效力會(huì)大打折扣，要調(diào)控房?jī)r(jià)還得有一些獨(dú)到的手段和措施。